מלחמת חרבות ברזל שפרצה בבוקר יום שבת, ב-7 באוקטובר, טלטלה את המדינה כולה. בהמשך, וככל שהזמן עבר, גם המשק החל להתערער, ולמלחמה ישנן השלכות רחבות היקף מבחינה משפטית, על כל התחומים.
בין היתר, חוזים והסכמים שונים שנכרתו והוסכם עליהם טרם פרוץ המלחמה, הופכים להיות בסימן שאלה, ולא ברור לאנשים רבים האם עדיין חובתם לקיים את החוזים הללו, או שעקב המלחמה, ישנן אפשרויות שבהן ניתן להפר את ההסכמים הללו מבלי לשאת בהשלכות. אחת השאלות הנפוצות ביותר שעולות בימים אלה, היא היחס המשפטי אל הפרת חוזה מכר עקב המלחמה.
בישראל נוהגים דיני החוזים, שמסדירים דרך חוקים שונים את האופן שבו יש לכרות חוזים שונים ולקיימם, את הסטנדרטים שלפיהם יש לנסח את החוזה, את הפרטים השונים שיש לכלול בו, תנאים והתניות, וגם את אופן הפיצוי שינהג במידה שאחד הצדדים הפר את הבטחותיו בהסכם.
חשוב לזכור שכאשר מדברים על חוזים, הכלל המקדמי ביותר הוא ש”חוזים יש לקיים”. לא בכל מצב תהיה האפשרות המשפטית להשתחרר מהסכם, או לא לקיים את החלק של אחד הצדדים – גם כאשר ישנה מלחמה. יחד עם זאת, במאמר זה נסקור את המצבים השונים שבהם הסכם לא יהיה בתוקף עקב פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ונסביר כיצד יש להתנהל ומה כדאי לדעת.
תוכן עניינים
באילו מצבים ניתן להפר הסכם מכר עקב המלחמה?
כאשר אנחנו מדברים על הפרת הסכם מכר – דירה היא אחת הדוגמאות הנפוצות ביותר לכך, שמעסיקות את מרבית האזרחים במדינה. בין אם מדובר ברכישת דירות מקבלן או דירות יד שנייה, חוזי מכר רבים נחתמים בכל רגע נתון. בעלי דירות עוברים לדירות אחרות, בעוד שאחרים רוכשים את הדירה שלהם ומבצעים את צעדיהם הראשונים בשוק הנדל”ן.
אחד המצבים שבהם ניתן להפר הסכם מכר עקב המלחמה, נקרא סיכול חוזה. סיכול חוזה מכר בעקבות המלחמה יתקיים כאשר נמנע מאחד הצדדים לקיים את ההסכם, בצורה ממשית, והוא לא היה יכול לצפות את הנסיבות הללו או למנוע אותן. למשל, אם הדירה המדוברת נהרסה כליל במתקפות החמאס, אין דרך לקיים את חוזה המכר כפי שנקבע, ולכן החוזה יסוכל ולא יתקיים.
אך במקרים פחות קיצוניים, כאשר הדירה עומדת על תילה, והיא פנויה וניתן להשתמש בה, ייתכן שטענת הסיכול לא תוכל לעמוד לצדדים. בפסק דין מכונן, נקבע על ידי בית המשפט שמלחמה היא מצב שתמיד צפוי לקרות בישראל, ולכן מלחמה לא תוכל להוות בסיס לטענת סיכול חוזה. ואולם, במרוצת השנים קביעה זו התרככה מעט, וסבירות רבה שמלחמת חרבות ברזל אכן תוכר כנסיבות לא צפויות שלא ניתן היה למנוע.
באילו מצבים לא ניתן להפר חוזה מכר על אף המלחמה?
ישנם כמה מצבים שבהם הפרת חוזה מכר עקב המלחמה לא תהיה אפשרית מבחינה משפטית. ראשית חשוב להבין שעניין הפרת הסכם מכר דירה הוא חמור ביותר, ויש לו השלכות מרחיקות לכת על שני הצדדים לחוזה.
עקרונית, על כל צד לעשות כל שביכולתו כדי לקיים כמה שניתן את ההתחייבויות שלקח על עצמו בחוזה. המטרה היא לצמצם פגיעה ונזק שייגרמו לשני הצדדים. על כן, יש להתנהג בצורה ישרה ובתום לב. אי אפשר לנצל את המלחמה כתירוץ לאי קיום ההסכם, כאשר אין סיבה ממשית שמונעת את קיומו בגלל המלחמה.
לכן, במצבים שבהם אין מניעה לקיים את החוזה, והצדדים מסוגלים לקיים כל אחד את מחויבותו כפי שנקבע בחוזה שביניהם, לא יהיה ניתן להפר חוזה מכר, על אף המלחמה.
פיצויים בעקבות הפרת הסכם מכר דירה
חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 מסדיר עניינים רבים הקשורים בקנייה ומכירה של דירה. בסעיף 5א בחוק, נקבע שכל עוד מוכר הדירה לא מסר אותה בזמן לקונה, והאיחור במסירה עולה על חודש, המוכר יצטרך לפצות את הקונה, גם אם לא נגרם לו נזק בשל המסירה. גובה הפיצוי נקבע גם כן בחוק, והוא משתנה בהתאם לנסיבות החוזה והדירה המדוברת.
אם בוצע סיכול חוזה מכר בעקבות המלחמה, ס’18(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע שבית המשפט יוכל לקבוע שהצדדים צריכים להשיב אחד לשני את מה שקיבלו בהתאם לחוזה. למשל, אם ישנם כמה תשלומים, וחלק מהתשלומים כבר הועברו. על עצם סיכול החוזה, לא יגיעו פיצויים בצורה אוטומטית, שכן מדובר במקרים שבהם היה מוצדק לא לקיים את החוזה.
מה ניתן לעשות במקרה של הפרת חוזה מכר עקב המלחמה?
הדבר הראשון שכדאי לעשות אם נקלעתם למצב של הפרת חוזה מכר עקב המלחמה, הוא לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום הנדל”ן והמקרקעין. התחום המשפטי העוסק בנדל”ן הוא סבוך ומורכב, ויהיה קשה עד כמעט בלתי אפשרי לאדם מן היישוב, שאינו עוסק או מתמחה בתחום, להבין כיצד ביכולתו להיחלץ מהמצב שנקלע אליו עם כמה שפחות נזק.
לעורך הדין כדאי לפנות עם כמה שיותר מידע ועובדות. כמובן שיש לשמור את חוזה המכר המקורי, ואת כל ההסכמות הנלוות אליו. כאשר מגיעים לפגישת ייעוץ עם עורך דין מומחה בנדל”ן ומקרקעין, בעזרת העובדות והשתלשלות העניינים יהיה ניתן לנתח את המצב, ולהבין היכן אתם עומדים מבחינה משפטית, ובאילו צעדים ניתן לנקוט.
עורכת הדין יסמין צח - מתמחה בתחום המקרקעין
עורכת הדין יסמין צח מתמחה בתחום המקרקעין, ומשרדה סיפק ליווי מקצועי ללקוחות רבים במהלך השנים. תחום הנדל”ן כולל עסקאות רבות של רכישת דירות מגורים, שהן העסקאות הגדולות ביותר שמרבית האנשים מבצעים במהלך חייהם.
מתוך הבנה של חשיבות עסקאות מקרקעין, ההון הרב המושקע, והמאמצים הכלכליים והנפשיים שהצדדים לעסקה משקיעים כדי לקיימה, עורכת הדין צח מעניקה ליווי אישי לאורך כל תהליך העסקה, מתחילתה ועד סופה, באדיבות וברגישות, שקיפות ומקצועיות שרכשה לאורך שנות עבודתה.
אם נקלעתם למצב של הפרת חוזה מכר עקב המלחמה, צרו קשר, ותוכלו להיות בטוחים שהגעתם לידיים טובות.
האם ניתן לאכוף חוזה מכר בזמן מלחמה?
בהחלט. כל עוד חוזה המכר ניתן לקיום בצורה שהוסכם עליה, והמלחמה לא השפיעה בצורה יסודית על אופן קיום ההסכם, ניתן לאכוף את חוזה המכר. רק במקרים קיצוניים יותר שבהם המלחמה השפיעה בצורה משמעותית על יכולת הצדדים לקיים את ההסכם, ייתכן שההסכם לא ייאכף.
האם ניתן לבטל את החוזה?
כאשר מדובר על סיכול חוזה, כל עוד הוא קבוע ולא זמני, החוזה יבוטל. במקרה כזה, יהיה נדרש מכל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל ממנו עד כה בהתאם לחוזה.
האם אפשר לתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה מכר עקב המלחמה?
אם התבצע סיכול חוזה מכר בעקבות המלחמה, כל צד יצטרך להשיב לשני פיצויי השבה, כלומר, את כל מה שקיבל מהצד השני במהלך החוזה. בחוזה מכר למשל, ייתכן שהיו כמה תשלומים. אם הרוכש כבר שילם כמה תשלומים, ואז החוזה סוכל, על המוכר להשיב לו את הסכומים ששילם.
איך אפשר להימנע מסיכול חוזה מכר עקב המלחמה טרם החתימה?
האופציה הטובה ביותר היא לנסח את החוזה בצורה שתכלול גם התייחסות למצבים בלתי צפויים, ותחלק את הסיכון בצורה המאוזנת ביותר בין שני הצדדים. ככל שמתייחסים לדברים כאלה טרם החתימה, יהיה קל יותר להתמודד עם המצבים הללו בזמן אמת.
