מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי מס שבח כמו גם תקרות הפטור ממס שבח, מתעדכנים עפ”י חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. עם כניסתה של כל שנת מס חדשה רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע חדשה עבור אותה שנה הכוללת סכומים מעודכנים. כאן אפשר לראות את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2022/1, המעודכנת לשנה הנוכחית.
לחיצה כל תמונה או נושא תוביל להסברים ולהמלצות לגביו.
תשלום מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרה בו אין זכאות לפטור. לפני מכירת דירה כדאי לבצע סימולציה הבודקת האם העסקה חייבת במס ומה יהיה גובה מס השבח המשוער, משום שהתוצאה עשויה להשפיע על כדאיות העסקה.
שבח לפי סעיף 6 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.
חישוב מס שבח מתבסס על ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. ככל ששווי הרכישה גדל, השבח קטן. ישנם פרמטים המשפיעים על שווי הרכישה (מגדילים או מקטינים אותה) כגון ניכויים המותרים על פי סעיף 39 לחוק, הוצאות ששולמו לאחר המכירה ופחת.
חישוב מס שבח הוא עניין מורכב, ובניגוד למס רכישה אין מדרגות פשוטות לחישובו. ברוב המקרים בהם אין זכאות לפטור, שיעור מס השבח יעמוד על 25% על עסקאות החל מ-2014, ועד ל-47% בתקופות שקדמו לכך.
באתר רשות המיסים קיים מחשבון מס שבח המציג תחשיב מס שבח צפוי ואת הסכום המשוער לתשלום. למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו”ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל במצב הנפוץ ביותר לקבלת פטור במכירת דירה יחידה, פטור בהעברה אגב גירושים או פטור בהעברה במתנה), האם המוכר עומד בתנאי פטור ממס שבח והאם עומדות בפניו אפשרויות של הפחתה של מס השבח באמצעות ניכויים או באמצעות פריסת מס שבח.
טיפ מיסמין:
תקרת פטור ממס שבח לשנת 2023 עומדת על 4,846,000 ₪.
סכום זה תקף עד לתאריך 31.12.23 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה.
במקרה של מכירת דירה יחידה, סעיף 49ב(2) חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח כאשר הדירה עומדת במצטבר בארבעת התנאים הבאים:
טיפ מיסמין:
תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בישראל, אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. עוד על פטור ממס שבח לתושב חוץ >>
ו”ע (מחוזי ת”א) 59018-11-21 גבע נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49א(א1) לחוק מתייחסת למוכר ולא לדירה ניתן ביום 9/11/2022
כי וועדת הערר קבעה כי במכירת דירת יוקרה ששוויה מעל תקרת הפטור ממס שבח ידי מספר מוכרים זכאי כל אחד מהמוכרים לפטור עד גובה מלוא תקרת הפטור.
זאת בשונה מעמדת מנהל מסמ”ק כי תקרת הפטור היא אחת ביחס לשווי המכירה של הדירה כולה ולפיכך כל אחד מן המוכרים זכאי לחלק יחסי מסכום תקרת הפטור כפי שיעור חלקו בדירה.
מדובר בפסק דין מהפכני המעורר שאלות רבות כגון:
האם בעקבות פסק הדין במצב של מכירת דירת יוקרה ע”י בני זוג אשר ביניהם הפרדה רכושית בפועל יחד עם הסכם ממון ייחשב כל אחד מבני הזוג כמוכר נפרד (למשל הלכת פלם ע”א 3185-03
או הלכת שלמי 3178-12 העוסקים בעקרון התא המשפחתי וסתירת עקרון זה.
נראה כי במצב של מכירת דירת יוקרה כאמור ע”י בני זוג שהתגרשו סבירות גבוהה להכיל את פ”ד גבע ולקבל תקרת פטור לכל אחד מהם.
(1) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל הדירה נוספת נרכשה עד 18 חודשים לפני מכירת הדירה (נכון לרכישות שהחל מיום 01/06/2023 לאור התיקון בחוק ההסדרים 2023, לפני כן היה 24 חודשים), או התקבלה החזקה בדירה הנוספת עד 18 חודשים לפני מכירת הדירה במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן. הוראת השעה בתוקף עד ליום 31/5/2025 שאז יחזור לעמוד על 18 חודשים.
(2) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל הדירה נוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת התשנ”ז (1 בינואר 1997).
(3) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל חלקו של המוכר בדירה נוספת אינו עולה על שליש ולגבי דירה הנוספת שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
(4) גם אם למוכר יש דירה נוספת לדירה הנמכרת אבל הדירה הנוספת היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).(פטור מוריש).
כאמור למעלה לפי סעיף 49ג1 הרי שאם אתה בעל דירה אחת יחידה ורוצה לעבור לדירה אחרת אבל תחילה לקנות את הדירה החדשה ורק אחר כך למכור את הדירה הישנה. תוכל עדיין למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח אם תמכור אותה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
סעיף 49ב(5) מגדיר מספר תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה:
טיפ מיסמין:
פטור ממס שבח על דירת ירושה אינו פוגע בזכותו של המוכר לקבל פטור דירה יחידה במידה והוא עונה לקריטריונים. לכן בעת מכירת דירה כדאי לבדוק תחילה האם הדירה עונה לקריטריונים של פטור דירת ירושה.
העברת דירה במתנה או ללא תמורה משמשת על פי רוב לצורך תכנון מס לגיטימי, למשל במקרים של רכישת דירה נוספת להשקעה כאשר בבעלות הרוכש יש כבר דירה קיימת. בעת בקשת פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה / ללא תמורה, רשות המיסים תבחן האם מדובר במתנה אמיתית או ניסיון התחמקות ממס.
מכירת זכות במקרקעין ומתן זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו (=מתנה), פטורים ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
שימו לב זו לא חייבת להיות בהכרח דירת מגורים.
למי אפשר להעביר מקרקעין במתנה ולקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62?
בן-זוג.
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.
אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
להרחבה ודגשים נוספים: מדריך עסקת מתנה – העברה ללא תמורה >>
טיפ מיסמין:
בהעברה במתנה בה נעשה שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק על מקבל המתנה חלות תקופות צינון. לעומת זאת, בהעברה במתנה תוך שימוש בפטור האישי ממס שבח לפי סעיף 49 ב(2), אין על מקבל המתנה מגבלת צינון והוא יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בעצמו בפטור (ככל עוד עומד בתנאי הפטור) עפ”י הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 9/2009 מיולי 2009.
סעיף 49ו’ (א) מפרט את התנאים בהם על המוכר לעמוד כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה.
טיפ מיסמין:
חשוב מאוד לפני ביצוע העברה במתנה לבחון מה מצב הנכסים של כל אחד מן הצדדים ומה רצונם ותכנונם העתידי של כל אחד מן הצדדים, הן של נותן המתנה והן של מקבל המתנה.
אם זוהי דירתו היחידה של נותן המתנה כדאי לשקול שהעברת המתנה תעשה תוך שימוש בפטור האישי שלו (פטור דירה יחידה). במקרה כזה, כאשר המקבל ירצה למכור את הדירה יום הרכישה ושווי הרכישה יהיה יום מתן המתנה.
עסקאות תמ”א 38 הן עסקאות מקרקעין שבהגדרתן חייבות במס שבח. בעל הנכס, המוכר בעסקה זו זכויות בניה נדרש לשלם את המס. כדי לעודד יזמים ודיירים לבצע פרוייקטים של חיזוק מבנה (תמ”א 38), הריסה ובנייה או פינוי בינוי (תמ”א 38/2), נקבעו בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין מספר תיקונים שקובעים פטור ממס שבח בפרוייקטי תמ”א:
בעסקת תמ”א 38 – חיזוק מבנה, בעל הדירה מוכר ליזם את זכויות הבנייה בתמורה לשירותי בנייה. העסקה אינה מחוייבת במס שבח כאשר תמורת הזכויות מתבצע חיזוק הבניין וניתנים שירותי בנייה שכוללים את :הרחבת הדירות קיימות במבנה, התקנת מעלית, הסדרת חניות, הקמת מחסנים, בניית מרפסות ואף תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה כגון שכר טרחת עורך דין, שכר דירה בדירה חלופית והוצאות נוספות הקשורות ליישום התמ”א בלבד.
טיפ מיסמין:
במקרה בו ניתן תשלום כספי או כל תמורה אחרת, ייתכן שהעסקה תחוייב במס שבח.
להרחבה ודגשים בנושא: היבטי מיסוי בעסקאות תמ”א 38/1
בעסקת תמ”א 38/2– תמ”א הריסה ובנייה או פינוי בינוי, בעל הדירה מוכר את הדירה הישנה עם כל זכויות הבנייה המשויכות לה בתמורה לדירת מגורים חדשה. סעיף 49לג(1) לחוק מיסוי מקרקעין פוטר את בעל הדירה ממס שבח בעת המכירה ליזם, בתנאי שהתמורה היא דירת מגורים אחת (או שתי דירות מגורים באזור מוטב), וכי שטחה של הדירה החדשה לא יעלה על שטח הדירה הישנה בתוספת של 25 מ”ר. במידה והתמורה הנוספת עולה על 25 מ”ר, נקבעו בחוק תנאים חלופיים של תקרות שווי לדירה החדשה.
טיפ מיסמין:
בעסקת תמ”א 38/2 התמורה הניתנת על ידי היזם ופטורה ממס שבח יכולה לכלול שכירות חלופית, הוצאות הובלה, שכר טרחת עורך דין ועוד.
להרחבה ודגשים בנושא: מס שבח בעסקאות תמ”א 38/2
הרפורמה במס שבח שנכנסה לתוקף בשנת 2014 הביאה לשינוי חישוב מס השבח. כדי לחשב מס שבח על התקופה שקדמה ל-1.1.2014 וכדי להקל בחישוב המס עבור מי שאינו פטור מתשלום המס, נקבע חישוב מס שבח לינארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, שמטרתו לספק “הגנה לינארית”.
חישוב מס ליניארי תקף עבור:
טיפ מיסמין:
אין מגבלה על מספר הפעמים בהם ניתן ליהנות מהטבת מס שבח לינארי, כל עוד הדירה הנמכרת עונה להגדרת “דירת מגורים מזכה”.
חוק מיסוי מקרקעין מטיל על המוכר או על עורך דינו לדווח על עסקת המכר, לחשב את שיעור המס לתשלום ולבצע את התשלום במועדם. איחור בביצוע פעולות אלו עלול לגרור קנסות וריביות פיגורים ובמקרים קיצוניים גם עונשי מאסר.
סכום מס השבח לתשלום הוא לא גזירה משמים וישנן דרכים רבות להפחית את שיעור המס שישולם:
עו”ד יסמין צח עוסקת בתחומי מיסוי מקרקעין ונדל”ן ומציעה ללקוחותיה טווח שירותים משפטיים נרחב בעת מכירת נכס נדל”ני. טווח שירותי המשרד כולל:
יסמין צח, עו”ד מיסוי מקרקעין ונדל”ן
עפ”י החוק המוכר צריך לשאת בתשלום מס שבח.
דיווח מחויב תוך 30 יום מביצוע עסקה סעיף 49לב2.(א) תשלום תוך 60 יום מביצוע המכירה סעיף 90א. לחוק. תשלום יתרת מס ע”פ שומה – סעיף 91 המס על פי השומה שערך המנהל, ישולם בתוך 15 יום מיום שנמסרה השומה לחייב.
מי שנכנס בגדר אחד הפטורים שבפרק חמישי 1 לחוק שכותרתו פטור לדירת מגורים מזכה. סעיפים 49- 49ה לחוק. תחת פרק זה ניתן למשל פטור במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או פטור במכירת דירת מוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק.
כמו כן, לא ישלם מי שאין לו רווח בין סכום הרכישה לסכום המכירה , מה שמכונה עסקת הפסד. או מי שיש לו רווח אבל נכנס תחת אחד מהפטורים שהחוק נותן, או שמי שיש לו רווח ממס שבח אך באמצעות פריסת מס שבח, בהינתן הכנסות שנתיות נמוכות, גיל מבוגר לפיו מדרגות מס הכנסה נמוכות ויש לו נקודות זיכוי קטן חיובו במס עד ל 0.
מי שנכנס בגדר אחד הפטורים שבפרק חמישי 1 לחוק שכותרתו פטור לדירת מגורים מזכה. סעיפים 49- 49ה לחוק. תחת פרק זה ניתן למשל פטור במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או פטור במכירת דירת מוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק.
בהינתן והמכירה לא בגדר מכירה פטורה ממס שבח הרי שאם מדובר בדירת מגורים ללא זכויות בניה בגין השבח / הרווח שנוצר לדירה המתייחס לתקופה שעד 01/01/2014 לא יהיה חיוב ואילו לשבח שנוצר לדירה המתייחס לתקופה שמיום 01/01/2014 ישולם שיעור של 25% מס וזאת לפי סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין- המכונה חיוב לינאי מטיב.
הרווח שבין סכום הרכישה צמוד מדד לבין סכום המכירה ולאחר הכנסת ניכויים המותרים עפ”י החוק (הוצאות שהיה בהן כדי להשביח את הנכס) שש בהן כדי להפחית את הרווח.
כן התקרה מתעדכנת מידי שנה. נכון לשנת 2023 עומדת על 4,846,000 ₪.
ככל ואתם עונים על הגדרת מכירת דירת מגורים מזכה בפטור לפי סעיף 49ב(2)- לא יהיה חיוב במס
במכירת דירת מגורים מזכה החישוב יהיה לינארי מטיב לפי החישוב הבא – שווי מכירה פחות שווי הרכישה ממודד – רווח .
מספר השנים שמ 2014 עד יום המכירה חלקי מספר השנים שמיום הרכישה עד יום המכירה כפול 25% כפול הרווח. כמובן שיש להתייחס לניכויים המותרים עפ”י החוק ומקטינים את השבח או פחת לדירות שהושכרו שמעלה את השבח או לזכויות בניה לגביהן התחשיב הוא לפי “לינארי ישן”.
ככלל במכירת דירה שניה יש חיוב במס שבח מאחר והיא איננה נכנסת תחת הפטור של מכירת דירה יחידה. אולם, ניתן לבחון האם הדירה נכנסת תחת הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה 49ב(5) לחוק.
עריכת תחשיב מס שבח דורשת הכרת כלל סעיפי חוק מיסוי מקרקעין אשר מתעדכנים לעיתים קרובות כמו גם פסיקה אשר יש בה גם כדי להשפיע על אופן התחשיב כמו למשל פסיקה חשובה משנת 2022 שעניינה קביעת בית משפט כי במכירת דירת יוקרה ששוויה מעל הפטור ובעלי הזכות אינם מאותו תא משפחתי יינתן פטור עד גובה תקרה לכל אחד מהם. על עורך הדין להכיר גם במגמות כמו למשל המגמה להטיל שבח על זכויות בניה שמקורן מתוכנית תמ”א או תוכנית רובעים בתל אביב במצב של מכירה בעיצומו של פרויקט.
משכך, הרי ששכר הטרחה נגזר ממורכבות העסקה ושונה משמעותית בין עסקה לעסקה ואין אפשרות לתמחר באופן גורף.
עפי סעיף 78(ב) לחוק למנהל מיסוי מקרקעין 8 חודשים לבדוק את התחשיב (השומה העצמית) שערכת והגשת לו היינו לאשר או שלא את הבקשה לפטור. יחד עם זאת, ב- 2021 הודיעה רשות מיסוי מקרקעין כי בהתקיים דיווח משותף של מוכר וקונה יחד על העסקה למיסוי מקרקעין והעסקה תהיה ביחס לדירה הפטורה לחלוטין מתשלום מס שבח , כלומר הדיווח יהיה לפי טופס 7000 יינתן אישור תוך יממה. מובהר כי זו הודעה ולא התחייבות עפ”י חוק למשך זמן טיפול.
עפי סעיף 78(ב) לחוק למנהל מיסוי מקרקעין 8 חודשים לבדוק את התחשיב (השומה העצמית) שערכת והגשת לו היינו לאשר או שלא את הבקשה לפטור. יחד עם זאת, ב- 2021 הודיעה רשות מיסוי מקרקעין כי בהתקיים דיווח משותף של מוכר וקונה יחד על העסקה למיסוי מקרקעין והעסקה תהיה ביחס לדירה הפטורה לחלוטין מתשלום מס שבח , כלומר הדיווח יהיה לפי טופס 7000 יינתן אישור תוך יממה. מובהר כי זו הודעה ולא התחייבות עפ”י חוק למשך זמן טיפול.
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
בבלוג תמצאו תשובות לסוגיות שונות בנושא מס שבח כמו למשל: מהי מקדמת מס שבח? מתי מוכר פטור ממס שבח? איך יחושב מס שבח בתנאים שונים? מה ההגדרות השונות בחוק אומרות? ועוד.
יש לי 2 דירות ואני רוצה למכור את שתיהן על מנת לרכוש אחת האם ישנה אפשרות למכור את שתיהן בפטור ממס שבח? מה התנאים שבהם אני צריך לעמוד על מנת שאוכל למכור שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת (שיפור דיור/ משפרי דיור) לפי סעיף 49ה לחוק ללא חבות במס שבח?
אני מוכר את דירתי בפטור ממס שבח בהיותה דירתי היחידה אך שווי הדירה מושפע מזכויות בנייה. האם עליי לשלם מס שבח בגין זכויות הבנייה?
האם אני יכול להעביר לאחי זכות במקרקעין ללא תמורה / במתנה ולהנות מפטור ממס שבח ואחי, מקבל המתנה, יוכל להנות מהטבה של 1/3 מס רכישה?
רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.
Contact
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן ונוטריון
Yasmin Tzach, Real Estate & Taxation Advocate & Notary
אין באמור באתר זה להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי. במידה ותבחר לפעול ולהסתמך על האמור באתר הרי שיהיה זה על אחריותך בלבד.
Website handcrafted by Digital Girl
