בעת מכירת דירה שניה ומעלה או שאינה פטורה תחויב במס שבח בגין השבח שנוצר, לפי סעיף 48א(ב)לחוק מיסוי מקרקעין, בשיעור של עד 25%.
כאשר הדירה עונה להגדרות “דירת מגורים” ו”מזכה”, ונרכשה לפני ה-1.1.2014 היא מקנה למוכר זכאות להטבה במס שבח ולחישוב מיטיב. כיוון שהחישוב הינו “יחסי” – ופוטר את השבח שנוצר באופן יחסי בתקופה שלפני ה 1/1/2014 מתשלום מס, הוא מכונה “חישוב לינארי מטיב” לפי סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין.
להרחבה בנושא: הגדרות מס שבח: מהם מס שבח, דירת מגורים ודירה מזכה?
תוכן עניינים
חישוב מס שבח ליניארי מיטיב: דוגמה מספרית
דירת מגורים מזכה נרכשה ביום 1.1.1999 בעבור 1 מיליון ש”ח, ונמכרה ביום 1.1.2020 בעבור 2 מיליון ש”ח.
השבח שנוצר הוא 1 מיליון ש”ח על פני 20 שנים ועל כן המס שבמקור היה נדרש בעסקה זו הוא 250,000 ש”ח. אבל, הודות לחישוב הליניארי המיטיב, התקופה שקדמה ל1.1.2014 פטורה ממס שבח, ולכן רק 6 שנים חייבות במס.
הנוסחה לחישוב מס שבח ליניארי מיטיב
סכום השבח (1 מיליון) X מס’ השנים החייבות במס (6 שנים)
שנות השבח הכוללות (20 שנה)
X
0.25 (שיעור מס השבח)
צמצום פרק הזמן לתכנון מס בידי מי שברשותו קרקע ורוצה לבנות ולמכור כדירת מגורים ובכך להינות מחישוב לינארי מטיב
שימו לב – במסגרת התיקונים בחוק ההסדרים 2023 נעשה תיקון בסעיף 48 א לחוק מיסוי מקרקעין וכעת ביחס למכירת דירת מגורים בידי מי שרכש קרקע לפני 31/12/2011 (יום המעבר) ועשה תכנון מס ובנה דירת מגורים בכדי ליהנות משיעור מס לינארי במכירת הדירה – עכשיו תכנון המס הזה מוגבל בזמן ויכולים לעשות בו שימוש רק עד 31/12/2030.
התנאים המצטברים:
- מי שרכש קרקע לפני 31/12/0211
- וב- 01/06/2023 לא היתה בנויה דירת מגורים על הקרקע
- וישלים בניה של דירת מגורים מזכה עד ליום 31/12/2030
יוכל ליהנות ממכירת הדירה שנבנתה בחישוב לינארי מטיב.
שימו לב שחישוב לינארי למעשה פוטר מתשלום שבח יחסי שנוצר לפני 2014 וכך למעשה ככל שהקרקע “ישנה” הרי שמרבית השבח פטור.
(כניסתו לתוקף של התיקון מיום 01/06/2023).
כדאי לדעת
- אין חובת תושבות בישראל- כלומר גם תושב חוץ יכול למכור בחישוב לינארי מטיב.
- אין מגבלה על מספר הפעמים שניתן לעשות שימוש בהטבה.
- ככל שהדירה הנמכרת נרכשה טרם 1/1/2014 הרי שכך ההטבה גדולה יותר, שכן יהיה משקל רב יותר על השבח שנוצר לפני 01/01/2014 ואשר כאמור פטור.
- המגבלה “היחידה” שיש לשים לב אליה שמדובר במכירת דירת מגורים מזכה.
