שומה עצמית

מהי שומה עצמית למס שבח, מי מדווח עליה ותוך כמה זמן צריך לשלם? עד מתי אפשר להגיש בקשה לתיקון שומה ומה הקנס על אי הגשת הצהרה בזמן?

מהי שומה עצמית?

שומה עצמית היא חישוב מס שבח המשוער על עסקת מכר מקרקעין. המדווח באופן מקוון על ידי מוכר הנכס למסמ"ק (מיסוי מקרקעין). דיווח זה נעשה מתוקף סעיף 49 לב2 (א) לחוק מיסוי מקרקעין

דיווח שומה עצמית

  • עו"ד מיסוי מקרקעין עשה עבורכם הדמיית שומה עצמית או עשיתם חישוב בעצמכם לגבי גובה המס אותו עליכם לשלם, ואת סכום זה דיווחתם – זו נקראת שומה עצמית.
  • תוך כמה זמן חייב לדווח על עסקת מכר? לפי סעיף  49לב2.(א) לחוק מיסוי מקרקעין, יש לדווח שומה עצמית תוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה.
  • מה קורה אחרי? תוך 20 ימים מיום שהשומה העצמית התקבלה במיסוי מקרקעין ישלח המנהל הודעת תשלום לפי המס שכתבתם בשומה העצמית.
  • מתי יבוצע התשלום בפועל? סעיף  90א. לחוק, אומר כי את תשלום השומה העצמית יש לשלם תוך 60 ימים מיום המכירה.

מה קורה אחרי תשלום השומה העצמית?

  • אחרי ששילמתי מס שבח לפי השומה העצמית מה קורה?- המנהל רשאי, בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו ההצהרה, לבדוק אותה ו – או לאשר את השומה העצמית או  אם יש לו טעמים סבירים להניח שההצהרה אינה נכונה – לקבוע לפי מיטב שפיטתו- סעיף 78 (ב) לחוק.
  • אחרי שהמנהל קבע שעלי להוסיף תשלום מס שבח על זה שכתבתי בשומה העצמית מתי עלי לשלם?– בתוך 15 ימים מיום מסירת הודעת השומה – סעיף  91  (א)  לחוק.
  • האם המנהל יכול ורשאי לדחות מועד תשלום?– כן אך תידרש לשלם על תקופת הדחיה הפרשי הצמדה וריבית וקנסות לפי פקודת המיסים (גביה)- סעיף  91א לחוק. 

קנס על אי הגשת הצהרה בזמן

  • מה הקנס על אי הגשת הצהרה בזמן?– יוטל עליך, בעד כל שבועיים של פיגור, קנס בסכום 200 ₪ או  – 250 ₪ (תלוי בסוג העסקה וחובת הדיווח בקשר אליה) – סעיף 94א.   לחוק.
  • בקשר לקנס כדאי לדעת ש: סכומי הקנס יתואמו אחת לשנה, ב-16 לינואר. בנוסף המנהל רשאי, אם הוכח להנחת דעתו כי האיחור היה מנסיבות מוצדקות, לפטור אותו מתשלום הקנס לפי סעיף קטן (א), כולו או חלקו.
  • מה הקנס על איחור בתשלום ?-   קנס של 1/2% לכל שבוע של פיגור. (שימו לב שאין כפל ולא ניתן לדרוש מכם תשלום קנס על פיגור בתשלום אם דורשים מכם תשלום קנס בגין אי הצהרה בזמן-  סעיף 94ב לחוק
  • מהי ריבית הפיגורים על איחור בתשלום?-   על סכומי מס, לרבות סכום מס שאינו שנוי במחלוקת, שלא שולמו בתוך 60 ימים מיום המכירה  – סעיף 94(א) לחוק.
  • אז על איחור בתשלום יש גם קנס וגם ריבית פיגורים?– כן 
  • היכן ניתן למצוא שיעור הצמדה וריבית?- פקודת המסים (גביה)- סעיף 92(א) לחוק.
  • ריבית פיגורים היא תוספת לסכום שמדובר בו, השווה לסכום האמור כשהוא מוכפל בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתקופה הנדונה, בתוספת ריבית בשיעור של 4% לשנה על הסכום שמדובר בו לאחר שנוספו לו הפרשי הצמדה כאמור.
  • לסיכום כמה אשלם קנס וריבית על איחור בתשלום?- לא ניתן לחשב את שיעור הריבית לסכום מס רכישה שכן אין אפשרות לחזות ולצפות עליית המדד אך מהנתונים הידועים החישוב יהיה- ריבית שנתית 4%+ ריבית השווה לסכום החוב מוכפל בשיעור עליית המדד + קנס 1/2% לכל שבוע של פיגור.

בקשה לתיקון שומה

  1. תוך כמה זמן ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ובאילו נסיבות? – סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע: המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה, תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה:

    (1)   נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;

    (2)   המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס;

    (3)   נתגלתה טעות שומה.

פס"ד רייך (מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' מיטל אביבי רייך) מפברואר 2021 המהווה הלכה חשובה מבית המשפט העליון (ע"א  9817-17) מראה כי פרק הזמן של 4 שנים אינו סופי וגמור, וגם בחלוף 4 שנים יש לאפשר נישום להגיש בקשה לתיקון שומה וזאת לאור הקו המנחה בפסיקת בתי המשפט שיש למנוע עיוותי מס. 

בחודש מאי 2021 ניתן פסק דין בו"ע 25437-10-19 יעקובוביץ' ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, אשר סייג באופן משמעותי את קביעת בית המשפט העליון בהלכת אביבי רייך, ושוב יצר חוסר וודאות במידה מסוימת.

לאישה היתה דירה בבעלותה טרם הנישואים. לאחר מכן נישאה ויחד היא ובן זוגה רכשו דירה מקבלן תוך בקשה להיכנס בגדר מדרגות מס רכישה לדירה יחידה בכפוף להתחייבות למכור את הדירה הישנה בפרק הזמן הנתון בחוק.

שאז שם התברר לאותו הזוג שהם טעו בדיווח ביחס לרכישת הדירה החדשה מכיוון שבן הזוג מלכתחילה היה זכאי למדרגות מס רכישה דירה יחידה, שכן בדירה הישנה רק בבעלותה של האישה. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשתם לתיקון והם ערערו על החלטתו.

מנהל מיסוי מקרקעין טען שיש לדחות את הערר על הסף מחמת התיישנות מכוח הוראות סעיף 85(א) לחוק מיסוי מקרקעין אשר קובעת כי ניתן לתקן שומת מס תוך 4 שנים בלבד ממועד עריכתה.

מנגד, בני הזוג טענו כאמור, כי השומה המקורית שהגישו נבעה מטעות בתום לב ויש להעדיף גביית מס אמת על פני שיקולים אחרים. לכן, אף אם חלף המועד להגשת בקשה לתיקון שומה היה על מנהל מיסוי מקרקעין להאריך את המועד באמצעות סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין שמקנה לו את הסמכות להאריך מועדים.

בית המשפט נדרש לבחון – האם סעיף 107 אכן מקנה למנהל סמכות להאריך "כל מועד" שנקבע בחוק או שמא ישנם מועדים מסוימים שאין בסמכותו להאריך?

בית המשפט פירש את החוק לפי תכליתו ומצא כי התכלית הכללית שמשותפת לכל חקיקת המס היא הבטחת הכנסה לאוצר המדינה למימון שירותים ומוצרים ציבוריים וכן חלוקה מחדש של העושר במטרה לצמצם פערים חברתיים ולקדם צדק חלוקתי –  אלא שיצירת ההכנסות לקופת המדינה צריכה להיעשות באמצעות תשלום מס אמת, תוך מניעת התחמקות מתשלום מס לפי החוק.

בינואר 2018 בני הזוג חתמו על הסכם לרכישת דירה ("להלן:" דירתם החדשה").

בהסכם הרכישה היו תנאים מתלים. תנאים מתלים משמעותם שאם עד לתאריך מסוים שקבעו הצדדים לא מתקיים/ מתרחשים דברים מסוימים ההסכם בטל מבלי שזו תהיה הפרה של ההסכם על ידי מי מהצדדים.

חשוב לדעת: הסכם עם תנאי מתלה שריר ו"פעיל" מרגע החתימה עליו אפילו אם טרם הגיע המועד לבחון אם התנאי המתלה התקיים או לא.

המשמעות היא שיש לדווח עפ"י החוק למיסוי מקרקעין על הסכם עם תנאי מתלה בפרק הזמן הנתון, כמו על כל הסכם "רגיל". אם התנאי המתלה לא מתקיים יש להודיע לרשות מיסוי מקרקעין על ביטולו.

כשבני הזוג יעקובוביץ רכשו את דירתם החדשה היתה בבעלותם דירה (להלן: "הדירה הישנה") אותה התחייבו למכור תוך 18 חודשים בהתאם לתיקון 85 (הוראת שעה) לסעיף 9 (ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. כך למעשה ביקשו בני הזוג לשלם עבור רכישת הדירה החדשה מס רכישה לפי מדרגת דירה יחידה.

בני הזוג לא מכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים ובהתאם עודכנה שומת מס הרכישה שלהם והם התבקשו לשלם לפי מדרגות מס עבור דירה שניה.

בני הזוג ביקשו לבצע תיקון לשומת מס הרכישה שלהם. הם טענו בין היתר כי לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין יש למנהל מיסוי מקרקעין סמכות להאריך את התקופה מ 18 חודשים ל 24 תוך שהסתמכו על הלכת רייך לפיה למנהל מסמ"ק סמכות כאמור.

טענתם נדחתה תוך שבית המשפט הבחין בין שני סוגי מועדים שבחוק:

  • הראשון- מועדים פרוצדוראליים– לגביהם למנהל סמכות להאריך.
  • השני- מועדים מהותיים – שהם תנאי מהותי בחוק לפיו רק בהתקיים התנאי הנישום זכאי להטבת מס ולגבי אלו למנהל אין סמכות.

 

לטעמי בין המשפט מחוזי חיפה ביצע הבחנה נכונה, אך ראוי כי מקור פסיקה כאמור יהא מבית המשפט העליון לאור הלכת רייך. כעת יש להמתין ולצפות כי מקרה בנסיבות דומות יגיע להכרעת בית המשפט העליון.

18 אוגוסט, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: