מס רכישה כשלאחד מבני הזוג דירה טרום נישואין

נקבע כי חזקת התא המשפחתי תחול גם אם קיים הסכם ממון בין בני הזוג.

הנסיבות- דירה נרכשה על ידי בני זוג, כאשר לאחד מהם הייתה בנוסף דירה שנרכשה לפני הנישואין.  נקבע, כי מאחר והדירה נרכשה לפני הנישואים, אזי חזקת התא המשפחתי לא תחול.  יש להראות הפרדה רכושית והיעדר קשר של בן הזוג לדירה שנרכשה טרם הנישואים  בין היתר על ידי הסכם ממון.

בהלכת שלמי (ע”א 3178/12) 17/11/2014 בית המשפט מוסיף דרישות נוספות מעבר להצגת הסכם ממון כדי לסתור את החזקה ודורש הוכחה כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל. 

• 2015 ו”ע 54905-05-13 רפופורט נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – הערר דן בשאלה האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת “דירת מגורים יחידה” כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון סמוך לפני חתונתם ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית. נקבע, כי בהתבסס על הלכת שלמי, כאשר נחתם הסכם ממון בין בני זוג נשואים ומתקיימת הפרדה רכושית בפועל לגבי הרכוש השייך לכל אחד מבני הזוג – זכאי כל אחד ואחד מבין בני הזוג, הרוכש דירה לבעלותו הבלעדית, ליהנות מחישוב מס רכישה המתייחס לרכישת “דירה יחידה” הגם שבבעלות בן זוגו מצויה דירה נוספת. (הוכח כי ביחס לדירת האישה הנרכשה טרם הנישואים – דמי שכירות מדירת בת הזוג משמשים אותה לפירעון משכנתא הרשומה על דירתה)

עדכון לאור החלטת בית המשפט העליון באפריל 2021 בפ”ד ע”א 18/4298, ע”א 19/1886

מנהל מיסוי מקרקעין ת”א נ’ רועי בלנק ואח’

לפיה על מיסוי מקרקעין בבואו לבחון  קיומה של הפרדה רכושית “להסתפק” בהסכם ממון ככזה המעיד על ההפרדה, ולקבל קיומה של ההפרדה וזאת חרף מגורים משותפים בדירה. כתוצאה

מההחלטה ברכישת הדירה המשותפת בן הזוג שדירה איננה בבעלותו יהא זכאי לפטור ולהנות ממשדרגות לפי דירה יחידה.

זהו חיסכון כספי להמון זוגות נשואים שבסיטואציה כאמור.

למעשה, בית המשפט ביקש ממיסוי מקרקעין לחדול ממבחניו לקיומה של הפרדה אשר כללו בין היתר, בחינת ניהול חשבון משותף בבנק, התנהלות בקשר לדמי השכירות מהדירה (לאיזה חשבון נכנסו), מגורים משותפים בדירה של בני הזוג.

יחד עם זאת, מומלץ שלא לראות בפסק הדין ככזה שסגר את הגולל ולהמתין ולראות את התנהלות מיסוי מקרקעין במקרי בוחן ובינתיים לצאת מנקודת הנחה כי מיסוי מקרקעין ימשיכו עם בחינה מדוקדקת של הפרדה.

בפ”ד נוסף מאוגוסט 2023 – בעניין יצחק אזרחי

שוב מדגיש בית המשפט כי לא די בקיומה של הפרדה אמיתית ככל שתהיה אשר במשך שנים נזנחה.

על הזנחת ההפרדה למד בית המשפט באותן נסיבות מהעובדה כי הבעל השתתף במימון הדירה והמחסן ברחוב, אף שהזכויות בדירה נרשמו רק על שם רעייתו, וכן היה מיופה־כוח בחשבונות הבנק שלה.