אירועי השבעה באוקטובר ומלחמת חרבות ברזל שפרצה בעקבותיהם שבו והדגימו לנו את הצורך בבניית מרחב מוגן. בשנת 1991 נכנסה לתוקפה חובה לבנות בכל בית משותף חדש הנבנה בישראל מרחב מוגן דירתי (ממ”ד) או מרחב מוגן קומתי (ממ”ק).
לעומת זאת, בדירות שנבנו לפני שנת 1991, אין כל חובה חוקית לבנות מרחבים מוגנים, כאשר הבחירה האם להקים מרחב מוגן בבניין ישן נתונה לשיקול הדעת של בעלי הדרות בבניין. כפועל יוצא, ישנם פערים משמעותיים במיגון בין אזרחי ישראל השונים, הן באשר להתגוננות ממתקפות אויב והן באשר להתגוננות מפני אסונות טבע כמו רעידת אדמה.
מומחים מעריכים כי כיום אין מרחב מוגן דירתי בלמעלה מ-60% מהדירות במדינת ישראל. במדריך זה נציג בפניכם סקירה קצרה של דיני התכנון והבנייה והמקרקעין הרלוונטיים, ובתוך כך נציג את חוק ההתגוננות האזרחית וכן עדכונים חקיקתיים נוספים הקשורים לבניית ממ”ד בבית משותף.
תוכן עניינים
מהו ממ"ד?
מרחב מוגן דירתי (ממ”ד) הוא למעשה מעין מקלט אשר נבנה בתוך מעטפת הבניין, במטרה להעניק ליושביו הגנה מפני אסונות טבע או מתקפות אויב. הממ”ד נחשב למרחב המוגן המומלץ ביותר, שכן ניתן להתפנות אליו במהירות בשל הימצאותו בתוך הבניין. המרחב המוגן הדירתי בנוי כמו קובייה הכוללת קירות הבנויים מבטון מזוין, אשר יורדים ליסודותיו של הבניין. מבנה ייחודי זה מקנה לו חוזק ועמידות גדולים בהרבה בהשוואה לחלקיו האחרים של המבנה.
הסטנדרטים לבניית ממ”ד קבועים בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים). לפי תקנות אלה, על שטחו של המרחב המוגן הדירתי להיות 9 מ”ר לכל הפחות, פרט למקרים בהם ניתן אישור פקע”ר להקמת ממ”ד בשטח קטן יותר. גובהו של המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ-2.5 מטרים, אך לא יעלה על 2.8 מטרים. על מבנה הממ”ד לכלול דלת הדף העומדת בתקנים, חלון ממוגן, שהוא למעשה חלון העשוי פלגה, שמטרתו היא מניעת חדירתם של רסיסים והדף, תאורה מתאימה, מערכות סינון אויר, אנטנה המיועדת לטלוויזיה ולרדיו והכנה לטלפון.
החל מ-2002, חלה חובה להתקין מעבר צנרת להעברת תשתיות מזוג אוויר על פי התקן הישראלי 994. בנוסף, החל מ-2010, חובה להתקין מערכות סינון ואוורור במרחב המוגן הדירתי בבניה חדשה, לפי התקן הישראלי 4570. התקנים לבניית מרחב מוגן עודכנו בשנת 2019, וכוללים אף התייחסויות לטכנולוגיות עדכניות.
החוק לבניית ממ"ד
חוק בניית ממ”ד קובע חובה לבניית ממ”ד אם מתקיים תנאי אחד מבין שני התנאים הבאים:
- בניית בית משותף או בניית בית פרטי – במקרה שבו אתם מעוניינים להקים בניין דירות חדש או לבנות בית פרטי, על תוכנית הבניה לכלול גם תוספת של מרחב מוגן דירתי.
- תוספות בניה לבתים קיימים – במקרה של תוספת בניה לבית קיים, על תכנית ההרחבה ועל תוספת הבניה לכלול הקמת מרחב מוגן דירתי, כתנאי לקבלתו של היתר הבנייה.
מהם האתגרים הטמונים בהסתמכות על ממ"ד?
אף על פי שממ”ד מציע זמינות גבוהה ומיגון לבית, ראוי להדגיש כי אין מדובר בפתרון אבסולוטי. תחילה, הממ”ד נועד לספק מענה לאיומים שהציבה מלחמת המפרץ בשנות התשעים. לעומת זאת, האיומים שניצבים בפנינו כיום דורשים מאיתנו לדאוג למיגון החורג מהדרישות שמציב החוק לבניית ממ”ד. בתוך כך, יש לאפשר שהייה בממ”ד לאורך זמן, נעילת המרחב המוגן מבפנים וכן הלאה.
בנוסף לכך, ראוי להדגיש כי ממ”ד אינו בנוי לעמוד בפגיעת רקטה ישירה, אלא להגן מפני הדף של פצצות או טילים. כמו כן, בניית ממ”ד חדש בבית משותף שאינו בנוי על מרחבים מוגנים דירתיים אחרים עשוי להביא להחלשת יסודות המבנה כולו. אף על פי כן, ברי כי יתרונותיו של מרחב מוגן דירתי שנבנה בהתאם להנחיות פיקוד העורף עולים בצורה משמעותית על חסרונותיו והאתגרים שהוא מציב.
הקמת ממ"ד ברכוש משותף
על מנת להקים ממ”ד, עליכם להמציא היתר בניה מן הרשות המקומית. בבית פרטי צמוד קרקע, תוכלו לקבל את ההיתר במהירות. לעומת זאת, בבית משותף, נדרשת הסכמתם של השכנים לביצוע הבניה. אף על פי שהבניה נערכת בדירתכם הפרטית, מאפייניו המיוחדים של המרחב המוגן, הכוללים ביסוס מתחת לקרקע ויסודות ייחודיים, מצריכים את קבלת הסכמתם של מרבית הדיירים בבית המשותף.
אף על פי כן, תיקון 28 לחוק המקרקעין בדבר הרוב הנדרש להרחבה לצורך בנית מרחב מוכן, מפחית את הרוב הנדרש, משבעים וחמישה אחוזים לשישים אחוזים בלבד, על מנת לתמרץ בעלי דירות לבנות מרחבים מוגנים, תוך שמירה על זכויותיהם הקנייניות של כלל הדיירים בבניין. בנוסף, תיקון מס’ 38 לחוק המקרקעין מאפשר לחשב את הרוב הנדרש לפי בעלי הדירות המתגוררים באותו האגף בבניין, ולא בבניין כולו.
התנגדות שכנים לבנית ממ"ד
לא פעם, התנגדות שכנים לבניית ממ”ד היא קנטרנית וסתמית, מבלי שעומדת מאחוריה הצדקה מהותית. במקרים כאלה, ניתן לאשר את הבנייה, לאור העובדה שהמדובר במימושה של זכות שניתנת בדין. אף על פי כן, במקרים אחרים התנגדותם של השכנים הינה מוצדקת. למשל, במקרים שבהם מיקומו המיועד של המרחב המוגן אינו מתחשב בשכנים, כאשר נעשה שימוש ביתרתו של השטח המשותף, כאשר מתבצעת הטעיה של בעלי הדירה, כאשר ישנו חשש מפגיעה בחזותו של הבניין, כאשר מתעוררים חששות לרעש ולכלוך בעת העבודות, אי נוחות מן השינויים והשיפוצים הצפויים בבית המשותף וכיוצא באלה.
אף על פי כן, ברי כי תחת תנאים מסוימים הבנייה תאושר למרות התנגדות שאר הדיירים. חשוב להציג כבר בשלב בדיקות ההיתכנות הראשוניות לבנייתו של הממ”ד את הפרטים המדויקים, לשתף את הגורמים הרלוונטיים במסמכים ובנתונים השונים ולהסביר על חשיבותה של הקמת הממ”ד.
אילו בדיקות מקדימות יש לבצע טרם הקמת ממ"ד?
לפני תחילת הבניה עצמה, וטרם הוצאת היתר הבנייה, יש צורך בביצוע שלוש בדיקות:
- בחינה אדריכלית: יש להיעזר באדריכל, על מנת שיבצע מדידות ויכין תוכניות מתאימות, על מנת לקבוע את המיקום האופטימלי לממ”ד. האדריכל הוא זה שיגיש בסופו של דבר את התוכנית לאישור הועדה לתכנון ולבניה, ויהיה אמון על קידומו של ההליך.
- בדיקה קונסטרוקטיבית/ הנדסית: במסגרת בחינה זו, ייבדקו היבטי המיגון והבטיחות הנדרשים. עליכם לבחור לצורך כך מהנדס קונסטרוקטור, שיבחן האם הממ”ד צפוי לספק את מידת המיגון הנדרשת על פי התקנות. המהנדס יקבל את התכנית מהאדריכל, יערוך בדיקה של המפרטים, יבצע בדיקות עומסים לדירה עצמה ולבניין כולו ויחתום על מסמך שבו הוא מאשר כי אין ליקויים בטיחותיים בבקשה.
- בחינה משפטית: במסגרת בחינה זו, שתתבצע באמצעות עורך דין, תוודאו כי ניתן להוציא היתר בניה לממ”ד ללא התנגדויות מצדם של הדיירים האחרים בבניין.
לסיכום
במידה שאתם מעוניינים לבנות ממ”ד, חשוב להצטייד מבעוד מועד באנשי מקצוע ובעורך דין מקרקעין מומחה. עורך הדין יסייע לכם להציג את הסוגייה בפני שאר הדיירים במידת הצורך, ייעץ לכם בהיבטים הקשורים בתכנון ובנייה, ינסח עבורכם הסכמים וחוזים עם בעלי המקצוע השונים ויבצע עבורכם את הרישום בטאבו של תוספות הבנייה. ליסמין צח ניסיון רב בתחום התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית. היא תלווה אתכם לאורך תהליך הקמת הממ”ד מתחילתו ועד סיומו המוצלח.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין בניית ממ"ד בבית משותף לבית פרטי?
על מנת להקים ממ”ד, עליכם להמציא היתר בניה מן הרשות המקומית. בבית פרטי צמוד קרקע, תוכלו לקבל את ההיתר במהירות. לעומת זאת, בבית משותף, נדרשת הסכמתם של מרבית השכנים לביצוע הבניה.
האם צריך להוציא אישורים מיוחדים לבניית ממ"ד משותף?
ישנה חובה מיוחדת להגיש בקשה להיתר בניית ממ”ד מול הרשויות, בדומה למצב בכל חריגת בניה או תוספת בניה. אף על פי כן, התהליך לא מסורבל ויכול להתבצע יחסית בקלות מול עו”ד מומחה.
האם יהיו אגרות בנייה על הוספת ממ"ד בבית משותף?
על פי רוב, אגרות היטל הבנייה למ”ר יעמדו על 350 עד 400 ₪ למ”ר במקרה של הוספת ממ”ד בבניין קיים.
