למרות שמס שבח, הנגבה על רווח מעסקת מקרקעין, עשוי להגיע לסכומים משמעותיים, בעלי נכסים לא תמיד מודעים אליו. מומלץ משום כך להכיר את הנושא ולהיערך, לפני שמחליטים על מכירת הנכס.
מכירה של נכס נדל”ני בישראל המתפתחת, בין אם זו דירה, בית עסק או מגרש לבנייה, כמעט תמיד תפיק רווח עבור המוכר. כלומר, הוא יקבל על הנכס יותר ממה שהשקיע בו.
בשונה מדירת מגורים אשר לגביה במצב של חיוב בשבח (היינו איננה פטורה לחלוטין) שאז החישוב יהיה 25% על הרווח (ולגבי דירות שנרכשו לפני 2014 הרי שלגביהן השבח שנוצר לפני 2014 יהיה פטור לפי חישוב לינארי מטיב”.
כמובן שכדאי להבין כי הבסיס לחישוב השבח הוא שאכן יש “רווח” היינו נכס ללא רווח אין מס. לעומת זאת, שיעורי המס על קרקע מעט יותר מורכבים מאחר והם השתנו במשך השנים ויש לחשב ביחס לכל תקופה לפי שיעור המס שחל אותה עת.
- 48% לתקופה שעד יום התחילה הוא 01/11/2001
- 20% לתקופה שמיום התחילה ועד ליום השינוי 31/12/2011
- 25% לתקופה שמיום השינוי ועד היום
לגבי נכסים שנרכשו לפני 31/12/93 יש גם ליייחס שבח אינפלציוני של 10% אשר בוטל ב 31/12/1993.
על ההפרש הזה, נגבה “מס שבח”. שיעור המס השתנה עם השנים ועומד, נכון לשנת 2022, על 25% לדירת מגורים מזכה. על נכס שנמכר ללא רווח, אין מיסוי.
לכן, חשוב לבדוק את שיעור מס השבח שתידרשו לשלם על עסקת המכירה ולדעת שלעיתים ניתן להפחית אותו. פריסת מס השבח, למשל, עשויה להקטין את גובה המיסוי, אם תבחרו בדרך הנכונה ביותר עבורכם לבצע אותה.
תוכן עניינים
מהו מס שבח על מגרש וכיצד הוא מחושב?
כאשר מדובר על מכירה של מגרש ריק, לרוב מדובר בקרקע המיועדת לחקלאות, אך יש לה סיכוי להיות מופשרת לבנייה בטווח זמן קרוב. כלומר, הקונה יוכל לבנות על השטח ולהפיק ממנו רווחים. לכן, סכום המכירה של מגרש, יהיה לרוב גבוה מהסכום בו נקנה בזמנו ועל העסקה יוטל מס שבח.
תשלום מס שבח על קרקע מחושב בהתאם לתקופה שבה נרכש המגרש ולאחוזי המס.
לחישוב שיעור מס שבח על מכירת קרקע, ניתן להשתמש במחשבוני מס או להיעזר באנשי מקצוע העוסקים במיסוי מקרקעין.
את מס השבח יש לפרוע בתוך 60 יום ממועד עסקת המכירה. הדיווח על ביצוע העסקה, צריך להיות מועבר לרשות מיסוי מקרקעין, עד 30 יום מביצוע המכירה.
הפחתת מס שבח על קרקע באמצעות הוצאות השבחה
עם ריבוי האוכלוסין בישראל, גם ערכם של נכסי הנדל”ן למיניהם, הולך ומטפס. אבל בעל נכס יכול להוסיף במקביל להשבחה בעצמו (לשפץ דירה, למשל, כדי להעלות את ערכה) וההוצאות על ההשבחה יהיו מוכרות לצורכי מס. במצב כזה, יחול מס השבח על סכום הרווח הנקי מהמכירה ובהפחתת ההוצאות.
כשמדובר בבעלות על מגרש, ההוצאות המוכרות על השבחת הנכס, יכולות להיות תשלומי מס רכישה, דמי תיווך, הוצאות כלליות להשבחת המגרש, היטל השבחה (המשולם על אישור תב”ע, הקלות ושימוש חורג, במעמד המכירה), שכר טרחת עורך דין ושמאי מקרקעין ועוד.
ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר, בחישוב מס שבח על קרקע, המס ישולם על סכום נמוך יותר. את הוצאות ההשבחה, יש להוכיח בהצגת קבלות לרשות המיסים, בעת מכירת המגרש.
פריסת מס שבח במכירת קרקע
רבים טועים לחשוב שהכוונה בפריסה – פריסת תשלומים אך למעשה הכוונה לקחת את מס השבח שחישבנו ומצאנו שאנו צריכים לשלם לחלק אותו עד 4 ואת התוצאה לצרף להכנסה השנתית שלנו לפי מדרגות מס הרכישה.
מכאן שפריסת מס שבח רלוונטית בעיקר במכירת קרקעות שכן משיעורי מס ממוצע של 35% נוכל להגיע לשיעורי מס הכנסה לפי 10% .
הפריסה רלוונטית בעיקר לאנשים מעל גיל 60 שלגביהם שיעורי מס ההכנסה נמוכים וכמובן לכאלו שהכנסתם השנתית נמוכה. לצורך ביצוע הליך פריסת מס יש צורך בהגשת דוחות שנתיים למס הכנסה.
האם יש החזרים על מס שבח ששולם?
גם לאחר תשלום מס שבח, אם מתברר שהיו קיימות הוצאות נוספות להשבחת הנכס המגובות בהוכחות, ניתן להציג את הקבלות לרשות המיסים, בצירוף בקשה לתיקון מס שבח. החיוב בהיטל השבחה, למשל, מגיע חודשים לאחר ביצוע עסקת המכירה ולאחר שכבר שולם מס שבח. במקרה כזה, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה והחזר מס שבח.
אם הבקשה תאושר, תזכו בהחזר מס, הישר לחשבון הבנק. אם גיליתם בדיעבד שאתם זכאים לפטור ממס שבח, ניתן להגיש בקשת החזר ולקבל את כל המס בחזרה.
מס שבח על קרקע בירושה
חוקי המיסוי השונים בישראל נחשבים מורכבים ומצריכים היכרות מעמיקה ויסודית בתחום. לכן, על מנת לקבל את התמונה המלאה, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום מיסוי המקרקעין. במסגרת מדריך זה, תסביר עורכת דין יסמין צח מתי יש לשלם מס שבח על מגרש שהתקבל בירושה, באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח על קרקע שהתקבלה בירושה, כיצד ניתן לחשב את מס השבח ועוד.
מהו מס שבח על מגרש בירושה?
החובה לשלם מס שבח נקבעה בחוק מיסוי מקרקעין. החיוב במס השבח נוצר כשבעל מקרקעין בוחר למכור אותו ומקבל עבורו תמורה גבוהה מן המחיר ששילם. לכן, במידה שמכרתם מקרקעין בהפסד, הרי שלא תצטרכו לשלם מס שבח. במילים פשוטות, מס השבח נגבה על הרווח שעשיתם כתוצאה ממכירת מקרקעין.
לצערם של יורשים רבים, יש לשלם מס ירושה גם עבור מקרקעין שהתקבלו בירושה. חישוב מס השבח נעשה מן היום שבו רכש המוריש את הנכס, ולא מן המועד שבו התקבלה הירושה, מה שגורר לא אחת תשלום מס גבוה במיוחד.
מקרים בהם ניתן פטור ממס שבח על קרקע בירושה
לפי חוק מיסוי מקרקעין, ישנם מצבים שבהם יהיה זכאי המוכר לפטור מתשלום מס השבח. על מנת ליהנות מן הפטור, יש לעמוד במספר תנאים. ראשית, על המוכר להיות צאצא של המוריש, בן זוגו או בן זוגו של צאצא של המוריש שנית, לפני פטירתו, היה על המוריש להיות בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. שלישית, אילו היה המוריש בחיים, הוא היה פטור בעצמו ממס בשל המכירה.
חישוב מס שבח על קרקע בירושה
במידה שהמגרש נרכש לפני יום 7.11.2001, עשוי להגיע המס ל-50%. אם הנכס נרכש בין 7.11.2001 לבין 31.12.2011, יעמוד המס על 20%. לבסוף, אם הנכס נקנה לאחר יום 1.1.2012, יעמוד המס על 25%. לעומת זאת, נכסים שנרכשו לפני יום 31.3.1961 יחויבו במס של 12% אם נרכשו עד 1948, כאשר בין השנים 1949 ל-;960, תהא תוספת של אחוז אחד עבור כל שנת מס עד לשנת 1961.
עורך דין לענייני מקרקעין
חישוב מס נכון, הוא חלק חשוב ומשמעותי, בהפיכתה של עסקת מקרקעין למשתלמת, מאחר שמס השבח, יורד מהרווח נטו.
כדי להיערך בצורה הנכונה ביותר לעסקה, חשוב להסתייע בעורך דין המומחה במיסוי מקרקעין ובמס הכנסה. ייעוץ מקיף ומקצועי, עוד בטרם נחתמה העסקה, יבטיח לכם בסיס מוצק וידע מוקדם לגבי השיעור המדויק של מס השבח, במקרה שלכם.
עו”ד בעל ניסיון וידע בתחום פריסת מס שבח, יוכל להדריך אתכם לגבי המסמכים והאסמכתאות שיש להמציא, כדי לפרוס את המס בצורה המתאימה, הנוחה והחסכונית ביותר.
שאלות ותשובות
האם יש מס שבח על מגרש?
תשלום מס שבח מתחייב במכירה של כל נכס מקרקעין, בית או דירה, כמו גם שטח קרקע לא בנוי, אך רק כאשר העסקה הביאה רווח למוכר, כלומר הסכום שקיבל על הנכס, גבוה ממה ששילם עליו בעבר.
למי יש פטור ממס שבח על קרקע?
בשונה ממכירת דירה לגביה יתכן פטור ממס שבח, לגבי מכירת קרקע אין פטור.
מהו שיעור מס שבח על קרקע?
שיעורי המס על קרקע מעט יותר מורכבים מאחר והם השתנו במשך השנים ויש לחשב ביחס לכל תקופה לפי שיעור המס שחל אותה עת.
48% לתקופה שעד יום התחילה הוא 01/11/2001
20% לתקופה שמיום התחילה ועד ליום השינוי 31/12/2011
25% לתקופה שמיום השינוי ועד היום.
מה ההבדל בין קרקע שמיועדת למגורים לבין קרקע חקלאית?
קרקע המיועדת לשימושים חקלאיים, לא ניתן לממש באמצעות בנייה ולכן ערכה בשוק הנדל”ן נמוך יותר מזה של קרקע המיועדת לבנייה.
מי משלם מס שבח על קרקע - המוכר או הקונה?
מס שבח משולם על ידי מוכר הנכס, אך רק אם מכר את הנכס ברווח. מס השבח מחושב על פי סכום אותו רווח, בניכוי / הפחתת הוצאות שהיו משך שנים להשבחת הנכס.
האם יש חובת תשלום מס שבח על מגרש בירושה?
כן. יש לשלם מס שבח על מגרש בירושה.
מתי משלמים מס שבח על קרקע?
כל עוד ברצונכם למכור את הקרקע במחיר הגבוה מן המחיר שבו נרכשה, תהיו חייבים במס שבח.
האם יש הקלות מס ליורשים מגרש?
אין הקלות ייעודיות ליורשים במגרש במקרה של מכירתו. לעומת זאת, בישראל לא נהוג מס ירושה או מס עיזבון, כך שאם אין ברצונכם למכור את המגרש, לא תחויבו במס.
