כאשר ערכם של נכסים עולה בעקבות יציאה לפועל של תוכניות פיתוח או בעקבות השבחות אחרות של הנכס, דיירים מוצאים את עצמם כורעים תחת עול כלכלי משמעותי – היטלי ההשבחה אשר מוטלים על ידי הרשויות המקומיות. דעו לכם כי בנייה של מרחב מוגן בדירות חדשות או קיימות עשויה לזכות אתכם בפטור מהיטל השבחה על ממד, וזאת חרף העלייה הצפויה בערך הנכס בעקבות התוספת. בעיתות חירום ומלחמה, אין ספק כי פטור מהיתר השבחה לצורך בניית מרחב מוגן הוא חיוני יותר מתמיד, ועל כן רצוי להסתייע בשירותי של עורך דין מיומן על מנת להבטיח את קבלתו באופן היעיל והמהיר ביותר.
במדריך זה נבין מהו היטל השבחה ומהו הרציונל אשר עומד מאחוריו, נעמוד על המצבים שבהם בניית מרחב מוגן מזכה בפטור מהיטל השבחה, ונתאר את הליך מימוש הזכאות כפי שהוא בא לידי ביטוי בימים כתיקונם ובשגרת המלחמה. לבסוף, נבין מדוע ליווי צמוד של עורך דין מומחה הוא חיוני לצורך הבטחת הפטור המיוחל.
תוכן עניינים
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא סוג של מס אשר מוטל על בעל הנכס ועל חוכרים לדורות, במצבים שבהם רשות מקומית אישרה תוכנית שעתידה להביא לעלייה בערכו של אותו הנכס. הלכה למעשה, היטל ההשבחה מהווה מתן תמורה מסוימת לרשות המקומית לאור עליית הערך שממנה נהנה בעל הנכס או החוכר לדורות.
הנה דוגמא לתוכניות שעשויות להעלות את ערכו של הנכס, ושבגינן עלול להיגבות היטל השבחה –
- אישור תב”ע (תכנית בניין עיר) חדשה – תוכניות בניין עיר יכולות להעניק זכויות בנייה נוספות בנכס או לשנות את ייעוד הקרקע באופן שיעלה את ערכה. כך, למשל, הפיכת שטח חקלאי לקרקע למגורים מעלה את ערך השטח.
- הקלות בבנייה – לעיתים, הרשות המקומית מותירה בנייה באופן שאינו תואם את התוכניות המקוריות, לצורך הוספת מרפסות, מעליות וכיוצא באלו תוספות שמשביחות את הנכס.
- שימוש חורג – רשויות מקומיות עשויות לתת היתר לשימוש בנכס, אשר אינו עולה בקנה אחד עם הייעוד המקורי שלו.
יש להבהיר – אף על פי שמדובר בסוג של מס, היטל ההשבחה אינו משתלם לרשות המיסים האמונה על גביית מרבית המיסים במדינת ישראל, אלא דווקא לרשות המקומית אשר בה ממוקם הנכס הנדון.
על פי רוב, סכום היטל ההשבחה יעמוד על שווי מחצית מן ההשבחה. כך, למשל, אם בעקבות אישור התוכנית עלה ערך הנכס ב-100,000 שקלים חדשים, הרי שהיטל ההשבחה יעמוד על סכום של 50,000 שקלים חדשים. יש לציין כי במקרים מסוימים יינתן פטור מהיטל ההשבחה, כמו למשל במצבים של פטור מהיטל השבחה על ממד מלחמה.
האם יש היטל השבחה על ממ"ד?
במקרים של בניית מרחב מוגן (ממ”ד) במבני מגורים חדשים או קיימים, יינתן פטור מהיטל השבחה – זאת, בתנאי שבניית המרחב המוגן נעשית על גבי השטח המינימלי הנדרש בחוק (9 מ”ר נטו לרבות קירות). כלומר, על אף שבניית המרחב המוגן הלכה למעשה מעלה את ערכו של הנכס, עדיין יתקבל פטור מהיטל השבחה על ממד.
מהי מטרת הפטור מהיטל השבחה בבניית ממ"ד?
בדומה לפטור מהיתר לממ”ד, פטור מהיטל השבחה על ממד נועד לתמרץ בנייה של ממ”דים במבנים חדשים ולהוסיף מרחבים מוגנים למבנים קיימים, על מנת להבטיח את טובת הציבור ואת בטחונו במצבי חירום אשר דורשים מקום מחסה תקני, זמין ונגיש. הדברים מקבלים משנה תוקף בעיקר במצב של פטור מהיטל השבחה על ממד מלחמה – במצבי מלחמה בהם שוררת סכנה ממשית לביטחונם של אזרחים, אסור להותיר מצב שבו הם נמנעים מלבנות מרחב מוגן מטעמים כלכליים. כך, אם כן, מתן פטור היטל השבחה על מרחב מוגן מסיר חסמים כלכליים שעלולים לעמוד בדרך לבניית מרחב מוגן.
מי זכאי לפטור מהיטל השבחה לממ"ד?
הזכאים לפטור מהיטל השבחה על ממד הם מי שבונים מרחב מוגן בדירות חדשות או קיימות, ובתנאי שהבנייה נעשית בשטח המינימלי הנדרש עבור מרחב מוגן – 9 מ”ר נטו בנוסף לקירות. יש לציין כי גם במקרים שבהם אין אפשרות לבנות מרחב מוגן במבנה, יהיה ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה על ממד עבור בנייה של חדר עם שיפורי מיגון.
בשנת 2021, קבע בית המשפט העליון תקדים שהרחיב ביתר שאת את תנאי הזכאות לפטור מהיטל השבחה על ממד – פטור מהיטל השבחה על מרחב מוגן יינתן גם אם בניית הממ”ד נעשית מחוץ לקווי הבניין הפורמליים, בעקבות צרכים הנדסיים או פיזיים. במובן זה, כל עוד שטח המרחב המוגן אינו עולה על השטח המינימלי כפי שנקבע עלי ידי המחוקק (9 מ”ר + קירות), לא יחול היטל השבחה על ממד גם אם הוא נבנה מחוץ לקווי הבניין.
מהו התהליך למימוש הזכאות לפטור מהיטל השבחה על ממ"ד?
על מנת לקבל פטור מהיטל השבחה על ממד מלחמה, יש לפנות באופן יזום אל הוועדה המקומית הרלוונטית, ולהגיש בקשה ייעודית עבור פטור מהיטל השבחה על ממד. זאת, כמובן, בהנחה שאתם עומדים בתנאי הזכאות הבסיסיים לפטור מהיטל השבחה על ממד כפי שתוארו לעיל.
בימי מלחמת חרבות ברזל, אשר פרצה בחודש אוקטובר 2023, ועדת הפנים ומליאת הכנסת תיקנו את חוק התכנון והבניה, כך שתתאפשר הקמה מזורזת של ממ”דים. הסרת החסמים הבירוקרטיים הנוקשים נועדה לאפשר מיגון תכוף של אזרחים בעת החירום, ללא עיכובים מיותרים ומעיקים. נכון לתחילת חודש דצמבר 2023, אושר כבר מספר חסר תקדים של בקשות לבניית מרחבים מוגנים – למעלה מ-316 בקשות אושרו, והזרוע עוד נטויה.
עו"ד יסמין צח - הדרך המובטחת לקבלת פטור מהיטל השבחה
כל הנוגע לניווט בתחום המורכב של קבלת פטור מהיטל השבחה על ממד מלחמה, קבלת ייעוץ שוטף וליווי צמוד מעורך דין מקצועי היא יקרה מפז ומבטיחה כי הפטור המיוחל יתקבל במהירות וללא כל טרחה מצדכם. עו”ד יסמין צח מציעה את שירותיה עבור כלל אזרחי מדינת ישראל אשר מעוניינים לבנות מרחב מוגן מציל חיים, מבלי לשאת בעול כלכלי משמעותי בדמות היטל השבחה. בזכות הניסיון העשיר שצברה במרוצת שנות העשייה הרבות שלה בענף הנדל”ן, עו”ד יסמין צח מבטיחה לייעל באופן המקסימלי את הליך מימוש הפטור מהיטל השבחה, כך שתוכלו לקבל את ההטבות שמגיעות לכם בצורה פשוטה ויעילה וללא דיחוי. אל תתנו למכשולים בירוקרטיים לפגוע בבטיחות שלכם ובחוסן הקהילתי.
האם פטור להיטל השבחה חל על תוספת ממ"ד לבנייה חדשה?
אכן. פטור מהיטל השבחה על מרחב מוגן לבנייה חדשה יחול בתנאי שהמרחב המוגן אינו חורג מן השטח המינימלי המנוי בחוק (9 מ”ר + קירות).
האם פטור להיטל השבחה חל על תוספת ממ"ד לבנייה ישנה?
בהחלט. פטור מהיטל השבחה על מרחב מוגן יחול גם על תוספת מרחב מוגן לבנייה חדשה, ובלבד שהמרחב המוגן אינו חורג מן השטח המינימלי המנוי בחוק (9 מ”ר + קירות).
האם הפטור תקף לשיפור תכנונו של הממ"ד?
כן. גם אם אין אפשרות פיזית או הנדסית למקם את הממ”ד בתוך קווי הבניין וניתנת הקלה בבנייה לצורך “שיפורי תכנון”, עדיין יחול פטור מהיטל השבחה על מרחב מוגן.
