מס רכישה דירה ראשונה

9 ינואר, 2024

רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי ולכן חשוב להכיר את סוגיית מיסוי המקרקעין. מהו מס רכישה על דירה ראשונה ומתי ניתן לצמצם אותו?

כל התשובות בהמשך!

עסקה מוצלחת של קניית דירה, מתחילה בביצוע תחקיר לגבי המוכרים והנכס, לצד תכנון מס, שיאפשר את העברת הנכס על שמכם במהירות ובמינימום הוצאות.

המס הנגבה מרוכש נכס נדל”ן, אם זו דירת מגורים, בית פרטי, משרד, מבנה מסחרי או קרקע חקלאית, נקרא מס רכישה. גובה מס הרכישה, מחושב על פי שווי הנכס ושיעורו מתעדכן מדי שנה. אוכלוסיות מיוחדות, זכאיות לפטור או להנחה במס הרכישה.

בית בבניין כדימוי לרכישת דירה ראשונה

תוכן עניינים

מס רכישה על דירה ראשונה

מס הרכישה הוא תשלום חובה, החל על העברת בעלות בנכס מקרקעין. בשונה ממס שבח מקרקעין, המחושב על פי הרווח, מס הרכישה מחושב על פי עלות הנכס. מבחינה זו, מס רכישה לדירה ראשונה, הוא סוג של מס ערך מוסף הוא נגבה גם כשנכס נדל”ן מועבר במתנה וללא תמורה.

אבל מס הרכישה, הוא מס מדורג. חוק מיסוי מקרקעין מפחית בשיעורו, כשהנכס הנרכש הוא דירת המגורים היחידה עבור הרוכש. מטרת הדירוג, להקל על רוכשי דירה ראשונה למגורים ועל משפרי דיור, לעומת משקיעי נדל”ן.

מהי דירה יחידה?

ההגדרה של “דירה יחידה”, חשובה לקביעת מס הרכישה. לפי סעיף 9 (ג1ג) (1) לחוק מיסוי מקרקעין דירת מגורים יכולה להיחשב לדירה יחידה, גם כאשר יש לרוכש בנוסף עליה, דירה שהושכרה בשכירות המוגנת לפני 1997, או דירת מגורים נוספת שחלקו עד שליש כולל, או חלק בדירה שקיבל בירושה שחלקו עד מחצית כולל.

ראו סעיף 2.2 להוראת ביצוע 2/2016.

חשוב מאוד לשים לב שמבחינת לוח זמנים צריך קודם שיהיה בבעלותך את חלק הדירה ורק לאחר מכן תרכוש את הדירה השלמה כדירה ראשונה. בוודאי שאין הכוונה שלמי שיש דירה שלמה וכעת רוצה לרכוש חלק דירה ימוסה לפי דירה ראשונה יחידה אלא לפי שניה.

נקודה נוספת חשובה היא שלשון החוק מתייחסת למצב של ירושת חלק  דירה עד מחצית או רכישה עד שליש דירה האם המצב זהה גם בינתן וירשנו מספר חלקי דירות שכל אחד אינו עולה על חצי או קנינו עד 1/3 דירת וכעת אנחנו רוצים לרכוש את הדירה הראשונה במלואה.

ישנה הוראת ביצוע 5/2013 המתייחסת למצב זה אך לגבי מכירת דירה יחידה בפטור ממס שבח היינו חרף מספר חלקי דירות לא גרע מהגדרת דירה יחידה לעניין מס שבח.

יש להניח שעל אותו היקש ניתן מבחינת מס רכישה אך כאמור אין לך ממש הוראה כתובה.

סעיף 3.3 בהוראה – לקריאה נוספת לחצו כאן.

נקודה שלישית חשובה היא כי לגבי חלק דירה בירושה עד מחצית אין כל חשיבות לעניין מניין הדירות של המוריש. מניין דירות של מוריש במועד פטירתו רלוונטי רק לעניין מס שבח לצורך מכירת דירת הירושה או למכירת הדירה האישית שלך בפטור חרף דירת הירושה לפי סעיף 49ב (5).

עוד קובע החוק, שהרוכש ובן/ת זוגו (בנישואין או כידועים בציבור) המתגורר איתו וילדיהם הקטינים, נחשבים לרוכש אחד, באשר למניין הדירות- עיקרון זה נקרא עיקרון התא המשפחתי,.

מאידך, אם לאחד מבני הזוג יש דירה (אחת או יותר) מלפני ההתקשרות הזוגית ולבן/ת הזוג השני אין דירה, אפשר לבקש פיצול שומה. בן הזוג שלא הייתה ברשותו דירה, יחויב כבעל “דירה יחידה” והשני כבעל “דירה נוספת” כמובן בכפוף לתנאים נוספים המעידים על הפרדה רכושית וניתן לקרוא על כך במאמר שבאתר.

להרחבה בנושא מומלץ לקרוא את פסק הדין ו”ע 25755-01-20 רוני טהרלב.

מקרים נוספים בהם הרכישה תיחשב לפי מדרגות "דירה יחידה" לחישוב מס על דירה ראשונה

הינם אלו המתוארים בהוראת ביצוע 3/2013.

רוכש ייחשב כמי שרכש דירה יחידה, ברכישת שתי דירות צמודות או ברכישת חלק נוסף בדירת מגורים יחידה שברשותו.

במקרים כאלה, זכאי הרוכש להקלה במס הרכישה לפי מדרגת דירה יחידה, עבור אחת הדירות הנרכשות.

פטורים והנחות במס רכישה על דירה ראשונה

פטורים והנחות במס רכישה, ניתנים גם לאוכלוסיות מיוחדות, כמו עולים חדשים ותושבים חוזרים (לשבע שנים ממועד הגעתם ארצה), נכים ועיוורים. זכאים לפטור גם בני משפחות (אלמנ/ה, הורים ויתומים עד גיל 40) של חללי צה”ל ופעולות האיבה. בנוסף, קיימים חישובים מיוחדים לקבוצות רכישה, משקים חקלאיים ועוד.

מי שמקבל דירה במתנה, יחויב גם הוא, כאמור, במס רכישה, אך בשיעור של שליש מהרגיל. העברת דירה  במתנה בין בני זוג נשואים החיים ביחד, פטורה ממס רכישה, בני זוג שאינם גרים ביחד, ישלמו במקרה כזה מס רכישה, בגובה שליש.

דיווח למנהל מיסוי מקרקעין

לאחר חתימה על עסקת מקרקעין, נדרשים הצדדים להעביר הצהרת דיווח המאומתת על ידי עורך דין, למנהל מיסוי המקרקעין האזורי, בתוך חודש ממועד העסקה בצירוף מסמכים שונים, בהם חוזה המכר. ההצהרה צריכה לכלול את תאריך חתימת העסקה, פרטי הנכס, שנת הבנייה, הרישום בטאבו והתמורה המשולמת.

יש לציין את סכום מס הרכישה, או למלא את סעיף הפטור. לניצול סעיפי פטור שונים, יש לצרף מסמכים נוספים.

לאחר ביצוע התשלום, יועבר אישור מרשויות המס ללשכת רישום המקרקעין ועם קליטתו, יקבל הרוכש הודעה ושובר לתשלום מס רכישה.

המס יחושב על פי השומה העצמית שהוגשה, אך לעתים יחליט מנהל מיסוי המקרקעין שהשומה צריכה להיות גבוהה יותר ויודיע על כך לרוכש, שיידרש לשלם את ההפרש בתוך 30 יום ממסירת ההודעה.

את מס הרכישה יש לשלם, על פי חוק, עד ל-60 יום מביצוע העסקה. אם הרוכש מערער על גובה השומה, הוא נדרש לשלם את הסכום המקובל עליו ובמקביל להמציא ערבות בנקאית או אחרת, עבור הסכום שבמחלוקת. התשלום נעשה באמצעות שובר, במשרד מיסוי המקרקעין, בבנק או בבנק הדואר.

הגשת ערר על תשלום מס רכישה על דירה ראשונה

על החלטות מנהל מיסוי מקרקעין ניתן לערער, לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי, בתוך 30 יום ממועד ההחלטה, בתשלום  אגרה. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון, אך רק על רקע סוגיה משפטית ותוך 45 יום מההחלטה. מנהל מיסוי מקרקעין יכול להחליט על דחיית מועד תשלום מס הרכישה, או חלקו. לקבלת דחייה או חלוקה לתשלומים, יש לפנות למנהל, עם סיבה ראויה ומסמכים תומכים. לרוב ניתן לפרוס את התשלומים, בהצמדה למדד ולריבית.

טיפ של ממש: ברכישת חלק דירה לצורך חישוב מס הרכישה יש להתייחס לעסקה בשלמותה הינו למלוא התמורה ורק בסוף התחשיב לגזור בהתאם לחלקיות הרכישה.

 

כלומר אם דירה שווה 3 מליון ואתה רוכש רק 1/3 לא לחשב את מס הרכישה ממליון אלא מ 3 מליון ורק אז לחלק את תוצאת החישוב ל 3.

כדאי לדעת:

בפסק דין 25755-01-20 רוני טהרלב נגד מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב מיולי 2020 נפסק כי החוק ברור ואינו מעניק הקלה במס רכישה למי שבעלים של מלוא הזכויות בדירת מגורים ורוכש חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה.

זהירות!! רכישת דירה אשר עלולה להיחשב כרכישת קרקע

אם כוונתך כרוכש לרכוש בית ומיד בסמוך למועד הרכישה להרוס את בית המגורים הישן הרי שאתה עלול להיות בשיעור מס רכישה של 6% על קרקע ולא לפי מדרגות מס רכישה של דירה.

כך נפסק ב ו”ע (מחוזי מרכז) 6584-05-21 דביר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מפברואר 2023.

ליווי וייעוץ משפטי בעסקת רכישת דירה ראשונה

מאחר שמיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב, בביצוע הצעד המשמעותי כלכלית של רכישת דירה, בעיקר דירה ראשונה, מומלץ מאוד להסתייע בעורך דין מיומן ומנוסה, בתחום המקרקעין והנדל”ן.

ייעוץ משפטי, מקל משמעותית את הליך בדיקת הנכס, המשא ומתן מול כל הגורמים, ניסוח ההסכם,  ניהול הבירוקרטיה וזירוז הליכים, תוך שמירה על האינטרסים של הלקוח. עורך הדין אחראי גם על הדיווח לרשות מיסוי המקרקעין ומיצוי הדרכים להשגת פטורים או הנחות במס הרכישה.

תכנון מס מקצועי המותאם לצרכי הלקוח, יזרז את הליך עסקת הרכישה ויפחית משיעור המס, תוך הקפדה על התנהלות תקינה, התואמת את החוק.

שאלות ותשובות

לדירה ראשונה ודירה יחידה, התייחסות זהה בחוק מיסוי מקרקעין ובלבד שהן משמשות למגורי הרוכש. דירת מגורים, היא דירה המשמשת, או מיועדת לשמש למגורים, גם אם בנייתה טרם הסתיימה. דירה בבנייה, עם התחייבות למועד סיום בתוך מקסימום שנה, נכללת בהגדרה.

את מס הרכישה, כמשתמע משמו, משלם מי שרוכש דירה. גם מי שמקבל דירה או נכס נדל”ן אחר במתנה וללא תמורה, נדרש לתשלום מס הרכישה, אך בשיעור של שליש. 

גם רכישה של דירה ראשונה מחייבת בתשלום מס רכישה, אך מכיוון שמדובר במס מדורג, ניתן לקבל הנחות והקלות במקרים מסוימים, כשהדירה הראשונה היא גם דירתו היחידה של הרוכש. 

בשונה ממס שבח לגביו ישנם מקרים של פטור מלא ממס, במס רכישה אין פטורים מלאים אלא הקלות ממס רכישה על דירה ראשונה, מקבלים בעלי נכויות וכן עולים חדשים ותושבים חוזרים, במהלך שבע השנים הראשונות מיום עלייתם או חזרתם. 

לקבלת מושג על גובה המיסוי הנדרש, מומלץ  להיעזר במחשבון מס רכישה דירה ראשונה, שניתן למצוא באתר רשות המיסים. את החישוב המדויק, ניתן לבצע רק בסיוע עורך דין מקרקעין.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

מס רכישה

מס רכישה

מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה

קרא עוד »
מס שבח

פטור ממס שבח

תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי

קרא עוד »

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: