האם עליי לשלם מס שבח על זכויות בנייה, גם אם אני זכאי לפטור ממס שבח?
לרוב זכויות הבנייה אינן פטורות ממס שבח, גם במקרה בו מכירת דירה פטורה ממס שבח עבור:
מתי מכירה של זכויות בניה כן תהיה פטורה מתשלום מס שבח
כדאי לדעת:
- במכירה של זכויות בניה העומדת בתנאי סעיף 49ז (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין יכול להיות שגם זכויות הבניה תהיינה פטורות.
- כדאי גם לדעת כי לפי הוראת ביצוע לגבי זכויות בניה זניחות – ששיטחן של הזב”ן לא עולה על 10% משטח דירת המגורים או שווי הנמוך מ 100,000 ₪ לפי הנמוך מבינהם, פטורות ממס – הוראת ביצוע 6/98 מפברואר 1998.
איך מדווחים על זכויות בנייה למיסוי מקרקעין?
לרוב מי שמוכר דירה ששוויה מושפע מזכויות בניה מודע לכך. בדרך כלל מדובר בדירות בקומה אחרונה או בבית דו משפחתי. בכל מקרה בעת הדיווח למיסוי מקרקעין תישאלו האם יש לדירה זכויות בנייה.
איך בודקים את שווי זכויות הבניה?
יש להיעזר בשמאי שיעריך את שווי הדירה ללא זכויות הבניה ושווי זכויות הבניה בנפרד.
כדי שכל זכויות הבנייה תהינה פטורות במלואן צריך:
- ששווין יהיה נמוך מכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה.
- ובנוסף שכפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יעבור את התקרה של 2,428,100 ₪ הנכונה עד לתאריך 15/01/2025 שאז הסכומים מתעדכנים עפ”י חוק.
דוגמה לפטור ממס שבח על זכויות בנייה:
| שווי הדירה | 1,075,000 | |
| שווי הדירה ללא זכויות | 900,000 | פטור לחלוטין בתנאי פטור 49ב(2) או 49ב(5) מכיוון ש נמוך מ- תקרת הפטור העומדת על 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/24 לפטורים שעפ”י פרק חמישי 1 |
| שווי הזכויות | 175,000 | נמוך מ- (כפל שווי הדירה ללא הזכויות) |
| כפל שווי הדירה ללא הזכויות | 1,800,000 | נמוך מ– תקרת הפטור של זכויות בניה לפי סעיף 49ז (2,428,100 ש”ח הנכונה עד לתאריך 15/01/2025 |
⇐ זכויות הבנייה יהיו פטורות במלואן
חשוב לשים לב: הדוגמא מתייחסת למצב בו מבוקש פטור בגין הדירה. מצב בו הדירה איננה פטורה ומחויבת במס לינארי מוטב גם הזבן יהא נתון למס לינארי מוטב.
דוגמה למצב בו ינתן פטור חלקי ממס שבח על זכויות בנייה:
| שווי הדירה | 2,500,000 | |
| שווי הדירה ללא זכויות | 2,000,000 | פטור לחלוטין בתנאי פטור 49ב(2) או 49ב(5) מכיוון ש |
| שווי הזכויות | 500,000 | נמוך מ- מכפל שווי הדירה ללא זכויות בניה |
| כפל שווי הדירה ללא הזכויות | 4,000,000 | גבוה מ- תקרת הפטור שלזכויות בניה לפי סעיף 49ז (2,428,100 ₪) הנכונה עד לתאריך 15/01/2025 |
⇐ חישוב זכויות הבנייה:
- החלק הפטור ממס מתוך ה- 500,000 מחושב כך: הסכום המהווה את ההפרש שבין תקרת הפטור (2,428,100 ₪) לבין שווי הדירה ללא הזכויות (2,000,000) = 428,100 ש”ח פטור.
- יתרת שווי זכויות הבניה (500,000-428,100)= 71,900 ש”ח חייבות במס.
(שימו לב שאין זה סכום המס שיש לשלם אלא הסכום הנתון לחישוב).
חשוב לשים לב: הדוגמא מתייחסת למצב בו מבוקש פטור בגין הדירה. יתרת השווי של הזבן הנתונה למס (בדוגמא 71,900 ₪ ) תהיה נתונה לחישוב לינארי ישן. מצב בו הדירה איננה פטורה ומחויבת במס לינארי מוטב החישוב לזבן יהא כדלקמן: אין חלק פטור אלא הוא (בדוגמא 428,00 ₪) יהיה נתון למס לינארי מוטב ויתרת שווי הזבן (בדוגמא 71,900) יהא נתון לחישוב לינארי ישן.
דוגמה למצב בו כל זכויות הבנייה חייבות במס:
| שווי הדירה | 4,000,000 | |
| שווי הדירה ללא זכויות | 3,300,000 | פטור לחלוטין בתנאי פטור 49ב(2) או 49ב(5) מכיוון ש |
| שווי הזכויות | 700,000 | |
| כפל שווי הדירה ללא הזכויות | 6,600,000 |
⇐ במצב בו שווי הדירה ללא זכויות הבניה (3,300,000 ₪) גבוה מתקרת הפטור (2,428,100 ₪) אין בכלל מקום לחישוב וכל זכויות הבניה חייבות במס.
כדאי לדעת:
תקרת הפטור במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או במכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) מוגבל לסכום 5,008,000 ₪ נכון עד ליום 31/12/2024.
החישוב במכירת דירה ששוויה ללא זכויות הבנייה עובר את תקרת הפטור הזו מורכב יותר, ומומלץ להתייעץ עם עו”ד מיסוי מקרקעין על מנת לבצעו.
ליצירת קשר
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
אולי יעניין אותך לקרוא על:
פטור ממס שבח
תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי
חישוב מס שבח ליניארי
מהו חישוב לינארי מטיב? כמה מס שבח אשלם במכירת דירה שניה או יותר שאיננה פטורה? בעת מכירת דירה שניה ומעלה או שאינה פטורה תחויב במס
