שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email

מיסוי דירת ירושה

מדריך מיסוי דירה בירושה

מדריך זה יתן לכם מענה ותשובות לתכנון מס אידיאלי במכירת דירת ירושה ונכסים שהתקבלו בירושה לכל היבטי מיסוי מקרקעין בנוגע לירושה, ול- 3 תקופות שונות:

תקופה ראשונה: טרם מותו של המוריש בדרך של ניהול ההון המשפחתי – תכנון העברת נכסיו בעודו בחיים ליורשיו או עריכת צוואתו נכון בהיבט של מיסוי מקרקעין.

תקופה שנייה: לאחר מותו של המוריש ובטרם חלוקת העזבון. חלוקת העזבון משמעה בין היתר הוצאת צו קיום צוואה או צו ירושה, ושימוש בנכסים שהתקבלו בירושה באופן של קבלת דמי שכירות מהם או מכירת דירת ירושה.

תקופה שלישית: לאחר מותו של המוריש ולאחר חלוקת העזבון. אילו מיסים, פטורים והטבות מיסוי יש על דירה בירושה?

דירת ירושה וצוואה

לחיצה כל שלב תוביל להסברים והמלצות לפעולה במהלכו, ולטיפים שיכולים להפחית את נטל המס שישלמו היורשים.

איך מתחלקת ירושה

איך מתחלקת ירושה?

חלוקת נכסי הנדל"ן מתבצעת באופן שונה כאשר לנפטר יש צוואה ובמקרים בהם חל חוק הירושה. כדאי לדעת כי לחלוקה זו יש השלכה מבחינת מיסוי.  

ירושת דירת מגורים על פי דין

חוק הירושה קובע כי כאשר אדם שבבעלותו דירות מגורים נפטר מבלי להותיר צוואה, מחצית הדירה תעבור למי שהיה בעת פטירתו בן/בת זוגו ומחצית הדירה תחולק בין ילדיו.

מה קורה במקרה בו הנפטר היה בעליהם של נכסים רבים? במקרה שיש צוואה, החלוקה תעשה בהתאם לרצונו של הנפטר כפי שהובעה בצוואתו.

כאשר אין צוואה החלוקה לפי חוק הירושה תעניק לכל יורש חלק מסוים בכל נכס ותחייב אותם להיות שותפים לנכס ולהסכים לכל פעולה בו, במקום לקבל נכס שלם.
מדוע כדאי לערוך צוואה? >> 

הסכם חלוקת עזבון 

עזבונו של הנפטר כולל את כל הרכוש והנכסים אותם צבר עד יום הפטירה המחולק בין יורשיו. ניתן לחלק את העזבון מבלי שחלוקה זו תחשב בתור עסקה המחויבת במס שבח ורכישה, תוך איזון משאבים ומבלי להכניס לעסקה כסף מחוץ לעזבון. 

היורשים יכולים לערוך הסכם חלוקת עזבון המחלק את הנכסים ביניהם באופן שונה מהמוגדר בחוק או בצוואה, ויכול להיטיב עמם מבחינת מיסוי. חשוב להתייחס למימד הזמן מאחר ולאחר חלוקה ראשונה לא תוכלו עוד לבצע הסכם חלוקה באופן שיחלק את העיזבון אחרת ממה שקבע המוריש ובאופן שיטיב איתכם מבחינת מס רכישה ושבח.

באיזון המשאבים לא מדובר דווקא על נכסי מקרקעין. ראו החלטת ביצוע של מסמ"ק 43/08 וגם הוראת ביצוע 52/08 וכן פ"ד עמ (חי) 849/06

האם קיים מס ירושה או עזבון?

מס על ירושה (המכונה גם מס עיזבון) ומס על מתנה לקרוב הם מיסים שלובים.
נכון להיום מדינת ישראל היא בין המדינות היחידות בעולם שבה אין מס עיזבון (מס על ירושה) או מס על מתנה לקרוב (למעט מס שולי של 1/3 מס רכישה של מקבל המתנה). זאת זאת בשונה מרוב מדינות העולם כך למשל מארה"ב ומבריטניה בהן קיים גם מס עיזבון וגם מס מתנה.

אבל לא תמיד היה המצב כך: מס העיזבון היה קיים בישראל משנות ה-50 עד לביטולו ב-1/4/81, ואין ספק שזה רק עניין של זמן עד שמס זה יוחזר במדינת ישראל. למעשה, את העדויות לקיומו של מס העיזבון ניתן למצוא בסעיף 26 לחוק מיסוי מקרקעין, במצב בו דירת ירושה אינה עונה להגדרה של שום פטור ויש לחשב עבורה את מס השבח.  

ניהול ההון המשפחתי ותכנון מס

ניהול ההון המשפחתי ותכנון מס

כאשר למוריש יש מספר נכסים, אחת הדרכים הטובות ביותר לשמר את נכסיו ולהפחית את היקפי המס שישלמו יורשיו, היא באמצעות תכנון מס מקדים. ניהול ההון המשפחתי כולל העברות מראש של זכויות בנכסי המוריש ל "יורשיו" בעוד ה"מוריש" בחיים ועריכת צוואה נכונה.

דוגמאות של ניהול ההון המשפחתי – תכנון מקדים של המוריש

להעביר במתנה בעודך בחיים דירה אחת במתנה לאחד מהילדים. ואם יש מעל 3 ילדים עדיף להעביר 1/3 דירה לכל ילד. מי שירש את הדירה יוכל למכור אותה תוך שימוש בפטור של המוריש לפי 49ב(5).

אם אינך מעוניין בהעברה במתנה בעודך בחיים, בצוואה לא לייחד לכל ילד דירה אלא דווקא מחצית דירה לכל אחד מהם. סעיף 49ג לחוק מרחיב את סעיף 49ב(2) להגדרת דירה יחידה ולפיו קבלה של עד מחצית דירה בירושה לא גורעת מהגדרת דירה יחידה. במצב זה היורשים יוכלו למכור דירתם בפטור (בהנחה שזוהי דירתם היחידה).

עריכת צוואה נכונה: 

צוואה נכונה מחלקת את הנכסים בין היורשים תוך מחשבה אילו מיסים יחולו עליהם בבואם למכור. כך למשל על מכירת נכסים שאינם דירות מגורים אין פטור ממס שבח והיורש שיירש אותם יידרש לשלם מס, ולכן יש לפצותו גם בכסף מזומן ולא להתייחס לשווי הנכס כפי שהוא. כמו כן כדאי להוריש נכס שכזה ליורש שיש לו פוטנציאל להפחתת מס שבח באמצעות פריסת מס שבח או קיזוז מול הפסדי הון.
לקריאה על הפחתת מס שבח >>

איזון המשאבים ייעשה באמצעות הסכם בין יורשים / הסכם חלוקת עיזבון, שייערך בין היורשים לפני חלוקת העיזבון. מומלץ להעזר ביועץ מס לפני ביצוע חלוקת העיזבון ולנצל את ההזדמנות להשתמש בסעיף 5(ג)(4) לחוק במסגרתו לא מדובר בעסקת מקרקעין אלא בכלי לתכנון מס, כל עוד לא שולמו תשלומים מחוץ לעזבון וכל ההסדר נעשה בין הנכסים שהותיר המוריש. 

עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

בעת עריכת הצוואה אין המוריש יודע באמת מתי ייעשה בה שימוש. פרק הזמן שיחלוף בין עריכתה לבין מימושה יכול "לטרוף" את הקלפים מבחינת מצבת נכסיך, מצבם של היורשים והמצב החקיקתי בארץ. לכן מומלץ לציין בצוואה כי לפני חלוקת העיזבון היורשים נדרשים לשוחח עם יועץ מס או עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לבחון חלוקה מיטבית.

מתוך תקווה לבריאות איתנה, אריכות ימים ו"שימוש" בצוואה בחלוף זמן רב, מומלץ שלא לקבוע אמירות חד משמעיות לגבי נכסים, אלא למנות בצוואתך עורך דין ורואה חשבון שייקבעו דרך מיטבית לחלוקת הנכסים מבחינת שיקולי מס.

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

מכירת דירת ירושה

מכירת דירת ירושה

הסוגייה העיקרית במכירת דירת ירושה היא איך ניתן לתכנן את קבלתה בידי יורשים כך שיוכלו בהמשך למכור אותה בפטור ממס שבח או במס הנמוך ביותר. חשוב להבין מה השלכות המס בתרחישים השונים של חלוקת דירות ירושה בין יורשים וכיצד פעולות שונות משפיעות על גובה המס שישולם. 

מכירת דירה בירושה לאחד היורשים

מכירת דירה בירושה לאחד היורשים היא כמו מכירה "רגילה" לכל דבר ועניין. אם היא אינה מתאימה לאחד מן מהפטורים היא תחויב בתשלום מס שבח. כשיורש מקבל דירה בשלמותה ורוצה למכור אותה ליורש אחר יש לשאול מספר שאלות:

  • האם בוצעה כבר חלוקת עזבון? או האם ניתן להעביר לאחד היורשים את הדירה ולקבל תמורתה משהו אחר מהעיזבון במסגרת הסכם עיזבון?
  • האם זו מכירה בתמורה או ללא תמורה? אם המכירה בתמורה אין כל רלוונטיות ליחסי הקרבה בין המוכר לקונה או לעובדה ששניהם יורשים מאותו העיזבון. אם ללא תמורה יש לבחון מה יחסי הקירבה בין שני היורשים, שאז אולי ניתן להיכנס תחת הגדרת העברה ללא תמורה לקרוב שלא תחויב במס שבח לפי ס' 62 לחוק.
  • האם הייתה זו דירתו היחידה של המוריש? שאז ניתן למכור בפטור דירת ירושה 49ב(5).
  • האם זו דירתו היחידה של היורש? הוא יכול למכור אותה בפטור דירה יחידה לפי 49ב(2). כדאי לשים לב להגדרת דירה יחידה שבסעיף 49ג לפיו עד 1/3 דירה שרכשת/ קיבלת ועד מחצית דירה בירושה לא גורע מהגדרת דירה יחידה. משמע, גם אם יש לך עוד חלקי דירות שהתקבלו בירושה, כל עוד הם לא עולים על מחצית כל אחד מהם ולא מדובר בדירות באותו הבניין, אז תוכל להשתמש בפטור האישי שלך לצורך מכירת דירת מגורים שלך (שרכשת ללא קשר לחלק דירה שקיבלת בירושה). אבל לאחר שעשית שימוש בפטור האישי במצב בו היתה לך מחצית דירת ירושה, מחצית זו לעולם תחויב בתשלום מס שבח במכירתה. כפי שמפורט מטה.


מקרה ספציפי: מכירת דירת ירושה בין אחים

מכירה ליורש אחר היא עסקה לכל דבר גם אם כאשר מדובר באח ויש לבדוק האפשרות למכירה בפטור ממס שבח כפי שציינו מעלה.

העברה ללא תמורה בין אחים תענה על הגדרת "קרוב" עבור פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, רק כאשר הדירה התקבלה בירושה אצל האח נותן המתנה.
עוד על העברת זכות במקרקעין בין אחים >>

מכירת חלק מדירה שהתקבלה בירושה 

גם כאשר מדובר במכירה של חלק מדירה שהתקבלה בירושה, ולא בדירה שלמה, היא תחויב בתשלום מס שבח. לכן גם במקרה כזה כדאי לבדוק האם ניתן למכור אותה בפטור מוריש 49ב(5) או בפטור אישי 49ב(2).

מה המשמעות מבחינת מס שבח של בעלות על חלק מדירת ירושה? 

  • אדם יכול לקבל פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או לרכוש דירה לפי מדרגות מס דירה ראשונה גם אם לאחר שירש חלקים במספר דירות ואפילו במספר ירושות שונות. התנאי הוא שחלקו בכל אחד מהדירות לא עולה על חצי.
  • בעל נכס שירש חלק בדירה אינו עולה על חצי, זכאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), אך לאחר השימוש בפטור מכירת המחצית שנותרה תחוייב במס שבח, גם אם אין למוכר נכסים אחרים במועד המכירה.
  • בעל חלק בדירה (מירושה או רכישה קודמת) המעוניין לרכוש אותה במלואה ישלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה אם אין לו דירות נוספות. זאת בהסתמך על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013 מיוני 2013 שנועדה לעודד אנשים לרכוש דירות שיש להם חלק בהן על מנת להשלים רכישה.

השכרת דירה שהתקבלה בירושה

השכרת דירה שהתקבלה בירושה כוללת שתי משמעויות: הראשונה היא כי ניתן לראות בכך חלוקת עיזבון ולא ניתן יהיה לאחר מכן לחזור אחורה ולבקש לעשות הסכם ביו יורשים. משמעות שניה היא שבמקרה שבו מכירת הדירה תחויב בתשלום מס שבח, יש להוסיף לחישוב פחת אשר מגדיל את השבח ואת תשלום המס.
מהו פחת ואיך הוא משפיע על חישוב מס שבח? >>

יורש שמסרב למכור דירה

כפי שראינו, פעמים רבות עדיף דווקא משיקולי מס להוריש ליורשים חלקי דירות ולא לייחד להם דירה שלמה בצוואה. גם כאשר אין צוואה והחלוקה תיעשה לפי הדין היורשים יקבלו חלק בדירה עפ"י קירבתם למוריש.

אמנם יש לכך יתרון בהיבט של מס שבח (כפי שפירטתי למעלה), אבל החיסרון הוא שהיורשים כעת "תקועים" יחד בבעלות משותפת וצריכים לקבל החלטות משותפות ביחס לדירה. במצב בו אחד יורשים מסרב למכור אין מנוס מפניה להליך של פירוק שיתוף במקרקעין בבית משפט. יש להניח שימונה כונס אשר יבצע מכירה.
לקריאה על פירוק שיתוף במקרקעין >>

מכירת דירת ירושה על ידי אפוטרופוס / מנהל עזבון 

לעיתים אחד מן היורשים הוא קטין או חסוי. במקרה בו המוריש לא הותיר צוואה ונתן הוראות לגבי מינוי אפוטרופוס לאותו היורש, יש צורך במינוי אפוטרופוס לאותו היורש מול בית משפט, שכן ללא מינוי לא ניתן לבצע מכירה.

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

מס שבח על דירת ירושה

פטור ממס שבח על דירת ירושה

בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה כדאי לבדוק האם היא עומדת בתנאי פטור ממס שבח. פטור ממס שבח על דירת ירושה הוא פטור ששייך למעשה למוריש והוא אינו מבטל פטור ממס שבח לדירה יחידה.  

פטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה 

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מספר תנאים מצטברים המעניקים פטור ממס שבח בעת מכירת דירת ירושה:

  • הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה
  • הנפטר היה בעליה של דירה יחידה. כדאי לדעת כי במכירת דירת ירושה, הפטור אינו ניתן לכל יורש בנפרד אלא לדירה.
  • הפטור הוא של המוריש – אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לקבל עבורה פטור ממס שבח בגין המכירה.
  • היורש הוא בן/בת זוג או צאצא (ילד או נכד) של הנפטר או בן/בת זוג של צאצא של הנפטר.


הערה:
היורש אינו חייב להיות תושב ישראל כדי ליהנות מהפטור. עם זאת, לאור החלטת מיסוי שהתקבלה לאחרונה (12/21) ומספרה 7701/21 נדרש תושב החוץ לאישור מארץ תושבות שאין לו נכסים כדי להנות מפטור מוריש 49ב(5). בכך מצבו גרוע יותר מיורש שהוא תושב ישראל.

כדאי לדעת: במכירת דירת ירושה הפטור הוא לדירה ולא לכל יורש בנפרד. (ו"ע מחוזי ת"א 44028-01-16 אריאל)

איך מקבלים פטור ממס שבח על דירת ירושה?

מוודאים כי בידכם צו קיום צוואה או צו ירושה וכי אתם רשומים כיורשים במקום בו הזכויות רשומות. ואת הפטור ממס שבח מבקשים במסגרת הדיווח על ביצוע המכירה על ידכם לרשות מיסוי מקרקעין בפרק הזמן המחייב דיווח עפ"י החוק.

מס שבח על דירת ירושה שאינה עומדת בתנאי הפטור

אם קיבלתם דירת ירושה שאינה דירתו היחידה של הנפטר, היא אינה עומדת בתנאי פטור 49ב(5). במקרה בו אינכם יכולים לעשות שימוש בפטור שלכם לפי 49ב(2) הדירה תהיה מחויבת במס שבח בעת מכירתה. תאריך הפטירה של המוריש ישפיע על חישוב תאריך הרכישה:

  • אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981: תאריך הרכישה = תאריך הפטירה.
    (הטבה מיסויית המקצרת את חישוב השבח)
  • אם המוריש נפטר אחרי 01.04.1981: תאריך הרכישה  = יום הרכישה המקורי ע"י המוריש.

    כדאי לדעת: ישנה הטבה מיסויית לדירות שנתקבלו בירושה ממוריש שנפטר לפני 01.04.1981. עבור דירות אלו חישוב השבח אינו ממועד הרכישה אלא מקוצר יותר. 

מס שבח על דירת ירושה בפרויקט התחדשות עירונית

יורש דירה שנכללת בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 – הריסה ובניה או פינוי בינוי, לא יהנה מפטור ממס שבח על מכירת דירת הירושה בהתאם לסעיף 49ב(5), אם מכירת הדירה נעשית לאחר סיום הפרויקט. הסיבה לכך היא שקיים שוני בין הזכות של המוריש על דירת הירושה לבין זכותו של היורש על הדירה המוצעת למכירה.

מס שבח על מכירת דירת יוקרה שהתקבלה בירושה

ביצוע עסקת מכירה של דירת יוקרה שהתקבלה בירושה עשוי לעבור את תקרת הפטור של כ- 4.5 המותרת בפטור מס השבח – תקרת פטור זו עומדת על 4.5 מיליון ש"ח.

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

מס רכישה דירה בירושה

מס רכישה על דירה בירושה

האם משלמים מס רכישה על דירת ירושה?

העברת דירת מגורים בירושה אינה מוגדרת בתור עסקת מקרקעין. כל עוד היורשים יכולים להוכיח כי ירשו את הנכס חוקית ועל פי דין, הם לא יחויבו בתשלום מס רכישה עבורו. 

ירשתם חלק מנכס? ייתכן שאתם זכאים להקלה במס רכישה

בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין אם ירשתם עד 50% מדירת ירושה ואין בבעלותכם דירת מגורים נוספת, בבואכם לרכוש דירת מגורים תשלמו מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה

היטל השבחה על דירה בירושה

היטל השבחה על דירת ירושה

העברת הזכויות במסגרת ההורשה דוחה את המועד לתשלום היטל השבחה עד למכירת הדירה. בעת מכירת הדירה, הרשות המקומית תבדוק האם בפרק הזמן מיום רכישת הדירה על ידי המוריש ועד למכירתה על ידכם חלה השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. אם כן, תחויבו בתשלום היטל השבחה

המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.