מיסוי דירת ירושה
מדריך מיסוי דירה בירושה – המדריך המלא לרישום, חלוקה, מכירה ומיסוי
קבלת דירה בירושה אינה נחשבת כשלעצמה לעסקת מכר, ולכן בדרך כלל עצם קבלת הדירה אינה מחייבת את היורשים במס שבח או במס רכישה. עם זאת, ההחלטות שמתקבלות לאחר הפטירה עשויות להיות בעלות השלכות משפטיות ומיסויות משמעותיות.
לפני שרושמים את הדירה, מחלקים אותה בין היורשים, משכירים אותה או מוכרים אותה, חשוב לבדוק האם קיים צו ירושה או צו קיום צוואה, כיצד רשומות הזכויות בנכס, האם קיימים יורשים נוספים והאם ניתן לבצע את החלוקה במסגרת הסכם חלוקת עיזבון.
תכנון נכון בשלב מוקדם עשוי למנוע מחלוקות בין היורשים, לצמצם חיובי מס מיותרים ולשמור על האפשרות להשתמש בפטורים ובהקלות הקבועים בחוק.
דירה בירושה – הדברים החשובים בקצרה
- עצם קבלת הדירה בירושה אינה נחשבת בדרך כלל לעסקת מכר.
- לצורך רישום הדירה יש לקבל צו ירושה או צו קיום צוואה.
- כאשר יש מספר יורשים, כדאי לבדוק אפשרות להסכם חלוקת עיזבון לפני חלוקת הנכסים.
- מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
- דירה שהתקבלה בירושה עשויה להשפיע גם על המיסוי בעת רכישה או מכירה של דירה אחרת.
לחיצה כל שלב תוביל להסברים והמלצות לפעולה במהלכו, ולטיפים שיכולים להפחית את נטל המס שישלמו היורשים.
קיבלתי דירה בירושה – מה עושים עכשיו?
לאחר פטירת בעל הדירה, אין לבצע מיד רישום, חלוקה או מכירה של הנכס מבלי לבדוק תחילה את מצב העיזבון ואת ההשלכות של כל פעולה. בדרך כלל מומלץ לפעול לפי השלבים הבאים:
- לבדוק האם המנוח הותיר צוואה תקפה.
- להגיש בקשה לצו ירושה או לצו קיום צוואה.
- לבדוק היכן רשומות הזכויות בדירה – בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת.
- לבדוק האם קיימים יורשים נוספים והאם יש צורך בהסכם חלוקת עיזבון.
- לבחון את השלכות המס לפני רישום, העברה, השכרה או מכירה של הדירה.
כאשר יש מספר נכסים או מספר יורשים, לסדר הפעולות עשויה להיות חשיבות רבה. פעולה שנעשית מוקדם מדי עלולה להיחשב לחלוקה סופית של העיזבון ולהקשות בהמשך על ביצוע חלוקה אחרת בתנאים מיטביים.
איך מתחלקת ירושה?
חלוקת נכסי הנדל"ן מתבצעת באופן שונה כאשר לנפטר יש צוואה ובמקרים בהם חל חוק הירושה. כדאי לדעת כי לחלוקה זו יש השלכה מבחינת מיסוי.
ירושת דירת מגורים על פי דין
כאשר אדם נפטר מבלי להותיר צוואה והותיר אחריו בן או בת זוג וילדים, בן הזוג מקבל ככלל מחצית מן העיזבון, והמחצית האחרת מתחלקת בין הילדים. כאשר הרכב המשפחה שונה, גם החלוקה על פי דין עשויה להיות שונה.
מה קורה במקרה בו הנפטר היה בעליהם של נכסים רבים? במקרה שיש צוואה, החלוקה תעשה בהתאם לרצונו של הנפטר כפי שהובעה בצוואתו.
כאשר אין צוואה החלוקה לפי חוק הירושה תעניק לכל יורש חלק מסוים בכל נכס ותחייב אותם להיות שותפים לנכס ולהסכים לכל פעולה בו, במקום לקבל נכס שלם.
מדוע כדאי לערוך צוואה? >>
דירה בירושה בין אחים – מה האפשרויות?
כאשר מספר אחים יורשים יחד דירה, כל אחד מהם מקבל חלק בלתי מסוים בנכס בהתאם לצוואה או לצו הירושה. מצב זה עלול ליצור קושי כאשר חלק מהיורשים מעוניינים למכור את הדירה, בעוד שאחרים מעוניינים להשכיר אותה או להמשיך להחזיק בה.
בדרך כלל ניתן לבחון מספר אפשרויות:
- להמשיך להחזיק בדירה במשותף.
- להשכיר את הדירה ולחלק את ההכנסות בין היורשים.
- למכור את הדירה לצד שלישי ולחלק את התמורה.
- להעביר את הדירה לאחד היורשים במסגרת הסכם חלוקת עיזבון.
- למכור את חלקו של יורש אחד ליורש אחר.
- לפנות להליך של פירוק שיתוף כאשר לא ניתן להגיע להסכמה.
לכל אחת מהאפשרויות עשויות להיות השלכות שונות מבחינת מס שבח, מס רכישה והיחסים בין היורשים. לפני רישום הזכויות, תשלום כספים בין האחים או מכירת חלק בדירה, מומלץ לבחון האם ניתן לבצע את החלוקה במסגרת הסכם חלוקת עיזבון.
מה עושים כאשר אחד היורשים מסרב למכור את הדירה?
יורש אינו יכול בדרך כלל לחייב את יתר היורשים להמשיך להחזיק בדירה במשותף ללא הגבלת זמן. כאשר לא ניתן להגיע להסכמה לגבי מכירת הדירה, השכרתה או רכישת חלקיהם של יתר היורשים, ניתן לבחון הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
במסגרת ההליך עשוי בית המשפט להורות על מכירת הדירה וחלוקת התמורה בין היורשים. במקרים המתאימים ניתן גם לבחון אפשרות שאחד היורשים ירכוש את חלקיהם של האחרים, בכפוף להסכמה או להוראות שיינתנו במסגרת ההליך.
לפני פתיחת הליך משפטי מומלץ לבחון משא ומתן, גישור או הסכם שיסדיר את אופן המכירה, מחיר הדירה, חלוקת ההוצאות והמועד שבו יפונה הנכס.
הסכם חלוקת עזבון
עיזבונו של הנפטר כולל את כלל הרכוש והנכסים שהיו בבעלותו עד יום הפטירה. במסגרת החלוקה הראשונה של העיזבון ניתן במקרים המתאימים לחלק את הנכסים בין היורשים באופן שונה מהחלוקה שנקבעה בצוואה או בצו הירושה, מבלי שהחלוקה תיחשב לעסקת מכר החייבת במס שבח ובמס רכישה.
כאשר אחד היורשים מקבל את הדירה ויורש אחר מקבל נכס או כספים מתוך העיזבון, ניתן במקרים המתאימים לבצע את האיזון מבלי שהדבר ייחשב לעסקת מכר. לעומת זאת, כאשר היורש שמקבל את הדירה משלם ליורשים האחרים כסף שמקורו מחוץ לעיזבון, התשלום עלול להיחשב כתמורה עבור רכישת זכויותיהם בדירה. במקרה כזה עלולים לחול מס רכישה על היורש המקבל ומס שבח על היורשים המעבירים.
היורשים יכולים לערוך הסכם חלוקת עזבון המחלק את הנכסים ביניהם באופן שונה מהמוגדר בחוק או בצוואה, ויכול להיטיב עמם מבחינת מיסוי. חשוב להתייחס לממד הזמן מאחר ולאחר חלוקה ראשונה לא תוכלו עוד לבצע הסכם חלוקה באופן שיחלק את העיזבון אחרת ממה שקבע המוריש ובאופן שיטיב איתכם מבחינת מס רכישה ושבח.
באיזון המשאבים לא מדובר דווקא על נכסי מקרקעין. ראו החלטת ביצוע של מסמ"ק 43/08 וגם הוראת ביצוע 52/08 וכן פ"ד עמ (חי) 849/06
דוגמה לחלוקת דירה בין יורשים
נניח כי שלושה אחים ירשו דירה, כספים ונכס נוסף. במקום לרשום שליש מכל אחד מנכסי העיזבון על שם כל אחד מהאחים, ניתן לבחון עריכת הסכם חלוקת עיזבון. במסגרת ההסכם, אחד האחים יקבל את הדירה, אח אחר יקבל את הנכס הנוסף והאח השלישי יקבל את הכספים.
כאשר החלוקה נעשית מתוך נכסי העיזבון ובמסגרת החלוקה הראשונה שלו, ניתן במקרים המתאימים למנוע מצב שבו הקצאת הדירה לאחד האחים תיחשב לעסקת מכר רגילה בין היורשים.
עם זאת, יש לבחון בכל מקרה את הרכב הנכסים, שוויים, מועד החלוקה ומקור הכספים המשמשים לאיזון. אם אחד האחים נדרש לשלם מכספו הפרטי סכום ליורשים האחרים, עלולה להיווצר עסקה החייבת במס שבח ובמס רכישה.
רישום דירה בירושה בטאבו
לאחר קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה ניתן להסדיר את רישום הזכויות בדירה על שם היורשים. אופן הרישום תלוי במקום שבו מתנהל רישום הזכויות בנכס.
כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ניתן להגיש בקשה לרישום ההורשה בטאבו. כאשר הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש לפעול בהתאם לנהלים ולמסמכים הנדרשים על ידי אותו גוף.
לפני הרישום מומלץ לבדוק האם היורשים מעוניינים להירשם בהתאם לחלקים שנקבעו בצוואה או בצו הירושה, או שמא נכון יותר לערוך תחילה הסכם חלוקת עיזבון. רישום הזכויות, בצירוף פעולות נוספות בנכסי העיזבון, עשוי לשמש סממן לכך שבוצעה החלוקה הראשונה. לכן לא מומלץ לבצע רישום או חלוקה של נכסי העיזבון לפני שבודקים אם קיימת אפשרות או כדאיות לחלוקה שונה.
אילו מסמכים נדרשים לרישום דירה בירושה?
המסמכים הנדרשים משתנים בהתאם לאופן רישום הנכס, אך בדרך כלל יידרשו:
- צו ירושה או צו קיום צוואה.
- בקשה לרישום הורשה.
- פרטי הזיהוי של היורשים.
- מסמכים הנוגעים לזכויות בנכס.
- אישורים או מסמכים נוספים, אם הדירה רשומה ברמ״י או בחברה משכנת.
חשוב לוודא שהפרטים בצו ובמרשם תואמים וכי לא קיימות טעויות בשמות, במספרי הזיהוי או בפרטי הנכס. כאשר קיימת אי־התאמה, ייתכן שיידרש הליך מקדים של זיהוי לפני שניתן יהיה להשלים את רישום ההורשה.
האם חייבים לרשום מיד את הדירה על שם היורשים?
אין תמיד חובה לבצע את הרישום מיד לאחר קבלת הצו, אך דחיית הרישום עלולה להקשות בעת מכירת הדירה, קבלת משכנתה, חתימה על הסכמי שכירות או ביצוע פעולות אחרות בנכס.
מצד שני, כאשר קיימים מספר יורשים או מספר נכסים בעיזבון, כדאי לבחון לפני הרישום האם יש מקום לעריכת הסכם חלוקת עיזבון. לכן מומלץ לא לבצע את הרישום באופן אוטומטי לפני בדיקת התמונה המשפטית והמיסויית המלאה.
האם קיים בישראל מס ירושה או מס עיזבון?
נכון להיום, בישראל לא מוטל מס ירושה או מס עיזבון על עצם קבלת נכסי העיזבון. בנוסף, הורשה של זכות במקרקעין אינה נחשבת ל"מכירה" לצורך חוק מיסוי מקרקעין. לכן עצם העברת הדירה מהמוריש ליורשים ורישומה מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה אינם יוצרים, כשלעצמם, חיוב במס שבח או במס רכישה.
עם זאת, פעולות שמבצעים היורשים לאחר קבלת הדירה עשויות ליצור חבות במס. כך למשל, מכירת הדירה, העברת זכויות בין היורשים לאחר שהעיזבון כבר חולק או העברת הדירה במתנה עשויות לחייב בדיווח ובבדיקת מס שבח ומס רכישה.
בישראל גם לא קיים מס מתנה כללי. עם זאת, כאשר מועברת זכות במקרקעין ללא תמורה בין קרובים, עשויות לחול הוראות מיסוי מקרקעין מיוחדות. המעביר עשוי ליהנות מפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, ואילו מקבל המתנה עשוי להיות חייב בשליש ממס הרכישה הרגיל, בכפוף להגדרת "קרוב" וליתר תנאי החוק והתקנות. פטור זה אינו בהכרח מחיקת המס, שכן בעת מכירה עתידית של הדירה מקבל המתנה עשוי להיכנס לנעלי המעביר לצורך חישוב השבח.
מס העיזבון שהיה נהוג בעבר בישראל בוטל החל מיום 1 באפריל 1981. למרות ביטולו, למועד פטירת המוריש עדיין עשויה להיות משמעות בחישוב מס השבח במכירה עתידית של נכס שהתקבל בירושה. סעיף 26 לחוק מיסוי מקרקעין מבחין בין נכס שהתקבל ממוריש שנפטר עד 31 במרץ 1981 לבין נכס שהתקבל ממוריש שנפטר לאחר מועד זה.
כאשר המוריש נפטר לאחר ביטול מס העיזבון, היורשים נכנסים בדרך כלל לנעליו לעניין יום ושווי הרכישה. לכן, אף שאין מס על עצם קבלת הדירה בירושה, במכירתה בעתיד עשוי להיווצר מס שבח המחושב גם בהתחשב בתקופה שבה הדירה הייתה בבעלות המוריש, אלא אם מתקיים פטור מתאים.
מכירת דירת ירושה
הסוגייה העיקרית במכירת דירת ירושה היא איך ניתן לתכנן את קבלתה בידי יורשים כך שיוכלו בהמשך למכור אותה בפטור ממס שבח או במס הנמוך ביותר. חשוב להבין מה השלכות המס בתרחישים השונים של חלוקת דירות ירושה בין יורשים וכיצד פעולות שונות משפיעות על גובה המס שישולם.
מכירת דירה בירושה לאחד היורשים
מכירת זכויות בדירת ירושה מיורש אחד ליורש אחר עשויה להיחשב לעסקת מקרקעין רגילה. אם המכירה אינה עומדת בתנאים של אחד ממסלולי הפטור, היא עשויה להיות חייבת במס שבח, ובצד הרוכש עשוי לחול גם מס רכישה. כשיורש מקבל דירה בשלמותה ורוצה למכור אותה ליורש אחר יש לשאול מספר שאלות:
- האם בוצעה כבר חלוקת עזבון? או האם ניתן להעביר לאחד היורשים את הדירה ולקבל תמורתה משהו אחר מהעיזבון במסגרת הסכם עיזבון?
- האם זו מכירה בתמורה או ללא תמורה? אם המכירה בתמורה אין כל רלוונטיות ליחסי הקרבה בין המוכר לקונה או לעובדה ששניהם יורשים מאותו העיזבון. אם ללא תמורה יש לבחון מה יחסי הקירבה בין שני היורשים, שאז אולי ניתן להיכנס תחת הגדרת העברה ללא תמורה לקרוב שלא תחויב במס שבח לפי ס' 62 לחוק.
- האם הייתה זו דירתו היחידה של המוריש? שאז ניתן למכור בפטור דירת ירושה 49ב(5).
- האם זו דירתו היחידה של היורש? הוא יכול למכור אותה בפטור דירה יחידה לפי 49ב(2). כדאי לשים לב להגדרת דירה יחידה שבסעיף 49ג לפיו עד 1/3 דירה שרכשת/ קיבלת ועד מחצית דירה בירושה לא גורע מהגדרת דירה יחידה. משמע, גם אם יש לך עוד חלקי דירות שהתקבלו בירושה, כל עוד הם לא עולים על מחצית כל אחד מהם ולא מדובר בדירות באותו הבניין, אז תוכל להשתמש בפטור האישי שלך לצורך מכירת דירת מגורים שלך (שרכשת ללא קשר לחלק דירה שקיבלת בירושה). אבל לאחר שעשית שימוש בפטור האישי במצב בו היתה לך מחצית דירת ירושה, מחצית זו לעולם תחויב בתשלום מס שבח במכירתה. כפי שמפורט מטה.
מקרה ספציפי: מכירת דירת ירושה בין אחים
מכירת זכויות ליורש אחר עשויה להיחשב לעסקה לכל דבר, גם כאשר הצדדים הם אחים. לכן יש לבדוק האם המכירה עומדת בתנאים של אחד מהפטורים ממס שבח או של הקלה אחרת הקבועה בחוק.
העברה ללא תמורה בין אחים תענה על הגדרת "קרוב" עבור פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, רק כאשר הדירה התקבלה בירושה אצל האח נותן המתנה.
מכירת חלק מדירה שהתקבלה בירושה
גם כאשר מדובר במכירה של חלק מדירה שהתקבלה בירושה, ולא בדירה שלמה, היא תחויב בתשלום מס שבח. לכן גם במקרה כזה כדאי לבדוק האם ניתן למכור אותה בפטור מוריש 49ב(5) או בפטור אישי 49ב(2).
מה המשמעות מבחינת מס שבח של בעלות על חלק מדירת ירושה?
- אדם יכול לקבל פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או לרכוש דירה לפי מדרגות מס דירה ראשונה גם אם לאחר שירש חלקים במספר דירות ואפילו במספר ירושות שונות. התנאי הוא שחלקו בכל אחת מהדירות לא עולה על חצי.
- בעל נכס שירש חלק בדירה שאינו עולה על מחצית, זכאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), אך לאחר השימוש בפטור מכירת המחצית שנותרה תחוייב במס שבח, גם אם אין למוכר נכסים אחרים במועד המכירה.
- בעל חלק בדירה (מירושה או רכישה קודמת) המעוניין לרכוש אותה במלואה ישלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה אם אין לו דירות נוספות. זאת בהסתמך על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013 מיוני 2013 שנועדה לעודד אנשים לרכוש דירות שיש להם חלק בהן על מנת להשלים רכישה.
השכרת דירה שהתקבלה בירושה
השכרת הדירה וחלוקת דמי השכירות בין היורשים אינן שוללות בהכרח את האפשרות לערוך בהמשך הסכם חלוקת עיזבון. עם זאת, השכרה ממושכת, רישום הזכויות על שם היורשים, חלוקת הכנסות ופעולות נוספות בנכסי העיזבון עשויים, במצטבר, לשמש סממנים לכך שהעיזבון כבר חולק בפועל.
לכן, כאשר קיימים מספר יורשים או מספר נכסים בעיזבון, מומלץ לבדוק את אפשרויות החלוקה לפני שמתחילים לנהל את הדירה לאורך זמן, ולא להניח שניתן יהיה לשנות את החלוקה בעתיד ללא השלכות מס.
בנוסף, כאשר מכירת הדירה אינה פטורה ממס שבח, השכרתה עשויה להשפיע על חישוב המס. במסגרת החישוב ייתכן שיהיה צורך להביא בחשבון פחת שנוכה או שניתן היה לנכות בתקופת ההשכרה, בהתאם למסלול המס ולנסיבות המקרה.
פטור ממס שבח על דירת ירושה
במכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויים להיות רלוונטיים שני מסלולי פטור שונים:
פטור ייעודי לדירת ירושה: פטור הנבחן לפי התנאים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ובין היתר לפי זהות היורש, מספר הדירות שהיו בבעלות המוריש וזכאותו של המוריש לפטור אילו היה מוכר את הדירה בעצמו.
פטור אישי של היורש: במקרים שבהם תנאי הפטור הייעודי אינם מתקיימים, יש לבדוק האם היורש עצמו זכאי לפטור או להקלה לפי מסלול אחר, בהתאם למספר הדירות שבבעלותו וליתר תנאי החוק.
אין להניח שכל דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח. הזכאות נבחנת לפי נסיבות המוריש, היורש, הדירה ואופן המכירה.
פטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מספר תנאים מצטברים המעניקים פטור ממס שבח בעת מכירת דירת ירושה:
- הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה
- הנפטר היה בעליה של דירה יחידה.
- הפטור הוא של המוריש – אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לקבל עבורה פטור ממס שבח בגין המכירה.
- היורש הוא בן/בת זוג או צאצא (ילד או נכד) של הנפטר או בן/בת זוג של צאצא של הנפטר.
הערה: היורש אינו חייב להיות תושב ישראל כדי ליהנות מהפטור. עם זאת, לאור החלטת מיסוי שהתקבלה לאחרונה (12/21) ומספרה 7701/21 נדרש תושב החוץ לאישור מארץ תושבות שאין לו נכסים כדי להנות מפטור לדירת ירושה 49ב(5). בכך מצבו גרוע יותר מיורש שהוא תושב ישראל.
כדאי לדעת: במכירת דירת ירושה הפטור הוא לדירה ולא לכל יורש בנפרד. (ו"ע מחוזי ת"א 44028-01-16 אריאל)
השפעת דירת ירושה על רכישה או מכירה של דירות אחרות
כל ירושה של חלק בדירה שגדול ממחצית דירה ואפילו שהדירה או החלק שירשתם עומד בתנאי פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק הרי שלעניין מס רכישה החלק שירשתם או הדירה שירשתם מהווים דירה לכל דבר ועניין.
לדוגמא – למשה יש דירת מגורים שרכש בעצמו ומכספו בגבעתיים (להלן:"דירת גבעתיים").
אימו נפטרה ובעת פטירתה היתה לה דירה יחידה בהרצליה (להלן: "דירת הרצליה")
משה יכול כעת למכור את דירת גבעתיים בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) או הוא יכול להחליט שהוא מוכר דווקא את דירת הרצליה לפי סעיף 49ב(5)
אבל אפילו לאחר שמכר את דירתו בגבעתיים ונותר כעת "רק" עם דירת הירושה שעומדת בתנאי פטור 49ב(5) הרי שלא יוכל לרכוש דירה אחרת לפי מדרגות מס של דירה יחידה .
מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה?
יש 2 פטורים מתשלום מס שבח שרלוונטיים למכירת דירת ירושה .
הפטור הראשון הוא פטור דירת מוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק שעמידה בתנאיו תאפשר מכירה בפטור ממס שבח ללא תלות במספר הדירות של היורש. התנאים :
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה – כלומר צריך גם לבדוק האם המוריש עומד בתנאי סעיף הפטור האישי של סעיף 49ב(2) לחוק
להלן תנאי סעיף הפטור האישי 49ב(2)
הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;
הפטור השני אם לא הצלחתם להיכנס תחת תנאי פטור המוריש של סעיף 49ב(5) לחוק בדקו האם אתם יכולים להיכנס תחת הפטור אישי של מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק שפורט לעיל.
כדאי לדעת ולא להתבלבל– סעיף ג אכן בודק תנאי פטור לפי 49ב(2) שלפיו גם למי שיש עד מחצית דירת ירושה או שליש מרכישה פטור ממס שבח אבל!! שימו לב לסעיף א' – לפני פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת !! ומכאן שאם למוריש היה כל חלק אחר בדירה אחרת , ואפילו החלק הזה הגיע בירושה ואינו עולה על חצי או הגיע בדרך רכישה ואינו עולה על שליש- ברגע שהיה למוריש כל חלק שהוא נוסף לא ניתן לעשות שימוש בפטור מוריש של 49ב(5).
להרחבה ניתן לקרוא את פסק הדין –
עמש (ת"א) 251/99 מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת"א.
איך מקבלים פטור ממס שבח על דירת ירושה?
לצורך בקשת הפטור יש לוודא כי בידי היורשים צו ירושה או צו קיום צוואה, וכי ניתן להוכיח את זכויותיהם בנכס. את הבקשה לפטור ממס שבח מגישים במסגרת הדיווח על עסקת המכירה לרשות המסים, בתוך המועד הקבוע בחוק.
מס שבח על דירת ירושה שאינה עומדת בתנאי הפטור
אם קיבלתם דירת ירושה שאינה דירתו היחידה של הנפטר, היא אינה עומדת בתנאי פטור 49ב(5). במקרה בו אינכם יכולים לעשות שימוש בפטור שלכם לפי 49ב(2) הדירה תהיה מחויבת במס שבח בעת מכירתה. תאריך הפטירה של המוריש ישפיע על חישוב תאריך הרכישה:
- אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981: תאריך הרכישה = תאריך הפטירה.
(הטבה מיסויית המקצרת את חישוב השבח) - אם המוריש נפטר אחרי 01.04.1981: תאריך הרכישה = יום הרכישה המקורי ע"י המוריש.
כדאי לדעת: ישנה הטבה מיסויית לדירות שנתקבלו בירושה ממוריש שנפטר לפני 01.04.1981. עבור דירות אלו חישוב השבח אינו ממועד הרכישה אלא מקוצר יותר.
מס שבח על דירת ירושה בפרויקט התחדשות עירונית
כאשר דירה שהתקבלה בירושה נכללת בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי־בינוי או תמ"א 38/2, הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) אינה נשללת באופן אוטומטי רק משום שהדירה המקורית נהרסה ובמקומה התקבלה דירה חלופית.
בהתאם לנייר עמדה שפרסמה רשות המסים במרץ 2026, יורשים עשויים במקרים המתאימים לשמור על הזכאות לפטור גם ביחס לדירה החלופית שהתקבלה במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית, בכפוף לעמידה בתנאי סעיף 49ב(5) וביתר התנאים שנקבעו בנייר העמדה.
לכן, לפני מכירת דירה חדשה או זכות לדירה חלופית שהתקבלה בפרויקט, יש לבדוק את מצב הזכויות במועד פטירת המוריש, את מועד חתימת ההסכם עם היזם, את שלב הפרויקט ואת עמידת המוריש והיורשים בתנאי הפטור. אין להניח מראש שהפטור נשמר, אך גם אין לקבוע שהוא נשלל רק משום שהדירה המקורית הוחלפה בדירה חדשה.
מס שבח על מכירת דירת יוקרה שהתקבלה בירושה
נכון לשנת 2026, תקרת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה עומדת על 5,008,000 ש"ח. כאשר שווי המכירה גבוה מהתקרה, יש לבחון את החלק היחסי החייב במס.
כאשר שווי הדירה מושפע מזכויות בנייה בלתי מנוצלות, יש לבחון בנפרד את החלק מהתמורה המיוחס לזכויות הבנייה, אשר ככלל אינו נהנה מהפטור החל על דירת המגורים עצמה.
כאשר מספר יורשים מוכרים יחד דירה ששווייה גבוה מתקרת הפטור, יש להבחין בין שני מסלולי הפטור. כאשר נעשה שימוש בפטור הייעודי לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5), הפטור ותקרת הפטור מתייחסים לדירה ואינם מוכפלים בהתאם למספר היורשים. לעומת זאת, כאשר כל אחד מהיורשים מבקש להשתמש בפטור האישי שלו לפי סעיף 49ב(2), והוא עומד בתנאי הפטור ואינו חלק מאותו תא משפחתי עם היורשים האחרים, ניתן לבחון את תקרת הפטור ביחס לכל מוכר בנפרד.
ההבחנה בין המסלולים באה לידי ביטוי בפסיקה. בעניין מירה אריאל וצחי לוינשטיין, שעסק בפטור הייעודי לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5), נדחתה הטענה שלפיה כל אחד מהיורשים זכאי לתקרת פטור מלאה ונפרדת. נקבע כי במסלול זה הפטור מתייחס לדירה שהתקבלה בירושה, ולא לכל אחד מהיורשים בנפרד
לעומת זאת, בעניין גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נקבע כי כאשר נעשה שימוש בפטור האישי לפי סעיף 49ב(2), תקרת הפטור עשויה להתייחס לכל מוכר בנפרד. לכן, כאשר היורשים אינם נחשבים לאותו תא משפחתי וכל אחד מהם עומד באופן עצמאי בתנאי הפטור לדירה יחידה, ניתן לבחון את התקרה ביחס לחלקו של כל יורש.
כלומר, הפסיקות אינן בהכרח סותרות זו את זו: פסק דין אריאל עסק בפטור הייעודי לדירת ירושה, ואילו פסק דין גבע עסק בפטור האישי של המוכרים. לכן, בדירה ששוויה גבוה מתקרת הפטור, חשוב לזהות תחילה באיזה מסלול פטור משתמש כל יורש.
ירשתי חלק דירה ורכשתי חלק נוסף כך שסופו של יום אני מחזיק 50% מהדירה.
האם אוכל למכור דירה אחרת שבבעלותי בפטור ממס שבח באופן שדירת הירושה לא תיחשב כדירה?
סיטואציה זו נדונה ב- החלטת מיסוי 0202/21
ביחס לחזקת דירת מגורים יחידה שבסעיף 49ג(3) לחוק.
באותן נסיבות יחיד ירש 37% מהדירה
ורכש במסגרת הסכם עיזבון עוד 13% מהדירה כך שכעת מחזיק ב 50% מדירת הירושה.
נקבע כי : מאחר והרכישה במסגרת הסכם העיזבון לא היתה יותר מ 1/3.ומאחר ובסך הכל לא מחזיק ביותר מ 50% מדירת הירושה אזי החזקה חלה והוא יכול למכור את דירתו האחרת בפטור ממס שבח כדירה יחידה.
ירשתי מלוא זכויות בדירה שאיננה עומדת בתנאי פטור 49ב(5) לחוק.
האם ניתן למכור את הדירה האישית בפטור ולהישאר עם דירת הירושה?
כאשר היורש מקבל את מלוא הזכויות בדירת ירושה שאינה עומדת בתנאי הפטור לפי סעיף 49ב(5), יש לבחון כיצד קבלת הדירה משפיעה על מעמדה של דירתו האישית כדירה יחידה.
אין להניח באופן אוטומטי כי עומדת ליורש תקופה של 24 חודשים למכירת דירתו האישית. תקופת 18 או 24 החודשים הקבועה בחוק מתייחסת למצבים של רכישת דירה חלופית ומכירת הדירה הקודמת, והיא אינה בהכרח חלה באותו אופן כאשר הדירה הנוספת התקבלה בירושה. נכון לשנת 2026, התקופה הרגילה ברכישת דירה חלופית היא 24 חודשים, ואילו ברכישות שבוצעו בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 חלה תקופה של 18 חודשים.
מאחר שהחלת ההסדר על מצב שבו מלוא הזכויות בדירה הנוספת התקבלו בירושה אינה מובנת מאליה, יש לבדוק את מועד קבלת הירושה, מצב הדירות של היורש והפטור המבוקש לפני ביצוע המכירה.
איך מחשבים מס שבח על ירושה?
חישוב מס השבח על דירה שעברה בירושה דורש התייחסות לכמה רכיבים:
- יעד הדירה: הזכאות לפטור ממס תהיה על דירת מגורים בלבד. כל ייעוד אחר- קרקע חקלאית, מחסן, משרדים וכדומה, יחובו במס.
- חלקו של כל יורש: כאשר מספר יורשים מוכרים את הדירה, חבות המס נבחנת ביחס לחלקו של כל יורש בזכויות הנמכרות, לפטור שבו הוא מבקש להשתמש ולנסיבותיו האישיות.
- מחיר הנכס בעת רכישתו על ידי המוריש: הדין קובע את כניסתו של היורש לנעליו של המוריש, כך שיהיה צורך לחשב את הסכום למיסוי לפי מחיר רכישת הדירה על ידי המוריש.
- יום רכישת הנכס ע"י המוריש: כמו כן, החישוב יעשה לפי מועד הרכישה המקורי.
מועד ושווי הרכישה לצורך חישוב השבח יהיו בהתאם למועד פטירת המוריש. אם לפני אפריל 1981 יהיו המועד והשווי של יום הפטירה ואם אחרי אפריל 1981 יהיו מועד ושווי הרכישה של המוריש עצמו.
האם יש מחשבון מס שבח על ירושה?
ניתן לחשב את מס השבח באמצעות מחשבון מס ירושה. עם זאת, מחשבון שבח מס ירושה יקח בחשבון שהחישוב יבוצע באופן פרטני בכל מקרה ולכל יורש, נוכח הנסיבות השונות המקימות חיובי מס שונים. מחשבון מס ירושה דורש מעבר מדוקדק, רכיב אחר רכיב, להגעה למס הנכון לכל יורש.
ראשית, יהיה לבחון האם ישנה זכאות לפטור ממס שבח, ככל שהיורש הינו בן זוגו, צאצא בן זוגו או צאצאו של המוריש.
שנית, כדי לבצע נכון חישוב מס שבח ירושה, יהיה לבחון את הרכיבים שצוינו לעיל.
שלישית, יש לנכות את כלל ההוצאות שהוצאו על הבית- בין אם הוצאות על צרכים טכניים ובין צרכים משפטיים- מחישוב הרווח על מכר הדירה.
מס רכישה על דירה בירושה
האם משלמים מס רכישה על דירת ירושה?
העברת דירת מגורים בירושה אינה מוגדרת בתור עסקת מקרקעין. כל עוד היורשים יכולים להוכיח כי ירשו את הנכס חוקית ועל פי דין, הם לא יחויבו בתשלום מס רכישה עבורו.
ירשתם חלק מנכס? ייתכן שאתם זכאים להקלה במס רכישה
בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין אם ירשתם עד 50% מדירת ירושה ואין בבעלותכם דירת מגורים נוספת, בבואכם לרכוש דירת מגורים תשלמו מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.
היטל השבחה על דירת ירושה
העברת הזכויות במסגרת ההורשה דוחה את המועד לתשלום היטל השבחה עד למכירת הדירה. בעת מכירת הדירה, הרשות המקומית תבדוק האם בפרק הזמן מיום רכישת הדירה על ידי המוריש ועד למכירתה על ידכם חלה השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. אם כן, תחויבו בתשלום היטל השבחה.
מכירת דירה בירושה תושב חוץ
מס שבח, תושב חוץ, דירה בירושה – הנושאים הללו עולים פעמים רבות לאחר שדירה עוברת בירושה לאדם שהוא תושב חוץ. בעת מכירת דירה בירושה תושב חוץ צריך לדעת מראש בפני מה הוא עומד, אילו מיסים ועלויות יהיו כלולים בתהליך מכירת הדירה, ולהיערך לכך בהתאם.
מהי ההגדרה של תושב חוץ לעניין מס?
פקודת מס הכנסה קובעת את הגדרתו של "תושב חוץ" כאדם שאינו תושב ישראל, או אדם ששהה מחוץ לישראל במשך לפחות 183 יום בשנת המס, וכן לפחות 183 יום בשנת המס שלאחריה, ובנוסף לכך, מרכז חייו לא היה בישראל.
האם יש פטור ממס על מכירת דירה בירושה לתושב חוץ?
ככלל, פטור ממס על מכירת דירת ירושה מגיע רק לתושבי מדינת ישראל. ואולם, ישנם תנאים מסוימים שבהם יהיה פטור ממס גם על מכירת דירת ירושה תושב חוץ.
באילו מקרים תושב חוץ פטור מתשלום מס על מכירת דירה בירושה?
לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, זכאות לפטור ממס על מכירת דירת מגורים מזכה בירושה, תינתן בהתקיים התנאים הבאים:
- המוכר הוא בן זוג או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.
- המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, לפני שנפטר.
- אם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס.
כאשר מדובר בתושב חוץ, הפטור יינתן לו ככל שיוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. מכיוון שמרבית המדינות לא מפיקות אישור על כך שאין לאדם מסוים דירה – ניתן להוכיח זאת באמצעים אחרים, כמו מתן תצהיר של המוכר תושב החוץ לפיו אין בבעלותו דירה במדינה שלו, המצאת חוזה שכירות על מקום המגורים הנוכחי שלו, ואישור מרשויות המס במדינתו שלפיו הוא לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות.
עלויות נוספות במכירה דירה בירושה ע"י תושב חוץ
כמובן שמכירת דירה בירושה כוללת עלויות נוספות, כמו הוצאות שכר טרחת עורך דין המסייע בתהליך המכירה, והוצאות הקשורות בהשבחת הדירה אם מעוניינים לשפץ אותה לפני שמוכרים אותה, וכו'.
איך משפיעה דירת ירושה על שבח ואיך היא משפיעה על מס רכישה?
לזכור כי דירה העומדת בתנאי סעיף 49ב(5) ניתן למכור אותה בפטור ממס שבח וניתן למכור גם את הדירה האישית בפטור לפי 49ב(2) . אבל אם יש לנו חלק בדירת ירושה העולה על 50% ואפילו הוא עומד בתנאי 49ב(5)- כל רכישה שתתבצע תהיה כדירה שנייה.
ירושה מתגבשת רק לאחר פטירתו של אדם. כאשר בעל הדירה עדיין בחיים, ניתן לבחון כיצד להסדיר את העברת הנכס בעתיד באמצעות צוואה, העברה במתנה או תכנון חלוקת הנכסים בין בני המשפחה.
אין פתרון אחד שמתאים לכל משפחה. העברה במתנה עשויה ליצור מס רכישה, תקופת צינון והשלכות על זכויותיו של נותן המתנה, בעוד שירושה עשויה לאפשר שימוש בהסדרי מס אחרים. לכן יש לבחון את התכנון בהתאם להרכב הנכסים, מספר היורשים ומטרות המשפחה.
דוגמאות של ניהול ההון המשפחתי – תכנון מקדים של המוריש
כאשר בבעלות אדם מספר דירות, ניתן במקרים המתאימים לבחון העברה של אחת מהן במתנה עוד בחייו. העברה כזו עשויה להשפיע על מספר הדירות שיהיו בבעלותו במועד הפטירה, ולכן גם על האפשרות של היורשים לבחון בעתיד את הפטור הייעודי לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5).
עם זאת, העברה במתנה אינה פטורה בהכרח מכל מס ועלולה ליצור מס רכישה אצל מקבל המתנה, תקופת צינון לפני מכירה בפטור והשלכות על מעמדו כבעל דירה. בנוסף, נותן המתנה מאבד את הבעלות בנכס או חלק ממנה. לכן אין לבצע העברה כזו רק כדי לצמצם מס עתידי, מבלי לבדוק את מלוא ההשלכות המשפטיות, המיסויות והמשפחתיות.
כאשר העיזבון כולל מספר דירות ומספר יורשים, ניתן לבחון במסגרת הצוואה אם נכון לייחד דירה שלמה לכל יורש או לחלק בין היורשים זכויות בחלקים מהדירות. לבחירה זו עשויות להיות השלכות על מעמד הדירות האישיות של היורשים ועל האפשרות להשתמש בעתיד בפטור לדירה יחידה.
סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין קובע, בתנאים המתאימים, כי החזקה של עד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה אינה בהכרח שוללת את מעמדה של דירה אחרת כדירתו היחידה של היורש. עם זאת, חלוקה לחלקי דירות עלולה גם ליצור בעלות משותפת, צורך בקבלת החלטות בין האחים וסכסוכים בנוגע למכירה או להשכרה. לכן יש לבחון יחד את שיקולי המס ואת ההשלכות המעשיות של החלוקה.
עריכת צוואה נכונה:
צוואה נכונה מחלקת את הנכסים בין היורשים תוך מחשבה אילו מיסים יחולו עליהם בבואם למכור. כך למשל על מכירת נכסים שאינם דירות מגורים אין פטור ממס שבח והיורש שיירש אותם יידרש לשלם מס, ולכן יש לפצותו גם בכסף מזומן ולא להתייחס לשווי הנכס כפי שהוא. כמו כן כדאי להוריש נכס שכזה ליורש שיש לו פוטנציאל להפחתת מס שבח באמצעות פריסת מס שבח או קיזוז מול הפסדי הון.
לקריאה על הפחתת מס שבח >>
איזון המשאבים ייעשה באמצעות הסכם בין יורשים / הסכם חלוקת עיזבון, שייערך בין היורשים לפני חלוקת העיזבון. מומלץ להעזר ביועץ מס לפני ביצוע חלוקת העיזבון ולנצל את ההזדמנות להשתמש בסעיף 5(ג)(4) לחוק במסגרתו לא מדובר בעסקת מקרקעין אלא בכלי לתכנון מס, כל עוד לא שולמו תשלומים מחוץ לעזבון וכל ההסדר נעשה בין הנכסים שהותיר המוריש.
טיפ מיסמין:
בעת עריכת הצוואה אין המוריש יודע באמת מתי ייעשה בה שימוש. פרק הזמן שיחלוף בין עריכתה לבין מימושה יכול "לטרוף" את הקלפים מבחינת מצבת נכסיך, מצבם האישי והכלכלי של היורשים והוראות המס שיהיו בתוקף באותה עת. לכן מומלץ לציין בצוואה כי לפני חלוקת העיזבון היורשים נדרשים לשוחח עם יועץ מס או עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לבחון חלוקה מיטבית.
כאשר העיזבון כולל מספר נכסים, ניתן לשקול ניסוח של מנגנון גמיש בצוואה, שיאפשר ליורשים לבחון לאחר הפטירה חלוקה מוסכמת באמצעות הסכם חלוקת עיזבון, בכפוף לרצון המצווה ולהוראות הדין.
אפשר גם לקבוע עקרונות לחלוקה, מנגנון להערכת שווי הנכסים או הוראה לקבלת ייעוץ משפטי ומיסויי לפני ביצוע החלוקה. עם זאת, יש להימנע מניסוח שמעביר לאיש מקצוע שיקול דעת בלתי מוגבל לקבוע מי מהיורשים יקבל כל נכס.
דירה בירושה לקטין או ליורש שמונה לו אפוטרופוס
כאשר קטין יורש דירה, הזכויות בדירה נרשמות על שמו, אך פעולות מהותיות הנוגעות לזכויותיו עשויות לדרוש אישור של בית המשפט. מכירה, העברה, שעבוד או חלוקת עיזבון הנוגעים לחלקו של הקטין מחייבים בדיקה משפטית מוקדמת.
גם כאשר אחד היורשים הוא אדם שמונה לו אפוטרופוס, ייתכן שיידרשו אישורים מתאימים לפני ביצוע פעולה בדירה. עצם מינוי האפוטרופוס אינו מאפשר בהכרח לבצע מכירה או העברה ללא אישור נוסף.
דירה בירושה עם משכנתה או חובות
ירושת דירה אינה מבטלת משכנתה, עיקול או חוב אחר הרשום על הנכס. לפני חלוקת העיזבון, רישום הזכויות או מכירת הדירה יש לבדוק את יתרת החוב, את תנאי ההלוואה, את השעבודים הרשומים ואת היקף האחריות של העיזבון.
כאשר קיימים חובות משמעותיים, חשוב לבדוק את מצב העיזבון כולו לפני שהיורשים מבצעים פעולות בנכסים או מקבלים החלטה לגבי המשך החזקת הדירה.
דירה בירושה שרשומה בחברה משכנת
כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו והזכויות מנוהלות באמצעות חברה משכנת, יש לבצע את העברת הזכויות בהתאם לדרישות החברה ולמסמכים שהיא דורשת. התהליך עשוי לכלול צו ירושה או צו קיום צוואה, מסמכי זיהוי, אישורי זכויות, טפסים ייעודיים ואישורים נוספים. לפני הגשת הבקשה מומלץ לבדוק שהפרטים המופיעים בצו תואמים לפרטים הרשומים אצל החברה המשכנת, כדי להימנע מהליך נוסף של תיקון או זיהוי.השפעת הירושה על בן או בת הזוג
דירה שהתקבלה בירושה נחשבת בדרך כלל לנכס שהגיע ליורש ממקור חיצוני למערכת היחסים הזוגית. עם זאת, אופן ההתנהלות של בני הזוג ביחס לדירה עשוי להשפיע על טענות עתידיות בנוגע למעמדה.
מגורים משותפים בדירה, השקעת כספים משותפים בשיפוצה, תשלום משכנתה מחשבון משותף, הפקדת דמי השכירות לחשבון המשפחתי או הצגת הדירה כנכס משותף עשויים להיות רלוונטיים לבחינת הזכויות בה.
לכן מומלץ להימנע מערבוב כספים וזכויות מבלי להבין את ההשלכות, ובמקרים המתאימים לבחון הסכם ממון או הסדרה משפטית אחרת.
שאלות ותשובות בנושא דירה בירושה
האם דירה בירושה חייבת במס?
בעת קבלת זכויות בירושה היינו העברת הזכות מהמוריש ליורש אין מס מאחר ו- מס עיזבון בישראל בוטל ב-1/4/81. אבל אם מכירת דירת הירושה לא פטורה ממס שבח, יש משמעות למועד פטירת המוריש לעניין תחשיב מס השבח בדיוק מהסיבה שמ- 81 לא גבתה המדינה מס עיזבון.
האם משלמים מס שבח על דירה בירושה?
מס שבח משלמים בעת מכירת דירה. ככלל יש לשלם מס שבח במכירת דירת הירושה אלא אם מצליחים להיכנס תחת אחד מבין שני פטורים שרלוונטיים במכירת דירת ירושה. הראשון פטור של מוריש סעיף 49ב5 אשר בוחן האם המוריש בהנחה ובמועד המכירה היה בחיים יכול היה למכור את הדירה בפטור דירה יחידה לפי פטור דירה יחידה סעיף 49ב2. הפטור הזה ניתן לשימוש ללא כל קשר במספר הדירות שיש ליורשים. ככל ולמוריש היתה יותר מדירה אחת בעת פטירתו הרי שלא ניתן לעשות שימוש בסעיף 49ב5 וצריך לבחון לגבי כל יורש אם ניתן לגביו לעשות שימוש בפטור דירה יחידה לפי 49ב2. חשוב לציין כי הפטורים לא כוללים זכויות בניה לגביהן הכלל הוא שיש לשלם בגנן מס שבח אלא אם הן שוליות וזניחות בשוויין או נכנסות תחת סעיף החוק הפוטר מתשלום מס שבח על זכויות בניה 49ז.
טיפ: שימו לב
לתקרת הפטור אשר נכון ל 2024 עומדת על 5,008,000 ₪ וכן כי שיעור החלקים שירשתם רלוונטי למצב שאתם דווקא רוצים למכור את הדירה שלכם בפטור ממס שבח ולא את דירת הירושה.
כמה מס משלמים על דירה בירושה?
מס שבח משלמים בעת מכירת דירה. ככל ודרת הירושה לא נכנסת תחת אחד משני הפטורים שפירטתי. הרי שתוכלו למכור אותה בחישוב לינארי מטיב שעיקרו הוא פטירת תשלום מס שבח על הרווח שצמח לפני 1/1/2014 ומנקודת זמן זו תשלום של 25%.
כדי לבחון כמה שבח "צמח" הרי שאנו נדרשים תחילה לקבוע מועד ושווי רכישה.
שווי הרכישה היא התמורה אותה שילם המוריש לצד ג' כשהמוריש רכש את הדירה.
מועד הרכישה ע"י המוריש תלוי במועד פטירת המוריש (נובע מביטול מס העיזבון בישראל כפי שציינתי לעיל).
ולכן אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981: תאריך הרכישה = תאריך הפטירה.
אם המוריש נפטר אחרי 01.04.1981: תאריך הרכישה = יום הרכישה המקורי ע”י המוריש
שימו לב לבחון אם לדירה זכויות בניה החייבות במס שבח .
איך דירת ירושה שעומדת בתנאי סעיף 49ב(5) משפיעה על מכירת דירה אחרת ועל רכישת דירה חדשה?
האם יש מס שבח על דירה שניה בירושה?
אם ירשת מספר דירות או אפילו חלק במספר דירות שהמוריש הותיר אחריו הרי המשמעות היא שלא ניתן למכור את דירת הירושה ולעשות שימוש בפטור מוריש ממס שבח לפי סעיף 49ב(5). יש לבחון האם ניתן לעשות שימוש בפטור אישי של מכירת דירה יחידה סעיף 49ב(2). ככל וירשת יותר מדירה אחת בשלמות אז בוודאי שאין זו דירתך היחידה ולא ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה. אך ככל וירשת דירה אחת בשלמות ובדירה השניה או בדירות אחרות שירשת רק עד מחצית זכויות – ואין לך דירות מלבד דירות הירושה, תוכל למכור את דירת הירושה השלמה בפטור. כלומר יתר דירות הירושה לא משפיעות לעניין הפטור.
האם יש פטור ממס במכירת דירה בירושה תושב חוץ?
בעיקרון, תושבי חוץ יוכלו ליהנות מפטור ממס על מכירת דירה בירושה כל עוד אין בבעלותם דירה במדינת התושבות שלהם.
באילו מקרים תושב חוץ יקבל פטור ממס?
כל עוד יצליח להוכיח שאין בבעלותו דירה במדינת התושבות, וזאת על ידי מתן תצהיר, הוכחת מקום המגורים הנוכחי שלו, ואישור מרשויות המס של מדינת התושבות לפיו אין לו הכנסה מדמי שכירות.
האם חישוב מס שבח מתבצע לכל יורש בנפרד?
כן. הפטור מבוצע לפי היורשים ולא לפי הדירה, כך שמרגע שישנה חבות במס, היא מתחלקת באופן יחסי לפי היורשים ומעגלי הירושה שהם מייצגים.
איך מחשבים מס שבח במקרים שאינם זכאים לפטור?
חישוב מס שבח ירושה נעשה באמצעות חישוב הפער שבין יום רכישת הדירה במקור ועד ליום מכירתה, ולפי מדרגות המיסוי שבחוק.
האם חייבים לרשום דירה שהתקבלה בירושה בטאבו?
לא קיימת תמיד חובה לבצע את הרישום מיד, אך ללא רישום מסודר עלול להיות קושי למכור את הדירה, לשעבד אותה או לבצע בה פעולות משפטיות אחרות.
האם ניתן למכור דירה לפני רישומה על שם היורשים?
במקרים מסוימים ניתן לקדם את המכירה ואת רישום ההורשה במקביל, אך הדבר תלוי באופן רישום הדירה, במסמכים הקיימים ובדרישות הגוף שמנהל את הזכויות.
האם אפשר להעביר דירה בירושה לאח אחד?
כן. ניתן לבחון העברה במסגרת הסכם חלוקת עיזבון או באמצעות עסקה בין היורשים. ההבדל בין האפשרויות עשוי להיות משמעותי מבחינת מס שבח ומס רכישה.נכון
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.