כיום, יש יותר ויותר אנשים שמחליטים להשקיע בנכסים מניבים, קרי בניינים, מבנים, ושטחים שמיועדים לטובת פעילות עסקית כלשהי, להבדיל ממגורים. נכסים שכאלה יחויבו פעמים רבות במיסים רבים יותר, כאשר לא מדובר בדירת מגורים שהיא דבר בסיסי לכל אדם, אלא מדובר על פעילות עסקית שהיא מעבר לכך. ולכן, כאשר רוכשים נכס מסחרי, מס הרכישה בדרך כלל יהיה גבוה יותר.
עם זאת, אין לשכוח שבמסגרת מכירה של נכס שכזה, חל מס שבח. לפי חוק מיסוי מקרקעין, אדם שמוכר נכס מקרקעין צריך לשלם מס שבח בשיעור 25%. האחוזים נגזרים לא מתוך מחיר הנכס, כמו במס רכישה, אלא מתוך השבח של הנכס, ההפרש בין שווי הנכס כשרכשו אותו, לבין שווי הנכס כעת כאשר מוכרים אותו. בתקופת הבעלות של הבעלים בנכס, בין אם מדובר בכמה חודשים ובין אם בשנים רבות, ישנם נכסים שערכם עולה, בין היתר בגלל תנועות ועלייה בשוק הנדל”ן ובמחירי נכסי המקרקעין השונים.
תוכן עניינים
מהו מס שבח על חנות, משרד ונכס מסחרי?
מס שבח יש לשלם על כל נכס מקרקעין, כלומר מוטל מס שבח על מכירת נכס מסחרי באשר הוא, בין אם מדובר על מס שבח על מכירת חנות או מס שבח על מכירת משרד. מס שבח יחול על הרווח בין מחיר הרכישה של הנכס מלכתחילה, לבין מחיר המכירה שלו כיום. ההסתכלות היא על כמה שהנכס השתבח, כמה ערכו עלה בתקופה שבין הרכישה לבין המכירה שלו.
כאשר אדם שיש בבעלותו חנות, משרד או נכס מסחרי אחר, מעוניין למכור אותו – מוטלת עליו חובת דיווח. כלומר, על המוכר להגיש דיווח מפורט לרשות המיסים, בתוך כ-30 ימים מהיום שבו נחתמה העסקה. הדיווח הוא כמובן לצרכי מס, אך בדרך כלל יהיה מדובר בשומה עצמית, כלומר, המוכר בעצמו יפרט את הנתונים הרלוונטיים לעסקה שהוא מבצע.
הפרטים הרלוונטיים לצורך הדיווח יהיו מחיר הרכישה המקורי והתאריך שבו בוצעה, מחיר המכירה הנוכחי ותאריך הביצוע (שממנו מתחילים לספור את 30 הימים לחובת הדיווח לרשות המיסים באשר לעסקת מקרקעין שבוצעה), כמו כן יש לפרט הוצאות שונות וניכוי פחת, שכן הן ישפיעו מאוד על חישוב מס שבח נכס מסחרי שעל המוכר לשלם.
מהו מס שבח על חנות בירושה?
אם אדם קיבל חנות בירושה, והוא מעוניין למכור אותה, יחול מס שבח על חנות בירושה. צריך להיזהר ולא להתבלבל עם דירת מגורים שהתקבלה בירושה, שעל מכירת דירה כזו ייתכן שיהיה פטור מתשלום מס שבח, בתנאים מסוימים בלבד.
אך כאשר מדובר על מס שבח על חנות בירושה או מס שבח על מכירת משרד בירושה – המס עדיין יחול, כאשר מדובר בנכס מקרקעין לכל דבר ועניין, ועדיין חל על מכירתו מס שבח די גדול. עם זאת, לצורך חישוב תשלום מס שבח על חנות בירושה, היורש למעשה ייכנס בנעליו של המוריש, והפרטים הרלוונטיים לצורך חישוב מס השבח יהיו של המנוח שהוריש.
הפרטים שיהיו רלוונטיים בעת ביצוע חישוב של שיעור מס השבח, הם בין היתר שנת הרכישה שבה נקנה הנכס על ידי המנוח המוריש, באיזו שנה נפטר המוריש, האם היה ניכוי כלשהו של פחת משווי הנכס לאורך שנות הבעלות בו?
חישוב מס שבח במכירת חנות, משרד או נכס מסחרי
לפני שמחליטים למכור נכס מסחרי כמו חנות, משרד וכיוצא בזאת, חשוב מאוד לבצע הערכה ותכנון של המס, על ידי עריכת חישוב מס שבח נכס מסחרי. המס שיש לשלם הוא הוצאה לכל דבר ועניין, שכדאי מאוד לתכנן מראש, כדי שיהיה חלק מסל השיקולים וההחלטה האם עסקה מסוימת היא טובה או לא.
בחישוב המס, ניתן לקחת בחשבון עלויות שונות, שמפחיתות למעשה את ההפרש שממנו נגזר מס השבח. עלויות כמו מס רכישה ששולם ברכישת הנכס, עלויות השבחה ושיפוצים שונים שבוצעו בנכס, שכר טרחה לעורך הדין שמטפל בעסקה, שכר שמאי מקרקעין, הוצאות הקשורות בפינוי הנכס, דמי תיווך אם היו כאלה, היטלים שונים והוצאות נוספות שהתרחשו במהלך הבעלות על הנכס המדובר. הסכומים הללו יוכלו לשמש זיכוי מסוים מערך המס שנדרש לשלם.
איך מחושב מס שבח במקרה של חנות בירושה?
כאשר מדובר על מס שבח על חנות בירושה או על מס שבח על מכירת משרד בירושה, אין פטורים נרחבים ומוסדרים לגבי מכירת נכסים שכאלה שהתקבלו בירושה, להבדיל מהפטורים הנרחבים שמתקבלים על מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
כאשר אדם מוריש חנות לכמה אנשים, כאשר הדוגמא הקלאסית היא הורים שמורישים את החנות לילדיהם היורשים אותם, והילדים מחליטים למכור את החנות, עליהם לשלם מס שבח על חנות, כמו על כל נכס אחר.
ואולם, חשוב לדעת שפעמים רבות, עסקת מכירת החנות או המשרד בירושה מדווחת לרשות המיסים בתור עסקה אחת שבוצעה, ואז שווי מס השבח שחל מחולק באופן שווה בין כל היורשים, בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם בחנות או במשרד המדובר.
לא תמיד מדובר בצעד נבון עבור היורשים, ופעמים רבות דיווח על העסקה כעסקה אחת גורם לתשלום מס שבח גדול יותר, כי לא לוקחים בחשבון את הפרטים האישיים של כל אחד מהיורשים. ייתכן בהחלט שלחלק מהיורשים יש נקודות זיכוי ממס, ונתונים אישיים שונים שמאפשרים להנמיך את גובה המס, ואז יהיה ניתן לשלם פחות מס. לכן, חשוב לבצע חישוב מס של כל יורש בנפרד.
פטורים ממס שבח במכירת חנות או משרד
אין פטורים שיכולים לחול על מס שבח על חנות, אלא יש נתונים אישיים מסוימים שיכולים להקנות הקלות או נקודות זיכוי במס, שיכולים להשפיע רבות על ערך המס שנגבה. כחלק מההוצאות שיכולות להיות מנוכות מההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, ישנו גם מושג שחשוב להכיר, והוא פחת.
פחת משקף למעשה את הבלאי הטבעי שמתקיים בכל נכס, כאשר ככל שעוברות השנים, נכס צובר בלאי טבעי שמוריד את ערכו ברמה מסוימת. יש להבין שכאשר מבצעים חישוב פחת, הוא למעשה מוריד את שווי הנכס המקורי, ובכך מגדיל את ההפרש שבין שווי הרכישה לבין שווי המכירה, מה שמגדיל את ערך מס השבח שיש לשלם.
פריסת מס שבח
חשוב להכיר אופציה חשובה, שהיא פריסה של מס השבח על נכסים מסחריים. פריסת מס שבח היא מנגנון שנועד לצורך תכנון מס. יש להדגיש כי לא מדובר בפריסה של תשלום מס השבח, כמו תשלומים, אלא מדובר בפריסה של חישוב השבח עצמו. הפריסה היא של הרווח שנוצר בעסקה לאורך השנים.
חישוב שכזה יביא בדרך כלל לתוצאה של הפחתה משמעותית בתשלום המס, שכן הוא מנצל את הזכאויות השונות של המוכר שמגיעות לו בעקבות נתוניו האישיים. עם זאת, יש להבין שאפשרות זו אינה ניתנת למימוש על ידי כל אחד. החוק מתיר לפרוס את השבח בעסקה מסוימת על פני תקופה של עד 4 שנים.
פריסת מס שבח לרוב כדאית במכירה שאיננה דירת מגורים ו- לאנשים שגילם מבוגר מ-60, כאשר אם אותו אדם גם יצא לגמלאות ומקבל קצבת פנסיה ממקום עבודתו, ההפחתה במס תהיה משמעותית אף יותר. גם אנשים עם מוגבלויות או נכויות שונות יוכלו לקבל פריסת מס שבח. גם אנשים בעלי הכנסות נמוכות שיכולים לממש את הזכאות שלהם לנקודות זיכוי ממס, יוכלו לממש אותן בפריסת מס שבח.
עו"ד יסמין צח - עו"ד מיסוי מקרקעין
עו”ד יסמין צח מתמחה בעסקאות נדל”ן ומיסוי מקרקעין, ומזה שנים רבות שהיא עוסקת בתחום ומלווה אנשים רבים בתהליך מכירת או רכישת הנכס שלהם. אם אתם מוכרים נכס, ונתקלים בסוגיה של תשלום מס שבח על מכירת משרד או מס שבח על מכירת חנות, אל תהססו לפנות ולקבל ייעוץ וליווי בנושא מיצוי מלוא הזכויות שלכם בתשלומי מס שבח ומיסים נוספים.
האם אני חייב לשלם מס שבח גם אם אני מוכר את החנות במחיר נמוך ממחיר הקנייה?
מס שבח מחושב מתוך ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה. במידה שמכירת החנות מתבצעת במחיר נמוך יותר ממחיר הקנייה, הרי שאין שבח בכלל, ולכן לא ישולם מס שבח- מכונה עסקת הפסד.
איך אני יכול/ה להפחית את תשלום מס שבח על מכירת חנות?
ייתכן שבאמצעות הנתונים האישיים, אדם מסוים יקבל נקודות זיכוי שיועילו לו בתשלום המס. בנוסף, יש לבדוק זכאות לפריסת מס שבח, שיכולה גם כן להביא להפחתה בתשלום מס השבח על חנות.
האם אני חייב/ת לשלם מס שבח גם אם ירשתי חנות?
כן. מכירת חנות שהתקבלה בירושה או משרד שהתקבל בירושה אינה פטורה מתשלום מס שבח, זאת להבדיל ממכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, שלעיתים יכולה לזכות בפטורים שונים ממיסים.
האם קיימות דרכים לדחות את תשלום מס שבח על ירושת חנות?
ישנה אפשרות לבקש דחייה של תשלום מס השבח, ויש לבדוק באופן פרטני האם ישנה סיבה מוצדקת לכך.
