מיסוי דירת ירושה
מדריך מיסוי דירה בירושה
מדריך זה יתן לכם מענה ותשובות לתכנון מס אידיאלי במכירת דירת ירושה ונכסים שהתקבלו בירושה לכל היבטי מיסוי מקרקעין בנוגע לירושה, ול- 3 תקופות שונות:
תקופה ראשונה: טרם מותו של המוריש בדרך של ניהול ההון המשפחתי – תכנון העברת נכסיו בעודו בחיים ליורשיו או עריכת צוואתו נכון בהיבט של מיסוי מקרקעין.
תקופה שנייה: לאחר מותו של המוריש ובטרם חלוקת העזבון. חלוקת העזבון משמעה בין היתר הוצאת צו קיום צוואה או צו ירושה, ושימוש בנכסים שהתקבלו בירושה באופן של קבלת דמי שכירות מהם או מכירת דירת ירושה.
תקופה שלישית: לאחר מותו של המוריש ולאחר חלוקת העזבון. אילו מיסים, פטורים והטבות מיסוי יש על דירה בירושה?
לחיצה כל שלב תוביל להסברים והמלצות לפעולה במהלכו, ולטיפים שיכולים להפחית את נטל המס שישלמו היורשים.
איך מתחלקת ירושה?
חלוקת נכסי הנדל”ן מתבצעת באופן שונה כאשר לנפטר יש צוואה ובמקרים בהם חל חוק הירושה. כדאי לדעת כי לחלוקה זו יש השלכה מבחינת מיסוי.
ירושת דירת מגורים על פי דין
חוק הירושה קובע כי כאשר אדם שבבעלותו דירות מגורים נפטר מבלי להותיר צוואה, מחצית הדירה תעבור למי שהיה בעת פטירתו בן/בת זוגו ומחצית הדירה תחולק בין ילדיו.
מה קורה במקרה בו הנפטר היה בעליהם של נכסים רבים? במקרה שיש צוואה, החלוקה תעשה בהתאם לרצונו של הנפטר כפי שהובעה בצוואתו.
כאשר אין צוואה החלוקה לפי חוק הירושה תעניק לכל יורש חלק מסוים בכל נכס ותחייב אותם להיות שותפים לנכס ולהסכים לכל פעולה בו, במקום לקבל נכס שלם.
מדוע כדאי לערוך צוואה? >>
הסכם חלוקת עזבון
עזבונו של הנפטר כולל את כל הרכוש והנכסים אותם צבר עד יום הפטירה המחולק בין יורשיו. ניתן לחלק את העזבון מבלי שחלוקה זו תחשב בתור עסקה המחויבת במס שבח ורכישה, תוך איזון משאבים ומבלי להכניס לעסקה כסף מחוץ לעזבון.
היורשים יכולים לערוך הסכם חלוקת עזבון המחלק את הנכסים ביניהם באופן שונה מהמוגדר בחוק או בצוואה, ויכול להיטיב עמם מבחינת מיסוי. חשוב להתייחס למימד הזמן מאחר ולאחר חלוקה ראשונה לא תוכלו עוד לבצע הסכם חלוקה באופן שיחלק את העיזבון אחרת ממה שקבע המוריש ובאופן שיטיב איתכם מבחינת מס רכישה ושבח.
באיזון המשאבים לא מדובר דווקא על נכסי מקרקעין. ראו החלטת ביצוע של מסמ”ק 43/08 וגם הוראת ביצוע 52/08 וכן פ”ד עמ (חי) 849/06
האם קיים מס ירושה או עזבון?
מס על ירושה (המכונה גם מס עיזבון) ומס על מתנה לקרוב הם מיסים שלובים.
נכון להיום מדינת ישראל היא בין המדינות היחידות בעולם שבה אין מס עיזבון (מס על ירושה) או מס על מתנה לקרוב (למעט מס שולי של 1/3 מס רכישה של מקבל המתנה). זאת זאת בשונה מרוב מדינות העולם כך למשל מארה”ב ומבריטניה בהן קיים גם מס עיזבון וגם מס מתנה.
אבל לא תמיד היה המצב כך: מס העיזבון היה קיים בישראל משנות ה-50 עד לביטולו ב-1/4/81, ואין ספק שזה רק עניין של זמן עד שמס זה יוחזר במדינת ישראל. למעשה, את העדויות לקיומו של מס העיזבון ניתן למצוא בסעיף 26 לחוק מיסוי מקרקעין, במצב בו דירת ירושה אינה עונה להגדרה של שום פטור ויש לחשב עבורה את מס השבח.
כאשר למוריש יש מספר נכסים, אחת הדרכים הטובות ביותר לשמר את נכסיו ולהפחית את היקפי המס שישלמו יורשיו, היא באמצעות תכנון מס מקדים. ניהול ההון המשפחתי כולל העברות מראש של זכויות בנכסי המוריש ל “יורשיו” בעוד ה”מוריש” בחיים ועריכת צוואה נכונה.
דוגמאות של ניהול ההון המשפחתי – תכנון מקדים של המוריש
להעביר במתנה בעודך בחיים דירה אחת במתנה לאחד מהילדים. ואם יש מעל 3 ילדים עדיף להעביר 1/3 דירה לכל ילד. מי שירש את הדירה יוכל למכור אותה תוך שימוש בפטור של המוריש לפי 49ב(5).
אם אינך מעוניין בהעברה במתנה בעודך בחיים, בצוואה לא לייחד לכל ילד דירה אלא דווקא מחצית דירה לכל אחד מהם. סעיף 49ג לחוק מרחיב את סעיף 49ב(2) להגדרת דירה יחידה ולפיו קבלה של עד מחצית דירה בירושה לא גורעת מהגדרת דירה יחידה. במצב זה היורשים יוכלו למכור דירתם בפטור (בהנחה שזוהי דירתם היחידה).
עריכת צוואה נכונה:
צוואה נכונה מחלקת את הנכסים בין היורשים תוך מחשבה אילו מיסים יחולו עליהם בבואם למכור. כך למשל על מכירת נכסים שאינם דירות מגורים אין פטור ממס שבח והיורש שיירש אותם יידרש לשלם מס, ולכן יש לפצותו גם בכסף מזומן ולא להתייחס לשווי הנכס כפי שהוא. כמו כן כדאי להוריש נכס שכזה ליורש שיש לו פוטנציאל להפחתת מס שבח באמצעות פריסת מס שבח או קיזוז מול הפסדי הון.
לקריאה על הפחתת מס שבח >>
איזון המשאבים ייעשה באמצעות הסכם בין יורשים / הסכם חלוקת עיזבון, שייערך בין היורשים לפני חלוקת העיזבון. מומלץ להעזר ביועץ מס לפני ביצוע חלוקת העיזבון ולנצל את ההזדמנות להשתמש בסעיף 5(ג)(4) לחוק במסגרתו לא מדובר בעסקת מקרקעין אלא בכלי לתכנון מס, כל עוד לא שולמו תשלומים מחוץ לעזבון וכל ההסדר נעשה בין הנכסים שהותיר המוריש.
טיפ מיסמין:
בעת עריכת הצוואה אין המוריש יודע באמת מתי ייעשה בה שימוש. פרק הזמן שיחלוף בין עריכתה לבין מימושה יכול “לטרוף” את הקלפים מבחינת מצבת נכסיך, מצבם של היורשים והמצב החקיקתי בארץ. לכן מומלץ לציין בצוואה כי לפני חלוקת העיזבון היורשים נדרשים לשוחח עם יועץ מס או עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לבחון חלוקה מיטבית.
מתוך תקווה לבריאות איתנה, אריכות ימים ו”שימוש” בצוואה בחלוף זמן רב, מומלץ שלא לקבוע אמירות חד משמעיות לגבי נכסים, אלא למנות בצוואתך עורך דין ורואה חשבון שייקבעו דרך מיטבית לחלוקת הנכסים מבחינת שיקולי מס.
מכירת דירת ירושה
הסוגייה העיקרית במכירת דירת ירושה היא איך ניתן לתכנן את קבלתה בידי יורשים כך שיוכלו בהמשך למכור אותה בפטור ממס שבח או במס הנמוך ביותר. חשוב להבין מה השלכות המס בתרחישים השונים של חלוקת דירות ירושה בין יורשים וכיצד פעולות שונות משפיעות על גובה המס שישולם.
מכירת דירה בירושה לאחד היורשים
מכירת דירה בירושה לאחד היורשים היא כמו מכירה “רגילה” לכל דבר ועניין. אם היא אינה מתאימה לאחד מן מהפטורים היא תחויב בתשלום מס שבח. כשיורש מקבל דירה בשלמותה ורוצה למכור אותה ליורש אחר יש לשאול מספר שאלות:
- האם בוצעה כבר חלוקת עזבון? או האם ניתן להעביר לאחד היורשים את הדירה ולקבל תמורתה משהו אחר מהעיזבון במסגרת הסכם עיזבון?
- האם זו מכירה בתמורה או ללא תמורה? אם המכירה בתמורה אין כל רלוונטיות ליחסי הקרבה בין המוכר לקונה או לעובדה ששניהם יורשים מאותו העיזבון. אם ללא תמורה יש לבחון מה יחסי הקירבה בין שני היורשים, שאז אולי ניתן להיכנס תחת הגדרת העברה ללא תמורה לקרוב שלא תחויב במס שבח לפי ס’ 62 לחוק.
- האם הייתה זו דירתו היחידה של המוריש? שאז ניתן למכור בפטור דירת ירושה 49ב(5).
- האם זו דירתו היחידה של היורש? הוא יכול למכור אותה בפטור דירה יחידה לפי 49ב(2). כדאי לשים לב להגדרת דירה יחידה שבסעיף 49ג לפיו עד 1/3 דירה שרכשת/ קיבלת ועד מחצית דירה בירושה לא גורע מהגדרת דירה יחידה. משמע, גם אם יש לך עוד חלקי דירות שהתקבלו בירושה, כל עוד הם לא עולים על מחצית כל אחד מהם ולא מדובר בדירות באותו הבניין, אז תוכל להשתמש בפטור האישי שלך לצורך מכירת דירת מגורים שלך (שרכשת ללא קשר לחלק דירה שקיבלת בירושה). אבל לאחר שעשית שימוש בפטור האישי במצב בו היתה לך מחצית דירת ירושה, מחצית זו לעולם תחויב בתשלום מס שבח במכירתה. כפי שמפורט מטה.
מקרה ספציפי: מכירת דירת ירושה בין אחים
מכירה ליורש אחר היא עסקה לכל דבר גם אם כאשר מדובר באח ויש לבדוק האפשרות למכירה בפטור ממס שבח כפי שציינו מעלה.
העברה ללא תמורה בין אחים תענה על הגדרת “קרוב” עבור פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, רק כאשר הדירה התקבלה בירושה אצל האח נותן המתנה.
עוד על העברת זכות במקרקעין בין אחים >>
מכירת חלק מדירה שהתקבלה בירושה
גם כאשר מדובר במכירה של חלק מדירה שהתקבלה בירושה, ולא בדירה שלמה, היא תחויב בתשלום מס שבח. לכן גם במקרה כזה כדאי לבדוק האם ניתן למכור אותה בפטור מוריש 49ב(5) או בפטור אישי 49ב(2).
מה המשמעות מבחינת מס שבח של בעלות על חלק מדירת ירושה?
- אדם יכול לקבל פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או לרכוש דירה לפי מדרגות מס דירה ראשונה גם אם לאחר שירש חלקים במספר דירות ואפילו במספר ירושות שונות. התנאי הוא שחלקו בכל אחד מהדירות לא עולה על חצי.
- בעל נכס שירש חלק בדירה אינו עולה על חצי, זכאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), אך לאחר השימוש בפטור מכירת המחצית שנותרה תחוייב במס שבח, גם אם אין למוכר נכסים אחרים במועד המכירה.
- בעל חלק בדירה (מירושה או רכישה קודמת) המעוניין לרכוש אותה במלואה ישלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה אם אין לו דירות נוספות. זאת בהסתמך על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 3/2013 מיוני 2013 שנועדה לעודד אנשים לרכוש דירות שיש להם חלק בהן על מנת להשלים רכישה.
השכרת דירה שהתקבלה בירושה
השכרת דירה שהתקבלה בירושה כוללת שתי משמעויות: הראשונה היא כי ניתן לראות בכך חלוקת עיזבון ולא ניתן יהיה לאחר מכן לחזור אחורה ולבקש לעשות הסכם ביו יורשים. משמעות שניה היא שבמקרה שבו מכירת הדירה תחויב בתשלום מס שבח, יש להוסיף לחישוב פחת אשר מגדיל את השבח ואת תשלום המס.
מהו פחת ואיך הוא משפיע על חישוב מס שבח? >>
יורש שמסרב למכור דירה
כפי שראינו, פעמים רבות עדיף דווקא משיקולי מס להוריש ליורשים חלקי דירות ולא לייחד להם דירה שלמה בצוואה. גם כאשר אין צוואה והחלוקה תיעשה לפי הדין היורשים יקבלו חלק בדירה עפ”י קירבתם למוריש.
אמנם יש לכך יתרון בהיבט של מס שבח (כפי שפירטתי למעלה), אבל החיסרון הוא שהיורשים כעת “תקועים” יחד בבעלות משותפת וצריכים לקבל החלטות משותפות ביחס לדירה. במצב בו אחד יורשים מסרב למכור אין מנוס מפניה להליך של פירוק שיתוף במקרקעין בבית משפט. יש להניח שימונה כונס אשר יבצע מכירה.
לקריאה על פירוק שיתוף במקרקעין >>
מכירת דירת ירושה על ידי אפוטרופוס / מנהל עזבון
לעיתים אחד מן היורשים הוא קטין או חסוי. במקרה בו המוריש לא הותיר צוואה ונתן הוראות לגבי מינוי אפוטרופוס לאותו היורש, יש צורך במינוי אפוטרופוס לאותו היורש מול בית משפט, שכן ללא מינוי לא ניתן לבצע מכירה.
פטור ממס שבח על דירת ירושה
בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה כדאי לבדוק האם היא עומדת בתנאי פטור ממס שבח. פטור ממס שבח על דירת ירושה הוא פטור ששייך למעשה למוריש והוא אינו מבטל פטור ממס שבח לדירה יחידה.
פטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מספר תנאים מצטברים המעניקים פטור ממס שבח בעת מכירת דירת ירושה:
- הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה
- הנפטר היה בעליה של דירה יחידה. כדאי לדעת כי במכירת דירת ירושה, הפטור אינו ניתן לכל יורש בנפרד אלא לדירה.
- הפטור הוא של המוריש – אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לקבל עבורה פטור ממס שבח בגין המכירה.
- היורש הוא בן/בת זוג או צאצא (ילד או נכד) של הנפטר או בן/בת זוג של צאצא של הנפטר.
הערה: היורש אינו חייב להיות תושב ישראל כדי ליהנות מהפטור. עם זאת, לאור החלטת מיסוי שהתקבלה לאחרונה (12/21) ומספרה 7701/21 נדרש תושב החוץ לאישור מארץ תושבות שאין לו נכסים כדי להנות מפטור מוריש 49ב(5). בכך מצבו גרוע יותר מיורש שהוא תושב ישראל.
כדאי לדעת: במכירת דירת ירושה הפטור הוא לדירה ולא לכל יורש בנפרד. (ו”ע מחוזי ת”א 44028-01-16 אריאל)
מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה?
יש 2 פטורים מתשלום מס שבח שרלוונטיים למכירת דירת ירושה .
הפטור הראשון הוא פטור דירת מוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק שעמידה בתנאיו תאפשר מכירה בפטור ממס שבח ללא תלות במספר הדירות של היורש. התנאים :
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה – כלומר צריך גם לבדוק האם המוריש עומד בתנאי סעיף הפטור האישי של סעיף 49ב(2) לחוק
להלן תנאי סעיף הפטור האישי 49ב(2)
הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת תשנ”ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;
הפטור השני אם לא הצלחתם להיכנס תחת תנאי פטור המוריש של סעיף 49ב(5) לחוק בדקו האם אתם יכולים להיכנס תחת הפטור אישי של מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק שפורט לעיל.
כדאי לדעת ולא להתבלבל– סעיף ג אכן בודק תנאי פטור לפי 49ב(2) שלפיו גם למי שיש עד מחצית דירת ירושה או שליש מרכישה פטור ממס שבח אבל!! שימו לב לסעיף א’ – לפני פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת !! ומכאן שאם למוריש היה כל חלק אחר בדירה אחרת , ואפילו החלק הזה הגיע בירושה ואינו עולה על חצי או הגיע בדרך רכישה ואינו עולה על שליש- ברגע שהיה למוריש כל חלק שהוא נוסף לא ניתן לעשות שימוש בפטור מוריש של 49ב(5).
להרחבה ניתן לקרוא את פסק הדין –
עמש (ת”א) 251/99 מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז”ל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת”א.
איך מקבלים פטור ממס שבח על דירת ירושה?
מוודאים כי בידכם צו קיום צוואה או צו ירושה וכי אתם רשומים כיורשים במקום בו הזכויות רשומות. ואת הפטור ממס שבח מבקשים במסגרת הדיווח על ביצוע המכירה על ידכם לרשות מיסוי מקרקעין בפרק הזמן המחייב דיווח עפ”י החוק.
מס שבח על דירת ירושה שאינה עומדת בתנאי הפטור
אם קיבלתם דירת ירושה שאינה דירתו היחידה של הנפטר, היא אינה עומדת בתנאי פטור 49ב(5). במקרה בו אינכם יכולים לעשות שימוש בפטור שלכם לפי 49ב(2) הדירה תהיה מחויבת במס שבח בעת מכירתה. תאריך הפטירה של המוריש ישפיע על חישוב תאריך הרכישה:
- אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981: תאריך הרכישה = תאריך הפטירה.
(הטבה מיסויית המקצרת את חישוב השבח) - אם המוריש נפטר אחרי 01.04.1981: תאריך הרכישה = יום הרכישה המקורי ע”י המוריש.
כדאי לדעת: ישנה הטבה מיסויית לדירות שנתקבלו בירושה ממוריש שנפטר לפני 01.04.1981. עבור דירות אלו חישוב השבח אינו ממועד הרכישה אלא מקוצר יותר.
מס שבח על דירת ירושה בפרויקט התחדשות עירונית
יורש דירה שנכללת בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ”א 38/2 – הריסה ובניה או פינוי בינוי, לא יהנה מפטור ממס שבח על מכירת דירת הירושה בהתאם לסעיף 49ב(5), אם מכירת הדירה נעשית לאחר סיום הפרויקט. הסיבה לכך היא שקיים שוני בין הזכות של המוריש על דירת הירושה לבין זכותו של היורש על הדירה המוצעת למכירה.
הסבר לכך תוכלו למצוא בעמוד תמ”א 38/2 – הריסה ובנייה או פינוי בינוי.
מס שבח על מכירת דירת יוקרה שהתקבלה בירושה
ביצוע עסקת מכירה של דירת יוקרה שהתקבלה בירושה עשוי לעבור את תקרת הפטור של כ- 4.5 המותרת בפטור מס השבח – תקרת פטור זו עומדת על 4.5 מיליון ש”ח.
נשאלת השאלה במכירת דירת יוקרה שעברה את תקרת הפטור האם ניתן לטעון כי פטור של מוריש לפי 49ב(5) הוא לדירה או לכל יורש בנפרד שאז כל יורש לפי חלקו יכול ליהנות מהפטור.
הטענה שהפטור לכל יורש נדחתה בועדת הערר בעניין מירה אריאל וצחי לוינשטיין (ו”ע 16-01-44028.) מאוקטובר 2017.
לעומת זאת – ב ו”ע (מחוזי ת”א) 59018-11-21 גבע נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – יו”ר הוועדה השופטת ירדנה סרוסי קבעה כי תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49א(א1) לחוק מתייחסת למוכר ולא לדירה – נובמבר 2022.
איך מחשבים מס שבח על ירושה?
חישוב מס השבח על דירה שעברה בירושה דורש התייחסות לכמה רכיבים:
- יעד הדירה: הזכאות לפטור ממס תהיה על דירת מגורים בלבד. כל ייועד אחר- קרקע חקלאית, מחסן, משרדים וכדומה, יחובו במס.
- סוג היורש: מס השבח יחולק בין היורשים באופן יחסי, בהתאם למעגלי הירושה.
- מחיר הנכס בעת רכישתו על ידי המוריש: הדין קובע את כניסתו של היורש לנעליו של המוריש, כך שיהיה צורך לחשב את הסכום למיסוי לפי מחיר רכישת הדירה על ידי המוריש.
- יום רכישת הנכס ע”י המוריש: כמו כן, החישוב יעשה לפי מועד הרכישה המקורי.
- חיובי המוריש: בחישוב המס, ילקחו בחשבון חובות המוריש וכל הוצאה רלוונטית, ככל שישנם
- נכסים נוספים של המוריש: יש לבחון האם זו דירתו הראשונה של המוריש או שמא דירה שניה, שלישית ומעלה. ככל שמדובר בדירה שניה ומעלה, גובה המיסוי יגדל.
האם יש מחשבון מס שבח על ירושה?
ניתן לחשב את מס השבח באמצעות מחשבון מס ירושה. עם זאת, מחשבון שבח מס ירושה יקח בחשבון שהחישוב יבוצע באופן פרטני בכל מקרה ולכל יורש, נוכח הנסיבות השונות המקימות חיובי מס שונים. מחשבון מס ירושה דורש מעבר מדוקדק, רכיב אחר רכיב, להגעה למס הנכון לכל יורש.
ראשית, יהיה לבחון האם ישנה זכאות לפטור ממס שבח, ככל שהיורש הינו בן זוגו, צאצא בן זוגו או צאצאו של המוריש.
שנית, כדי לבצע נכון חישוב מס שבח ירושה, יהיה לבחון את הרכיבים שצוינו לעיל.
שלישית, יש לנכות את כלל ההוצאות שהוצאו על הבית- בין אם הוצאות על צרכים טכניים ובין צרכים משפטיים- מחישוב הרווח על מכר הדירה.
מס רכישה על דירה בירושה
האם משלמים מס רכישה על דירת ירושה?
העברת דירת מגורים בירושה אינה מוגדרת בתור עסקת מקרקעין. כל עוד היורשים יכולים להוכיח כי ירשו את הנכס חוקית ועל פי דין, הם לא יחויבו בתשלום מס רכישה עבורו.
ירשתם חלק מנכס? ייתכן שאתם זכאים להקלה במס רכישה
בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין אם ירשתם עד 50% מדירת ירושה ואין בבעלותכם דירת מגורים נוספת, בבואכם לרכוש דירת מגורים תשלמו מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.
היטל השבחה על דירת ירושה
העברת הזכויות במסגרת ההורשה דוחה את המועד לתשלום היטל השבחה עד למכירת הדירה. בעת מכירת הדירה, הרשות המקומית תבדוק האם בפרק הזמן מיום רכישת הדירה על ידי המוריש ועד למכירתה על ידכם חלה השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. אם כן, תחויבו בתשלום היטל השבחה.
מכירת דירה בירושה תושב חוץ
מס שבח, תושב חוץ, דירה בירושה – הנושאים הללו עולים פעמים רבות לאחר שדירה עוברת בירושה לאדם שהוא תושב חוץ. בעת מכירת דירה בירושה תושב חוץ צריך לדעת מראש בפני מה הוא עומד, אילו מיסים ועלויות יהיו כלולים בתהליך מכירת הדירה, ולהיערך לכך בהתאם.
מהי ההגדרה של תושב חוץ לעניין מס?
פקודת מס הכנסה קובעת את הגדרתו של “תושב חוץ” כאדם שאינו תושב ישראל, או אדם ששהה מחוץ לישראל במשך לפחות 183 יום בשנת המס, וכן לפחות 183 יום בשנת המס שלאחריה, ובנוסף לכך, מרכז חייו לא היה בישראל.
האם יש פטור ממס על מכירת דירה בירושה לתושב חוץ?
ככלל, פטור ממס על מכירת דירת ירושה מגיע רק לתושבי מדינת ישראל. ואולם, ישנם תנאים מסוימים שבהם יהיה פטור ממס גם על מכירת דירת ירושה תושב חוץ.
באילו מקרים תושב חוץ פטור מתשלום מס על מכירת דירה בירושה?
לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, זכאות לפטור ממס על מכירת דירת מגורים מזכה בירושה, תינתן בהתקיים התנאים הבאים:
- המוכר הוא בן זוג או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.
- המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, לפני שנפטר.
- אם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס.
כאשר מדובר בתושב חוץ, הפטור יינתן לו ככל שיוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. מכיוון שמרבית המדינות לא מפיקות אישור על כך שאין לאדם מסוים דירה – ניתן להוכיח זאת באמצעים אחרים, כמו מתן תצהיר של המוכר תושב החוץ לפיו אין בבעלותו דירה במדינה שלו, המצאת חוזה שכירות על מקום המגורים הנוכחי שלו, ואישור מרשויות המס במדינתו שלפיו הוא לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות.
עלויות נוספת במכירה דירה בירושה ע”י תושב חוץ
כמובן שמכירת דירה בירושה כוללת עלויות נוספות, כמו הוצאות שכר טרחת עורך דין המסייע בתהליך המכירה, והוצאות הקשורות בהשבחת הדירה אם מעוניינים לשפץ אותה לפני שמוכרים אותה, וכו’.
שאלות ותשובות בנושא דירה בירושה
האם דירה בירושה חייבת במס?
בעת קבלת זכויות בירושה היינו העברת הזכות מהמוריש ליורש אין מס מאחר ו- מס עיזבון בישראל בוטל ב-1/4/81. אבל אם מכירת דירת הירושה לא פטורה ממס שבח, יש משמעות למועד פטירת המוריש לעניין תחשיב מס השבח בדיוק מהסיבה שמ- 81 לא גבתה המדינה מס עיזבון.
האם משלמים מס שבח על דירה בירושה?
מס שבח משלמים בעת מכירת דירה. ככלל יש לשלם מס שבח במכירת דירת הירושה אלא אם מצליחים להיכנס תחת אחד מבין שני פטורים שרלוונטיים במכירת דירת ירושה. הראשון פטור של מוריש סעיף 49ב5 אשר בוחן האם המוריש בהנחה ובמועד המכירה היה בחיים יכול היה למכור את הדירה בפטור דירה יחידה לפי פטור דירה יחידה סעיף 49ב2. הפטור הזה ניתן לשימוש ללא כל קשר במספר הדירות שיש ליורשים. ככל ולמוריש היתה יותר מדירה אחת בעת פטירתו הרי שלא ניתן לעשות שימוש בסעיף 49ב5 וצריך לבחון לגבי כל יורש אם ניתן לגביו לעשות שימוש בפטור דירה יחידה לפי 49ב2. חשוב לציין כי הפטורים לא כוללים זכויות בניה לגביהן הכלל הוא שיש לשלם בגנן מס שבח אלא אם הן שוליות וזניחות בשוויין או נכנסות תחת סעיף החוק הפוטר מתשלום מס שבח על זכויות בניה 49ז.
טיפ: שימו לב
לתקרת הפטור אשר נכון ל 2024 עומדת על 5,008,000 ₪ וכן כי שיעור החלקים שירשתם רלוונטי למצב שאתם דווקא רוצים למכור את הדירה שלכם בפטור ממס שבח ולא את דירת הירושה.
כמה מס משלמים על דירה בירושה?
מס שבח משלמים בעת מכירת דירה. ככל ודרת הירושה לא נכנסת תחת אחד משני הפטורים שפירטתי. הרי שתוכלו למכור אותה בחישוב לינארי מטיב שעיקרו הוא פטירת תשלום מס שבח על הרווח שצמח לפני 1/1/2014 ומנקודת זמן זו תשלום של 25%.
כדי לבחון כמה שבח “צמח” הרי שאנו נדרשים תחילה לקבוע מועד ושווי רכישה.
שווי הרכישה היא התמורה אותה שילם המוריש לצד ג’ כשהמוריש רכש את הדירה.
מועד הרכישה ע”י המוריש תלוי במועד פטירת המוריש (נובע מביטול מס העיזבון בישראל כפי שציינתי לעיל).
ולכן אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981: תאריך הרכישה = תאריך הפטירה.
אם המוריש נפטר אחרי 01.04.1981: תאריך הרכישה = יום הרכישה המקורי ע”י המוריש
שימו לב לבחון אם לדירה זכויות בניה החייבות במס שבח .
כמה מס משלמים על דירה בירושה?
מס שבח משלמים בעת מכירת דירה. ככל ודרת הירושה לא נכנסת תחת אחד משני הפטורים שפירטתי. הרי שתוכלו למכור אותה בחישוב לינארי מטיב שעיקרו הוא פטירת תשלום מס שבח על הרווח שצמח לפני 1/1/2014 ומנקודת זמן זו תשלום של 25%.
כדי לבחון כמה שבח “צמח” הרי שאנו נדרשים תחילה לקבוע מועד ושווי רכישה.
שווי הרכישה היא התמורה אותה שילם המוריש לצד ג’ כשהמוריש רכש את הדירה.
מועד הרכישה ע”י המוריש תלוי במועד פטירת המוריש (נובע מביטול מס העיזבון בישראל כפי שציינתי לעיל).
ולכן אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981: תאריך הרכישה = תאריך הפטירה.
אם המוריש נפטר אחרי 01.04.1981: תאריך הרכישה = יום הרכישה המקורי ע”י המוריש
שימו לב לבחון אם לדירה זכויות בניה החייבות במס שבח .
מתי דירה שנתקבלה בירושה נחשבת כ"נכס נוסף" אשר יכניס את היורש למיסוי גבוה ברכישת דירה נוספת?
אם ירשת עד מחצית זכויות בדירת ירושה אז תוכל לרכוש את דירתך הראשונה לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה. אם ירשת מעל מחצית זכויות כל רכישה שתבצע תחושב לפי מדרגות מס רכישה של דירה שניה.
האם יש מס שבח על דירה שניה בירושה?
אם ירשת מספר דירות או אפילו חלק במספר דירות שהמוריש הותיר אחריו הרי המשמעות היא שלא ניתן למכור את דירת הירושה ולעשות שימוש בפטור מוריש ממס שבח לפי סעיף 49ב(5). יש לבחון האם ניתן לעשות שימוש בפטור אישי של מכירת דירה יחידה סעיף 49ב(2). ככל וירשת יותר מדירה אחת בשלמות אז בוודאי שאין זו דירתך היחידה ולא ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה. אך ככל וירשת דירה אחת בשלמות ובדירה השניה או בדירות אחרות שירשת רק עד מחצית זכויות – ואין לך דירות מלבד דירות הירושה, תוכל למכור את דירת הירושה השלמה בפטור. כלומר יתר דירות הירושה לא משפיעות לעניין הפטור.
ירשתי דירה ואני רוצה למכור את הדירה שלי בפטור ממס שבח כדירה יחידה האם יכול ?
אם דירת הירושה יכולה להימכר בפטור של מוריש 49ב(5) אז תוכל למכור את הדירה שלך בפטור דירה יחידה לפי 49ב2.
אם ירשת עד מחצית זכויות בדירת הירושה ואפילו אם במספר דירות ירושה בכל אחת עד מחצית הזכויות – תוכל למכור את הדירה שלך בפטור דירה יחידה.
האם יש פטור ממס במכירת דירה בירושה תושב חוץ?
בעיקרון, תושבי חוץ יוכלו ליהנות מפטור ממס על מכירת דירה בירושה כל עוד אין בבעלותם דירה במדינת התושבות שלהם.
באילו מקרים תושב חוץ יקבל פטור ממס?
כל עוד יצליח להוכיח שאין בבעלותו דירה במדינת התושבות, וזאת על ידי מתן תצהיר, הוכחת מקום המגורים הנוכחי שלו, ואישור מרשויות המס של מדינת התושבות לפיו אין לו הכנסה מדמי שכירות.
האם חישוב מס שבח מתבצע לכל יורש בנפרד?
כן. הפטור מבוצע לפי היורשים ולא לפי הדירה, כך שמרגע שישנה חבות במס, היא מתחלקת באופן יחסי לפי היורשים ומעגלי הירושה שהם מייצגים.
איך מחשבים מס שבח במקרים שאינם זכאים לפטור?
חישוב מס שבח ירושה נעשה באמצעות חישוב הפער שבין יום רכישת הדירה במקור ועד ליום מכירתה, ולפי מדרגות המיסוי שבחוק.
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
