קניית נחלות במושבים, שטח או משק חקלאי:
מדריך רכישת נחלה במושב
רכישת נחלה במושב הפכה לאחת העסקאות הנחשקות בשנים האחרונות. זכויות הבניה בנחלות, אווירת המושב הבטוחה והסמיכות של מושבים רבים לערים הפכו אותם לאטרקציה נדלנית. וזה עוד לפני שהזכרנו את הטבות “בן ממשיך” לזכאים.
עם כל היתרונות הגלומים בכך, רכישת זכויות בניה בנחלה היא עניין מורכב. מדריך זה יסייע לכם להבין את ההיבטים השונים הכרוכים בעסקה זו ולצלוח אותה בקלות.
מדריך זה עוסק ברכישת זכויות בנחלה ולא במשקי עזר. קיימים הבדלים בין השניים וההבדל המשמעותי ביניהם הוא בזכויות הבניה.
לחיצה כל שלב תוביל להסבר מפורט לפעולות ולמסמכים הנדרשים במהלכו,
ותתן טיפים שיקלו על תהליך קניית נחלה במושב.
זכויות על נחלה במושב
רכישת נחלה במושב נחשבת בתור עסקת מקרקעין מורכבת בהשוואה לעסקאות מקרקעין אחרות, ולכן כדאי לבחור עורך דין הבקיא בתחום של אגודות שיתופיות. כמו כן, לפני שנכנסים לעסקה כזו חשוב להבין את נושא הזכויות, שחשיבותו רבה בעסקה זו:
- זכויות קניין בנחלות: נחלה מורכבת מחלקות שלכל אחת מהן זכויות שונות:
- חלקה א’ – משמשת למגורים או למסחר, וייתכן שמתלוות לה זכויות בניה.
- חלקה ב’ – שטח לעיבוד חקלאי של המתיישב.
- חלקה ג’ – שטח המוחזק על ידי האגודה ומעובד יחד ובמשותף עם חברי האגודה וייתכן שבנויים עליו מבני אגודה.
- זכות בר רשות בנחלה: הזכות בנחלה היא “זכות בר רשות” – זכות זמנית הניתנת לביטול בכל עת. הסיבה לכך היא “חוזה משולש” בין רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) שמחכירה את הקרקע לסוכנות היהודית שבתורה נותנת זכות שימוש בקרקע לאגודה השיתופית. מרבית האגודות נמצאות כיום בחוזה ישיר מול רשות מקרקעי ישראל (חוזה משבצת – דו צדדי). למרות שגם במקרה זה, הזכות הניתנת לחבר האגודה היא של “בר רשות”.
- חתימה כבעל הזכות על הסכם ישיר מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), תעניק זכות חכירה – זכות קניינית חזקה משל “בר רשות”. ניתן להשיג אותה עבור חלקה א’ – חלקת המגורים.
- רישום זכויות בנחלה מתנהל בספרי רשות מקרקעי ישראל. בשל כך, ההליך של רישום הערת אזהרה לטובת הקונה אינו אפשרי ובמקומו ניתן וצריך לבצע רישום של משכון בספרי רשם המשכונות. במעמד החתימה על ההסכם על המוכר למסור בקשה לרישום משכון חתומה.
טיפ מיסמין:
במעמד החתימה על ההסכם על המוכר לחתום בנוסף לייפוי כח המסמיך את עורכי הדין להשלים רישום הזכויות על שם הקונה ולבקשה לרישום משכון כאמור גם על המסמכים הנדרשים:
- לצורך העברת הזכויות ברמ”י ובכלל זאת – בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי.
- על ידי הסוכנות לגבי רישום העברת הזכויות בנחלה ע”ש הקונה.
רכישת נחלה במושב מצד ג'
התנאים לרכישת הזכות הם:
- חובת מגורים בנחלה של המשפחה בלבד. בעל הזכויות בנחלה אינו רשאי להשכיר את בתי המגורים (ניתן לעשות כן אך ורק אם רכש את הזכויות בנחלה כפי שיפורט בהמשך).
- חובת עיבוד הנחלה על ידי החוכר/ בעל הזכות עצמו.
- לרוב האגודה מבצעת הליך של חלוקה (פרצלציה) בו חלקה א’ נרשמת בטאבו כחלקה נפרדת העומדת בפני עצמה עם גבולות ברורים. חלוקה הזו נעשית באמצעות תשריט לצורכי רישום (תצ”ר) שמקבל אישור של המרכז למיפוי ישראל. יש להציג את התשריט שבאמצעותו נרשמה החלקה בטאבו, או אישור על הכנת התכנית.
- הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בחלקת המגורים / חלקה א’.
- יש לשלם (או להשלים ככל ושולמו בעבר חלקית) לרשות מקרקעי ישראל דמי חכירה בגובה 33% + מע”מ מערך חלקת המגורים (חלקה א’) וחלקת עיבוד הנחלה (חלקה ב’) (להלן: “התמורה”).
- לשלם מס רכישה למדינה בשיעור 6% מהתמורה.
רכישת זכויות בנחלה מקנה זכות:
- לבנות יחידות נוספות בהתאם לתב”ע ולתמ”א.
- לפצל מגרשים ללא הגבלה מרמ”י – הגבלות רק של תב”ע והתמ”א.
- להשכרת בתים.
בדיקות לפני רכישת נחלה במושב
לפני שרוכשים נחלה במושב יש לבצע את הבדיקות הבאות:
בדיקת בעלות על הזכויות
יש לוודא כי המוכר / בעל הנחלה רכש את הזכויות מרשות מקרקעי ישראל והוא רשום כבעל הזכויות בחלקת המגורים / חלקה א’ ובחלקות ב’ ו- ג’ בהתאם לאחד מ- 3 סוגי ההסדר שפורטו לעיל (חוזה משולש/ דו צדדי /ישיר).
- בדיקת החוזה: לבדוק איזה חוזה נחתם (משולש/משבצת/ישיר) ומה הוראותיו? מה תוקפו? באילו תנאים ניתן להאריך את החכירה?
היוון נחלה
לבדוק ברשות מקרקעי ישראל מצב זכויות המוכר ולוודא כי הן מהוונות. כאשר הקרקע אינה מהוונת, לשם קבלת הסכמת רשות מקרקעי ישראל למכירה יהיה על המוכר לשלם לרשות דמי הסכמה על השטח החקלאי (לפי טבלה לדונם) אלו למעשה דמי רכישה בשיעור של שליש משווי ערך שטח חלקה א’/ הנחלה למגורים.
בדיקת חובות ועיקולים
- בסוכנות היהודית – במקרים בהם יש חוזה משולש מומלץ לבדוק את זכויות המוכר בסוכנות היהודית ולוודא כי כל חובותיו לסוכנות נפרעו.
- באגודה – לבדוק במשרדי אגודת המושב שזכויות המוכר ללא עיקול או כל מגבלה אחרת.
- במועצה האזורית
בדיקת חריגות בניה או שימוש חורג
לפני רכישת נחלה במושב מצד ג’, יש לבדוק באמצעות איש מקצוע בניה לפי היתר ושאין חריגות או שימוש חורג.
שימוש חורג הוא שימוש בנכס שלא למטרה שהוגדרה לו בהסכם מול רשות מקרקעי ישראל או בתב”ע. ניתן לקבל אישור לשימוש חורג מרמ”י יחד עם הוועדה מקומית לתכנון ובנייה.
חריגת בנייה היא בנייה ללא היתר והיא מהווה עבירה פלילית. את החריגה ניתן להסדיר באמצעות קבלת היתר בניה או לחילופין להרוס את שנבנה ללא היתר ולהשיב את המצב הקודם.
המצאותה של חריגת בנייה אינה בהכרח מונעת את קיום העסקה, אולם יש לגלם את עלות הסדרת הבנייה או לחילופין סיטואציה בה לא ניתן לקבל היתר לבניה אלא רק לבצע הריסה, במחיר רכישת הנחלה.
בדיקת תב”ע
תב”ע היא התוכנית לפיה ניתן יהיה לבנות ולנצל את זכויות הבניה.
מהי תב”ע ואיך מאתרים אותה? >>
תנאי וועדת הקבלה של האגודה השיתופית
ההסכם יהיה מותלה בקבלתכם לאגודה. כלומר, כל הכספים שיועברו מהקונה כחלק מהתמורה יוחזקו בחשבון נאמנות עד לאישור קבלתכם לאגודה. במקרה בו לא תתקבלו, ההסכם מתבטל מבלי שהצדדים יכולים לבוא בטענות. על פי רוב, אישור האגודה מלווה בתשלום.
טיפ מיסמין:
כדי להוציא את המכירה לפועל נדרשת הסכמתם של רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה. משכך, כספי הקונה נכנסי למנגנון נאמנות ומוחזקים בו עד לקבלת האישור או למקרה בו לא ניתן להוציא את ההסכם לפועל.
הסכמת רשות מקרקעי ישראל יכולה לבוא לביטוי בהנפקת שובר תשלום דמי ההסכמה, או במתן אישור העברת הזכויות לקונה.
מיסוי נחלות במושבים
עסקת רכישת נחלה במושב תלווה בדרך כלל על ידי עורך דין מומחה לנחלות. כדאי לחפש עו”ד המבין גם בהיבטי מיסוי, שיבדוק טרם החתימה על ההסכם את כל ההוצאות הנלוות ויתייחס לכל אחת מהם בגוף ההסכם:
- דמי הסכמה – חלים על המוכר, משולמים לרמ”י. גובה התשלום הוא שליש מערך הנחלה אם אינה מהוונת. בפועל שובר התשלום על שם המוכר תוך תפיסה שהמוכר מבקש להוון את הנכס. בפרקטיקה נהוג בהסכמי המכר להעביר את החבות בדמי ההסכמה/ רכישה על הקונה – מפני שהוא יקבל את הנחלה מהוונת.
- מס שבח – חל על המוכר, משולם לרשות מיסוי מקרקעין. התשלום מחושב באופן מפוצל ונפרד על מרכיב הבתים ועל מרכיב הקרקע החקלאית ו/או העסקית. מס שבח במכירת נחלה מורכב ובקלות יכול שיהיו 4 שומות נפרדות כל אחת ביחס לחלקות השונות כמו גם המתייחסות לזכויות הבניה שלא נוצלו.
להרחבה על מס שבח >> - מס רכישה – חל על הקונה, משולם לרשות מיסוי מקרקעין. התשלום מפוצל על מרכיב הבתים, על מרכיב הקרקע החקלאית ו/או העסקית וכו. בנוסף, יש לשלם מס רכישה על כל מרכיב ברכישת הזכויות מרמ”י, לרבות מס רכישה על דמי ההסכמה / רכישה בעת מכירת הזכויות.
להרחבה על מס רכישה >> - מע”מ (מס ערך מוסף) – חל על הקונה, משולם לרשות המיסים. תשלום על רכיב השטח החקלאי ו/או העסקי של המשק. התמורה עבור בתי המגורים ועבור זכויות הבניה למגורים שטרם נוצלו ועבור זכות החברות באגודה אינן חייבות במע”מ בפרקטיקה.
- היטלי השבחה – חלים על המוכר, משולמים לרשות המקומית.
להרחבה על היטלי השבחה >> - חובות לסוכנות היהודית / לאגודה השיתופית /למועצה האזורית – חלים על המוכר, משולמים לבעל החוב.
משכנתא על נחלה או משק חקלאי
גם בנושא המשכנתא יש דגשים ייחודיים עבור נחלות במושבים. על עורך הדין להבין בדקויות הללו ובמשמעותן.
- אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, והזכויות עדיין רשומות בחברה המשכנת שממנה נרכש הנכס, יש לפנות לחברה המשכנת ולבקש ממנה כתב התחייבות לרישום משכנתא. על החברה מוטלת החובה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ובאותו מעמד לרשום את המשכנתא לטובת הבנק.
- כאשר הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין ואינו רשום בחברה משכנת, יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל לקבלת התחייבות לרישום משכנתא.
בן ממשיך
אצל מרבית האוכלוסייה המונח נחלה מעלה אינטואיטיבית את המונח “בן ממשיך” או רצף דורי”. באפריל 2018 התקבלה החלטה שיצרה הסדר חדש בנחלות ושינתה את התנאים עבור בנים ממשיכים.
עד להחלטה 1553 של מועצת מקרקעי ישראל מאפריל 2018, התנאי לניצול זכויות הבניה בחלקת המגורים/ חלקה א’ (בניה מעבר לזו של בעל הזכות בנחלה) היה רצף של שלושה דורות – כלומר שהנכד יהא נשוי ויתגורר ביחידה השלישית.
ההסדר החדש מאפשר לממש את הזכויות גם ללא רצף דורי, לחתום על הסכם חכירה ישיר מול רשות מקרקעי ישראל ביחס לחלקת המגורים ולבחור בין בניה של מספר יחידות או יחידה אחת עד 375 מ”ר ברוטו. זאת בכפוף לתב”ע ולתנאים הבאים:
- חובת מגורים בנחלה של המשפחה בלבד. בעל הזכויות בנחלה אינו רשאי להשכיר את בתי המגורים (ניתן לעשות כן אך ורק אם רכש את הזכויות בנחלה כפי שיפורט בהמשך).
- חובת עיבוד הנחלה על ידי החוכר/ בעל הזכות עצמו.
- יש להציג תשריט לצרכי רישום (תצ”ר) או אישור על הכנת תכנית, המראה כי האגודה ביצעה פרצלציה במסגרתה חלקה א’ נרשמת בטאבו כחלקה נפרדת עם גבולות ברורים.
- הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בחלקת המגורים / חלקה א’.
- תשלום דמי חכירה בגובה 3.75% + מע”מ מערך חלקת המגורים (חלקה א’) וחלקת עיבוד הנחלה (חלקה ב’) לרשות מקרקעי ישראל (להלן: “התמורה”).
- לשלם מס רכישה למדינה בגין העסקה ביחס לתמורה.
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
