העברה ללא תמורה:
מדריך מיסוי העברת דירה במתנה
העברה ללא תמורה מוכרת גם בתור עסקת מתנה במקרקעין, כי לכאורה זה מה שהיא משקפת – העברה במתנה של נכס.
רבים מלקוחותיי הפונים בבקשה לבצע העברה ללא תמורה עושים זאת משיקולי מס אבל בביצוע העברה ללא תמורה לקרוב משפחה יש מספר סוגיות שחשוב לקחת בחשבון ולמצוא להן פתרון משפטי חכם: שיקולים נוספים שאינם דווקא משפטיים כמו למשל השלכות של העברת דירה במתנה על זכויות עתידיות של המקבל – כמו זכאות להשתתפות בתוכניות מחיר למשתכן, או ההתנגשות בין רצונו של נותן המתנה להמשיך ולהתגורר בדירת המתנה עד סוף ימיו למבחן השליטה של רשות המיסים.
לפני שמבצעים עסקת מתנה, כדאי להבין באילו תנאים היא תהיה פטורה ממס, מי יכול להעביר נכס במתנה ולמי, מתי אפשר וכדאי לבצע העברה ללא תמורה בין קרובים ומתי רשות מקרקעין תפסול את העסקה?
מתנה למראית עין - העברה במתנה מיסוי מקרקעין
לחיצה על התמונה או התיאור תוביל להסבר החוק או התקנות הרלוונטיים לגביו
ומה כדאי לדעת לפני ביצוע ההעברה ללא תמורה מסוג זה:
מיסוי עסקת מתנה:
העברה ללא תמורה בין קרובים:
מס שבח על עסקת מתנה
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיו פטורים ממס שבח.
זכות במקרקעין אינה חייבת להיות בהכרח דירת מגורים. ניתן להעביר במתנה או ללא תמורה כל סוג מקרקעין, לדוגמא חנות, קרקע ואפילו משק חקלאי.
פטור ממס שבח על ההעברה ללא תמורה
מי זכאי לפטור ממס שבח בעת הענקת מתנה?
- בני זוג.
- הורים לילדיהם או ילד להורה (או מבני הזוג ולבני הזוג של כל המעורבים).
- סבים לנכדים (או מבני הזוג ולבני הזוג של כל המעורבים).
- העברה בין אחים – רק כאשר הזכות המועברת ניתנה מהורה או סב, בירושה או ללא תמורה.
מס רכישה על העברה ללא תמורה
עסקת העברה ללא תמורה היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין וחייבת במס רכישה. עם זאת, מקבל מתנה העונה להגדרה של קרוב לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, יידרש בתשלום של שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל (שהיה צריך לשלם ללא יחסי הקרבה).
הטבת מס רכישה על ההעברה ללא תמורה
מיהו קרוב הזכאי להטבה בעת קבלת מתנה, מבחינת מס רכישה?
- בני זוג (לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה)
- הורים
- צאצאים
- בני זוג של צאצאים
- אח ואחות
איך מחושב מס הרכישה לתשלום? (דוגמא)
מקבל המתנה שזו דירתו היחידה ושווי הדירה אינו נמוך ממדרגת מס רכישה הראשונה (1,919,155 ₪ נכון ל-31.12.23), לא ישלם כלל מס רכישה.
אם שוויה 2 מיליון ₪, נחשב את מדרגת המס הבאה, העומדת על 3.5%, על ההפרש (80,845 =1,919,155 – 2,000,000). הסכום שהיה אמור להיות משולם למס רכישה הוא 2,829 ₪, אך בשל הטבת המס הוא ישלם רק 1/3, כלומר 943 ₪.
טיפ מיסמין:
הגדרת “קרוב” שונה בין תקנות מס רכישה לבין חוק מיסוי מקרקעין – מס שבח. מומלץ ללוודא כי גם נותן המתנה וגם מקבל המתנה עונים על ההגדרות כדי לנצל את הטבות המס.
היטל השבחה על העברה ללא תמורה
לפי סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה “העברה ללא תמורה מאדם לקרובו”, אינה מהווה “מימוש זכויות” ומכאן שאין חבות בתשלום היטל השבחה.
מי זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין מתנה לקרוב?
- בני זוג.
- הורים לילדיהם או ילד להורה (או מבני הזוג ולבני הזוג של כל המעורבים).
- סבים לנכדים (או מבני הזוג ולבני הזוג של כל המעורבים).
- אחים (או בני זוגם)
איך מחושב היטל השבחה בעסקת מתנה?
היטל השבחה מחושב רק במועד המכירה, ולכן בעת ביצוע ההעברה מקבל המתנה נכנס לנעליו של מקבל המתנה כדי לשמור על עקרון הרציפות, ולמעשה תשלום המס נדחה. כאשר הדירה תמכר, החישוב יעשה ממועד רכישת הזכות ע”י נותן המתנה.
טיפ מיסמין:
הגדרת קרוב בחוק התכנון והבניה אינה זהה להגדרת קרוב לעניין מס שבח של נותן המתנה או להגדרת קרוב לעניין מס הרכישה. אם ההעברה נעשית לצרכי תכנון מס, מומלץ לוודא כי כל הצדדים עומדים בהגדרות אלו.
העברת דירה במתנה עם משכנתא
כאשר יש על דירה משכנתא, על פי רוב, הבנק נותן ההלוואה לא יסכים להעברת הזכויות ולהשלמת הרישום עד שהמשכנתא תפרע. יש שתי דרכים לפתור את המצב:
- נותן המתנה ייפרע את המשכנתא לפני מתן המתנה וחתימת הסכם המתנה
- הצדדים יחתמו על הסכם מתנה וידווחו עליו למיסוי מקרקעין אך ישלימו את רישום הזכויות בטאבו על שם מקבל המתנה רק לאחר שהמשכנתא תפרע.
טיפ מיסמין:
חשוב מאוד שמקבל המתנה לא ייקח על עצמו את תשלומי המשכנתא, אחרת במיסוי מקרקעין עלולים לראות ביתרת המשכנתא המשולמת ע”י מקבל המתנה כתמורה המחויבת במס.
צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:
הסכם התחדשות עירונית והעברת דירה במתנה
דירה במתנה כאשר צפוי להיחתם הסכם התחדשות עירונית:
פרוייקט פינוי בינוי:
בפרויקט פינוי בינוי אפשר לקבל פטור ממס שבח עבור זכויות הבנייה שנמכרו ליזם, אך רק בגין דירה אחת. לפני התיקון, מי שהחזיק ביותר מדירה אחת בפרויקט פינוי בינוי, מצא פתרון למצב זה בדמות העברה ללא תמורה של דירות נוספות בפרויקט לקרובי משפחה.
מתוך רצון למנוע תכנוני מס, בוצעו שינויים מהותיים ביחס לפרוייקטים של התחדשות עירונית שנכללו בחוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום מדיניות הכלכלית לשנת תקציב 2021 -2022 התשפ”א- 2021). אחד מאותם שינויים הוא: ביטול ההגבלה לפטור ממתנה מקרוב 24 חודשים לפני החתימה בפרוייקט פינוי בינוי.
ברגע שהסירו את מגבלת דירה אחת בפרויקט פינוי בינוי התייתר גם הצורך בהגבלת העברות במתנה.
- נותן המתנה ייפרע את המשכנתא לפני מתן המתנה וחתימת הסכם המתנה
- הצדדים יחתמו על הסכם מתנה וידווחו עליו למיסוי מקרקעין אך ישלימו את רישום הזכויות בטאבו על שם מקבל המתנה רק לאחר שהמשכנתא תפרע.
תמ”א 2:
ההגבלה נותרה בעינה לגבי תמ”א 2 עפ”י סעיף 49לג1(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). החלטת של רשות מיסוי מקרקעין מס’ 2203/18 הבהירה ביחס להעברה ללא תמורה בתמ”א 2 שההגבלה ודרישת הצינון לא חלה אם :
- מי שקיבל את המתנה ימכור ליזם במסגרת הפרויקט את הזכויות תוך שימוש בפטור האישי שלו של מכירת דירת מגורים מזכה יחידה לפי סעיף 49ב(2).
- או אם הוא קיבל את המתנה תוך שנותן המתנה עשה שימוש בפטור האישי שלו לפי סעיף 49ב(2) במכירת דירת מגורים יחידה ולא כשהמתנה עברה לפי ס’ 62 לחוק מיסוי מקרקעין או לחילופין שולם מס במסגרת העברה זו .
תקופת צינון: הדרישה לתקופת צינון רלוונטית רק בסיטואציה בה קודם ביצעו את העברת הדירה במתנה ורק לאחר מכן מקבל המתנה חתם הוא בעצמו על הסכם ההתקשרות עם היזם. לעניין מניין תקופת הצינון המועד הקובע הוא מועד ההתקשרות הראשון עם היזם ולא המועד הנדחה לפי סעיף 49לב1 לחוק.(המועד בו התמלאו כל התנאים המתלים בהסכם ההתחדשות העירונית)
זכאות לפטור ממס שבח: שזכאי לפטור ממס שבח במכירה ליזם על פי פרק חמישי 5 (הפטור שבין בעל הדירה ליזם) הוא הדייר המקורי (מי שהיה בעל הזכות ביום החתימה על ההסכם עם היזם).
דירה במתנה כאשר נחתם הסכם התחדשות עירונית:
- אישור היזם: מגבלת “הצינון” בדירה שהתקבלה במתנה מתייחסת למצב של העברה במתנה לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית. אם רוצים להעביר במתנה באמצעות סעיף 62 לחוק לאחר שכבר נחתם הסכם עם היזם/קבלן יש לוודא שאין כל איסור כאמור מצידו של היזם.
- שימוש בפטור האישי ממס שבח: ייתכן והיזם ידרוש כי הדירה תועבר תוך שימוש בפטור אישי שלכם דירה יחידה לפי 49ב(2) אם ביכולתם להשתמש בו. שימו לב כי בשימוש בפטור 49ב(2) ייתכן וייוחסו לכם זכויות בניה שלגביהן אין פטור משבח.
טיפ מיסמין:
העברתם כבר את הדירה במתנה?
אם אתם עדיין במסגרת הזמן להגשת תיקון שומה (4 שנים), ניתן לבקש שינוי דיווח לשימוש בפטור אישי של 49ב(2) וכך לאפשר שימוש בפטור במכירת הזכויות ליזם בפרוייקט.
מכירת דירה שהתקבלה במתנה
סעיף 49ו (א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר תקופת צינון לפני שניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה בזכאות לפטור ממס שבח:
- תקופת צינון של 3 שנים – אם מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע. תקופה זו מתחילה מיום המעבר למגורים בדירה.
- תקופת צינון של 4 שנים – אם מקבל המתנה אינו מתגורר בדירה. תקופה זו מתחילה מיום קבלת המתנה.
מה יהיה המס אם לא מחכים את תקופת הצינון?
לא יינתן פטור ממס שבח אם לא עברה תקופת הצינון. במקרה כזה, השבח על הנכס יחושב לפי התאריך בו נותן המתנה הפך לבעליה של הדירה ולא לפי התאריך בו ניתנה המתנה. כדאי לקחת בחשבון כי גם שווי הרכישה יחושב במקרה זה לפי תאריך הרכישה המקורי.
מכירת דירה שנרכשה בעזרת כסף במתנה
קבלתם 50% משווי הדירה ומעלה בתור כסף מתנה מהקרובים לכם? מבחינת מיסוי מקרקעין זוהי עסקת מתנה.
- תקופת צינון: על הדירה חלה תקופת הצינון שבחוק. זו טעות מיסויית למכור לאחר 18 חודשים מתוך מחשבה כי הדירה עומדת בזכאות לפטור ממס שבח.
טיפ מיסמין:
כאשר נותנים כסף לקרוב משפחה לצורך רכישת דירה מומלץ לתעד את מתן הכספים במסמך המגדיר זאת כהלוואה, בשל יחסי הקרבה המשפחתיים.
ו”ע 10-04-16810 דנה במצב זה, בו נטען כי למרות שלא היה הסכם הלוואה ביניהם, הכסף שניתן לבן מהאב הוא הלוואה ולא מתנה. ביהמ”ש קיבל כי מדובר בהלוואה, ועל אף שמקרים חריגים של יחסי קרבה יתגברו על הצורך במסמך המעיד כי זו הלוואה כדאי בכל זאת ללוות את העברת הכסף במסמך.
צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:
העברת דירה במתנה מהורה לילד
העברת דירה במתנה מהורה לילד בגיר:
- מבחינת מס שבח: העברת דירה במתנה מהורה לילד נכנסת תחת הגדרת קרוב בסעיף 62 ולכן ההורה נותן המתנה לא יחויב במס שבח.
- מבחינת מס רכישה: הילד מקבל המתנה כלול בהגדרת תקנה 20, ולכן ישלם שליש מס רכישה ביחס לעסקה רגילה.
העברת דירה במתנה מהורה לילד קטין:
הטבת המיסוי במס שבח ובמס רכישה חלה בעת העברת הדירה במתנה מהורה לילד קטין, אבל קיימים מספר תנאים לקיומה:
- תקופת הצינון: מתחילה מהרגע בו הקטין הופך לבגיר (גיל 18).
- הסכמה לפי חוק הכשרות: יש צורך בהסכמת שני ההורים לפי סעיף 4 לחוק הכשרות ואישור בימ”ש לפי סעיף 20 לחוק הכשרות.
- חזקת התא המשפחתי: הדירה שהועברה לקין לא נגרעת ממכסת הנכסים של הוריו לאור עקרון חזקת התא המשפחתי והיותם יחידת מיסוי אחת.
שיקולים נוספים לפני העברה ללא תמורה בין הורה לילד:
- זכאות להטבות לנטולי דירה: מקבל המתנה הופך לבעל דירה, לכן הוא לא יהיה זכאי לכל הטבה המיועדת למי שאין לו דירה כגון מחיר למשתכן או הטבה במשכנתא.
- נותן המתנה מאבד את הזכות המשפטית עליה: מתן המתנה אומר שהדירה כבר לא של ההורה. המשמעות היא שאי אפשר להוריש אותה או להחליט מה יעלה בגורלה. כך למשל, במקרה בו הילד יקלע לחובות כספיים הנכס ישועבד או יעוקל.
- דירה במתנה יכולה להפוך לנטל: הורים שנותנים לילד לא נשוי דירה, מחייבים אותו להתמודד עם הצורך בהסכם ממון כאשר הוא עומד להנשא. בנוסף, כאשר הזוג ירצה לרכוש דירה, הם יצטרכו לשלם מס רכישה דירה שניה.
- מתחים במשפחה: כשאחד הילדים מקבל נכס במתנה והשאר לא, ייתכן שיתעוררו מתחים בין בני המשפחה, עקב החלטה זו.
העברה ללא תמורה בין אחים
העברה ללא תמורה בין אחים היא סוגיה מורכבת מבחינה מיסויית כדי לפשט אותה צריך לבחון:
האם הדירה המיועדת להעברה בין אחים היא דירת ירושה או מתנה שהתקבלה מההורים או הסבים?
- אם כן, האח נותן המתנה יוכל ליהנות מפטור ממס שבח לפי ס’ 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
- אם לא, החל מיום 1.8.13 נותן המתנה לא עונה להגדרת קרוב ולכן לא זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 62. (הגדרת “קרוב” כוללת אחים רק כאשר זו דירה בירושה או מתנה מההורים).
- אם מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים שעונה על הגדרת קרוב לענין שבח ורכישה לא יהיה צורך להמתין את תקופת הצינון.
כמה מס רכישה ישלם מקבל המתנה?
מקבל המתנה כן עונה להגדרת “קרוב” במס רכישה ולכן ישלם תשלום מופחת של שליש מס רכישה משיעור המס שהיה צריך לשלם אם היתה זו עסקה רגילה לפי תקנה 20.
טיפ מיסמין:
לא רוצים לשלם מס שבח אבל הדירה אינה דירת ירושה או מתנה מההורים?
אם הדירה היא דירתו היחידה של נותן המתנה, ביכולתו להשתמש בפטור האישי שלו לפי סעיף 49ב(2) ולקבל פטור ממס שבח. מנגד מקבל המתנה יעשה שימוש בתקנה 20.
צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:
העברה ללא תמורה בין בני זוג
העברה זכויות בדירת מגורים בין בני זוג הנעשית ללא תמורה פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי בן הזוג מקבל המתנה, פטור במקרה כזה לחלוטין מתשלום מס רכישה, (במקום 1/3 מס הרכישה) ובלבד וזו דירת המגורים בה מתגוררים בני הזוג. תשומת לב כי לא מחויב שתהא זו דירתם היחידה.
העברת דירה מסבא לנכד
העברת דירה ללא תמורה מסבא לנכד:
- מבחינת מס שבח: העברה ללא תמורה מסבא לנכד נכנסת תחת הגדרת קרוב בסעיף 62 ולכן הסב נותן המתנה לא יחויב במס שבח.
- מבחינת מס רכישה: הנכד מקבל המתנה כלול בהגדרת תקנה 20, ולכן ישלם שליש מס רכישה ביחס לעסקה רגילה.
העברת דירה ללא תמורה מנכד לסב:
- מבחינת מס שבח: מתנה מהנכד לסבא עונה על הגדרת קרוב בסעיף 62 ולכן הנכד נותן המתנה לא יחויב במס שבח.
- מבחינת מס רכישה: הסב מקבל המתנה לא כלול בהגדרת תקנה 20, ולכן יחויב במס רכישה רגיל.
העברה ללא תמורה תושב חוץ
- תושב חוץ שבבעלותו נכסים בישראל יכול להעביר לקרוב משפחה נכסים ללא תמורה, תוך שימוש בפטור ממס שבח.
- בהעברה ללא תמורה, כאשר מקבל המתנה הוא תושב חוץ ועונה על הגדרת קרוב לפי תקנה 20 הוא זכאי לקבל שיעור מס של שליש מס הרכישה אשר היה צריך לשלם ביחס לעסקה “רגילה”.
מבחן השליטה - מתי רשות המיסים עלולה לקבוע שעסקת מתנה לא אמיתית?
מבחן השליטה הוא דרכה של רשות המיסים לבחון האם מדובר במתנה אמיתית או העברה לצורך התחמקות ממס.
מבחן השליטה בודק למעשה מי ממשיך לנהל ולהתנהל בקשר לדירה לאחר העברה במתנה? מי משלם משכנתא? מי מקבל דמי שכירות? מי מחפש אחר שוכרים? האם נרשמה הערת אזהרה לטובת נותן המתנה? האם נותן המתנה קיבל ממקבל המתנה יפוי כח בקשר לדירה?
מתי עסקת מתנה עלולה לעורר נורות אזהרה?
- נותן המתנה מעוניין להמשיך ליהנות מהנכס: כאשר נותן המתנה מעוניין להמשיך ולהפיק מהנכס לצרכיו הקיומיים – לגור בדירה לשארית חייו או לקבל דמי שכירות מהנכס.
- שליטה של נותן המתנה בגורל הנכס: הוספת תניות המחייבות את הסכמת נותן המתנה למכירת הנכס או שעבודו, מכירת הנכס רק בהגיעו של מקבל המתנה לגיל מסוים, חיוב מקבל המתנה בהסכם ממון, חיוב מקבל המתנה בעריכת צוואה לפיה בן / בת הזוג לא ירשו את הנכס.
דוגמאות לפסקי דין:
פסק דין שניתן לאחרונה (2020) בעניין משפחת שמרת ובו הבת נגה שמרת העבירה לאמה דירה חודש לפני מות האם. ו”ע- ועדת ערר נצרת 24989-09-18 מיום 06/02/20
פסק הדין בעניין יעקב ארביב העוסק בדירות שהועברו במתנה מאב לבניו בעוד שדמי השכירות המשיכו להיכנס לכיסו ע”מ 27431-04-17, יעקוב ארביבה עברה במתנה כשמקבל המתנה ממשיך את תשלומי המשכנתא שאז במיסוי מקרקעין עלולים לראות ביתרת המשכנתא כתמורה המחויבת במס.
העברה במתנה לקרוב זכויות בדירה ישנה אחרי שכבר קנינו דירה חדשה
סיטואציה מעניינת עם נושא ה ⅓ דירה פוגשת אותנו עם נושא מתנה ועם נושא משפרי דיור.
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
