מהו שיעור מס רכישה על קרקע לבניה?
לפי הוראת סעיף 2(1) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין, על הרוכש קרקע לשלם מס רכישה בשיעור 6% משווי הקרקע. אולם, כחריג לשיעור מס רכישה זה, נקבע סעיף 2(1א) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין האומר כי:
במקרה של רכישת מקרקעין לבניה, שבמועד העסקה מתקיימים לגביה כל התנאים:
- קיימת לגביה תכנית בניה תקפה
- תכנית הבניה מתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת
- התקבל בגינה היתר בניה של לפחות דירת מגורים אחת תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע
שומת מס הרכישה תתוקן לשיעור של 5% בלבד (כלומר, יינתן לרוכש החזר מס רכישה בשיעור של 1%).
איך מקבלים החזר מס רכישה על קרקע לבניה?
לצורך קבלת החזר מס רכישה עבור קניית מגרש לבניה יש לפנות אל מחלקת שומה במיסוי מקרקעין ולהגיש להם בקשה לתיקון השומה המקורית (על גבי טופס 7085, בצירוף הסבר ואסמכתאות רלוונטיות).
טיפ מיסמין:
ברכישת דירה להריסה- במצב רעוע שכל כוונת הרוכש מייד להרוס אותה כדי לבנות בית חדש מס הרכישה יהא לפי רכישת קרקע- להרחבה המשך לקרוא בעמוד הבא.
בשורה חשובה ליזמי נדל”ן בקשר למס רכישה שיידרשו לשלם בעת רכישת קרקע לא מפותחת- בית משפט העליון פסק בשאלה האם יש לכלול את הוצאות הפיתוח כחלק מערך הקרקע לצורכי מס הרכישה – והשיב לשאלה בשלילה, היינו – אין חיוב במס רכישה על הוצאות פיתוח שלא בוצעו . חשוב לציין כי פסק הדין ניתן ברוב דעות, אך עמדת המיעוט מותירה פתח לרשות המסים לפנות לבית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף בסוגיה שאז אולי תשתנה הפסיקה.
החלטה ניתנה בתיקים של חברות הנדל”ן אמרלד בניין ופיתוח בע”מ, שיכון ובינוי נדל”ן בע”מ, אלקטרה השקעות (1989) בע”מ ויורו ישראל (י.ש) בע”מ- ראה ע”א 6404/19 ו – ע”א 64504/20 הלכת אמרלד.
כדאי לדעת:
שינוי משמעותי בפרשנות תקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974.
לפי התקנה, שיעור מס הרכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים עומד על 6%. התקנה קובעת החזר של שישית ממס הרכישה ששולם, כך ששיעור המס נטו יעמוד על 5%, בתנאי שהרוכש עומד בשני קריטריונים:
- הקרקע כוללת תוכנית בנייה המאשרת לפחות דירת מגורים אחת;
- התקבל היתר בנייה לדירה בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.
לפי השינוי נקבע, כי במקרים שבהם הפרויקט מורכב תכנונית וכולל שלבי בנייה רבים, ייחשב היתר חפירה ודיפון כתחליף להיתר בנייה עיקרי – בכפוף לעמידה בתנאים נוספים.
קישור לנייר עמדה:
פרסום הוראות ביצוע 2/25 שעניינה
החזר של 1/6 ממס רכישה – הנחיה בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה –
בהוראת הביצוע מובהר כי
התקנה תחול גם במקרים הבאים:
- מקרה בו רוכש זכויות במקרקעין רוכש דירה במטרה להרוס את הדירה הקיימת ולבנות תחתיה דירה חדשה;
- מקרה של רכישת קרקע כמלאי;
- מקרה בו המוכר הוציא את היתר הבנייה בכפוף לכך שההיתר בתוקף ביום המכירה ושהרוכש בנה את בית המגורים לפי ההיתר האמור;
- מקרה בו מדובר בקרקע הנרכשת ע”י מספר רוכשים
שהוכרה ע”י מנהל מיסוי מקרקעין כרכישה של קרקע,
כאשר הרוכשים התקשרו בהסכם שיתוף תוך ייחוד חלק מהקרקע, כך שלכל אחד מיוחס חלק
מסוים אחר בקרקע, תינתן ההטבה במס הרכישה רק לרוכש, שהיתר הבנייה מתייחס לחלק שיוחד לו לפי הסכם השיתוף.
מבזק- 31/10/2024 נייר עמדה מספר 04/2024 – בנושא תקנה תקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין
תקנה 2(1א)לתקנות מס רכישה קובעת כי יוחזר לקונה 1/6 ממס הרכישה ששולם על ידו בשיעור של ,6% אם יעמוד בתנאים שבתקנה:
בהתאם להוראת תקנה 2(1א)(2) לתקנות מס רכישה, יש לקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה.
לאור הקושי והמורכבות הכרוכים בהוצאת היתרי בנייה בפרויקטים בהיקפים גדולים ומורכבים מבחינת
התכנון- ישנם מקרים בהם הבקשה להיתר בנייה מפוצלת לשני שלבים: היתר חפירה ודיפון והיתר בנייה עיקרי.
קבלת היתר חפירה ודיפון לבניין מגורים במקרקעין ייחשב להיתר לבנייה של דירת
מגורים כמשמעותו בתקנה ומכוחו ניתן יהיה להשיב לרוכש שישית מסכום מס הרכישה, וזאת בהתקיים התנאים מסוימים.
