בשנת 1974 נחקק חוק יחסי ממון, המגדיר את חלוקת הרכוש בין בני זוג שנישאו זה לזה אחרי שנת 74. אם לפני 74′ חלה “הלכת השיתוף” שנקבעה בפסיקה, הרי שבחוק יחסי ממון עוגנה ההלכה בנוסחת איזון המשאבים. נוסחת האיזון קובעת חלוקה שוויונית של כלל הנכסים בין בני הזוג, למעט נכסים שהיו לבן הזוג ערב הנישואין, ירושות ומתנות. אף על פי שזוהי הנוסחה שנקבעה בחוק, ניתן להתגבר על החלוקה הזו ולקבוע חלוקת רכוש שונה, באמצעות הסכם ממון.
הסכם ממון משמש זוגות רבים בנישואין ראשונים, אך הסכם ממון בנישואים שניים מקבל חשיבות נוספת. זאת, בשל העובדה שלכל אחד מבני הזוג ישנם נכסים קודמים ולעיתים אף ילדים הנישואים הקודמים, ולפעמים גם בשל הרצון- כתוצאה מניסיון העבר של בן הזוג- לוודא כי הם ‘מכוסים’ מההיבט הכלכלי לכל מקרה שלא יקרה.
הסכם ממון אכן יכול לשמש ככלי לחיסכון במס רכישה ומס שבח, במקרים שבהם אחד מבני הזוג מביא איתו דירה שהייתה שייכת לו לפני הנישואין- מנישואיו הראשונים או ללא קשר.
כאמור לעיל, על פי איזון המשאבים, כלל הנכסים מחולקים בשווה בין בני הזוג הנשואים, אלא אם קיים הסכם ממון שקובע חלוקה רכושית אחרת. עם זאת, נכס שהיה שייך לאחד מבני הזוג לפני הנישואין, לא יכלל באיזון המשאבים. זאת, למעט אם מדובר בדירת מגורים, והוכח שבני הזוג חיו בה, היו נישואין טובים וארוכים, ותנאים נוספים.
לצד חוק יחסי ממון, קובע סעיף 49 לחוק המקרקעין “חזקת תא משפחתי”. על פי חזקה זו, אדם, בן או בת זוגו, וילדיו שגילם נמוך מ18, נחשבים כרוכש אחד או כמוכר אחד. כך, במקרה שאחד מבני הזוג הביא עמו דירה מלפני הנישואין, רכישת דירה נוספת עלולה לשאת בהוצאות גדולות בצורה משמעותית. את החזקה ניתן להפריך באמצעות שני תנאים מצטברים: קיומו של הסכם ממון, שקובע הפרדת רכוש בין בני הזוג, כולל הדירה; והתנהלות כלכלית מוכחת שמראה את ההפרדה האמורה. הפרכת החזקה תאפשר קביעה לפיה הדירה שייכת לאחד מבני הזוג בלבד, כך שאם בן הזוג האחר ירצה לקנות דירה ולרשום אותה על שמו, הדבר ייחשוב לו כאילו היתה זו דירה יחידה.
קיומה של דירה בנפרד או במשותף רלוונטית לחיסכון במיסי רכישה ושבח. מיסוי רכישה על דירה יחידה נמוך בהרבה ממיסוי המוחל על דירה שניה, וכך גם במס שבח. כך, במקרה שאחד מבני הזוג הגיע עם דירה משלו, הסכם ממון ישמש כתנאי ראשוני לרכישת דירה על ידי בן הזוג תוך הנאה מהפחתה במס.
הדבר רלוונטי במיוחד בנישואין פרק ב’. בנישואין שניים, במקרים רבים, בני הזוג באים עם דירה מהנישואים הקודמים או מתקופת הביניים שבין הנישואין הקודמים לנוכחיים. לכן, הסכם ממון בנישואין פרק ב מקבל משנה תוקף.
ראשית, יש להסביר את הנוהל בדין לגבי מס שבח ומס רכישה.
מס שבח רלוונטי במקרה של מכירת דירה. במקרה שבו אדם מוכר דירה במחיר גבוה מהמחיר שבו היא נקנתה על ידיו, יחול מס של 25% על הפער שבין מכיר הרכישה למחיר המכירה. עם זאת, קיימת אפשרות לפטור ממס השבח, בהתקיים שני תנאים:
1. הדירה היא דירת מגורים כהגדרתה בדין;
2. מדובר בדירתו היחידה של המוכר.
מס רכישה, לעומתו, הוא המס המוחל על שווי דירה שאדם מבקש לקנות. המס בישראל הוא מס במדרגות, כלומר, קיים אחוז שונה של מס בהתאם לגובה הנכס: עד כ1,910,000 ₪, קיים פטור ממס; על הסכום שעד כ-2,347,000 ש”חף קיים 3.5% מס; וכן הלאה. מס על דירה שניה גבוה בהרבה: עד כ5,870,000 ₪, מדובר על מס של 8%. עם זאת, במקרה שמדובר בדירה יחידה, ניתן לקבל הפחתה משמעותית של מחצי מגובה המס.
היתרון המרכזי בהסכם ממון בנישואין פרק ב מאפשר לבני הזוג לקבוע שהדירה שהביא איתו אחד מבני הזוג שייכת לו בלבד. יהיה צורך להוכיח כי לא רק שקיים הסכם ממון, אלא שזו גם התנהלותם הכלכלית בפועל: קיים חשבון בנק שונה, רק בן הזוג הרלוונטי מנהל את הרווחים ממנה, וכן הלאה. אם התנאים האמורים יתקיימו, יוכל בן הזוג השני לקנות דירה במהלך הנישואין השניים, לרשום אותה על שמו ולהנות מהפטורים הרלוונטיים. כך, הסכם ממון יכול לאפשר הנאה מתכנון מס נכון הכולל הפחתת מיסוי.
הסכם ממון בנישואין פרק ב יכול לכלול את חלוקת כל הנכסים שמביאים איתם בני הזוג: נכסי מקרקעין, פקדונות, חסכונות, דירות שהתקבלו בירושה ועוד. כמו כן, הסכם ממון יכול לכלול גם הסכמות לגבי מזונות ילדים וכדומה. מנגד, חשוב להתחשב בעובדה כי כל הסכמה לגבי הילדים תיבחן שנית ככל שיהיה צורך לממש את ההסכם, תוף בחינת טובת הילד כשיקול עיקרי.
הפרדה רכושית ביחס לדירות בהסכם ממון פרק יכולה להוביל להפחתת מס מקרקעין- למעשה, היא משמשת תנאי לכך, כאמור לעיל. עם זאת, ההפרדה הרכושית צריכה להיות מוכחת הן בקיומו של הסכם ממון פרק והן בהפרדה רכושית בפועל.
קיימות מספר בעיות שעלולות להופיע ויש להשתדל ככל האפשר להימנע מהן, כדי לאפשר את מימושו המלא של ההסכם ואת הנאות המיסוי ממנו:
עו”ד מקרקעין יוודא שהסכם הממון מנוסח בצורה הנכונה ביותר, כולל את כל הרכיבים הרלוונטיים ואושר כדין בפני הגורמים הרלוונטיים. באופן הזה, יוכל עו”ד המקרקעין לאפשר את יכולתו של בן הזוג שאין ברשותו דירה לרכוש דירה תוך הנאה מהפחתת מס; לחלופין, ניתן יהיה לתכנן מס כראוי כדי להנות מהפחתה גם במקרים של רכישה.
היוועצות בעו”ד מקרקעין בהסכם ממון פרק ב’ יאפשר תכנון מס והנאה ממיקסום זכויות וחסכון כלכלי.
עו”ד יסמין צח עוסקת בתחום המקרקעין והנדל”ן. הסכמי ממון הכוללים התייחסות לדירות מגורים דורשים הן רגישות למקרה הרגיש ביחסים המשפחתיים, הן הבנה בתחומי הנדל”ן. אם אתם מחפשים עו”ד שמשלב מקצועיות עם רגישות, וניסיון ומצוינות עם אנושיות- צרו קשר עם עו”ד צח.
לא קיימת חובה חוקית לבצע הסכם ממון בנישואין שניים. עם זאת, הדבר מומלץ כדי לאפשר הנאה מתכנון מס נכון וחסכוני.
הסכם ממון מומלץ במיוחד במקרים שבהם אחד מבני הזוג מביא עמו דירה מלפני הנישואין, או במקרה שבני הזוג מתכננים לקנות או לרכוש דירה במהלך נישואיהם.
לא. דיני הירושה גוברים על הסכם ממון וכדי לקבוע הסדר השונה מדין הירושה, יש לנסח צוואה כדין שתקבע את החלוקה הרצויה על בני הזוג.
כן, אך השינוי חייב לעבור את האישורים הרלוונטיים, בהתאם לזמן ולגורם מולו אושר ההסכם.
תוכן הסכם ממון יכול להיערך על ידי בני הזוג. עם זאת, מומלץ מאוד לערוך הסכם ממון באמצעות עו”ד מקרקעין, כדי להבטיח את יכולתם של בני הזוג להנות מפטור או מהפחתה במיסי שבח ורכישה במקרים הרלוונטיים.
כדאי בהחלט לבצע הסכם ממון כששני בני הזוג הם בעלי דירות, כדי לאפשר לבן זוג שיהיה מעוניין למכור את דירתו להנות ממס שבח. הסכם ממון שנוסח כראוי באמצעות עו”ד מקרקעין עשוי לאפשר את הפחתת המס כאמור.
Contact
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן ונוטריון
Yasmin Tzach, Real Estate & Taxation Advocate & Notary
אין באמור באתר זה להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי. במידה ותבחר לפעול ולהסתמך על האמור באתר הרי שיהיה זה על אחריותך בלבד.
Website handcrafted by Digital Girl
