רכישת נכס מקרקעין בישראל מהווה צעד משמעותי עבור רבים, במיוחד עבור אלו השבים לארץ לאחר תקופת היעדרות ממושכת. המדינה, בשאיפתה לעודד חזרתם של ישראלים ועלייתם של יהודים מרחבי העולם, מציעה הקלות מיסוי משמעותיות בתחום מס הרכישה. מאמר זה יסקור בהרחבה את ההטבות הניתנות לתושבים חוזרים ועולים חדשים ברכישת דירת מגורים, תוך התמקדות בהבדלים בין סוגי התושבים החוזרים והשלכותיהם על חבות המס.
תוכן עניינים
מי מוגדר תושב חוזר לעניין מס רכישה?
תושב חוזר לעניין מס רכישה הוא אדם שהיה בעבר תושב ישראל, ניתק את תושבות המס שלו והתגורר מחוץ לישראל לתקופה של לפחות עשר שנים. כאשר אדם כזה מחליט לחזור ולהשתקע בישראל, הוא עשוי לזכות במעמד “תושב חוזר ותיק” בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה. לעומת זאת, אדם ששהה מחוץ לישראל לתקופה קצרה מעשר שנים, גם אם לא היה תושב ישראל בתקופה זו, יוגדר כתושב חוזר רגיל. ההבדל בין שני המעמדות הוא מהותי, משום שרק תושב חוזר ותיק זכאי להקלות משמעותיות במס רכישה, ואילו תושב חוזר רגיל לא נהנה מהטבות אלו. בעוד שתושב חוזר וותיק יוכל לרכוש את הדירה בישראל בעודו בחו”ל ולעלות תוך שנתיים מהרכישה וכך למעשה להנות מחישוב מדרגות מס רכישה של דירה ראשונה (בהנחה ואכן זו דירתו היחידה בישראל), הרי שתושב חוזר “רגיל” צריך תחילה לשוב ארצה לסטטוס תושב ישראל ורק אז לבצע את הרכישה. רכישה של תושב חוזר “רגיל” בעודו בחו”ל אפילו אם ישוב תוך שנתיים תהא לפי חישוב מס רכישה של תושב חוץ
ההקלות במס רכישה לתושב חוזר ותושב חוזר ותיק
לפי סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין, תושב חוזר ותיק הרוכש דירת מגורים יחידה עשוי לשלם מס רכישה מופחת בהתאם למדרגות המוטבות. מדרגות המס המוטבות חלות על דירות שנרכשו בתקופה שבין 16.1.2024 ל-15.1.2025. עד לסכום של 1,978,745 ש”ח, לא יוטל כלל מס רכישה. על הסכום שבין 1,978,745 ש”ח ל-2,347,040 ש”ח יוטל מס בשיעור של 3.5%. מעל לסכום זה ועד 6,055,070 ש”ח יוטל מס של 5%. אם הדירה יקרה יותר, על חלק השווי שבין 6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח ישולם מס בשיעור של 8%, ואילו על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש”ח יוטל מס של 10%. מס זה מופחת משמעותית בהשוואה למס רכישה שמשלמים תושבי חוץ על דירות שאינן מוגדרות כדירה יחידה. תושב חוזר ותיק יכול לרכוש דירה יחידה בישראל ולהיחשב כמי שזכאי להטבה במס רכישה גם אם בבעלותו דירות מחוץ לישראל, כל עוד הדירה הנרכשת בישראל היא היחידה שבבעלותו בארץ.
כלומר, ההטבות הללו חלות רק על רכישת דירת מגורים יחידה בישראל. אם לתושב החוזר יש כבר דירה בישראל, או אם הוא רוכש דירה נוספת, הוא עלול לאבד את זכאותו להטבות אלו ולהיות מחויב בשיעורי מס גבוהים יותר. בנוסף, קיימות הקלות מיוחדות לעולים חדשים, אשר דומות במהותן לאלו של תושבים חוזרים ותיקים. עולים חדשים זכאים לשיעורי מס מופחתים על רכישת דירת מגורים בתקופה שמשנה לפני עלייתם ועד שבע שנים לאחר עלייתם.
חשוב לציין כי התקנות והחקיקה מתעדכנים מעת לעת, וכדאי תמיד להתייעץ עם מומחה מס לפני ביצוע עסקת נדל”ן משמעותית. שינויים בחקיקה או בפרשנות החוק בפסיקת בתי המשפט עשויים להשפיע על הזכאות להטבות ועל היקפן.
איך מבקשים בקשה להחזר מס לתושב חוזר?
אם אדם רכש דירת מגורים בעת ששהה בחו”ל במעמד של תושב חוץ ושב לאחר מכן לישראל כעולה חדש או תושב חוזר ותיק, הוא עשוי להיות זכאי להחזר מס רכישה. בקשה להחזר ניתן להגיש תוך ארבע שנים מיום עריכת השומה, וזאת באמצעות בקשה לתיקון שומה למנהל מיסוי מקרקעין. יש לוודא כי בקשת ההחזר מוגשת כאשר מתקיימים תנאים כמו גילוי עובדות חדשות או טעות בשומה שהובילה לחיוב שגוי. ההמלצה היא לבדוק את זכאות המעמד כתושב חוזר ותיק עוד לפני החזרה לישראל, שכן רכישת דירה בעת שהות בחו”ל עלולה להוביל לתשלום מס בשיעורים גבוהים שלא יוחזרו אם הרוכש לא יוכר לבסוף כתושב חוזר ותיק.
כלומר, הצעד הראשון בתהליך הוא הגשת בקשה לתיקון שומה למנהל מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס. הבקשה צריכה לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים, כולל מספר השומה המקורית, פרטי הנכס ונימוקים מפורטים לבקשת ההחזר. חשוב לצרף לבקשה את כל המסמכים התומכים בטענה לזכאות להטבת מס, כגון אישורים על מועד החזרה לישראל, הוכחות לשהייה ממושכת בחו”ל, ומסמכים המעידים על מעמד התושבות.
במקרים רבים, הגשת הבקשה היא רק תחילתו של תהליך. רשויות המס עשויות לדרוש מסמכים נוספים או הבהרות לגבי פרטים מסוימים. לכן, חשוב להיות ערוכים למעקב צמוד אחר הבקשה ולהגיב במהירות וביסודיות לכל דרישה נוספת מצד הרשויות.
אחד האתגרים המרכזיים בתהליך זה הוא הוכחת הזכאות למעמד של תושב חוזר ותיק. הדבר דורש לעיתים קרובות יותר מסתם הצגת דרכון עם חותמות כניסה ויציאה. רשויות המס עשויות לבחון היבטים שונים של חיי התושב החוזר, כגון מקום העבודה, מקום המגורים של בני המשפחה, וקשרים כלכליים ואישיים לישראל ולמדינות אחרות.
במקרים מורכבים, או כאשר סכומי המס המעורבים גבוהים, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מס או רואה חשבון המתמחה בתחום. מומחים אלה יכולים לסייע בניסוח הבקשה, בהכנת המסמכים הנדרשים ובייצוג מול רשויות המס. ניסיונם יכול להיות גורם מפתח בהתמודדות עם מורכבויות החוק ובהבטחת מיצוי מלא של זכויות המס.
חשוב לזכור כי גם אם הבקשה הראשונית נדחית, קיימת אפשרות להגיש השגה על ההחלטה. במקרה כזה, יש להגיש את ההשגה בתוך 30 ימים מקבלת ההחלטה. ההשגה צריכה להיות מנומקת היטב ולכלול כל ראיה או טיעון חדש שיכול לתמוך בזכאות להחזר המס.
לבסוף, חשוב להדגיש כי תהליך בקשת החזר מס רכישה דורש סבלנות. הטיפול בבקשות אלו עשוי לקחת זמן רב, לעיתים מספר חודשים ואף יותר. עם זאת, בהתחשב בסכומי המס המשמעותיים שעשויים להיות מעורבים, ההשקעה בתהליך זה יכולה להיות משתלמת מאוד מבחינה כלכלית.
כדאי לדעת:
ועדת הערר למיסוי מקרקעין קבעה בערעורה של נטע צוובנר, שרכשה זכויות בדירת מגורים בחודש פברואר 2021 בישראל, ונדרשה לשלם מס רכישה מלא (חישוב לפי תושב ישראל), כי תושב חוזר ותיק אינו נכלל בהגדרת “עולה” לצורך קבלת הטבות במס רכישה לפי תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין.
עו"ד יסמין צח - תכנון מס מקצועי
במיסוי מקרקעין בכלל, ובפרט כאשר מדובר בתושבים חוזרים, חשוב להיעזר באנשי מקצוע מנוסים ומקצועיים. משרדנו, המחזיק בניסיון רב בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי, מציע מענה מקצועי ומקיף לכל סוגיה הקשורה למס רכישה עבור תושבים חוזרים. עורכת הדין יסמין צח מלווה את לקוחותיה בכל שלבי התהליך – החל מבדיקת הזכאות הראשונית, דרך הגשת הבקשות הנדרשות, ועד להשגת ההחזרים המגיעים להם על פי חוק.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין תושב חוזר לתושב חוזר ותיק מבחינת מס רכישה?
תושב חוזר ותיק זכאי להקלות במס רכישה עבור דירה יחידה, בעוד שתושב חוזר רגיל אינו זכאי להקלות אלו אלא מחויב במס רכישה בשיעורים רגילים.
האם תושב חוזר זכאי לפטור ממס רכישה?
רק תושב חוזר ותיק זכאי להקלות במס רכישה על דירה יחידה, ולא תושב חוזר רגיל, גם אם זה שב לישראל בתוך שנתיים ממועד הרכישה.
איך מחשבים את מס הרכישה לתושב חוזר?
מס הרכישה לתושב חוזר ותיק מחושב לפי מדרגות מופחתות שנקבעו בחוק לתקופה שבין 16.1.2024 ל-15.1.2025, עם שיעורי מס שנעים בין 0% ל-10% בהתאם לשווי הדירה.
מתי מומלץ לבדוק זכאות למעמד "תושב חוזר ותיק"?
הבדיקה צריכה להיעשות לפני החזרה לישראל, כדי למנוע חיוב במס רכישה גבוה ולאבד את ההזדמנות להקלות במקרה שהרכישה בוצעה בעת שהות בחו”ל.
