התשובה בקצרה: מוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח כאשר הנכס הוא דירת מגורים מזכה, הדירה נחשבת לדירתו היחידה בהתאם להגדרות החוק, הוא החזיק בה במשך התקופה הנדרשת ולא השתמש באותו מסלול פטור במכירה אחרת במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה. קיימים מסלולי פטור נוספים, בין היתר לדירת ירושה, העברה ללא תמורה ומשפרי דיור, אך כל אחד מהם כפוף לתנאים נפרדים.
מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי מס שבח כמו גם תקרות הפטור ממס שבח, מתעדכנים עפ"י חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. עם כניסתה של כל שנת מס חדשה רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע חדשה עבור אותה שנה הכוללת סכומים מעודכנים. כאן אפשר לראות את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2026/1, המעודכנת לשנה הנוכחית.
לחיצה כל תמונה או נושא תוביל להסברים ולהמלצות לגביו.
תשלום מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרה בו אין זכאות לפטור. לפני מכירת דירה כדאי לבצע סימולציה הבודקת האם העסקה חייבת במס ומה יהיה גובה מס השבח המשוער, משום שהתוצאה עשויה להשפיע על כדאיות העסקה.
שבח לפי סעיף 6 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.
חישוב מס שבח מתבסס על ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. ככל ששווי הרכישה גדל, השבח קטן. ישנם פרמטים המשפיעים על שווי הרכישה (מגדילים או מקטינים אותה) כגון ניכויים המותרים על פי סעיף 39 לחוק, הוצאות ששולמו לאחר המכירה ופחת.
אם אין זכאות לפטור ממס שבח, יש לבחון זכאות לחישוב לינארי מטיב הרלוונטי רק לדירות מגורים שנרכשו לפני 2014 שאז השבח היחסי שנצבר לפני 2014 פטור ואילו השבח היחסי שנוצר לאחר 2014 ימוסה ב 25%. דירות שנרכשו אחרי 2014 הרי שכל השבח ימוסה ב 25%. ואילו המס שבח על נכסים שאינם דירות (ובכלל זאת זכויות בניה) ממוסה בכלל בשיעורי מס גבוהים יותר – במס שמכונה "לינארי ישן".
באתר רשות המיסים קיים מחשבון מס שבח המציג תחשיב מס שבח צפוי ואת הסכום המשוער לתשלום. למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו"ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל במצב הנפוץ ביותר לקבלת פטור במכירת דירה יחידה, פטור בהעברה אגב גירושים או פטור בהעברה במתנה), האם המוכר עומד בתנאי פטור ממס שבח והאם עומדות בפניו אפשרויות של הפחתה של מס השבח באמצעות ניכויים או באמצעות פריסת מס שבח.
טיפ מיסמין:
תקרת פטור ממס שבח לשנת 2025 עומדת על 5,008,000 ₪.
סכום זה תקף עד לתאריך 31.12.25 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה. הסכום עדכני ל-2025 לאור – חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024.
עדכון (07.2026): הסכום הוקפא והוא תקף גם בשנת 2026.
במקרה של מכירת דירה יחידה, סעיף 49ב(2) חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח כאשר הדירה עומדת במצטבר בארבעת התנאים הבאים:
טיפ מיסמין:
תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בישראל, אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. עוד על פטור ממס שבח לתושב חוץ >>
ו"ע (מחוזי ת"א) 59018-11-21 גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין – תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49א(א1) לחוק מתייחסת למוכר ולא לדירה ניתן ביום 9/11/2022
כי וועדת הערר קבעה כי במכירת דירת יוקרה ששוויה מעל תקרת הפטור ממס שבח ידי מספר מוכרים זכאי כל אחד מהמוכרים לפטור עד גובה מלוא תקרת הפטור.
זאת בשונה מעמדת מנהל מסמ"ק כי תקרת הפטור היא אחת ביחס לשווי המכירה של הדירה כולה ולפיכך כל אחד מן המוכרים זכאי לחלק יחסי מסכום תקרת הפטור כפי שיעור חלקו בדירה.
מדובר בפסק דין מהפכני המעורר שאלות רבות כגון:
האם בעקבות פסק הדין במצב של מכירת דירת יוקרה ע"י בני זוג אשר ביניהם הפרדה רכושית בפועל יחד עם הסכם ממון ייחשב כל אחד מבני הזוג כמוכר נפרד (למשל הלכת פלם ע"א 3185-03 או הלכת שלמי 3178-12 העוסקים בעקרון התא המשפחתי וסתירת עקרון זה.
נראה כי במצב של מכירת דירת יוקרה כאמור ע"י בני זוג שהתגרשו סבירות גבוהה להכיל את פ"ד גבע ולקבל תקרת פטור לכל אחד מהם.
נכון לשנת 2026 תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ש"ח. בפסק דין גבע נקבע כי בנסיבות שנדונו שם התקרה התייחסה לכל מוכר בנפרד ולא לדירה כולה. כאשר מדובר בבני זוג, יורשים או בעלות שנוצרה סמוך למכירה, יש לבחון גם את עקרון התא המשפחתי ואת נסיבות הבעלות.
(1) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל הדירה נוספת נרכשה עד 18 חודשים לפני מכירת הדירה (נכון לרכישות שהחל מיום 01/06/2023 לאור התיקון בחוק ההסדרים 2023, לפני כן היה 24 חודשים), או התקבלה החזקה בדירה הנוספת עד 18 חודשים לפני מכירת הדירה במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן. הוראת השעה בתוקף עד ליום 31/5/2025 שאז יחזור לעמוד על 18 חודשים.
(2) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל הדירה נוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997).
(3) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל חלקו של המוכר בדירה נוספת אינו עולה על שליש ולגבי דירה הנוספת שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
(4) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל הדירה הנוספת היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).(פטור מוריש).
תוך כמה זמן עליי למכור דירתי הישנה במצב שרכשתי קרקע לבניית דירה?
החלטת 8838/21
שעניינה מתן פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה לאחר רכישת קרקע ובניית דירת מגורים – 18 חודשים מקבלת טופס 4.
כאמור למעלה לפי סעיף 49ג1 הרי שאם אתה בעל דירה אחת יחידה ורוצה לעבור לדירה אחרת אבל תחילה לקנות את הדירה החדשה ורק אחר כך למכור את הדירה הישנה. תוכל עדיין למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח אם תמכור אותה תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
פרקטיקה- מה שיקרה זה שבדיווח על רכישת הדירה החדשה יתנו לכם לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה ויקפיאו את היתרה שבין החישוב של דירה יחידה לדירה שניה עד למועד בו התחייבתם למכור את הדירה הישנה. מכרתם בזמן את הדירה הישנה – נפלא. לא מכרתם בזמן- תידרשו להשלים את ההפרש של מס הרכישה עם ריבית והצמדה.
לרכישות שהיו בין 7/7/21 ועד 1/6/23 יש 24 חודשים הן לעניין מס הרכישה והן לעניין מס השבח. ב 7/7/21 פקעה והסתיימה הוראת השעה שהיתה בתיקון 85 בחוק וכאמור חזרנו ל 24 חודשים.
לרכישות החל מיום 1/6/23 – יש 18 חודשים הן לעניין מס הרכישה והן לעניין מס השבח- וזאת לאור תיקון 102 בחוק שנעשה במסגרת חוק ההסדרים 2023.
סעיף 49ב(5) מגדיר מספר תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה:
טיפ מיסמין:
פטור ממס שבח על דירת ירושה אינו פוגע בזכותו של המוכר לקבל פטור דירה יחידה במידה והוא עונה לקריטריונים. לכן בעת מכירת דירה כדאי לבדוק תחילה האם הדירה עונה לקריטריונים של פטור דירת ירושה.
העברת דירה במתנה או ללא תמורה משמשת על פי רוב לצורך תכנון מס לגיטימי, למשל במקרים של רכישת דירה נוספת להשקעה כאשר בבעלות הרוכש יש כבר דירה קיימת. בעת בקשת פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה / ללא תמורה, רשות המיסים תבחן האם מדובר במתנה אמיתית או ניסיון התחמקות ממס.
מכירת זכות במקרקעין ומתן זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו (=מתנה), פטורים ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
שימו לב זו לא חייבת להיות בהכרח דירת מגורים.
למי אפשר להעביר מקרקעין במתנה ולקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62?
בן-זוג.
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.
אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
להרחבה ודגשים נוספים: מדריך עסקת מתנה – העברה ללא תמורה >>
טיפ מיסמין:
בהעברה במתנה בה נעשה שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק על מקבל המתנה חלות תקופות צינון. לעומת זאת, בהעברה במתנה תוך שימוש בפטור האישי ממס שבח לפי סעיף 49 ב(2), אין על מקבל המתנה מגבלת צינון והוא יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בעצמו בפטור (ככל עוד עומד בתנאי הפטור) עפ"י הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 9/2009 מיולי 2009.
סעיף 49ו' (א) מפרט את התנאים בהם על המוכר לעמוד כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה.
טיפ מיסמין:
חשוב מאוד לפני ביצוע העברה במתנה לבחון מה מצב הנכסים של כל אחד מן הצדדים ומה רצונם ותכנונם העתידי של כל אחד מן הצדדים, הן של נותן המתנה והן של מקבל המתנה.
אם זוהי דירתו היחידה של נותן המתנה כדאי לשקול שהעברת המתנה תעשה תוך שימוש בפטור האישי שלו (פטור דירה יחידה). במקרה כזה, כאשר המקבל ירצה למכור את הדירה יום הרכישה ושווי הרכישה יהיה יום מתן המתנה.
עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות מקרקעין שבהגדרתן חייבות במס שבח. בעל הנכס, המוכר בעסקה זו זכויות בניה נדרש לשלם את המס. כדי לעודד יזמים ודיירים לבצע פרוייקטים של חיזוק מבנה (תמ"א 38), הריסה ובנייה או פינוי בינוי (תמ"א 38/2), נקבעו בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין מספר תיקונים שקובעים פטור ממס שבח בפרוייקטי תמ"א:
בעסקת תמ"א 38 – חיזוק מבנה, בעל הדירה מוכר ליזם את זכויות הבנייה בתמורה לשירותי בנייה. העסקה אינה מחוייבת במס שבח כאשר תמורת הזכויות מתבצע חיזוק הבניין וניתנים שירותי בנייה שכוללים את :הרחבת הדירות קיימות במבנה, התקנת מעלית, הסדרת חניות, הקמת מחסנים, בניית מרפסות ואף תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה כגון שכר טרחת עורך דין, שכר דירה בדירה חלופית והוצאות נוספות הקשורות ליישום התמ"א בלבד.
טיפ מיסמין:
במקרה בו ניתן תשלום כספי או כל תמורה אחרת, ייתכן שהעסקה תחוייב במס שבח.
להרחבה ודגשים בנושא: היבטי מיסוי בעסקאות תמ"א 38/1
בעסקת תמ"א 38/2– תמ"א הריסה ובנייה או פינוי בינוי, בעל הדירה מוכר את הדירה הישנה עם כל זכויות הבנייה המשויכות לה בתמורה לדירת מגורים חדשה. סעיף 49לג(1) לחוק מיסוי מקרקעין פוטר את בעל הדירה ממס שבח בעת המכירה ליזם, בתנאי שהתמורה היא דירת מגורים אחת (או שתי דירות מגורים באזור מוטב), וכי שטחה של הדירה החדשה לא יעלה על שטח הדירה הישנה בתוספת של 25 מ"ר. במידה והתמורה הנוספת עולה על 25 מ"ר, נקבעו בחוק תנאים חלופיים של תקרות שווי לדירה החדשה.
טיפ מיסמין:
בעסקת תמ"א 38/2 התמורה הניתנת על ידי היזם ופטורה ממס שבח יכולה לכלול שכירות חלופית, הוצאות הובלה, שכר טרחת עורך דין ועוד.
להרחבה ודגשים בנושא: מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2
הרפורמה במס שבח שנכנסה לתוקף בשנת 2014 הביאה לשינוי חישוב מס השבח. כדי לחשב מס שבח על התקופה שקדמה ל-1.1.2014 וכדי להקל בחישוב המס עבור מי שאינו פטור מתשלום המס, נקבע חישוב מס שבח לינארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, שמטרתו לספק "הגנה לינארית".
חישוב מס ליניארי תקף עבור:
טיפ מיסמין:
אין מגבלה על מספר הפעמים בהם ניתן ליהנות מהטבת מס שבח לינארי, כל עוד הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה".
חוק מיסוי מקרקעין מטיל על המוכר או על עורך דינו לדווח על עסקת המכר, לחשב את שיעור המס לתשלום ולבצע את התשלום במועדם. איחור בביצוע פעולות אלו עלול לגרור קנסות וריביות פיגורים ובמקרים קיצוניים גם עונשי מאסר.
סכום מס השבח לתשלום הוא לא גזירה משמים וישנן דרכים רבות להפחית את שיעור המס שישולם:
פסק דין שניתן לאחרונה, קבע כי רכישת דירה ומכירתה בתוך חודשים ספורים והפקת רווח בסכום משמעותי, נחשבת ל"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", החייבת במס הכנסה שולי בשיעור שמגיע עד ל-47% (ולא במס שבח של 25% בלבד).
לאורך השנים התגבשו מספר מבחני עזר להבחנה בין עסקה הונית לעסקה מסחרית -הכוללת גם עסקת אקראי מסחרית. בין השאר ניתן משקל לאופן המימון, תקופת ההחזקה, ידע ובקיאותו של המוכר, תדירות העסקאות, מבחן ההשבחה ועוד.
בענייננו, בית המשפט פסק כי לאור העובדה שתקופת ההחזקה של 4 חודשים בלבד של המוכרת בדירה ללא מתן הסבר סביר, בקיאות האב בתחום הנדל"ן וכן אופן המימון החריג -מימון רכישת הדירה בכספי המכירה – מצביעים על כך שמדובר בעסקת אקראי מסחרית. בית המשפט התייחס גם להעדר מעורבותה של הבת בהליך הרכישה והמכירה וכן לקרבתו העסקית של האב לעורך הדין של המוכרת.
לאחרונה בשל המצב הכלכלי, משקיעי נדל"ן רבים מנצלים את תנאי המימון האטרקטיביים שיזמי הנדל"ן מציעים להם (למשל עסקאות פריסייל 10-90) קניית דירה "על הנייר" לפני קבלת היתר, ובמטרה למכרה טרם קבלת מפתח. כך תוך השקעת הון עצמי מינימאלי, ניתן ליהנות מעליית הערך שבין מועד החתימה על ההסכם למועד מסירת הדירה בפועל. במקרה זה, נטילת הסיכון – רכישה לפני היתר, מימון באמצעות כספי מכירה וכוונה ברורה להפיק רווח בטווח יחסית קצר ביחס לעסקאות נדל"ן להשקעה, עלולים להצביע על כוונה מסחרית.
עו"ד יסמין צח עוסקת בתחומי מיסוי מקרקעין ונדל"ן ומציעה ללקוחותיה טווח שירותים משפטיים נרחב בעת מכירת נכס נדל"ני. טווח שירותי המשרד כולל:
יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן
במכירה שאינה פטורה, מס השבח על השבח הריאלי החייב עשוי להגיע בדרך כלל לשיעור של 25% כאשר מדובר ביחיד.
כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014 ועומדת בתנאים המתאימים, עשוי לחול חישוב לינארי מוטב. במסגרת חישוב זה, החלק היחסי של השבח המיוחס לתקופה שעד סוף שנת 2013 פטור, ואילו החלק המיוחס לתקופה שמיום 1 בינואר 2014 ועד למכירה חייב בדרך כלל בשיעור של 25%.
מועד הרכישה, הוצאות מוכרות, פחת, זכויות בנייה ונסיבות נוספות עשויים להשפיע באופן משמעותי על החישוב בפועל.
השבח אינו בהכרח ההפרש הפשוט בין המחיר שבו הנכס נרכש לבין המחיר שבו הוא נמכר.
החישוב מבוסס על שווי המכירה פחות יתרת שווי הרכישה המתואמת, לאחר התחשבות בין היתר בהצמדה, בפחת ובהוצאות המותרות בניכוי.
בין ההוצאות שעשויות להיות מוכרות ניתן למצוא מס רכישה ששולם ברכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, היטל השבחה, הוצאות בנייה והשבחה וריבית ריאלית, הכל בכפוף לתנאים הקבועים בחוק ולהצגת אסמכתאות מתאימות.
בפשטות, מתחילים בחישוב השבח שנוצר בעסקה: משווי המכירה מפחיתים את יתרת שווי הרכישה המתואמת, את ההוצאות המותרות בניכוי ומתחשבים גם בפחת, ככל שרלוונטי.
כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014 ועומדת בתנאי החישוב הלינארי המוטב, השבח מחולק באופן יחסי לפי תקופת הבעלות. החלק המיוחס לתקופה שמיום 1 בינואר 2014 ועד המכירה חייב בדרך כלל במס בשיעור של 25%.
זהו הסבר מפושט בלבד. זכויות בנייה, פחת, מועדי רכישה מיוחדים ונסיבות אחרות עשויים לחייב חישוב שונה או פיצול של השומה למספר רכיבים.
פטור ממס שבח עשוי להינתן כאשר המכירה עומדת בתנאים של אחד ממסלולי הפטור הקבועים בחוק. המסלול המוכר ביותר הוא פטור במכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2), אך קיימים מסלולים נוספים, ובהם פטור בתנאים מסוימים במכירת דירת ירושה ומסלולים מיוחדים נוספים.
הזכאות לפטור אינה אוטומטית. יש לבדוק בין היתר את סוג הנכס, תקופת הבעלות, מספר הדירות שבבעלות המוכר והתא המשפחתי, מכירות קודמות, שווי העסקה וזכויות בנייה הקיימות בנכס.
תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה עומדת בשנת 2026 על 5,008,000 ש"ח. הסכום הוקפא לשנות המס 2025 עד 2027.
כאשר שווי הדירה גבוה מהתקרה, הפטור אינו מתבטל בהכרח במלואו. החלק היחסי שמעל התקרה עשוי להיות חייב במס, ובמקרה של דירה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014 ייתכן שניתן יהיה לחשב את החבות בגינו לפי החישוב הלינארי המוטב, בהתאם לנסיבות העסקה.
לצורך הערכה ראשונית של החבות ניתן להיעזר גם במחשבון מס השבח באתר.
מכירת דירה יחידה עשויה להיות פטורה ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), אך עצם העובדה שמדובר בדירה היחידה של המוכר אינה מספיקה.
יש לבדוק שמדובר בדירת מגורים מזכה, שהדירה נחשבת לדירתו היחידה של המוכר בהתאם לכללי התא המשפחתי, שהתקיימה תקופת ההחזקה הנדרשת ושמתקיימים יתר תנאי החוק.
יש להביא בחשבון גם חלקים בדירות אחרות, דירות שהתקבלו בירושה או במתנה, תושבות, זכויות בנייה ותקרת שווי המכירה.
לא. העובדה שזו הדירה היחידה הרשומה על שם המוכר אינה מבטיחה פטור אוטומטי.
בין היתר יש לבדוק שמדובר בדירת מגורים מזכה, שבנייתה הושלמה ושהיא משמשת או מיועדת לפי טיבה למגורים, וכן שהיא שימשה בעיקר למגורים בתקופה הנדרשת. בנוסף יש לבדוק את תקופת הבעלות, את מעמד התושבות של המוכר, את התא המשפחתי, דירות או חלקי דירות נוספים ואת המכירות שבוצעו בעבר.
ככלל, הפטור לדירה יחידה מיועד לתושב ישראל. גם תושב חוץ עשוי להיות זכאי בתנאים הקבועים בחוק, ובין היתר בכפוף להוכחת היעדר דירת מגורים במדינת התושבות.
במסלול הפטור לדירת מגורים יחידה נדרש המוכר, ככלל, להיות בעל הזכות בדירה במשך לפחות 18 חודשים מהמועד שבו הפכה לדירת מגורים.
בדירה חדשה שנרכשה מקבלן לפני השלמת הבנייה, מניין התקופה אינו מתחיל בהכרח ביום חתימת הסכם הרכישה, אלא מהמועד שבו הושלמה הבנייה והנכס הפך לדירת מגורים.
בנוסף, ככלל אין למכור דירה אחרת תוך שימוש באותו פטור במהלך 18 החודשים הקודמים. עם זאת, קיימים מקרים שבהם נשמר רצף לצורך מניין התקופה ואין צורך להתחיל לספור את מלוא 18 החודשים מחדש, ולכן מומלץ לבדוק את נסיבות הרכישה הספציפיות.
לא תמיד. לצורך הפטור לדירה יחידה, חלק בדירת מגורים נוספת שאינו עולה על שליש עשוי שלא להיחשב כדירה נוספת. כאשר מדובר בדירה נוספת שהתקבלה בירושה, גם חלק שאינו עולה על מחצית עשוי להיכלל בחריג הקבוע בחוק.
במקרים המתאימים אדם יכול להחזיק אף במספר חלקים בדירות ועדיין להיחשב כבעל דירה יחידה לצורך סעיף 49ב(2). למשל, יש לבחון בנפרד חלקים בדירות שהתקבלו בירושה וחלקים שנרכשו או התקבלו במתנה.
חשוב במיוחד לא לבלבל בין הכללים האלה לבין הפטור לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5). לצורך פטור דירת ירושה נבחנת, בין היתר, השאלה אם המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, ולכן גם זכויות חלקיות בדירה נוספת שהיו למוריש עלולות להשפיע על הזכאות לפטור.
ככלל, מי שמוכר דירה כאשר בבעלותו דירת מגורים נוספת אינו זכאי לפטור הרגיל של מכירת דירה יחידה. עם זאת, אין פירוש הדבר שבכל מקרה ישולם מס שבח.
יש לבדוק אם הדירה הנמכרת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי הפטור המתאים, אם הזכויות בדירה הנוספת נכללות באחד החריגים שבחוק או אם חל מסלול פטור אחר.
כאשר אין זכאות לפטור, ניתן עדיין לבחון את החישוב הלינארי המוטב, הוצאות המותרות בניכוי ואפשרות לפריסת מס.
ככלל, כן. בני זוג ידועים בציבור המקיימים חיי משפחה ומשק בית משותף עשויים להיחשב לתא משפחתי אחד לצורך מס שבח, בדומה לבני זוג נשואים.
לכן, דירה שבבעלות אחד מבני הזוג עשויה להשפיע על זכאותו של האחר לפטור במכירת דירה יחידה. במקרים שבהם קיימת הפרדה רכושית אמיתית ניתן לבחון אפשרות לסתור את חזקת התא המשפחתי, בהתאם להסכמים בין בני הזוג ולהתנהלותם בפועל.
עצם פתיחת הליך גירושין אינה מבטלת אוטומטית את התא המשפחתי לצורכי מס שבח.
יש לבחון את מצב בני הזוג במועד המכירה, לרבות הפרידה בפועל, מקום המגורים, ההפרדה הכלכלית וההסכמים או ההליכים המשפטיים ביניהם. כאשר מבקשים להסתמך על הגירושין או על פירוק התא המשפחתי במסגרת הדיווח לרשות המסים, עשוי להידרש גם פסק דין או מסמך שיפוטי המאשר את הגירושין ואת ההסדר בין הצדדים.
יש להבחין גם בין מכירת הדירה לצד שלישי לבין העברת זכויות בין בני הזוג בהתאם לפסק דין שניתן אגב גירושין. העברה מכוח פסק דין אגב גירושין עשויה שלא להיחשב "מכירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין.
כן, ככל שבני הזוג מקיימים תא משפחתי משותף. העובדה שאחד מבני הזוג הוא תושב חוץ אינה יוצרת כשלעצמה הפרדה לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס שבח.
הדירות והזכויות של שני בני הזוג עשויות להיות רלוונטיות. בנוסף, כאשר תושב חוץ מבקש ליהנות מפטור במכירת דירה בישראל, הוא עשוי להידרש להוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות, באמצעות אישור מרשות המס המקומית או ראיות חלופיות המוכרות על ידי רשות המסים.
למנהל מיסוי מקרקעין מוקצבת בחוק תקופה של עד שמונה חודשים לבדיקת ההצהרה והשומה העצמית ולהחלטה אם לקבל את השומה או להוציא שומה אחרת.
במכירה פשוטה של דירת מגורים מזכה הפטורה במלואה ממס שבח, רשות המסים מפעילה מסלול שבו ניתן לקבל את שומת מיסוי המקרקעין בתוך יום עבודה. מדובר במסלול שירות ולא בהתחייבות לכך שכל עסקה תטופל בתוך יום.
חשוב גם להבחין בין קבלת שומה או אישור הפטור לבין קבלת אישורי המס הדרושים לצורך השלמת רישום הזכויות בטאבו.
כן. כאשר המוכר חולק על שומה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין, ניתן להגיש השגה מנומקת בתוך 30 ימים ממועד קבלת השומה, בכפוף לאפשרות לבקש הארכת מועד במקרים המתאימים.
אם התגלתה טעות בשומה בשלב מאוחר יותר, למשל הוצאה שלא נלקחה בחשבון, נתון שגוי או זכאות לפטור שלא נתבעה, ניתן במקרים המתאימים להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, ככלל בתוך ארבע שנים ממועד אישור השומה.
לאחר החלטה בהשגה ניתן, בהתאם לנסיבות, להגיש ערר לוועדת הערר.
עצם העובדה שהקונה הוא קרוב משפחה אינה מעניקה פטור ממס שבח. מכירה בתמורה לקרוב היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, ורשות המסים עשויה לבחון בקפידה אם השווי שנקבע בין הצדדים משקף את שווי השוק ולא הושפע מהקרבה המשפחתית.
כאשר חלק מהתמורה משולם וחלק אחר נמסר למעשה ללא תמורה, ייתכן שיהיה צורך להתייחס לעסקה כשילוב של עסקת מכר רגילה ושל העברה ללא תמורה ולדווח על כל רכיב בהתאם.
בהעברה אמיתית ללא תמורה לקרוב עשוי לחול פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, בכפוף להגדרת "קרוב" וליתר התנאים. העברה כזו עשויה ליצור חבות או הקלה אחרת במס רכישה אצל מקבל המתנה ולהשפיע גם על מכירה עתידית של הדירה, לרבות תקופות צינון. מקורות רשמיים של רשות המסים מאשרים כי העברת נכס במתנה לקרוב לפי סעיף 62 עשויה להיות פטורה ממס שבח.
בנוסף, כאשר רכישה בין קרובים ממומנת באמצעות משכנתא, עשויות להתעורר דרישות בנקאיות ובירוקרטיות נוספות מעבר לעסקת מכר רגילה.
ככלל, מכירת זכויות בדירה מקבלן לפני שבנייתה הסתיימה אינה נחשבת למכירת דירת מגורים מזכה לצורך הפטור ממס שבח, משום שלעניין מס שבח נדרשת בדרך כלל דירה שבנייתה הושלמה.
חשוב להבחין בין מס שבח לבין מס רכישה, שבו קיימים כללים שונים לגבי רכישת דירה מקבלן עוד לפני השלמתה.
בעסקאות התחדשות עירונית קיימות הוראות מיוחדות ולכן יש לבדוק את סוג הזכות הנמכרת ואת שלב הפרויקט לפני קביעה אם ניתן לקבל פטור.
כאשר הדירה נפגעה עקב מלחמה או פעולת איבה, אין להתייחס אליה באופן אוטומטי כמו לדירה שהבעלים הרסו ביוזמתם. המדינה מפעילה מסלול פיצויים ייעודי לנזק ישיר שנגרם למבנים עקב פעולות מלחמה או איבה.
לצורך הפטור ממס שבח יש לבחון את חומרת הנזק, מצב הדירה במועד המכירה והוראות הדין או ההנחיות הספציפיות החלות במועד העסקה. נזק חלקי אינו בהכרח שולל את מעמד הנכס כדירת מגורים, ואילו במקרה של הרס מלא נדרשת בדיקה פרטנית.
לא. מעמד של עולה חדש אינו מעניק כשלעצמו פטור מיוחד ואוטומטי ממס שבח בעת מכירת דירה.
עולה חדש שמוכר נכס נדרש לעמוד במסלולי הפטור הרגילים, כגון פטור במכירת דירה יחידה או פטור במכירת דירת ירושה.
הטבה ייעודית לעולים חדשים בתחום מיסוי מקרקעין קיימת בעיקר בצד של מס הרכישה. בהתאם להסדר הקיים, קיימת הטבת מס רכישה בתנאים מסוימים בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים לאחריה.
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
בבלוג תמצאו תשובות לסוגיות שונות בנושא מס שבח כמו למשל: מהי מקדמת מס שבח? מתי מוכר פטור ממס שבח? איך יחושב מס שבח בתנאים שונים? מה ההגדרות השונות בחוק אומרות? ועוד.
יש לי 2 דירות ואני רוצה למכור את שתיהן על מנת לרכוש אחת האם ישנה אפשרות למכור את שתיהן בפטור ממס שבח? מה התנאים שבהם אני צריך לעמוד על מנת שאוכל למכור שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת (שיפור דיור/ משפרי דיור) לפי סעיף 49ה לחוק ללא חבות במס שבח?
אני מוכר את דירתי בפטור ממס שבח בהיותה דירתי היחידה אך שווי הדירה מושפע מזכויות בנייה. האם עליי לשלם מס שבח בגין זכויות הבנייה?
האם אני יכול להעביר לאחי זכות במקרקעין ללא תמורה / במתנה ולהנות מפטור ממס שבח ואחי, מקבל המתנה, יוכל להנות מהטבה של 1/3 מס רכישה?
רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.
