רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין בעת ביצוען. על פי רוב, המוכר יחוייב בתשלום מס שבח על מכירת חנייה, והקונה ידרש בתשלום מס רכישה על קניית חנייה.
גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה (מהות הצדדים דייר-קבלן או שכן-שכן) ובמועד ביצועה (לפני רישום בית משותף / אחרי רישום הבית / בחלוף שנה או פחות מהרכישה מהקבלן).
תוכן עניינים
כדאי לדעת:
העברת החניה במסגרת מכירה יכולה להיעשות רק לידי מי שיש לו זכות כלשהי באותו המקרקעין (אותה החלקה) שאיננה הצמדה ואליה ניתן להצמיד את החניה.
הסכם השכרת חניה
ניתן באמצעות פתרון יצירתי להתגבר על בעיית המכירה למי שאינו בעל זכות במקרקעין, על ידי עריכת הסכם השכרת חניה למשך שנים רבות שיהווה כמעין מכירה.
שכירות שעולה על פרק זמן של 5 שנים נדרשת ברישום בספרי רשם המקרקעין עפ”י סעיף 3 לחוק המקרקעין. כך למעשה ביצענו “תיעוד” של העברת הזכות כלפי צדדים שלישיים.
שימו לב שמבחינה מהותית הסכם שכירות בפרק זמן שמעל 25 שנים (המכונה חכירה לדורות) מהווה מכירה, השוכר רשאי לשעבד את זכות השכירות. גם מבחינת מיסוי שכירות כזו היא מכירה וכללי המס המפורטים כאן יחולו.
מס רכישה ברכישת חניה מקבלן
דירות קבלן רבות מגיעות עם אפשרות לרכישת תוספת מחסן או חניה בעת רכישת דירת מגורים, או עם אפשרות עתידית לרכוש מהקבלן תוספות אלו בהמשך. הוראות ביצוע 14/85 39/88 ו-8/92 ומכתב ההבהרה של מר יניב כהן, רו”ח מנהל אגף א (מיסוי מקרקעין) אל מנהלי מסמ”ק ב 17 ינואר 2018, מסבירים מהי מדיניות רשות המיסים:
ביחס לרכישה של חניה או מחסן שנעשית מאותו קבלן לפני שחלפה שנה ממועד רכישת הדירה, ומשמשים כחטיבה אחת יש למסות את התוספת כחלק נוסף לדירת המגורים ולחייבה במס לפי תקנה 2(2)(ב) ל- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)- 1974, אשר לשונה: “נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה”.
כאשר מדובר ברכישה בפרק זמן הארוך משנה ממועד רכישת דירת המגורים, ימוסה כרכישת כל זכות שאיננה דירת מגורים.
כדאי לדעת:
מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים הוא 6% בשנת 2021.
להרחבה על מס רכישה ומדרגות מס רכישה >>
דוגמא מספרית: מס רכישה על חניה מקבלן
נניח כי הקונה מעוניין לקנות חנייה בשווי 300,000 ₪.
(הנתונים בדוגמה מעודכנים עבור מדרגות מס רכישה לשנת 2021):
הדירה עונה להגדרת דירה יחידה:
(שווי הרכישה אינו עולה על 1,747,865 ₪)
סוג רכישה | אחוז מס רכישה דירה | אחוז מס רכישה חניה | סכום מס רכישה חניה |
מוקדמת | 0% | 0% | 0 ₪ |
מאוחרת |
| 6% | ₪18,000 |
הדירה אינה דירתו היחידה של הקונה:
סוג רכישה | אחוז מס רכישה דירה | אחוז מס רכישה חניה | סכום מס רכישה חניה |
מוקדמת | 5% | 5% | 15,000 ₪ |
מאוחרת |
| 6% | ₪18,000 |
מס רכישה על רכישת חניה משכן
הוראת הביצוע שצוינה קודם התייחסה לרכישה מקבלן, אך ניתן לטעון מול רשות המיסים כי העיקרון שבהוראה הינו זהה לסיטואציה ברכישה משכן לפני רישום בית משותף.
על רכישת חניה ע”י מי שזו דירתו היחידה, שנעשית לפני רישום הבית המשותף ישולם 0 ₪ מס רכישה. אם רכישת החניה נעשית לאחר רישום הבית המשותף ישולם מס רכישה בשיעור 6%.
יש חשיבות לפרק הזמן שחלף ממועד רכישת דירת המגורים ועד למועד רכישת החניה. ככל שפרק זמן זה ארוך יותר, הסבירות שטענה זו תתקבל ע”י רשות המיסים נמוך יותר, שאז לא תעשה כל הבחנה בין שנרשם בית משותף ובין חלוף השנה מרכישת הדירה ועליית המס לשיעור 6%.
מס שבח במכירת חנייה
לצורך חישוב מס שבח ייבדק הרווח שנוצר מיום רכישת החניה, עד למועד מכירתה. נניח שהחניה נרכשה לפני 10 שנים בשווי של 100,000 ₪ ונמכרת היום בשווי 400,000 ₪. השבח שצמח במשך 10 השנים הוא 300,000 ₪ ואותו יש למסות.
מבצעי עסקת החלפת חניות כאמור לא מודעים ולא מתארים לעצמם כי מדובר במס שבח של עשרות אלפי שקלים. שיעור מס השבח בדוגמא לעיל עומד על כ 70,000 ₪ ומדרגות המס נעות בין 47%-ל 25%.
החלפת חניות בין שכנים
החלפת חניות בין שכנים היא למעשה ביצוע של שתי עסקאות מכר נפרדות, בין שיש תשלום איזון בין הצדדים (כלומר צד א’ מעביר לצד ב’ סכום כסף כיוון שהצדדים העריכו את שוויה של אחת החניות כגבוהה יותר) ובין שאין כל תשלום שהוא נוסף בין הצדדים. כתוצאה מכך, הן מחייבות בדיקת מס רכישה ומס שבח לכל אחת מהן בנפרד.
כלומר, גם אם משה בעל הזכות בחניה א’ מחליף חניה עם חיים שלו זכות בחניה ב’ ובתמורה משה מעביר גם לחיים 30,000 ₪ הרי שלא יהא זה הסכום הנתון לחישוב מס הרכישה אלא שוויין האמיתי של החניות (כ-200,000-500,000 ₪). חישוב מס רכישה ומס שבח בעסקה זו יהיה לפי השווי כאמור ועפ”י הכללים שמפורטים לעיל.
רוכשים חנייה? מוכרים חנייה? מחליפים חניות עם השכן? כדאי להעזר בעו"ד מיסוי מקרקעין
כדאי להשלים את הליך המכירה או הרכישה ברישום ולבצע אותו בליווי עו”ד מיסוי מקרקעין, כדי למנוע תסבוכת:
בפסק דין ת”א 18-01-10144 יתח ואח’ נ’ נמדר ואח’ מינואר 2019, נמכרה חניה בין שכנים, כאשר צד א’ מכר את חנייתו לצד ב’ אך רישום החניה על שם צד ב’ לא הושלם. לימים, צד א’ מכר את הדירה לצד ג’ מבלי להזכיר את מכירת החניה בהסכם המכירה. בימ”ש קיבל את טענת צד ג’ כי המכירה איננה מחייבת אותם והחניה הושבה לצד ג’.
ליצירת קשר
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
אולי יעניין אותך לקרוא על:
פטור ממס שבח
תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי
הסכם שיתוף במקרקעין
הסכם שיתוף במקרקעין, הוא פתרון משפטי שנועד להסדיר את אופן, ניהול השימוש והחלוקה בין הבעלים המשותפים בחלקה באמצעות הסכם ביניהם.
מיסוי מקרקעין
Real Estate Taxation מיסוי מקרקעין Real Estate Taxation מיסוי מקרקעין בבואכם לבצע עסקת מקרקעין בהיקף כלכלי משמעותי טבעי שהחלק של מיסוי מקרקעין בעסקה יהיה החלק
