שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email

מס שבח

מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי מס שבח כמו גם תקרות הפטור ממס שבח, מתעדכנים עפ"י חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. עם כניסתה של כל שנת מס חדשה רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע חדשה עבור אותה שנה הכוללת סכומים מעודכנים. כאן אפשר לראות את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2022/1, המעודכנת לשנה הנוכחית.

מס שבח
חישוב מס שבח

חישוב מס שבח

תשלום מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרה בו אין זכאות לפטור. לפני מכירת דירה כדאי לבצע סימולציה הבודקת האם העסקה חייבת במס ומה יהיה גובה מס השבח המשוער, משום שהתוצאה עשויה להשפיע על כדאיות העסקה.

שבח לפי סעיף 6 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.

חישוב מס שבח מתבסס על ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. ככל ששווי הרכישה גדל, השבח קטן. ישנם פרמטים המשפיעים על שווי הרכישה (מגדילים או מקטינים אותה) כגון ניכויים המותרים על פי סעיף 39 לחוק, הוצאות ששולמו לאחר המכירה ופחת.    

חישוב מס שבח הוא עניין מורכב, ובניגוד למס רכישה אין מדרגות פשוטות לחישובו. ברוב המקרים בהם אין זכאות לפטור, שיעור מס השבח יעמוד על 25% על עסקאות החל מ-2014, ועד ל-40% בתקופות שקדמו לכך.

באתר רשות המיסים קיים מחשבון מס שבח המציג תחשיב מס שבח צפוי ואת הסכום המשוער לתשלום. למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו"ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל כשהדירה התקבלה בירושה, אגב גירושים או במתנה), האם המוכר עומד בתנאי פטור ממס שבח והאם עומדות בפניו אפשרויות של הפחתה של מס השבח באמצעות ניכויים או באמצעות פריסת מס שבח.

עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

תקרת פטור ממס שבח לשנת 2022 עומדת על 4,603,000 ₪. 
סכום זה תקף עד לתאריך 31.12.22 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה ​​

במקרה של מכירת דירה יחידה, סעיף 49ב(2) חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח כאשר הדירה עומדת במצטבר בתנאים הבאים:

  • הדירה עומדת בהגדרה של דירה מזכה
  • הדירה עונה להגדרת דירת מגורים: על הדירה לענות להגדרה של דירת מגורים (לפי טיבה). מבחן הטיב עבר גלגולים שונים לאורך השנים. הפסיקה האחרונה בתחום בוחנת אותו לפי היתרי הבניה ועל כן דירות שהיו בעבר מחסן ואינן מיועדות למגורים על פי היתר הבניה, אינן מזכות בפטור ממס שבח גם אם הוסבו למגורים ברבות השנים.
     
  • תקופת הבעלות: כדי לקבל את הפטור, על המוכר להיות בעל זכות על הדירה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים. בנוסף, ב-18 החודשים שקדמו למכירה לא נמכרה על ידו דירת מגורים אחרת בפטור ממס.

  • הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל. על פי הוראת ביצוע 2/2016 גם מי שבבעלותו עד שליש דירה נוספת, משכיר דירה לשוכרים בשכירות מוגנת מלפני 1.1.97, או מי שירש עד מחצית דירה.
    הגדרת דירה יחידה עבור פטור ממס שבח >>
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בישראל, אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. עוד על פטור ממס שבח לתושב חוץ >>

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

פטור ממס שבח משפרי דיור

פטור ממס שבח משפרי דיור

סעיף 49ה מעניק פטור חד פעמי ממס שבח למשפרי דיור, במצב של מכירת שתי דירות קטנות לטובת קניית דירה אחת גדולה יותר, כאשר העסקה עומדת במצטבר בתנאים הבאים:

  • בעלות: במועד מכירת הדירה הראשונה, תהיה בבעלות המוכר רק דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
  • מועדים: מכירת הדירה הנוספת צריכה להתבצע תוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה, בפטור ממס.
  • שווי מכירה: שווי שתי הדירות הנמכרות יחד לא יעלה על 2,070,000 ₪ (בשנת 2022)
  • שווי ומועד הקנייה: בטווח של שנה ממכירת הדירה הנוספת (לפני או אחרי), המוכר ירכוש דירת מגורים אחרת, בסכום העולה על 3/4 משווי הדירות שנמכרו (לפחות 1,552,500 ₪ בשנת 2022)
 
להרחבה ודוגמאות: פטור ממס שבח על שיפור דיור >>
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

אם המוכר רוכש דירה מקבלן, עליו להתחייב למכירת הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה עפ"י ההסכם עם הקבלן. במקרה בו חל עיכוב במסירה שאינו בשליטת המוכר, עליו למכור את הדירה תוך 12 חודשים ממסירת החזקה על הדירה החדשה בפועל.

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

פטור ממס שבח דירה בירושה

פטור על דירה בירושה

סעיף 49ב(5) מגדיר מספר תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה:

  • דירה מזכה: דירת הירושה עומדת בהגדרה של דירה מזכה.
  • קרבה למוריש: המוכר הוא בן/בת זוג, צאצא או מחותן (בן/בת זוג של צאצא) של המוריש.
  • דירה יחידה: לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  • פטור ממס: אם דירת המגורים היתה נמכרת על ידי המוריש בחייו, היא היתה פטורה ממס.
  • מועד ושווי הרכישה: חישוב מועד ושווי הרכישה יעשו לפי המועד והשווי בו המוריש רכש את הזכות. (תלוי מתי המוריש נפטר).
 
להרחבה ודגשים נוספים: מיסוי ופטור ממס על דירת ירושה >> 
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

פטור ממס שבח על דירת ירושה אינו פוגע בזכותו של המוכר לקבל פטור דירה יחידה במידה והוא עונה לקריטריונים. לכן בעת מכירת דירה כדאי לבדוק תחילה האם הדירה עונה לקריטריונים של פטור דירת ירושה.​

פטור ממס שבח על העברת זכות במקרקעין במתנה​

פטור ממס על העברת זכות במקרקעין במתנה

העברת דירה במתנה או ללא תמורה משמשת על פי רוב לצורך תכנון מס לגיטימי, למשל במקרים של רכישת דירה נוספת להשקעה כאשר בבעלות הרוכש יש כבר דירה קיימת. בעת בקשת פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה / ללא תמורה, רשות המיסים תבחן האם מדובר במתנה אמיתית או ניסיון התחמקות ממס.

 

מכירת זכות במקרקעין ומתן זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו (=מתנה), פטורים ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

שימו לב זו לא חייבת להיות בהכרח דירת מגורים.

למי אפשר להעביר מקרקעין במתנה ולקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62?

 

  • בן-זוג.

  • הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.

  • אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

מה חשוב לדעת לגבי סוג זה של העברה במתנה?

  • זהו תכנון מס לגיטימי בחוק: לרוב עושים בו שימוש מי שבבעלותו דירה אחת ומעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה. כך ניתן להעביר את הדירה ללא תמורה לפני רכישת הדירה הנוספת, כך שבעת רכישת הדירה החדשה מס הרכישה עליה יחושב לפי מדרגות דירה יחידה.
  • ניתן לבצע את ההעברה לאחר רכישת דירה נוספת:  ניתן להעביר את הדירה ללא תמורה לקרוב לאחר רכישת הדירה הנוספת כל עוד לא עברו 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. עם זאת, רשות המיסים תבחן אם מדובר במתנה אמיתית או העברה שמטרתה התחמקות ממס. ללא המתנה של התקופות האמורות לא ניתן למכור בפטור ממס שבח לפי סעיף זה.
  • תקופת צינון: החוק מגדיר תקופת צינון של 4 שנים מיום קבלת המתנה אם מקבל המתנה לא גר בדירה, ו-3 שנים אם מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע. מועד השבח מחושב מיום קבלת הבעלות ולא מיום קבלת המתנה.
  • העברת דירה בפרויקט פינוי בינוי מתוכנן: אם הדירה שאתם מעבירים עתידה להיות חלק מפרויקט פינוי בינוי, על בעל הדירה להחזיק בה שנתיים טרם החתימה על הסכם עם היזם בפרויקט, על מנת ליהנות מהפטור ממס המיוחד לפרויקטים אלו.
  • חישוב השבח והחבות בהיטל השבחה: השבח והיטל ההשבחה מחושבים מהיום בהם נותן המתנה הפך לבעלים של הדירה ולא מהיום בו ניתנה המתנה.

    להרחבה ודגשים נוספים: מדריך עסקת מתנה – העברה ללא תמורה >>

עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

בהעברה במתנה בה נעשה שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק על מקבל המתנה חלות תקופות צינון. לעומת זאת, בהעברה במתנה תוך שימוש בפטור האישי ממס שבח לפי סעיף 49 ב(2), אין על מקבל המתנה מגבלת צינון והוא יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בעצמו בפטור (ככל עוד עומד בתנאי הפטור) עפ"י הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 9/2009 מיולי 2009.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה ​

פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה

סעיף 49ו' (א) מפרט את התנאים בהם על המוכר לעמוד כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה.

  • תקופת צינון: החוק מגדיר תקופת צינון של 4 שנים מיום קבלת המתנה במקרה בו מקבל המתנה לא גר בדירה, ו-3 שנים במקרה בו מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע. מועד השבח מחושב מיום קבלת הבעלות ולא מיום קבלת המתנה.
  • עמידה בתנאי פטור מס שבח דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2)
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

חשוב מאוד לפני ביצוע העברה במתנה לבחון מה מצב הנכסים של כל אחד מן הצדדים ומה רצונם ותכנונם העתידי של כל אחד מן הצדדים, הן של נותן המתנה והן של מקבל המתנה. 

אם זוהי דירתו היחידה של נותן המתנה כדאי לשקול שהעברת המתנה תעשה תוך שימוש בפטור האישי שלו (פטור דירה יחידה). במקרה כזה, כאשר המקבל ירצה למכור את הדירה יום הרכישה ושווי הרכישה יהיה יום מתן המתנה.

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

מס שבח בפרוייקט תמ"א 38

פטור ממס שבח בפרויקט תמ"א 38

עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות מקרקעין שבהגדרתן חייבות במס שבח. בעל הנכס, המוכר בעסקה זו זכויות בניה נדרש לשלם את המס. כדי לעודד יזמים ודיירים לבצע פרוייקטים של חיזוק מבנה (תמ"א 38), הריסה ובנייה או פינוי בינוי (תמ"א 38/2), נקבעו בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין מספר תיקונים שקובעים פטור ממס שבח בפרוייקטי תמ"א:

  • תמ"א 38 – חיזוק מבנה:

בעסקת תמ"א 38 – חיזוק מבנה, בעל הדירה מוכר ליזם את זכויות הבנייה בתמורה לשירותי בנייה. העסקה אינה מחוייבת במס שבח כאשר תמורת הזכויות מתבצע חיזוק הבניין וניתנים שירותי בנייה שכוללים את :הרחבת הדירות קיימות במבנה, התקנת מעלית, הסדרת חניות, הקמת מחסנים, בניית מרפסות ואף תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה כגון שכר טרחת עורך דין, שכר דירה בדירה חלופית והוצאות נוספות הקשורות ליישום התמ"א בלבד.

עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

במקרה בו ניתן תשלום כספי או כל תמורה אחרת, ייתכן שהעסקה תחוייב במס שבח.
להרחבה ודגשים בנושא: היבטי מיסוי בעסקאות תמ"א 38/1 

  • תמ"א 38/2 – תמ"א הריסה ובנייה או פינוי בינוי:

בעסקת תמ"א 38/2– תמ"א הריסה ובנייה או פינוי בינוי, בעל הדירה מוכר את הדירה הישנה עם כל זכויות הבנייה המשויכות לה בתמורה לדירת מגורים חדשה. סעיף 49לג(1) לחוק מיסוי מקרקעין פוטר את בעל הדירה ממס שבח בעת המכירה ליזם, בתנאי שהתמורה היא דירת מגורים אחת (או שתי דירות מגורים באזור מוטב), וכי שטחה של הדירה החדשה לא יעלה על שטח הדירה הישנה בתוספת של 25 מ"ר. במידה והתמורה הנוספת עולה על 25 מ"ר, נקבעו בחוק תנאים חלופיים של תקרות שווי לדירה החדשה.

עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

בעסקת תמ"א 38/2 התמורה הניתנת על ידי היזם ופטורה ממס שבח יכולה לכלול שכירות חלופית, הוצאות הובלה, שכר טרחת עורך דין ועוד. ​
להרחבה ודגשים בנושא: מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2 

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

מס שבח לינארי - מס שבח על מכירת דירה שניה או שאינה פטורה

מס שבח לינארי: על מכירת דירה שניה / שאינה פטורה

הרפורמה במס שבח שנכנסה לתוקף בשנת 2014 הביאה לשינוי חישוב מס השבח. כדי לחשב מס שבח על התקופה שקדמה ל-1.1.2014 וכדי להקל בחישוב המס עבור מי שאינו פטור מתשלום המס, נקבע חישוב מס שבח לינארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, שמטרתו לספק "הגנה לינארית".

חישוב מס ליניארי תקף עבור:

  • מוכר דירה שנרכשה לפני 1.1.14 – על כל התקופה שלפני הרפורמה יחושב שבח ליניארי יחסי ותתקבל הטבה גדולה יותר.
  • מוכר דירה שבבעלותו מספר נכסים.
  • תושב ישראל או תושב חוץ.
 
להרחבה ודוגמאות: חישוב מס שבח לינארי מטיב >>
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

אין מגבלה על מספר הפעמים בהם ניתן ליהנות מהטבת מס שבח לינארי, כל עוד הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה".

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

שומה עצמית

תשלום שומה עצמית:
מתי משלמים מס שבח? ​

חוק מיסוי מקרקעין מטיל על המוכר או על עורך דינו לדווח על עסקת המכר, לחשב את שיעור המס לתשלום ולבצע את התשלום במועדם. איחור בביצוע פעולות אלו עלול לגרור קנסות וריביות פיגורים ובמקרים קיצוניים גם עונשי מאסר.

  • דיווח שומה עצמית: תוך 30 יום מביצוע עסקת מכר הדירה יש לחשב כמה מס שבח יחול על העסקה ולדווח את הסכום למיסוי מקרקעין. תוך 20 ימים מרגע שהדיווח הידוע בתור "שומה עצמית" התקבל במיסוי מקרקעין, תשלח אל המוכר הודעת תשלום על גובה הסכום המדווח, אותה יש לשלם תוך 60 יום ממועד המכירה.
  • בדיקת השומה העצמית: מיום מסירת הדיווח, עומדת לרשות מנהל מיסוי מקרקעין תקופה של 8 חודשים בהם הוא יכול לבדוק ולאשר את השומה העצמית או אם הוא סבור כי היא אינה נכונה לקבוע שומה חדשה לפי החלטתו.
  • קנס על איחור בדיווח או תשלום שומה עצמית: על אי הגשת הצהרה בזמן יוטל קנס בסך 200-250 ₪ עבור כל שבועיים איחור. לכל שבוע איחור בתשלום המס ישולם קנס של 0.5% + ריבית פיגורים (ריבית שנתית 4%+ ריבית השווה לסכום החוב מוכפל בשיעור עליית המדד).
 
הפחתת מס שבח

הפחתת מס שבח:
איך אפשר להפחית את התשלום?

סכום מס השבח לתשלום הוא לא גזירה משמים וישנן דרכים רבות להפחית את שיעור המס שישולם:

  • ניכויים מותרים – סעיף 39 לחוק מגדיר רשימת ניכויים מותרים. חשוב לשמור אסמכתאות על תשלום היטלי השבחה, אסמכתאות על אנשי מקצוע (מתווכים, עו"ד, שמאים, מודד, שיפוצניקים), ריביות על משכנתאות ועוד שיכולים להיות מנוכים מהסכום לתשלום.
  • תכנון פעולות – פרקי הזמן או סדר הפעולות משפיעים על קבלת הפטור. רוצים למכור את הדירה שקניתם מהקבלן? ודאו כי עברו לפחות 18 חודשים מאז קבלת טופס 4. יודעים שתקבלו ירושה של חצי דירה או מתכננים לקנות שליש דירה בשותפות? חכו עם רכישת דירה משל עצמכם כדי ליהנות מפטור על דירה יחידה. כמו כן, כדאי שלא "לבזבז" את הפטור על דירה שאין עליה שבח.
  • פריסת מס שבח – פריסת מס שבח מאפשרת למוכר לחשב את המס בפריסה של עד 4 שנות מס אחורה עד שנת המכירה. חישוב זה לוקח בחשבון את הכנסות המוכר לפי מדרגות מס הכנסה שוליות ולוקח בחשבון נקודות זיכוי, פטורים וכדומה. כיוון שמדובר בעניין מקצועי ומורכב מומלץ לעשותו בליווי עורך דין מיסוי מקרקעין ולאחר ביצוע הדמייה מקדימה.

עורכת דין יסמין צח -
עו"ד מס שבח ומיסוי מקרקעין​

עורכת דין יסמין צח - עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן

עו"ד יסמין צח עוסקת בתחומי מיסוי מקרקעין ונדל"ן ומציעה ללקוחותיה טווח שירותים משפטיים נרחב בעת מכירת נכס נדל"ני. טווח שירותי המשרד כולל:

  • עריכת הדמיות ותחשיבי מס לחישוב שומה עצמית עבור מוכרי נכסים ועו"ד מקרקעין.
  • ליווי עסקאות מכירת דירה לרבות הגשת דיווחים לרשויות המס.
  • שירותי פריסת מס ותכנוני מס.
  • ייצוג בערכאות (השגות, עררים, וועדות ערר) וניהול מו"מ על שומות מס.
  • ייצוג תושבים זרים במכירה וברכישה של דירה בישראל לרבות בהיבטי המיסוי.

יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.

עוד על מס שבח בבלוג

בבלוג תמצאו תשובות לסוגיות שונות בנושא מס שבח כמו למשל: מהי מקדמת מס שבח? מתי מוכר פטור ממס שבח? איך יחושב מס שבח בתנאים שונים? מה ההגדרות השונות בחוק אומרות? ועוד. 

פטור ממס שבח במכירת שתי דירות

תנאים למכירת שתי דירות ללא חבות במס שבח

יש לי 2 דירות ואני רוצה למכור את שתיהן על מנת לרכוש אחת האם ישנה אפשרות למכור את שתיהן בפטור ממס שבח? מה התנאים שבהם אני צריך לעמוד על מנת שאוכל למכור שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת (שיפור דיור/ משפרי דיור) לפי סעיף 49ה לחוק ללא חבות במס שבח?​

קרא עוד »
מס רכישה חניה

מס על רכישה ומכירה של חניה

רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.

קרא עוד »