מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, חלו עיכובים משמעותיים בענף הבנייה, כתוצאה ממצב החירום ששורר ברחבי המדינה, כמו גם המיעוט בעובדים זרים. כל אלו מעלים שאלות רבות הנוגעות לרכישת דירה מקבלן. במסגרת מדריך זה תשיב עורכת הדין יסמין כץ על שאלות העולות כתוצאה מאיחור במסירת דירה מקבלן עקב המלחמה.
רכישת דירת מגורים נחשבת לעסקה המשמעותית בחייהם של מרבית אזרחי ישראל. ברי כי מועד מסירתה של דירה חדשה מקבלן, כאשר היא מוכנה וראויה למגורים, הינו אחד מן הנתונים החשובים ביותר מצד רוכשי הדירות. למרבה הצער, עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ישראלים רבים נתקלים בתופעה של עיכוב במסירת דירה מקבלן עקב המלחמה. שוחחנו עם עורכת הדין יסמין כץ, מעורכי הדין המובילים בישראל בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית בפרט, על מנת שתעשה סדר בבלגן.
תוכן עניינים
כיצד השפיעה המלחמה על ענף הבנייה ומדוע לקוחות רבים חוששים מאיחורים במסירות דירות מקבלן?
מלחמת חרבות ברזל החריפה בצורה משמעותית את חוסר הוודאות ששרר בשוק הנדל”ן, מפני שמרבית העובדים בענף הבנייה הם עובדים פלסטינאים או עובדים זרים שעזבו את הארץ מאז פרוץ הלחימה. ואכן, כשבועיים לאחר פרוץ המלחמה, הודיע איגוד הקבלנים כי קיים מחסור חריף בעובדים, שעלול להביא לאיחור במסירת דירה עקב המלחמה, ואף לנטישת פרויקטים. בנוסף, עיריות רבות השביתו את אתרי הבנייה המצויים בשטחם, וקבלנים נמצאים במצוקה תזרימית לאור העובדה שקונים רבים נעלמו.
מה קובע חוק המכר לגבי איחור במסירת דירה?
סעיף 5א לחוק המסר מסדיר את הדין בנוגע לאיחור במסירת דירה חדשה מקבלן וכן למסירת דירה יד שנייה. לפי הוראות הסעיף, אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקובע לפי חוק המכר, הרי שהקונה זכאי לפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן ללא הוכחת נזק, או לפיצוי בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירה, לפי הגבוה מביניהם.
שיעור הפיצויים ללא הוכחת נזק עומד על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמקומה, כאשר הם מוכפלים פי 1.5, בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; וכן, סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.25, בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. פיצויים אלה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו החודש, בעוד שהפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
מה מומלץ לעשות במידה וחל איחור במסירת דירה עקב המלחמה?
אם חל עיכוב במסירת דירה מקבלן עקב המלחמה, חשוב לפעול באופן מידי כדי להגן על זכויותיכם.
היוועצו בעורך דין המתמחה בדיני נדל”ן. עורך הדין יעזור לכם להבין את זכויותיכם על פי חוק, וכן יעזור לכם לבחור את הצעדים הנכונים בהתאם לנסיבות הספציפיות שלכם.
שמרו את כל המסמכים הרלוונטיים: הקפידו לשמור את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקת המקרקעין, לרבות חוזה המכר, אישורי תשלום, וכן כל מסמך אחר שעשוי להוכיח את זכאותכם לפיצויים במידת הצורך.
דרשו מהקבלן פיצויים בגין האיחור במידת הצורך: כאמור, אם חל איחור במסירת הדירה מעל 60 ימים, אתם זכאים לפיצויים בגין האיחור. הפיצויים נקבעים לפי חוק המכר, ויכולים להגיע לסכומים גבוהים.
זכרו כי הסכמי מכר עם קבלנים כוללים סעיפים שמאפשרים לקבלנים לדחות את מועד מסירת הדירה החוזי. חוק המכר קובע כי הקבלן רשאי לאחר במסירת הדירה אם האיחור נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשות שלהן לא מוטל עליו. חריג זה מכונה חריג הכוח העליון, והוא עשוי לחול בעת מלחמה, אם המלחמה היא שגרמה לעיכוב במסירת הדירה. במקרים שבהם חל חריג הכוח העליון, ייתכן שמועד מסירת הדירה יידחה, מבלי שהרוכש יהיה זכאי לקבלת פיצוי כלשהו. לכן, חשוב להיעזר בעורך דין שיביא את התייחסותו לסעיפים אלה בעת רכישת הדירה, על מנת לצמצם את האפשרויות כי הקבלן יאחר במסירת הדירה בשל עיכוב הנגרם כתוצאה מפרוץ המלחמה ללא פיצוי.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן
האם ניתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
התשובה לשאלה היא כן – ניתן לקבל פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלת.
באילו מקרים ניתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
לפי החוק, ניתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן אם חל איחור במסירת הדירה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד החוזי.
מהו מועד קבלת הפיצוי פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
על פי סעיף 5א(ב) לחוק המכר (דירות) התשל”ג-1973, הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. כלומר, הפיצויים ישולמו מדי חודש, החל מהחודש הראשון שלאחר האיחור במסירת הדירה. יחד עם זאת, הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים. כלומר, הפיצויים בגין האיחור בששים הימים הראשונים ישולמו במרוכז, בתום שישים ימים ממועד החוזי.
מהו גובה הפיצוי?
עבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.5.
עבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.25.
מאילו טעויות כדאי להימנע טרם רכישת דירה מקבלן בזמן המלחמה?
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, גם בזמן שגרה. בזמן מלחמה, העסקה הופכת להיות עוד יותר מורכבת ומסוכנת. לכן, חשוב להימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר:
- רכישת דירה מקבלן מבלי לקבל ייעוץ משפטי: ייעוץ משפטי של עורך דין המתמחה בדיני נדל”ן הוא חיוני בכל עסקת נדל”ן, ובמיוחד בעסקת רכישת דירה מקבלן. עורך הדין יסייע לכם להבין את זכויותיכם וחובותיכם, וכן יסייע לכם לנסח חוזה מכר הגון ומקצועי.
- אי בדיקת הקבלן: לפני שאתם רוכשים דירה מקבלן, חשוב לערוך בדיקה מקדימה על אודות הקבלן. בדקו את ההיסטוריה של הקבלן, את הביקורות עליו, ואת הפרויקטים שבהם הוא עסק בעבר.
- אי בדיקת התוכניות: לפני שאתם רוכשים דירה מקבלן, חשוב לבדוק את התוכניות של הדירה. בדקו את גודל הדירה, את המיקום שלה, ואת המפרט הטכני שלה.
- אי בדיקת החוזה: לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישת דירה מקבלן, חשוב לקרוא את החוזה בעיון ולהבין את התנאים שלו. אם יש לכם שאלות או הסתייגויות, פנו לעורך הדין שלכם. המדובר בטעות קריטית במיוחד בימות מלחמה, בהן עלול לחול כאמור חריג הכוח העליון שעשוי להביא לשלילת פיצויים עבור איחור במסירת הדירה.
לסיכום
כתוצאה מפרוץ המלחמה, סביר להניח שקבלנים רבים באתרים שהוקפאה בהם הבנייה, יטענו לקיומו של כוח עליון, שמביא לעיכוב מותר במסירתן של הדירות. על הקונים בפרויקטים אלה להיערך לתרחיש זה מבעוד מועד, ואף לצפות שייתכן כי לא ייפסקו לטובתם פיצויים בגין איחור במסירת הדירה בגין תקופת העיכוב. אף על פי כן, ראוי להדגיש כי בפרויקטים רבים לא התרחשה הקפאת בנייה וניתן להניח כי חריג הכוח העליון אינו חל עליהם. לכן, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה, שלא יאפשר לקבלן להתחמק ממחויבויותיו לפי החוק. לעו”ד יסמין כץ ניסיון רב בתחום הנדל”ן, שמאפשר לה להגן בצורה המיטבית על האינטרסים של לקוחותיה, הן בימי שגרה והן בזמן חירום.
האם ניתן לדחות את התשלומים לקבלן עקב איחור במסירה?
הדין קובע שחובות הקונה והקבלן בעסקת מכר הם מקבילים. כלומר, הקונה לא חייב לשלם עד שהקבלן מספק את הדירה, והקבלן לא חייב למסור את הדירה עד שהקונה משלם. עם זאת, כדאי להסדיר זאת בחוזה המכר מראש.
מה גובה הפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
גובה הפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן נקבע על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973. החוק קובע כי גובה הפיצוי יהיה פי 1.5 מגובה דמי שכירות ממוצעים עבור דירה דומה בגודלה ובמיקום שלה, עבור כל חודש איחור עד 8 חודשים. החל מהחודש התשיעי, גובה הפיצוי יהיה פי 1.25 מגובה דמי השכירות.
מה ניתן לעשות כאשר יש עיכוב במסירת דירה מקבלן ללא פיצוי?
במקרה שהעיכוב מוצדק כתוצאה מעיכוב בבנייה שנובע מהמלחמה, על הקונה להשלים עם העובדה שסביר להניח שהוא לא יזכה לפיצוי. אף על פי כן, במקרים רבים, נתלים הקבלנים בסעיף זה על מנת להתחמק ממחויבויותיהם בהתאם לחוק. במקרה זה, כדאי להיוועץ בעורך דין שיבטיח את זכויותיכם.
כיצד ניתן למנוע איחור במסירה של דירה חדשה?
הדרך הטובה ביותר למניעת איחור במסירה של דירה חדשה היא לערוך מבעוד מועד הסכם מכר מקיף ומקצועי, שקובע פיצויים גבוהים במקרה של איחור במסירה.
