השפעות המלחמה על מיסוי מקרקעין

בשלהי חודש נובמבר האחרון, נתקבל בכנסת חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ”ד-2023, אשר הוצע על ידי ועדת הכספים בראשות חבר הכנסת משה גפני. 

החוק קובע רשימה של הקלות במיסוי מקרקעין, לרבות הארכה של תקופות ודחיית מועדים לביצוע פעולות אשר קיימת חובה לבצען לפי חוקי המס השונים. זאת, מכיוון שהיכולת של הנישומים ושל הרשויות לנהל הליכי מיסוי כסדרם בתקופת חירום הינה מוגבלת למדי, ועל כן נדרשת התאמה דחופה לנסיבות. ההקלות השונות מקנות לציבור תקופת הסתגלות למצב הקיים ויכולת להיערך ברמה הפיננסית לקראת הבאות. 

באופן כללי, החוק קובע כי שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא יימנו בחישוב התקופות הנזכרות בחוק מיסוי מקרקעין, ככל שמועד תחילת התקופה חל לפני תום שלושת החודשים הללו, ומועד סיום התקופה חל במהלך שלושת החודשים הללו או בחודשיים שאחריהם (קרי, עד ה-7.3.24). במילים אחרות, החוק מקנה דחייה של 3 חודשים בעשיית פעולות שונות הנוגעות למיסוי מקרקעין. להלן נסקור בהרחבה את הפעולות השונות שבגינן ניתן לזכות בדחייה:

הארכת המועד לפטור ממס שבח ולמדרגות דירה יחידה במס רכישה במכירת הדירה החליפית 

במצב הדברים הרגיל, כאשר אדם רוכש דירת מגורים חדשה בזמן שברשותו מצויה כבר דירת מגורים אחרת, עליו למכור את הדירה הקיימת, ככל שברצונו ליהנות ממס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה בעבור הדירה החדשה ולזכות בפטור ממס שבח בגין הדירה היחידה. על המכירה של הדירה הקיימת להתבצע תוך שמונה עשר חודשים החל מיום החתימה על חוזה הרכישה (בהנחה שמדובר בדירה יד שנייה) או תוך שניים עשר חודשים מיום האכלוס של הדירה (בהנחה שמדובר בדירה חדשה לחלוטין).

ככל שרכשתם דירה חדשה, והתחייבתם למכור את הדירה הקיימת שלכם בין ה-7.10.23 עד ה-7.1.24, או חודשיים לאחר מכן (קרי – עד ה- 7.3.24), מועד המכירה המתוכנן יידחה בשלושה חודשים, מבלי שתהיינה לכך השלכות מבחינת מיסוי. במילים אחרות, תוכלו להיות זכאיים לפטור ממס השבח ולמדרגות דירה יחידה במס רכישה במכירת הדירה החליפית גם אם תמכרו את הדירה שלכם שלושה חודשים לאחר המועד המוסכם, בהנחה שהתחייבתם למכור את הדירה הקיימת בין ה-7.10.23 עד ה-7.3.24.

המועד להגשת השגה 

על פי ס’ 78(א) לחוק מיסוי מקרקעין, אדם אשר חולק על שומת מס שבח או מס רכישה שנקבעה לו, רשאי להגיש על כך השגה בכתב, תוך שלושים ימים מן היום שבו נמסרה לו הודעת השומה, תוך שהוא מציג נימוקים מפורטים ומסמכים שתומכים בטענותיו. 

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון להגשת ההשגה על השומה יידחה בשלושה חודשים.

המועד להגשת ערר 

בדרך כלל, תוך שלושים ימים מיום קבלת ההחלטה בהשגה על מיסוי מקרקעין, ניתן להגיש ערר על ההחלטה בפני ועדת ערר, אשר תהיה רשאית לפעול באחד מן האופנים הבאים – אישור השומה, הגדלתה, הפחתתה או ביטולה. 

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון להגשת הערר יידחה בשלושה חודשים.

המועד להגשת בקשה לתיקון שומה 

לפי ס’ 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס שבח או שומת מס רכישה תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או ארבע שנים מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין.

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון להגשת הבקשה לתיקון יידחה בשלושה חודשים.

המועד להוצאת שומה על ידי המנהל 

לפי ס’ 78(א) לחוק מיסוי מקרקעין, על מנהל שנמסרה לו שומה עצמית לשלוח למוסר השומה, תוך עשרים ימים מן היום שבו נמסרה לו השומה, הודעה בדבר סכום המס שהמוסר חייב בו על פי הצהרותיו. דין הודעתו של המנהל הוא כדין שומה.

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון להוצאת השומה על ידי המנהל יידחה בשלושה חודשים.

המועד להגשת הודעות (למכירת אופציה ייחודית, לעסקת פינוי ובינוי ולעסקת תמ”א 38 – הריסה וחיזוק) 

ככלל, הודעה בדבר מכירת אופציה ייחודית, עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ”א 38 צריכה להיות מוגשת למנהל תוך 30 ימים מיום עשיית העסקה.

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון להגשת ההודעה יידחה בשלושה חודשים.

המועד להפחתת מס רכישה ל-5% במקום 6% 

ככל שרוכש דירה מנפיק היתר לבנייה של דירת מגורים אחת לפחות, תוך עשרים וארבעה חודשים ממועד רכישת הנכס, הוא זוכה להפחתת מס הרכישה מ-5% ל-6%.

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון להנפקת ההיתר יידחה בשלושה חודשים.

הארכת המועדים ליישום ס’ 49ה לחוק מיסוי מקרקעין 

בהתאם להוראת ס’ 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר דירה ראשונה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, ככל שהוא עומד במספר תנאים, וביניהם מכירת הדירה הנוספת בפטור ממס תוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה וכן רכישת דירת מגורים אחרת בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירה הראשונה והנוספת בשנה שלפני/אחרי מכירת הדירה הנוספת. 

כיום, על פי המתווה החדש, שלושת החודשים שבין ה-7.10.23 לבין ה-7.1.24 לא ייחשבו במניין הימים, כך שהיום האחרון למכירה או הרכישה (לפי העניין) יידחה בשלושה חודשים.

המועד להגשת דיווחים על עסקאות מקרקעין 

על פי ס’ 73 לחוק מיסוי מקרקעין, יש לדווח על עסקאות מקרקעין תוך שלושים ימים ממועד החתימה על העסקה. יש לשים לב כי חרף המצב הנוכחי לא הוארכה התקופה להגשת דיווחים על עסקאות מקרקעין. 

יחד עם זאת, ככל ויחולו איחורים בלתי נמנעים בהגשת הדיווחים, מוטב להגיש בקשה להפחתת ריבית הצמדה וקנסות בצירוף אסמכתאות מתאימות, לרבות צו 8, היעדר מסגרות חינוך לילדים, אישור על שכול במשפחה וכדומה.