בשנת 2016 נפל דבר בישראל. במהלך שעות הלילה, הכנסת העבירה חוק בשם “חוק ההתייעלות הכלכלית”. מדובר בחוק מורכב מאוד, שהיה נדרש להתעמק בו ולהבין את כל השלכותיו בטרם אישורו, אך הליך אישור החוק היה מזורז בצורה שגרמה לבית המשפט העליון לתהות אם אכן חברי הכנסת הצליחו להבין את משמעות החוק בטרם החליטו להעביר אותו.
משמעותו של חוק זה היא הטלת מס רכישה ריבוי דירות המכונה מס דירה שלישית. ישנם יתרונות וחסרונות להחלטה הזו. מצד אחד, הרעיון הוא לתת תמריץ שלילי לאנשים לרכוש עוד ועוד דירות, שכן מדובר ברכישות שלא מועילות לחברה. היצע הדירות יורד ככל שעוד ועוד אנשים רוכשים דירות נוספות, והביקוש נותר זהה, כך שהפער בין ההיצע לביקוש מעמיק, ומחירי הדירות מזנקים ולא מאפשרים למשפחות צעירות לרכוש אפילו דירה אחת.
מצד שני, כל פעולה של מיסוי פוגעת במובן מסוים בזכות הקניין של האזרחים. לכל אדם מותר לצבור קניין כפי רצונו ויכולתו. עצם התערבותה של המדינה בעניין הקניין הפרטי של אזרחים היא בעייתית, אך כאמור, היא לא נעשית סתם ומדובר במטרה טובה – לאפשר לזוגות צעירים ולמשפחות בתחילת דרכן לרכוש דירת מגורים משלהן.
תוכן עניינים
מהו מס ריבוי דירות (מס רכישה דירה שלישית)?
הכינוי של מס רכישה על דירה שלישית יכול להטעות. שכן לפי החוק, חיוב במס לא נוצר כאשר אדם מחזיק ב-3 דירות, אלא החיוב במס נוצר כאשר לאדם מסוים יש זכויות במקרקעין על 249%. זכויות במקרקעין יכולות להיות זכות בעלות, או זכות חכירה של יותר מעשרים וחמש שנים. כלומר, חישוב החבות נמדד לפי שיעור הבעלות.
אם כן, יכול להיות מצב בו אדם מחזיק בשתי דירות בשיעור בעלות של 100% בכל אחת מהן, והוא מחזיק במחצית מהזכויות על דירה שלישית, כלומר 50%. במצב כזה, אחוז האחזקות הכולל שלו בדירות מגורים יהיה 250%, ולכן הוא יהיה חייב לשלם מס ריבוי דירות.
אבל, יכול גם להיות מצב בו אדם מחזיק במחצית הזכויות של ארבע דירות שונות, כך שהיקף אחזקותיו הוא 200%. במצב כזה, למרות שיש לו בעלות על ארבע דירות, הוא לא יהיה חייב לשלם מס רכישה דירה שלישית, כי היקף אחזקותיו לא עולה על 249%.
כמובן שאם במהלך שנת המס, חל שינוי בהיקף האחזקות של אותו אדם, יהיה עליו להגיש הצהרה מפורטת לרשויות המס, בתוך 30 ימים מהמועד שבו התבצע השינוי. ואז, החבות שלו של מס רכישה על דירה שלישית תחושב באופן יחסי למספר הימים שבהם הוא החזיק בבעלות.
מי חייב במס על פי חוק?
על פי החוק, אדם יחיד יהיה חייב בתשלום מס ריבוי דירות, כאשר בן זוגו נחשב כמחזיק איתו בשיעור הבעלות. כלומר, יחיד ובן זוגו וגם הילדים שלהם שהם בני פחות מ-18, ייחשבו כולם יחד לבעלים אחד. קביעה זו מקבלת ביטוי ב”חזקת התא המשפחתי”, לפיו רואים תא משפחתי אחד כמחזיקים ביחד. המטרה היא למנוע התחמקות משתלום מס רכישה על דירה שלישית, כאשר הורים שיש בבעלותם 5 דירות לדוגמא, יחליטו לרשום כל דירה על שמו של כל אחד מבני הבית, ובכך לחמוק מבעלות של יותר מ-249%.
חריג לחזקת התא המשפחתי הוא כאשר בן הזוג לא גר עם בעלי הדירה בדרך קבע. ישנם זוגות שמתגוררים בדירות שונות, בדרך כלל מדובר על זוגות בפרק ב’, שנישאו בשנית בבגרותם. במצב כזה, שבני הזוג אינם חולקים דירת מגורים משותפת, הם לא ייחשבו כמחזיקים יחד בדירה.
אילו דירות לא ייחשבו לצורך הטלת מס ריבוי דירות?
מס רכישה דירה שלישית (“ריבוי דירות”) לא יחול על דירות מהסוגים המפורטים בסעיף 120 לחוק:
- דירת מגורים שנמצאת בבעלות של עמותה, חברה לתועלת הציבור, או הקדש ציבורי.
- דירת מגורים שנמצאת בבעלות אדם שזכאי להטבות לפי חוק לעידוד השקעות הון.
- דירת מגורים שנמצאת בבניין להשכרה, שבעלת הבניין היא חברה, שמקבלת הטבות מכוח החוק לעידוד בניית דירות להשכרה.
- דירת מגורים להשכרה בטווח ארוך לפי מכרז של המדינה.
- דירת מגורים שמושכרת בשכירות מוגנת, לפי חוק הגנת הדייר.
- דירת מגורים שהיא חלק ממלאי עסקי, לפי חוקי מס הכנסה.
- דירת מגורים של אדם שמחכיר אותה לאדם אחר, לתקופה ארוכה שמקימה לחוכר זכות במקרקעין. במצב כזה, הבעלות תיחשב של החוכר, ולא של המחכיר.
- דירת מגורים שהזכויות בה לא ניתנות להעברה אלא כחלק מנחלה (בהתאם להחלטה שהתקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל).
- דירת מגורים ששייכת לאדם מכוח ירושה אינה מחושבת להטלת מס, במהלך השנה הראשונה לפטירת המוריש, בתנאי שלא הושכרה לאחר במהלך אותה שנה.
- דירת מגורים שהיא בבעלות אדם מתחת לגיל 18, שהוא יתום משני הוריו.
- דירת מגורים שלפי היתר וכחוק פוצלה לכמה דירות, תיחשב כדירת מגורים אחת בלבד.
- דירה מאוחדת, שמורכבת מכמה דירות מגורים שונות שחוברו, כדין ולפי החוק, תיחשב כדירת מגורים אחת בלבד.
- גם דירה על הנייר שעוד לא נבנתה לא תיחשב כדירה לצרכי מס רכישה דירה שלישית.
חישוב מס רכישה ריבוי דירות
חישוב של מס רכישה דירה שלישית הוא משתנה, ותלוי במיקום של הדירה. הרציונל הוא, שבאזורי מגורים מבוקשים יותר, כמו תל אביב לדוגמא, מס רכישה על דירה שלישית יהיה גבוה יותר, ומכאן שיקיים את מטרת החוק בצורה מיטבית – לאפשר לזוגות ומשפחות צעירות לרכוש דירות באזורים טובים, ולאפשר יותר היצע של דירות באזורים הללו.
לכן, יש מקדם חישוב לכל אזור גיאוגרפי במדינה, שנקבע בהתאם למיקום וההיצע והביקוש לדירות מגורים בו. מעבר לכך, שיעור מס רכישה דירה שלישית יהיה אחוז אחד (1%) מערכה של דירת המגורים השלישית שנרכשת. עם זאת, החוק קובע שיעור מס מקסימלי כך שהוא לא יעלה על 18,000 ₪. סכום מקסימום זה מתעדכן מדי שנה, ב-1.1.
הקלות במס
אדם ששווי כל דירותיו נמוך מ-1,150,000 ₪, יהיה פטור מתשלום מס רכישה דירה שלישית. בנוסף, אדם ששווי דירותיו נמוך מ-1,400,000 ₪, ישלם את המס החלקי בגין ההפרש, כפול 5.6.
כמובן שגם אוכלוסיות מיוחדות יהיו זכאיות להנחות והקלות בתשלום מס רכישה על דירה שלישית. הקלות יינתנו בין היתר לאנשים נכים, עיוורים, בני משפחה שכולים, ואנשים שנפגעו בפעולות איבה.
לסיכום
עו”ד יסמין צח עוסקת מזה שנים רבות בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין. לאורך שנות עבודתה, עו”ד צח ליוותה עסקאות רבות, כאשר כל אחת מהן שונה וייחודית. בכל הקשור לרכישת נכס מקרקעין, מדובר באחת העסקאות הגדולות ביותר שאדם מן השורה יעשה בחייו, ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום, כדי שעסקת המקרקעין תהיה בטוחה ויסודית ככל הניתן.
שאלות ותשובות
מהם התנאים להגדרת מס ריבוי דירות?
הגדרת דירה שלישית בחוק היא למעשה היקף שיעור בעלות של 249%. הבעלות של תא משפחתי, קרי, זוג הורים וילדים מתחת לגיל 18, תהיה בעלות אחת משותפת.
באילו מקרים יש פטור ממס ריבוי דירות?
ישנה רשימת מקרים המופיעה בסעיף 120 לחוק, בהם יינתן פטור מס ריבוי דירות. דוגמאות לכך הן דירה המושכרת בשכירות מוגנת, דירה בבעלות עמותה, דירה של יתום משני הוריו מתחת לגיל 18, ועוד.
מהו שיעור מס רכישה על ריבוי דירות?
שיעור מס רכישה דירה שלישית הוא 1% משווי הדירה. לכך יש לצרף מקדם חישוב, שנקבע בהתאם למיקומה של הדירה בארץ.
