כל מה שרצית לדעת על פטור ממס על דירה להשקעה ולא העזת לשאול!
על רוכשי דירות להשקעה מוטל מס המכונה מס רכישה. מיסוי המשקיעים על עסקת רכישת הדירה נקבע בהתאם למדרגות מס המתעדכנות מעת לעת. החלטה בנוגע להעלאת שיעור מס הרכישה מתקבלת, לא אחת, כחלק מאסטרטגיה כלכלית כוללת, שמטרתה בלימת עליית מחירי הדיור בארץ באמצעות סינון המשקיעים, שיאלצו לשלם מס גבוה יותר על רכישת דירות שנועדו להשקעה ובכך, יתמתן הביקוש לרכישת דירות וכפועל יוצא, יופחת מחירן. מהי דירה להשקעה? ומהן מדרגות המס על דירה להשקעה? כל התשובות בהמשך! הישארו איתנו!
תוכן עניינים
כיצד מוגדרת "דירה להשקעה" על ידי רשויות המס?
דירה להשקעה נרכשת למטרת יצירת הכנסה, באמצעות מכירתה או השכרתה לאחר. רוכש הדירה לא מתכנן לגור בה בעצמו והיא אינה דירתו היחידה. רשויות המס מבדילות בין מיסוי דירה יחידה לבין מיסוי דירה שאינה היחידה שנמצאת בבעלות הרוכש.
מדרגות מס על דירה להשקעה
מיסוי דירות להשקעה מתעדכן תדיר ומשתנה בהתאם לרפורמות כלכליות עליהן מחליטה הממשלה. רשויות המס ממסות בשיעור גבוה יותר רוכשי דירה שנייה ומעלה, שכן כזו נחשבת כדירה להשקעה. גם בסקטור הדירות המוגדרות כ”דירות להשקעה” מתבצעת חלוקה פנימית המבחינה בין דירות רגילות לבין דירות יוקרה להשקעה. דירות יוקרה, מוגדרות כדירות שהשווי שלהן (נכון לשנת 2023) גבוה מ-5,872,725 ש”ח והן ממוסות בשיעור מס גבוה יותר בהשוואה אל דירות סטנדרטיות להשקעה.
בשנת 2021 נקבעו מדרגות מס לרוכשי דירות להשקעה, דירה שנייה ומעלה על פי השיעורים הבאים:
- 5% מס עד לשווי של 1,294,770 ש”ח
- 6% מס לחלק היחסי מעל הסכום המקסימלי במדרגה הקודמת ועד לסכום של 3,884,295 ש”ח
- 7% מס לחלק היחסי מעל הסכום המקסימלי במדרגה הקודמת ועד לסכום של 5,348,565 ש”ח
- 8% מס לחלק היחסי מעל הסכום המקסימלי במדרגה הקודמת ועד לסכום של 17,828,555 ש”ח
- 10% מס לחלק היחסי מעל הסכום המקסימלי במדרגה הקודמת.
בשנת 2022 השתנו שיעורי המס והתרכזו בשתי מדרגות מיסוי:
- 8% מס רכישה עד לסכום של 5,525,070 ש”ח
- 10% מס רכישה לחלק היחסי מעל הסכום המקסימלי במדרגה הראשונה.
בשנת 2023 שיעורי המס נותרו זהים אך הסכומים התעדכנו:
- 8% מס רכישה עד לסכום של 5,872,725 ש”ח
- 10% מס רכישה לחלק היחסי מעל הסכום המקסימלי במדרגה הראשונה.
מיסוי דירה להשקעה המוצעת להשכרה
אדם המציע את דירתו להשכרה וגובה דמי שכירות חודשיים שאינם עולים על סכום של 5,471 ש”ח זכאי לפטור מלא ממס. מי שברשותו מספר דירות או דירה יחידה שעצם השכרתה מזכה אותו בתשלום חודשי העולה על הסכום המקסימלי המזכה בפטור, יוכל לבחור בהתאם לנתונים את מסלול המיסוי המתאים עבורו מתוך המסלולים הבאים:
- פטור חלקי – מיסוי חלקי של תשלום השכירות החודשי במידה והוא מעל הסכום המזכה בפטור מלא אך נמוך מהתקרה של 10,942 ש”ח. החישוב יעשה באופן הבא:
- מפחיתים מסכום השכירות הנגבה בפועל את הסכום המקסימלי המזכה בפטור מלא. לדוגמא: דמי שכירות של 8,000 ש”ח הנגבים מדי חודש פחות 5,471 ש”ח (תקרת הפטור המקסימלית)= 2,529 ש”ח.
- את הסכום שהתקבל בסעיף הקודם מפחיתים מתקרת הפטור, 5,471-2,529, התוצאה, 2,942 היא הסכום הפטור ממס. יתרת הסכום תמוסה בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק.
- מס בשיעור של 10% – משקיע הבוחר במסלול זה ימוסה באופן זהה על מלוא ההכנסות מהשכרת דירה ללא קשר לגובה דמי השכירות וללא אפשרות לנצל במקביל זכאות לפטור חלקי. במידה ובבעלות המשקיע קיימות מספר דירות להשכרה, באפשרותו להחליט על מיסוי חלקי בדירה אחת ומופחת בשיעור של 10% באחרת, אך לא תינתן לו האפשרות לשלב.
על משקיעים הבוחרים במסלול מיסוי זה להעביר תשלום מס לשנה נתונה עד לסוף חודש ינואר של השנה הבאה אחריה. לדוגמא- מס שנת 2022 ישולם עד לסוף חודש ינואר 2023.
- תשלום מלא בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק – שיעורי המס בפועל הם בהתאם לקבוע בחוק מהכנסה שמקורה אינו עבודה. מדרגות המס מבדילות בין משכיר דירה להשקעה שגילו עולה על 60 שנים לבין משכיר שגילו נמוך מ-60 ומזכה את המבוגר מביניהם בתשלום מס מופחת עד סכום הכנסה שנתית שמקורו אינו מעבודה של 187,441 ש”ח. הכנסה גבוהה מסכום זה תמוסה באופן זהה ללא תלות בגיל המשכיר.
האם ביכולתי להפחית את תשלום המס על דירה להשקעה?
מצבים שונים מזכים על פי חוק את המשקיע הרוכש דירה להשקעה בהנחה בשיעור המס לתשלום. מאחר ומס על דירה להשקעה הוא משמעותי ולא מבוטל, רבים שוכרים את שירותיהם של המקצוענים בתחום, עו”ד מקרקעין וכדומה על מנת לבחון את נתוניהם ואת הסבירות לקבלת הנחה.
התנאים המזכים בהפחתת מס רכישה הם:
- במידה ואדם מחזיק בדירה למגורים, רוכש דירה נוספת ומוכר את דירתו הראשונה בתקופת זמן שלא עולה על 24 חודשים, הוא יחשב בעיני רשויות המס כבעל דירה יחידה.
- רוכש בעל נכות, הורים לילד נכה או משפחה שכולה זכאים לתשלום מס רכישה נמוך במיוחד בסך של 0.5% ואף שיעור נמוך מזה. ניתן להשתמש בזכאות זו פעמיים בלבד לכל היותר.
- עולה חדש הרוכש דירה במהלך שבע שנותיו הראשונות בארץ ישלם מס בשיעור פחות של 0.5% עד לסכום מקסימלי שמשתנה מעת לעת ומעליו, ישלם מס בשיעור של 5%.
- הסכם ממון – במידה ובין בני זוג נערך הסכם ממון המצהיר כי הדירה בה הם מתגוררים שייכת במלואה רק לאחד מהם, רכישת דירה בידי בן הזוג השני שלפי חוק הדירה בה הוא גר לא שייכת לו תחשב כדירתו היחידה בעיני רשויות המס.
- במידה ובן זוג מעביר דירה במתנה וללא תמורה לבת זוגו ולהיפך והם שניהם גרים יחד בדירה, תהא ההעברה פטורה ממס, קביעה זו תקפה גם במקרי גירושין.
- מס מופחת במקרה פינוי בינוי – כשדירה נתונה עוברת שדרוג במסגרת הפרויקט, ניתן אישור המעניק פטור ממס.
- העברת דירה לקרוב משפחה ללא תמורה- בעלות הדירה שעוברת אל בן משפחה במתנה וללא תמורה, מצב זה מעניק הפחתה משמעותית בשיעור חבות המס, כשליש משיעור מס רכישה שהיה משולם ללא ההנחה.
- תכנון מראש של יורשים שירשו בעלות בדירה באמצעות עו”ד מקרקעין תאפשר להם להפחית או להימנע מתשלום מס רכישה על ידי חלוקת העיזבון באמצעות הסכם משפטי או הליך הנקרא הסתלקות מירושה.
לסיכום
מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מהתשלומים המוטלים על רוכשי דירה שנייה ומעלה למטרת השקעה. שיעור המס תלוי בסכום ששולם בעבור הדירה והוא אינו מבוטל. ישנם מספר תנאים בהם ניתנת הפחתה בתשלום מס זה או אפילו פטור. בדומה לכל צעד גדול בחיינו, בעת רכישת דירה להשקעה מקצוען בתחום יוכל לתרום רבות על מנת להנחות אותנו ולהאיר את עינינו בנוגע לכל האספקטים והנגזרות של העסקה. עו”ד מקרקעין יסמין צח היא הכתובת לייעוץ מקצועי, ליווי משפטי ומקסום האינטרסים שלך בעסקה.
שאלות ותשובות בנושא מיסוי דירה להשקעה
מי זכאי להנחה במס רכישה בזמן רכישת דירה להשקעה?
רוכש דירה שנייה שמכר את דירתו הראשונה בתקופה של עד 18 חודשים מהרכישה ייחשב כבעל דירה יחידה, עולה חדש, נכה, מקבל דירה מבן משפחה במתנה או במסגרת הסכם גירושין או היורש בעלות על דירה שמבצע את ההליכים הנדרשים בחוק כדי לקבל פטור.
שיעור המס- תלוי במספר הדירות או במדרגות המס?
שיעור המס מחושב עבור כל עסקת נדל”ן ומחושב בהתאם לדירה ראשונה, שנייה וכדומה, לשווי הדירה הנרכשת להשקעה וגם על פי מדרגות המס הקבועות בחוק.
