רכישה או מכירה של דירה היא העסקה המשמעותית והגדולה ביותר מבחינה פיננסית, שאנשים מבצעים במהלך חייהם, לכן ההיכרות עם המיסוי של עולם הנדל”ן ובפרט עם הנושא של מס שבח, יכולה לסייע בהבנה מעמיקה של כלל ההוצאות הכרוכות בעסקה וכמובן גם בהכנות הפיננסיות לקראתה. באמצעות פריסת מס שבח, ניתן להקטין מראש את החבות במס שבח ולשלם למיסוי מקרקעין פחות מס שבח ממה שהיית צריך לשלם או אם כבר ביצעת את העסקה ושילמת מס שבח ניתן באמצעות הפריסה ועד 4 שנים לאחר סגירת השומה של העסקה במיסוי מקרקעין. לקבל החזר של המס מול מס הכנסה – פעולה שעשויה לחסוך לו כסף רב. איך מבצעים פריסת מס שבח וכיצד הפעולה חוסכת כסף? במאמר הבא עו”ד יסמין צח עושה לכם סדר בבלאגן! הישארו איתנו!
תוכן עניינים
מהי פריסת מס שבח?
מס שבח משולם על ידי בעליו של נכס, כאשר הוא מוכר אותו לאדם אחר ומעביר את בעלותו על הנכס אל אותו אדם. כאשר הנכס, לצורך הדוגמה – דירת מגורים, נמכר לבעלים הנוכחיים, הוא נמכר בסכום מסוים. לאורך התקופה שבה החזיק המוכר בנכס, סביר כי ערכו יעלה בצורה ניכרת, ובשלב המכירה לאחר שהדירה תהיה בבעלותו כמה שנים, הסכום שיידרש לצורך רכישתה על ידי אדם אחר יהיה גבוה בהרבה.
ההפרש בין הסכום הראשוני ששולם בעבור הדירה, לבין הסכום שבו היא נמכרה, בהתחשב בקיזוז הוצאות שנדרשו לצורך שיפוצים, השבחת הדירה וכדומה – הינו רווח הנתון למס שבח. מס השבח ייגבה על אותו ההפרש, כאשר לרוב מדובר בסכומים גבוהים מאוד, שעבור המוכרים מהווה הוצאה כספית עצומה אשר קשה לעמוד בה בבת אחת. הכל בהנחה ולא מדובר בדירת מגורים שניתן למכור בפטור ממס שבח.
רבים טועים לחשוב כי פריסת מס שבח משמעותה פריסת תשלומים קדימה של המס אך אין זו כלל המשמעות!
סעיף 48 א (ה) לחוק מיסוי מקרקעין
אחרי שערכנו חישוב מס שבח, כלומר שומה עצמית כדי לדווח למיסוי מקרקעין על מס השבח שאנחנו צריכים לשלם בגין המכירה, מעבירים את מס השבח הריאלי (המהווה חלק עיקרי מהמס שאנחנו צריכים לשלם) שמקורו מעולם מיסוי המקרקעין אל מחוזות מס הכנסה, ובודקים את גובה המס שאנחנו נדרשים לשלם לפי מדרגות מס ההכנסה שלנו, זאת בהתאם לנקודות הזיכוי שרלוונטיות רק לנו ובהתאם להכנסותינו בארבע השנים שקדמו למכירה.
ומכאן שכבר ניתן להבין שהפריסה בעיקר רלוונטית למי ש:
- הכנסותיו השנתיות נמוכות
- יש לו נקודות זיכוי רבות – תושב חוץ יכול גם הוא לבצע פריסה אך אין לו נקודות זיכוי. נכון לשנת 2023 ערכה השנתי של נקודת זיכוי הוא 2,820 ₪ . לרוב לאישה יש 2.75 ולגבר 2.25.
- מי שגילו מעל 60 מכיוון שראשית הוא יוכל ליהנות מהמדרגות הנמוכות אשר חלות על הכנסות מיגיעה אישית, גם על הכנסות אשר אינן מיגיעה אישית ועומדות נכון לשנת 2023. שנית, מוכר מתחת לגיל 60 זכאי לפריסת שבח משיעור 31% בלבד. (החל ממדרגה רביעית) לעומת זאת מוכר מעל גיל 60 זכאי לפריסת שבח ממדרגה ראשונה של 10%. מכאן שפריסת מס במצב של מכירת דירה בחישוב לינארי הינו 25% תהיה כדאית למי שגילו מעל 60 ויחושב על פי מדרגת מס ההכנסה הראשונה של 10%.
- פריסת מס תהיה רלוונטית יותר כשמדובר בקרקע או במכירת זכויות בנייה כשהמס שבח ביחס אליהן יכול לעמוד בממוצע על 35% ואז הפער בין 35% ל-10% מדרגת מס הכנסה ראשונה הוא דרמטי.
| הכנסה שנתית | שיעור המס |
81,480 | 10% |
| מ – 81,481 ועד 116,760 | 14% |
| מ – 116,761 ועד 187,440 | 20% |
מ – 187,441 ועד 560,520 | 31% |
מ – 260,521 ועד 542,160 | 35% |
מהי תקופת פריסת מס שבח?
ניתן לפרוס את השבח הריאלי לחלקים שנתיים שווים לתקופה של עד 4 שנים או לתקופת הבעלות בנכס, (על פי הקצר בניהם). לא חייבים לפרוס לכל ה-4 השנים ולפעמים גם לא נכון וכדאי מאחר וזה תלוי בהכנסה השנתית שהיתה בכל 4 השנים וייתכן למשל מצב שההכנסות לא היו זהות, נניח שנה ספציפית מכל ארבע השנים שהיתה ללא הכנסה כלל. ייתכן ויהיה כדאי לשייך את כל השבח רק לשנה הזו.
יחד עם זאת, חייבים להתקיים שני תנאים:
- בפריסה חייבת להיכלל שנת המכירה.
- חייבים לפרוס ברצף שנים (כאמור, יש שיקול בבחירת השנים מבין הארבע לפי ההכנסות באותן שנים אז לא ניתן להוריד שנים באמצע).
מי זכאי לפריסת מס שבח?
המטרה של פריסת מס שבח היא להביא למצב שבו השבח הריאלי שנוצר לאור רווח ממכירה ישתלב בצורה המיטבית עם חישובי המס שהמוכר של הנכס ממילא צריכים לשלם, משמע מס ההכנסה השנתי שלו – כאשר הזכאות לפעולה זו היא של מוכרי נכסים העומדים בתנאים הבאים:
אנשים פרטיים בלבד – (גם תושבי חוץ) רק אם הנכס רשום על שם אדם אחד, שניים או קבוצה – כשהבעלים כולם הינם אנשים פרטים, ניתן יהיה לבקש לפרוס את מס השבח – ולא כשמדובר בחברה, עמותה או התאגדות של אנשים לצורך עסקי.
הגשת דיווח מלא למס הכנסה עבור השנים לגביהן רוצים פריסה – חובה להגיש דו”ח שנתי למס הכנסה בגין כל אותן השנים לגביהן אנחנו מבקשים פריסה וגם אם מדובר בשכיר וגם אם מדובר בפנסיונר. חוסר בדו”ח למס ההכנסה בעבור שנה מסוימת, לא יאפשר לכלול אותה בתוך התקופה שתיחשב לצורך פריסת מס השבח, למעט ביחס לשנת המס לגביה טרם חלף המועד להגשת הדו”ח.
איך עושים פריסת מס שבח?
ככל ובעת עריכת הפריסה, (אשר יכולה להתבצע כבר במסגרת הדיווח על המכירה למיסוי מקרקעין, אשר עפ”י החוק מחויב תוך 30 יום מהמכירה) נעשית בשנת המכירה, והמועד להגשת הדו”ח השנתי למס הכנסה בגין שנת המכירה טרם הגיע – הפריסה תוגש למיסוי מקרקעין. ככל ובעת עריכת הפריסה הגיע המועד בו ניתן להגיש דוח שנתי עבור שנת המכירה, הפריסה תוגש למס הכנסה.
ניתן לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין שילווה את הנושא ויגיש את הטופס באמצעותו מצהירים על מכירת הנכס, כמו גם את טופס הבקשה לפריסת מס השבח. ניתן לפעול גם באופן עצמאי ולהגיש את הטפסים הרלוונטים בצורה ממוחשבת, בתוך סניף של משרד העוסק במיסוי נדל”ן.
הגשה ידנית אפשרית גם היא בתנאים מסוימים, כאשר המוכר אינו מסוגל פיזית לבצע את הפעולות הנדרשות, או כאשר הוא מיוצג על ידי עורך דין שחצה את גיל 66.
כיצד ניתן לדעת מה יהיה גובה ההחזר, במידה שהבקשה תאושר? לשם כך ניתן להיעזר בכלים כדוגמת סימולטור פריסת מס שבח, הנקרא גם מחשבון פריסת מס שבח, באמצעותו אפשר להגיע לחישוב מהימן יחסית של חלוקת סכום המס, תוך התייחסות לאופן שבו הוא ייפרס ובהתחשב בנתונים שונים כגון משך תקופת הבעלות, האינפלציה, ההכנסה הקובעת בכל שנה ושנה, נקודות זיכוי ועוד.
פריסת מס שבח מעל גיל 60, למשל, מזכה בהפחתה מסויימת בגובה מס השבח. חשוב לציין כי מתהליך פריסת מס שבח תושב חוץ עשוי גם הוא ליהנות, אך בתנאים ספציפיים מאוד וכאשר השבח כולו מתייחס אך ורק לשנת המכירה ולא לשנים שקדמו לה.
סימולטור ומחשבון פריסת מס
חישוב פריסת מס הוא חישוב מורכב אשר דורש הבנה מעמיקה של הנושא. נכון להיום אין מחשבון פשוט שמאפשר חישוב מהיר של פריסת מס. על כן, מומלץ להיוועץ עם איש מקצועי הבקיא בתחום כדי לחשב את פריסת מס שבח.
פריסת מס שבח: עו"ד יסמין צח
לסיכום, פריסת מס שבח מקלה באופן ניכר על ההוצאות הכרוכות במכירת דירה, כאשר ליווי נכון של המוכרים לאורך התהליך מסייע לקבלת החלטות חכמות ומילוי הטפסים הנדרשים להגשת הבקשה לפריסה בצורה הטובה ביותר, המובילה לחיסכון משמעותי בסכום התשלום הסופי של מס השבח. משרד עו”ד בניהולה של יסמין צח מתמחה בפריסת מס שבח בפרט ובמקרקעין בכלל. אם ברצונכם לברר את זכאותכם לפריסת מס שבח התקשרו אלינו עוד היום והמומחים שלנו יחזרו אליכם בהקדם!
שאלות ותשובות
האם ניתן לפרוס מס שבח?
ניתן לפרוס את מס השבח בגין מכירת דירה עד לארבע שנים קדימה, בתנאי שהמוכר היה בעליה של הדירה לאורך תקופה זהה לכל הפחות.
פריסת מס שבח מעל גיל 60 – מהם היתרונות?
אנשים שחצו את גיל 60 זכאים להטבות במיסוי ובכללן מס שבח, לרבות נקודות זיכוי העשויות להפחית את גובה המס שידרשו לשלם. פריסת מס שבח בגיל כזה למעשה תחסוך כסף רב למוכרים.
פריסת מס שבח תושב חוץ – האם אפשרית?
ניתן לפרוס את מס השבח גם במקרה של תושב חוץ המוכר נכס בישראל.
האם כדאי לבצע פריסת מס שבח?
פריסת מס שבח היא כדאית ומשתלמת מאוד – ולמעשה מאפשרת התאמה של תשלום המס למדרגות המס של המוכר והפחתה בתשלום הכולל הנדרש ממנו.
איך מבצעים פריסת מס?
כדי לפרוס מס שבח יש להגיש טופס ייעודי ולדווח למס ההכנסה דו”ח מלא בגין כל שנה שאליה מבקש המוכר להתייחס בבקשתו. הבקשה תיעשה לרוב בצורה ממוחשבת בסיוע עורך דין או באופן עצמאי – אך במקרים מיוחדים ניתן אף להגיש אותה ידנית.
