בשנת 1973 נחקק חוק יחסי ממון בין בני זוג. החוק עיגן הסדר ממוני: הסדר איזון משאבים. על פי ההסדר הזה, הנכסים של בני זוג נשואים יאוזנו ביחס של 50% 50%, להוציא נכסים שהיו לבן הזוג ערב הנישואין, מתנה או ירושה.
עם זאת, קיימת דרך להתגבר על ההסדר החקיקתי: באמצעות הסכם ממון. בני זוג שלא מעוניינים בחלוקה הקבועה בחוק, או שרוצים להחריג לשיתוף או להפרדה נכס מן הנכסים, יכולים לכתוב הסכם ממון וכך לשנות את ברירת המחדל ולהחיל חלוקת נכסים שונה. מתי יש לכתוב את הסכם הממון ומהן השלכות המיסוי של הסכם כזה? על זאת ועוד, יכתב במאמר הבא.
קיימים שני מועדים אפשריים לכתיבת הסכם יחסי ממון: הסכם ממון שלפני הנישואין וכן הסכם ממון במהלך הנישואין. קיים הבדל פרוצדורלי: בעוד שאת הסכם הממון שלפני הנישואין ניתן להביא לאישור בפני בית משפט, בית דין, נוטריון או רשם נישואין, את הסכם הממון לאחר הנישואין ניתן לאשר אך ורק בפני בית-משפט או בית-דין.
להסכם ממון שנכתב, נחתם ואושר לאחר הנישואין ישנם שלושה יתרונות מרכזיים:
ראשית, הואיל והסכם ממון אחרי הנישואין יכול לקבל אישור רק מערכאה מוסמכת, תוקפו של האישור חזק יותר. זוג שחתם לפני הנישואין על הסכם ואישר אותו בפני נוטריון, למשל, יוכל לטעון ביתר קלות שלא הבין את משמעות ההסכם וכך להביא לביטולו. לעומת זאת, הסכם שאושר בפני בית משפט או בית דין, מוחזק כהסכם חזק יותר, שהצדדים הבינו והסכימו לגבי תוכנו.
שנית, לאחר הנישואין יכולה, לפעמים, להתקבל תמונה רחבה ואמיתית יותר של הנכסים של בני הזוג. יתכן כי נכסים, שאחד הצדדים לא ידע או לא חשב שהוא צריך ליידע לגבי הבעלות או הזכויות שלו בהם, יובאו לאחר הנישואין לידיעת הצד השני. יתכן גם שניהול הנכסים ישתנה בזמן אמת, כך שהסכם הממון ישקף מציאות נכונה יותר של השימוש בנכסים רק לאחר הנישואין. התמונה המלאה של הנכסים תאפשר הסכם כולל ומלא יותר לגבי תמונת המצב של הנכסים, ניהולם ולגבי החלוקה העתידית שלהם.
שלישית, הצטרפותם של ילדים לתא המשפחתי עשויה לשנות את תמונת המצב הרכושית ואת החלוקה הרצויה בעקבותיהם.
בהיבטי מיסוי מקרקעין, מדובר ביתרונות משמעותיים: נכס מקרקעין, לרוב, הוא נכס משמעותי ויקר. במקרה שבו אחד מבני הזוג הביא איתו דירה שהייתה שייכת לו, או במקרה שבני הזוג או אחד מהם מתכוונים לרכוש דירה במהלך הנישואין, הסכם הממון יכול לשנות את ברירת המחדל של חלוקת הדירה העתידית, או של ניהול ההוצאות והזכאויות שבה במהלך הנישואין. הסכם ממון שיגדיר הפרדה רכושית עשוי לאפשר הפחתה משמעותית של מס רכישה– מ8% (מס שנכון ל 2024 למי שרוכש דירה שאיננה דירתו הראשונה) ל- מס רכישה שבהתאם למדרגות העדכניות, שנכון ל 2024 כמעט 2 מליון פטורים ממס רכישה; ואף של מס שבח, שעשוי להגיע ל25% מהרווח על דירה שניה לפני הפחתת הוצאות.
הסכם יחסי ממון במהלך הנישואין או לפניהם שישאיר דירה שהביא אחד מבני הזוג ברשותו בלבד, כולל ניהול הוצאות מלא שלה, יוכל לאפשר לבת הזוג לרכוש דירה תוך הנאה מההפחתות והפטורים המגיעים לה על פי חוק בהתאם לרכישת דירה ראשונה.
במקרה שבו בני זוג מבקשים לרכוש דירה במהלך נישואיהם, ברירת המחדל היא תחולתו של ס’ 9 לחוק מיסוי מקרקעין. החוק קובע את “חזקת התא המשפחתי”. לפי החזקה הזו, יראו את הרוכש או המוכר דירה, את בן זוגו (אלא אם חי בנפרד באופן קבוע) ואת ילדיו שמתחת לגיל 18, כרוכש או כמוכר אחד. משמעות הדבר היא שבמקרה שלאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, הרי שרכישת בן הזוג השני דירה נוספת תיחשב כרכישת דירה שניה- אפילו אם בכוונת בן הזוג השני לרשום את הדירה על שמו בלבד. באופן כזה, האפשרות להנות מהטבות או מפטורים ממס על דירה ראשונה עלולה לרדת מהפרק; אך קיומו של הסכם ממון עשוי לשנות את התמונה ולסתור את החזקה.
הפסיקה קבעה אפשרות לסתירת החזקה באמצעות שני תנאים מצטברים: הראשון, קיומו של הסכם ממון שמעיד על הפרדה רכושית בין נכסי המקרקעין של בני הזוג; והשני, התנהלות בפועל של הפרדה רכושית. כחלק מההתנהלות הדרושה, יש להראות חשבון בנק נפרד, ניהול הוצאות נפרד, הכנסות נפרדות מהנכסים המדוברים ועוד.
אם נעשית כראוי, סתירת החזקה עשויה להשיב את האפשרות להחשיב רכישת דירה כאמור כרכישה ראשונה שתאפשר הנאה מההטבות הרלוונטיות בחוק.
במסגרת הסכם ממון ניתן לכלול כל סוגיה רכושית השייכת בנכסים או בחסכונות בני הזוג. ניתן אף להכליל סוגיות הקשורות בילדים של בני הזוג. עם זאת, יש לקחת בחשבון שסוגיות שתהיינה קשורות בילדים- דוגמת מזונות או משמורת- נתונות לדיון מחודש, אם יידרש, שייקח בחשבון גם שיקולים נוספים ועלול לשנות את ההסכמה שהושגה בהסכם.
בכל הקשור לנכסי מקרקעין, לרבות נכסים שהתקבלו בירושה, ניתן בהחלט לכלול אותם בהסכם הממון.
כן, הפרדה רכושית של דירה יכולה להוביל להפחתת תשלומי מס. זאת, אם תיסתר חזקת התא המשפחתי, כפי שפורט לעיל, על ידי הבאת הסכם ממון מאושר שהפריד את הרכוש, והוכחה שההתנהלות הרכושית אכן קורית ביחס לנכס המקרקעין הרלוונטי. עליה לכלול, כאמור, את כל ההתנהלות השייכת בנכס- כולל חשבון בנק, ניהול הכנסות, ניהול הוצאות, בעלות ועוד.
הסכם ממון לאחר הנישואין שינוהל בצורה טובה, עשוי לזכות בהפחתה ולעיתים אף בביטולם של תשלומי המס, לפי העניין.
ישנן מספר טעויות שיש להיזהר מהן בעריכת הסכם ממון:
התייעצות עם עו”ד מקרקעין אינה רק כדאית, אלא גם חשובה במיוחד. התייעצות תסייע לכם להימנע מתקלות כגון פגמים בכריתת ההסכם, ממועד שגוי של עריכת ההסכם, כדי לוודא שכללתם את כל הרכיבים הרצויים בהסכם, וכדי למנוע פגמים בהליך ההסכמה ואישורה- וכך, לתכנן באופן הנכון את מיסוי המקרקעין שלכם. לאור שוויים הגבוה של נכסי מקרקעין, היוועצות בעו”ד מקבלת משנה תוקף.
עו”ד יסמין צח היא עו”ד העוסקת בכל תחומי הנדל”ן– וביניהם, בסוגיות הקשורות במיסוי מקרקעין בהסכמי ממון שלאחר הנישואין. עו”ד צח מביאה ניסיון רב שנים, ושילוב אופטימלי של מקצועיות ואיכות, יחד עם אנושיות ונעימות. אם ברצונכם למצוא עו”ד עבור הסכם ממון במהלך הנישואין, עו”ד צח היא הכתובת עבורכם.
לא קיימת חובה לבצע הסכם ממון. עם זאת, הוא כולל יתרונות רבים ועשוי למנוע חיכוכים והליכים משפטיים רבים.
ישנם יתרונות וחסרונות הן בעריכת הסכם ממון במהלך הנישואין והן בעריכת הסכם לפני הנישואין. הדבר החשוב הוא היוועצות בעו”ד מקצועי שיוודא שההסכם נעשה באופן מקצועי ומיטבי.
במקרים רבים, בני זוג שמעוניינים ברכישת דירה, כאשר לאחד מהם כבר יש דירה על שמו, יערכו הסכם יחסי ממון לאחר נישואין. כדי לוודא את יעילות הצעד וכדי לתכנן מס באופן לגיטימי ומיטבי, כדאי להתייעץ עם עו”ד מקרקעין.
כן. עם זאת, אופן השינוי תלוי בהיקף השינוי, בהסדרתו בהסכם ובאישור השיפוטי הרלוונטי.
הסכם שלפני הנישואין ניתן לאשר בפני בית-משפט או בית-דין, נוטריון או רשם הנישואין; לאחר הנישואין, יש לאשר בפני בית-משפט או בית-דין בלבד.
הסכם ממון שנערך כראוי, עשוי להעניק הפחתות או פטורים ממס רכישה.
הסכם ממון שנערך כראוי, עשוי להעניק הפחתות או פטורים ממס שבח.
Contact
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן ונוטריון
Yasmin Tzach, Real Estate & Taxation Advocate & Notary
אין באמור באתר זה להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי. במידה ותבחר לפעול ולהסתמך על האמור באתר הרי שיהיה זה על אחריותך בלבד.
Website handcrafted by Digital Girl
