בעקבות פרוץ מלחמת חרבות ברזל ב-7 באוקטובר, הוחלט להעניק הקלות משמעותיות בבניית מרחב מוגן דירתי (ממ”ד), עבור מבנים מסוימים שעומדים בקריטריונים שנקבעו. אם בעבר הבתים שנבנו, נבנו ללא מחשבה רבה על הצורך במרחב מוגן בתוך הבית, החל משנות ה-90 ישנה חובה חוקית לבנות ממ”ד בכל בית או דירת מגורים.
אכן, מאז אותה שבת של ה-7 באוקטובר, אנו מרגישים על בשרנו את הצורך במרחב מוגן, ואת השימוש בו לעיתים תכופות. כאשר מדובר בבניינים משותפים, בדרך כלל יהיה מקלט לטובת כל הדיירים, אך השימוש בו הוא לעיתים מסורבל עבור דיירים מסוימים, בין אם הם מבוגרים, או שיש להם ילדים קטנים, וקשה לרוץ למרחב המוגן ולהגיע בזמן המוקצב לכך.
לכן, אין חולק על כך שמרחב מוגן דירתי הוא האופציה הטובה והנוחה ביותר. מקום שאותו חולקים אך ורק בני הבית, וקל מאוד להגיע אליו בזמן, לצייד אותו בכל מה שנחוץ, ולשהות בו כמה שניתן, בפרטיות ובבטחה.
וכך, בעקבות מלחמת “חרבות ברזל”, עלה הצורך והרצון אצל בעלי בתים רבים לבנות ממ”ד כחלק מביתם או בסמוך לו, אם מדובר בבית פרטי בעל שטח. יתר על כן, בתים ודירות שיש בהם ממ”ד עלו בערכם מאוד, בעוד שבתים ודירות שאין בהם ממ”ד הפכו לפחות אטרקטיביים.
ואולם, אם עד היום, נדרש לקבל היתר בנייה לממ”ד, כאשר מדובר בתהליך בירוקרטי מסורבל שעלול לקחת זמן, בעקבות המלחמה, החל מתאריך 26 באוקטובר 2023, ולמשך שנה קדימה, הוחלט לאפשר הקלות להקמת ממד, ולהעניק פטור מהיתר לממד עבור זכאים.
תוכן עניינים
מהו היתר בנייה לממ"ד?
היתר בנייה לממ”ד הוא למעשה אישור לבניית ממד. בדומה לכל פרויקט אחר של בנייה, נדרשים אישורים לכך, בחינה של בעלי מקצוע שונים כמו אדריכלים, מהנדסים אזרחיים וכיוצא בזאת. כאשר מתקבל היתר בנייה לפרויקט, הוא מקבל “אור ירוק”, וניתן להתחיל את העבודות.
ואולם, לא רק כאשר מחליטים לבנות בניין או פרויקט גדול נדרש לכך היתר בנייה. גם כאשר מדובר על תוספת של מרפסת או של חדר נוסף לדירה או בית מסוימים, נדרש היתר בנייה לכך. חלק מהעניין הוא גם פיקוח של המדינה ושל העירייה על גודל השטח הבנוי, המהווה פקטור בקביעת תשלום הארנונה ומיסים אחרים.
כאשר מדובר על ממ”ד, נדרש גם כן אישור לבניית ממד מגוף רשמי המוסמך לכך. האישור כולל בתוכו בחינה של תכנון הממ”ד, בדיקה האם התכנון עומד בתקנים השונים שנקבעו לבניית ממ”ד, בדיקה הנדסית, אדריכלית וכדומה.
מי זכאי לפטור מהיתר לממ"ד?
הוראת השעה שקבעה הקלות להקמת ממד פירטה את הזכאים לאותו פטור מהיתר לממד. ככלל, ישנן שתי קבוצות הזכאיות לקבל אישור לבניית ממד בלי צורך בהיתר בנייה. ראשית, בעלי יחידת דיור בבנייה נמוכה, כאשר הכוונה היא ליחידת דיור שאין בה ממ”ד, והיא נמצאת במבנה שגובהו לא יותר מ-2 קומות מעל הקרקע.
שנית, בעלי יחידות דיור צמודות קרקע יהיו זכאים גם כן לקבל הקלות להקמת ממד. הכוונה היא לבעלי בתים פרטיים, שאין מעליהם או מתחתיהם יחידות דיור נוספות, ואין להם מרחב מוגן דירתי.
מהו התהליך למימוש הזכאות לאישור לבניית ממ"ד?
ישנם כמה שלבים שאותם יצטרכו לעבור אנשים הזכאיים לקבלת פטור מהיתר בנייה ממד, המעוניינים להתחיל בתהליך. ראשית, יש למנות עורך בקשה, שתפקידו יהיה ללוות את התהליך מתחילתו ועד סופו, ולהיות אחראי על תכנון הבנייה. עורך הבקשה צריך להיות מהנדס, הנדסאי בניין, או אדריכל.
שנית, אותו עורך בקשה יצטרך להגיש את הבקשה במערכת הייעודית לכך המופעלת באמצעות פיקוד העורף. על הבקשה לכלול מגוון מסמכים, המפורטים בצו השעה שפורסם. שלישית, לאחר 14 ימים, תתקבל תשובה לבקשה.
במידה שהתשובה חיובית וניתן אישור לבניית ממד, ניתן להתחיל מיד בעבודות הבנייה. לאחר סיום העבודה, נדרש מעורך הבקשה להגיש “הודעה על ביצוע עבודה”. את ההודעה הזו יש לשלוח בתוך 45 ימים מתום ביצוע עבודת הבנייה.
אילו מסמכים נדרשים?
כדי להגיש בקשת פטור מהיתר לממד, ישנם כמה מסמכים שיש לצרף לבקשה. ראשית, יש לצרף פרטים כמו פרטי בעל הבית הזכאי, פרטי המקרקעין שבהם מעוניינים לבנות את הממ”ד, ומסמך מינוי עורך הבקשה, ומהנדס בניין.
שנית, יש לצרף מסמך מטעם עורך הבקשה, בו הוא מאשר כי הבקשה עולה בקנה אחד עם תקנות השעה ועם התקנים הנדרשים להקמת הממ”ד. שלישית, יש לצרף אישור דומה מטעם מהנדס מבנים מוסמך ורשום.
רביעית, יש לכלול בבקשה לקבלת אישור לבניית ממד את החוזה שנחתם בין בעל הבית הזכאי, לבין מעבדה מוסמכת המבצעת בדיקות בטון, שייערכו בשלב הביצוע. חמישית, יש לכלול את התוכניות לבניית הממ”ד, בגדלים ובקני מידה המפורטים בהוראות השעה.
מדוע כדאי להיעזר בליווי של עורך דין לענייני נדל"ן?
תהליך מימוש הזכות לקבלת הקלות להקמת ממד כרוך בהתקשרות עם מגוון בעלי מקצוע וגופים ממשלתיים, כמו גם בירוקרטיה לא פשוטה ומפורטת. עבור אדם מן השורה שמעוניין לבנות ממ”ד בביתו, תהליך הגשת הבקשה לפטור יכול להיות מסורבל ולשאוב הרבה אנרגיות. לכן, הסתייעות בעורך דין המומחה לענייני מקרקעין ונדל”ן יכולה להקל בצורה משמעותית על המעוניינים להקים ממ”ד ללא היתר בנייה בהתאם להקלות שפורסמו בהוראות השעה.
עורכת הדין יסמין צח מתמחה בענייני נדל”ן ומיסוי מקרקעין, ומזה שנים רבות היא מלווה זוגות, יחידים ומשפחות בדרכם לעסקת נדל”ן מוצלחת ונכונה עבורם. מתוך הבנה של הרגישות והחשיבות הרבה שיש לנושא המקרקעין, עו”ד צח מציעה ליווי אישי ומקצועי לאורך כל הדרך.
מהו שטח הממ"ד שניתן לבנות במסגרת המסלול פטור מהיתר בנייה לממ"ד?
שטח הממ”ד שניתן לבנות הוא כ-9 מטרים רבועים לכל הפחות, מבלי לכלול בכך את עובי הקירות. ישנה אפשרות החרגה במקרים מסוימים ובאישור פיקוד העורף, לבניית ממ”ד בשטח של 5 מטרים רבועים.
בתוך כמה זמן ניתן להתחיל בבניית ממ"ד במסגרת פטור מהיתר לממ"ד?
לאחר הגשת הבקשה, התשובה צריכה להתקבל בתוך 14 ימים. במידה שהתשובה הינה חיובית וניתן פטור מהיתר בנייה – ממד יכול להתחיל להיבנות מיד לאחר מכן.
למי אפשר לפנות אם אנחנו מעוניינים לבנות ממ"ד בבית?
כמובן שניתן לפנות לעורך דין המתמקצע בתחום הנדל”ן, כך שהוא מכיר את החוקים והתקנות השונות, ויידע להתמודד עם הבירוקרטיה בצורה היעילה והטובה ביותר. עורך הדין יוכל למנות עורך בקשה, כנדרש בחוק, ולהניע את תהליך מימוש הפטור.
האם אפשר להתחיל בבניית ממ"ד בבית חדש, לפני קבלת אישורי הבנייה?
התשובה לכך היא לא. אישור בנייה איננו רק מכשול בירוקרטי. ייתכנו בהחלט מקרים שבהם לא יתקבל אישור הבנייה ממגוון סיבות. לעיתים, ישנה סיבה טובה לכך שלא ניתן אישור, כמו אם הממ”ד המתוכנן אינו בטיחותי, או שאינו עומד בתקנים הנדרשים, וכדומה.
האם הגשת בקשה לבניית ממ"ד היא בתשלום?
הגשת הבקשה לפטור מהיתר בניה לממ”ד אינה כרוכה בתשלום. עם זאת, יש צורך להשיג מסמכים רבים מבעלי מקצוע שונים, מה שעלול לצרוך זמן וכסף. פנייה לעורך דין מומחה יכולה לייתר את ההתעסקות ולקצר את התהליך.
