רכישת דירה, קרקע או בית פרטי מעבר לקו הירוק:
מדריך קניית נדלן ביהודה ושומרון
בשנים האחרונות יותר זוגות ומשפחות בוחנים את האופציה של קניית נדל”ן ביהודה ושומרון. אלו שבוחרים לעבור להתגורר מעבר לקו הירוק עושים זאת לא בהכרח משיקולים אידיאולוגיים.
אם חשבתם על רכישת דירה באזור יו”ש, מדריך זה יסייע לכם להבין על אילו ישובים מדובר וכמה עולה נכס בכל אחד מהם?
איך מתבצעת עסקת רכישת נדל”ן באיו”ש? איזו זכות רוכשים בקרקע או בנכס ומהם היבטי מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה בעסקה זו?
לחיצה כל שלב תוביל להסבר מפורט לפעולות ולמסמכים הנדרשים במהלכו,
ותתן טיפים שיקלו על תהליך רכישת נדל”ן יד שניה או מקבלן באזור יהודה ושומרון.
נדל"ן ביהודה ושומרון
לפני שאנחנו קופצים לעומק ההבדלים בין רכישת נדל”ן ביהודה ושומרון לבין רכישת נדל”ן בתחומי ישראל ומקבלים את הכלים לביצוע התהליך, בואו נכיר קצת עובדות ונתונים על יו”ש:
מה נחשב בתור יהודה ושומרון?
אזור יהודה ושומרון כולל את הקרקעות שממערב לנהר הירדן ועד הקו הירוק, (הקו ששורטט על גבי המפה לשביתת הנשק עד שנת 1967). אזורים אלו מכונים גם בשמות הגדה המערבית, יו”ש או איו”ש.
אלו חלק מהישובים שנמצאים בתחומי הקו הירוק:
| אבני חפץ | חוות יאיר | נופי נחמיה | רחלים |
| איתמר | חיננית | נופים | ריחן |
| אלון מורה | טל מנשה | סלעית | שבי שומרון |
| ברוכין | יצהר | עלי זהב | שערי תקווה |
| ברקן | יקיר | ענב | שקד |
| גבעת ארנון | כפר תפוח | עץ אפרים | העיר אריאל |
| הר ברכה | לשם | פדואל | מועצה מקומית בית אריה |
| השומרונים | מבוא דותן | צופים | מועצה מקומית אלפי מנשה |
| חרמש | מגדלים | קרית נטפים | גבעון החדשה |
| חוות גלעד | מעלה שומרון | רבבה | נילי |
| עפרה | נווה דניאל | אלון שבות | תקוע |
| הר גילה |
כמה עולה דירה מעבר לקו הירוק?
בין יישובי יו”ש ניתן למצוא גם ישובים יוקרתיים במחיר שעדיין סביר ונוח לעומת שאר חלקי הארץ. בין הישובים ביו”ש קיימים הבדלי מחירים. הסיבה הבולטת מביניהם הוא הקרבה לקו הירוק – ככל שמתקרבים לקו הירוק מחיר הדירה עולה. סיבות נוספות להבדלים במחיר הם השירותים המוניציפליים והקהילתיות, ואיכות מערכת החינוך ביישוב.
אילו גופים מנהלים את רישום הזכויות ביו”ש?
המנהל האזרחי – ממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביהודה ושומרון ומנהל את הקרקעות ביישובי יו”ש. מקום מושבו בבית אל. תפקידו להחליט בנוגע לבעלות על קרקעות שמצבן המשפטי אינו מוסדר (אינו בידי המדינה או בבעלות בפרטית), להסדיר רישום זכויות ולייעץ בנוגע להן.
החטיבה להתיישבות (החט”ל) בהסתדרות הציונית – יושבת במטה בנימין ומנהלת את רישום הזכויות בקרקעות שהזכויות עליהן בידי המדינה. כדי לקבל מידע על זכויות במקרקעין או להתניע תהליכי רכישת דירה, יש לפנות אל החט”ל תוך מילוי טפסים רלוונטיים והצגת מסמכים נדרשים.
לשכת טאבו יו”ש – ישנן 9 שלוחות של המנהל הארחי המשמשות בתור לשכת טאבו בשטחי איו”ש. מרבית הקרקעות ביהודה ושומרון לא רשומות בטאבו וספרי הטאבו אינם פתוחים לעיון. אין אפשרות להפיק נסח טאבו וכדי לקבל אינפורמציה לגבי זכות במקרקעין יש לפנות בבקשה ולהציג מסמכים המעידים על זיקה לקרקע לפי צו 1737.
חברה משכנת – את מרבית הקרקעות בבעלות המדינה ביו”ש מנהלת שיכון ופיתוח לישראל בע”מ שמוזגה ב-2014 עם חברת אזורים בנין בע”מ. הזכויות בקרקע בבעלות פרטית שנרכשה ע”י חברה ינוהלו ע”י משרד עורכי דין של אותה חברה, שישמש כחברה משכנת. בחברה המשכנת נעשה רישום הזכויות במקביל לרישום במנהל האזרחי.
דגשים לעסקת נדל"ן ביהודה ושומרון
ישנם מספר הבדלים מהותיים בביצוע עסקת מקרקעין באזור יהודה ושומרון, המבדילים אותה מביצוע עסקת מקרקעין בתחומי ישראל, וחשוב להכיר אותם ולהבין את משמעותם עוד לפני שנכנסים לעסקה:
- הליך הרכישה והמכירה שונה מההליך הישראלי: דיני התכנון והבניה, המיסוי על העסקה והרישום בגופים המנהלים שונים מהמקובל בעסקת מקרקעין בתחומי ישראל.
הליך רכישת דירה יד שניה בישראל שונה מההליך ביו”ש, גם מבחינת המסמכים הנדרשים בעסקה, ויש לא מעט הבדלים גם בין רכישת דירה מקבלן או הקצאה ראשונה ביהודה ושומרון לבין רכישת דירת קבלן בארץ. אל דאגה, המדריך יסביר מהם השינויים ואיך מתבצע התהליך כולו. - לאילו חוקים העסקה כפופה? הדין הישראלי אינו חל על האזור ועסקאות נדל”ן בתחומי יו”ש כפופות לחוק הירדני ולצווים של הממשל הצבאי הישראלי.
- ממי מקבלים אישור זכויות על הקרקע?
הקרקעות באיו”ש נחלקות בין קרקעות בבעלות פרטית, ורכוש נטוש (מיעוט) ובין קרקעות שהזכות עליהן בידי המדינה. המנהל האזרחי מנהל את הקרקעות שבידי המדינה ואת הרכוש הנטוש. - זכות בר רשות: בקרקעות שבידי המדינה מוענקת למי שמבקש לרכוש את הזכויות בנכס, זכות בר רשות. זכות זו מאפשרת למקבל לעשות שימוש בקרקע, אך משאירה בידי המדינה את הסמכות לבקש ממקבל הזכות להתפנות מהקרקע ולחדול משימוש בה תמורת פיצוי בכל רגע נתון.
- משכנתא: שיעור המימון למשכנתא אותו הבנק מאשר בעסקת נדל”ן ביהודה ושומרון נמוך יותר ביחס לעסקה בתחומי ישראל וחשוב לקחת זאת בחשבון.
- מס שבח ורכישה: עסקת נדל”ן באיו”ש כפופה גם יחד להוראות חוק מיסוי מקרקעין הישראלי ולדיני המקרקעין הירדניים. לאחר ביצוע העסקה יש צורך לבצע קיזוזים כדי למנוע כפל מס.
הצעה מיסמין:
כאשר לוקחים עו”ד מקרקעין לביצוע עסקה באיו”ש כדאי לוודא שיש לו ניסיון בתחום. עליו להכיר את את החקיקה המנדטורית והעות’מאנית, את הצווים הבטחוניים החלים על האזור ואת פסיקות בג”צ, ולא פחות חשוב – את כל ההבדלים בביצוע עסקה מסוג זה.
רכישת דירה מקבלן / הקצאה ראשונה
רכישת דירה מקבלן היא רכישה של שירותי בניה ולא של זכויות בקרקע. (זו גם תהיה הכותרת של ההסכם במקרה זה).
לחתימה עם נציג הקבלן תצטרכו להגיע מצוידים ב:
- אישור קבלה לישוב (טופס 1 של החט”ל)
- אישור עקרוני למשכנתא
- ייפוי כח נוטריון
לאחר מכן ההסכם יעבור לחתימת החברה הקבלנית ומשם לחתימת החט”ל.
עליכם להביא לחט”ל את המסמכים הבאים:
- אישור קבלה לישוב (טופס 1).
- שאלון למועמד (טופס 2) בצירוף תמונות של שני בני הזוג המתיישבים, חתום על ידי שני בני הזוג המתיישבים וחתום על ידי ועדת הקבלה האזורית – מקור.
- צילום של תעודות הזהות של שני בני הזוג המתיישבים בצירוף הספחים.
- חוזה בר רשות ביישוב קהילתי ביו”ש (טופס 3) חתום על ידי שני בני הזוג המתיישבים וחתימתם מאומתת על ידי עורך דין – 3 עותקים מקוריים.
- תצהיר שאין למתיישבים זכויות בנחלה ו/או בבית ו/או במגרש בהתיישבות הכפרית בארץ ישראל (טופס 9) – מקור.
- אישור המועצה המקומית / אזורית – מקור.
- תצהירים על העדר כספים אסורים – תצהיר אגודה טופס 1א, תצהיר מתיישב טופס 1ב ואומדן עלויות פיתוח
כחודש ימים לאחר הגשת המסמכים תקבלו חוזה בר רשות חתום על ידי החט”ל.
היבטי מיסוי ברכישה מקבלן:
לאחר חתימת ההסכם ע”י החטיבה ההסכם יכנס לתוקף. הוא ידווח ללשכת מיסוי מקרקעין (לרוב בחדרה, תלוי מיקום) בשווי רכישה 0 ₪. עם זאת, ייתכן כי מיסוי מקרקעין יראו את עלויות הפיתוח כשווי המגרש לצורך חישוב מס הרכישה. הצעה מיסמין:
חוק המכר אינו חל במחוז יהודה ושומרון. המשמעות היא שללא ציון מפורש בגוף ההסכם הרי שכל ההגנות הקבועות בחוק וחלות על קונה אף מבלי לציין אותן בהסכם לא חלות.
בניהול מו”מ מול הקבלן בקשו את החלת החוק.
לא הגעתם להסכמה? דרשו את החלתם של סעיפים מהותיים מתוכו בהסכם.
רכישת דירה יד שניה
בדיקות מקדמיות טרם רכישה/ תב”עות והיתרי בניה ברכישת דירה יד שניה ביו”ש:
- האם קיימת תב”ע בתוקף- לעיין בה ולראות את סביבת הנכס.
- האם הבית נבנה לפי היתר בניה?
- האם יש חריגות בניה? אם כן האם ניתן להכשיר אותן ומה העלות להכשרתן?
- האם שולמו ע”י המוכר כל עלויות הפיתוח? האם הסתיימו עבודות הפיתוח הסביבתי?
המסמכים והפעולות הנדרשים לצורך ביצוע רכישת דירה יד שניה ביהודה ושומרון:
המוכרים:
- טופס “כתב ויתור” (טופס 4) חתום על ידי המוכרים וחתימתם מאומתת על ידי עורך דין – מקור.
- אישור המועצה המקומית / אזורית – מקור.
(אישור זה מעיד כי המועצה נותנת הסכמתה להעברת הזכויות וכי למוכר אין חובות ולכן רצוי הן כמוכר והן כקונה לברר שאין למוכר חובות עוד טרם החתימה על ההסכם.) - אישור האגודה להעברת הזכויות (טופס 5) – מקור.
- אישור הבנק על סילוק השעבוד (במקרה שהמוכר נטל הלוואה מובטחת במשכנתא) – מקור.
- אישור עורך הדין המטפל בעסקה כי העסקה הושלמה וכי המוכרים מבקשים לבצע את העברת הזכויות לקונה (טופס 6).
- אישור סופי של מס שבח לפיו שולם המס בגין העסקה או שהיא פטורה ממס – מקור. (על האישור כתוב: אישור לרישום בפנקסי המקרקעין).
- אם המוכר קיבל זכויותיו בהקצאה ראשונה – אישור סופי של מס רכישה לפיו שולם המס בגין העסקה או שהיא פטורה ממס – מקור. (על האישור כתוב: אישור לרישום בפנקסי המקרקעין).
- אגרת טיפול של החטיבה להתיישבות – 160 ש”ח.
הקונים:
- אישור היישוב (טופס 1) – מקור.
- שאלון למועמד (טופס 2) בצירוף תמונות של שני בני הזוג המתיישבים, חתום על ידי שני בני הזוג המתיישבים וחתום על ידי ועדת הקבלה האזורית – מקור.
- צילום של תעודות הזהות של שני בני הזוג המתיישבים בצירוף הספחים.
- אישור סופי של מס רכישה לפיו שולם המס בגין העסקה או שהיא פטורה ממס – מקור. (על האישור כתוב: אישור לרישום בפנקסי המקרקעין).
- חוזה בר רשות ביישוב קהילתי ביו”ש (טופס 3) חתום על ידי שני בני הזוג הקונים וחתימתם מאומתת על ידי עורך דין – 3 עותקים מקוריים.
- תצהיר שאין למתיישבים זכויות בנחלה ו/או בבית ו/או במגרש בהתיישבות הכפרית בארץ ישראל (טופס 9) – מקור.
- אגרת טיפול של החטיבה להתיישבות – 160 ש”ח.
הצעה מיסמין:
כדאי לברר מה תוקף חוזה ההרשאה המאפשר לחט”ל להעביר זכויות ביחס לישוב אליו מבקשים להצטרף.
רכישת מגרש למגורים / לבנייה עצמית יד שנייה
בדיקות מקדמיות ברכישת מגרש לבנייה עצמית ביו”ש:
- האם קיימת תב”ע בתוקף? – המועצות המקומיות ביהודה ושומרון כפופת להחלטות המפקד הצבאי באזור ולשר הביטחון והן פועלות אף בהתאם להנחיות המנהל האזרחי באזור, דבר אשר מגביל את חירותן ומשבש את שגרת התנהלותן. תב”ע שבתוקף היא תב”ע ששר הבטחון חתם עליה והיתר הבניה צריך שייחתם לאחר כניסת התב”ע לתוקף.
- האם המגרש מפותח?
- האם המחיר כולל פיתוח סביבתי?
- לוודא שיהיה מקובע בהסכם שלא יוכלו להגיש בקשות לשינוי התב”ע סביב הדירה.
המסמכים והפעולות הנדרשים לצורך ביצוע רכישת דירה יד שניה ביהודה ושומרון:
המוכרים:
- טופס “כתב ויתור” (טופס 4) חתום על ידי המוכרים וחתימתם מאומתת על ידי עורך דין – מקור.
- אישור המועצה המקומית / אזורית – מקור.
- אישור האגודה להעברת הזכויות (טופס 5) – מקור.
- אישור הבנק על סילוק השעבוד (במקרה שהמוכר נטל הלוואה מובטחת במשכנתה) – מקור.
- אישור עורך הדין המטפל בעסקה כי העסקה הושלמה וכי המוכרים מבקשים לבצע את העברת הזכויות לקונה (טופס 6).
- אישור סופי של מס שבח לפיו שולם המס בגין העסקה או שהיא פטורה ממס – מקור. (על האישור כתוב: אישור לרישום בפנקסי המקרקעין).
- אם המוכר קיבל זכויותיו בהקצאה ראשונה – אישור סופי של מס רכישה לפיו שולם המס בגין העסקה או שהיא פטורה ממס – מקור. (על האישור כתוב: אישור לרישום בפנקסי המקרקעין).
- אגרת טיפול של החטיבה להתיישבות – 160 ש”ח.
הקונים:
- אישור היישוב (טופס 1) – מקור.
- שאלון למועמד (טופס 2) בצירוף תמונות של שני בני הזוג המתיישבים, חתום על ידי שני בני הזוג המתיישבים וחתום על ידי ועדת הקבלה האזורית – מקור.
- צילום של תעודות הזהות של שני בני הזוג המתיישבים בצירוף הספחים.
- אישור סופי של מס רכישה לפיו שולם המס בגין העסקה או שהיא פטורה ממס – מקור. (על האישור כתוב: אישור לרישום בפנקסי המקרקעין).
- חוזה בר רשות ביישוב קהילתי ביו”ש (טופס 3) חתום על ידי שני בני הזוג הקונים וחתימתם מאומתת על ידי עורך דין – 3 עותקים מקוריים.
- תצהיר שאין למתיישבים זכויות בנחלה ו/או בבית ו/או במגרש בהתיישבות הכפרית בארץ ישראל (טופס 9) – מקור.
- אגרת טיפול של החטיבה להתיישבות – 160 ש”ח.
משכנתא לנכס ביהודה ושומרון
בכל עסקת רכישה כדאי לקבל מראש אישור עקרוני למשכנתא, וכשמדובר ברכישת נכס ביהודה ובשומרון על אחת כמה וכמה, שכן שיעור המימון למשכנתא באיו”ש נמוך יותר.
למרות שרוב הבנקים יודעים להתמודד עם בקשות רכישה ביו”ש ונעתרים לבקשות אלו, שיעורי המימון אותם הם מציעים למבקשים עומדים על כ-60% וחלק מהבנקים עדיין מערימים קשיים לגבי נכסים אלו.
המשמעות היא שנדרש יותר הון עצמי כי שיעור המימון נמוך לעומת קרקע בישראל.
כשמדובר על רכישה מקבלן הלווים מקבלים “שירותי בניה” ושיעור המימון יכול להגיע עד 70%.
בניגוד לפרוייקטים בתחומי ישראל, בפרויקטים כאלו באיו”ש אין ליווי בנקאי, ולכן התשלום לקבלן הוא לפי קצב התקדמות הבניה.
מצב זה מצריך התאמה בין שחרור הכסף מהבנק לבין לוח התשלומים בחוזה עם הקבלן. צריך לשים לב שהבנק ממנו לוקחים הלוואה מסכים לקצב של התשלומים שמוסכם בין הקונה לקבלן.
התחייבות לרישום משכנתא:
על מנת לקבל מהבנק הלוואה לרכישה יש להראות כי נרשמה לטובתו התחייבות לרישום משכנתא בחט”ל.
(בדירות בניהול חברה משכנת – שיכון ופיתוח בע”מ, יש לפנות לחברה ולא לחט”ל לצורך קבלת ההתחייבות)
המסמכים והפעולות הנדרשים לשם כך:
- טופס פנייה של הבנק להסתדרות הציונית העולמית לקבלת התחייבות לרישום משכנתא – מקור או העתק. הערה: בטופס הבנק חייב להופיע הסכום. לא יתקבל טופס בו רשום “ללא הגבלה בסכום”.
- טופס בקשה של המתיישבים לקבלת “התחייבות לרישום משכנתא” (טופס 7). הטופס יהיה חתום על ידי שני בני הזוג המתיישבים וכן על ידי אגודת היישוב. (הערה: יש מקרים בהם הבנק מבקש כי המוכר ישעבד את זכויותיו להבטחת ההלוואה שנוטל הקונה. במקרה זה יש להשתמש בטופס 7א. יש לברר את הדבר אצל הבנק. במקרה כזה על הקונה להמציא גם טפסים 1 ו-2).
- אם המתיישבים נטלו בעבר הלוואה מבנק אחר – יש להמציא את הסכמת הבנק להלוואה החדשה – מקור.
- דמי טיפול: אגרת בקשה לקבלת התחייבות לרישום משכנתא – 160 ₪.
חברה משכנת
באזור יהודה ושומרון לא ניתן לבצע את הפעולה התכנונית המכונה פרצלציה ההכרחית לצורך חלוקה מחדש של הקרקעות בהתאם לתב”ע ולמצב בשטח. כתוצאה מכך החברות המשכנות מנהלות את רישום הזכויות על פני עשרות שנים, לעיתים במקביל לרישום במנהל האזרחי ולעיתים רק בספרי החברה.
חשוב לברר ולבדוק לגבי החברה המשכנת:
- האם מתנהל רישום מקביל לזה שבמנהל ולוודא כי רישום הזכויות הושלם גם במנהל האזרחי/החט”ל וגם בחברה המשכנת.
- לכל חברה משכנת יש דרישות שונות והיא מתנהלת עם טפסים שונים. כדאי לברר עוד טרם רכישת הזכויות מה נוהל העברת הזכויות בחברה. כך למשל לברר האם ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש? האם ניתן לרשום הערה לטובת הבנק המלווה של הרוכש?
- קיומן של חברות משכנות תחת ובמקום רישום ע”י משרד המשפטים מעורר קשיים רבים אשר עיקרם מקרים בהם החברה המשכנת נסגרת ואין עוד מענה או גביית עמלות שונות עבור פעולות הרישום שלא לפי הצו על פיקוח.
שימו לב!
גם חברות משכנות ביו”ש כפופות לצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על נותני שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין)
רישום הערת התנגדות / טאבו ידני
המונחים רישום הערת התנגדות לטובת הקונה/ טאבו ידני רלוונטיים כשמדובר בקרקע שהליך זיהוי הבעלים בה גמור ומוחלט ואין עוררין בדבר זהות הבעלים, שאז נרשמות הזכויות בטאבו.
- בשונה מההליך המוכר בארץ של רישום הערת אזהרה כתנאי להעברת התשלום הראשון לידי המוכר, בלשכה ביו”ש לא ניתן לרשום הערת אזהרה.
- ניתן לרשום “הערת התנגדות” השונה מעט במהותה מ”הערת אזהרה”. כדאי ורצוי לרשום גם משכון בספרי רשם המשכונות.
עלויות:
בנוסף לאגרות פתיחת תיק ונסח, קיימת גם אגרת רישום בסך של 5% משווי הדירה/שווי הקרקע וכן אגרת משכנתא בסך של 0.25%. זאת, בנוסף למס הרכישה המשולם בגין הרכישה למיסוי מקרקעין בישראל.
מס שבח, רכישה והיטל השבחה
על עסקת מקרקעין ביו”ש חלים גם דיני המקרקעין המבוססים על החקיקה הירדנית וגם הוראות חוק מיסוי מקרקעין הישראלי.
מבצע עסקת רכישה הרושם זכויותיו בלשכות הטאבו של איו”ש, נדרש לשלם את האגרות הללו וחשוף לכפל מס.
כדי למנוע כפל מס, החוק קובע כי אגרות ששולמו על ידי אזרח ישראלי באיו”ש על פי הדין המקומי יופחתו מסכומי המס שחלים עליו לפי החוק הישראלי.
סדר פעולות המיסוי בעסקה הוא:
מיסוי תושב חוץ שאינו תושב ישראל: עסקת נדל”ן באיו”ש המבוצעת על ידי תושב חוץ שאיננו תושב ישראלי (תנאים מצטברים), אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין. מכאן, שהרוכש אינו נדרש לשלם למדינת ישראל לפי חוק מיסוי מקרקעין לאור סעיף 16 לחוק. בפרקטיקה הוא נדרש לדווח על מנת לקבל אישור והעסקה תדווח ב-0, וייתכן שהוא ידרש להתחשבנות מיסויית במדינת התושבות שלו.
היטל השבחה:
מרבית הרשויות במחוז יהודה ושומרון אינן גובות היטל השבחה משום שחוק התכנון והבניה ודיני מקרקעין אינם חלים על אזורים מעבר לקו הירוק.
הצעה מיסמין:
ייתכן שתצטרכו לשלם כפל מס ולחכות להחזר אגרה. מדובר בסכום לא מבוטל שיש לקחת אותו בחשבון לפני הרכישה בחישוב הסכומים העומדים לרשותכם לביצוע העסקה.
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
