לפני שמחליטים לרכוש פנטהאוז, יש כמה דברים שכדאי לדעת על מס הרכישה הכרוך בכך. עם תכנון מס נכון, ניתן לצלוח את עסקת המכר בצורה הטובה ביותר, ולחסוך עלויות. מה זה בכלל מס רכישה על פנטהאוז? מה שיעור מס הרכישה? אילו פטורים והקלות במס ניתנים? כל זאת ועוד במאמר הבא.
תוכן עניינים
מהו מס רכישה על פנטהאוז?
המשמעות של מס רכישה על פנטהאוז היא שבעת קנייה של דירת מגורים, יש לשלם סכום מסוים שנגזר מגובה שווי העסקה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שנחקק בשנת 1963 קובע את כל הקביעות הדרושות לעניין זה. סעיף 9 לחוק קובע כי במצב של מכירת זכויות במקרקעין (כלומר, מכירת בעלות על נכס), הרוכש יהיה חייב במס רכישת מקרקעין, שהוא למעשה מס הרכישה.
חישובו של תשלום מס בקניית פנטהאוז ייעשה לפי הגדרת נכס של “דירת מגורים”. שיעורי המס שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין מבצעים הבחנה ברורה בין שיעורי המס הנדרשים בעת רכישת נכס שאינו דירת מגורים, כמו מגרש או משרד, לבין נכס שהוא דירת מגורים.
מהו שיעור מס רכישה על פנטהאוז?
שיעורי מס רכישה על פנטהאוז משתנים משנה לשנה בהתאם לעליות במדד שקשורות באינפלציה ובתנודות הכלכליות בעולם. לכן, שיעורי המס שיפורטו להלן הם רלוונטיים עבור עסקאות מכר שבוצעו במהלך שנת 2024. ליתר דיוק, עסקאות שבוצעו בין התאריכים 16 בינואר 2024, ועד 15 בינואר 2025.
דבר נוסף שחשוב לדעת לעניין שיעור מס רכישה על פנטהאוז, הוא שישנו הבדל בשיעורי המס המוטלים על דירת מגורים ראשונה, לבין שיעורי המס המוטלים על דירה נוספת. שיעורי המס שמוטלים על רכישת דירה ראשונה הם נמוכים בהרבה מאשר שיעורי המס שמוטלים על דירה שנייה או נוספת.
הרציונל שעומד מאחורי ההבחנה הזו, הוא שהמדינה מעוניינת לעודד ולאפשר לזוגות צעירים ולמשפחות בתחילת דרכן לרכוש דירת מגורים. לכן, שיעורי מס הרכישה על דירה ראשונה הם נמוכים יחסית, כדי לא להרתיע ולהעמיס קשיים נוספים על זוגות ומשפחות צעירות שכאלה.
לעומת זאת, רכישת דירות להשקעה לא מהווה פעולה שהמדינה מעוניינת לעודד. המדינה מעוניינת שיהיה היצע כמה שיותר רחב של דירות מגורים עבור אנשים צעירים, זוגות ומשפחות. לכן, שיעורי המס הגבוהים יחסית על רכישת דירה שנייה או נוספת, באים במטרה להביא לתמריץ שלילי של אנשים מבוגרים יותר לרכוש עוד ועוד דירות.
שיעורי מס הרכישה כאשר מדובר בדירה ראשונה:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים – לא ישולם מס רכישה בכלל.
- על חלק השווי שבין 1,978,745 שקלים לבין 2,347,040 שקלים – ישולם מס בשיעור 3.5 אחוז.
- על חלק השווי שבין 2,347,040 שקלים לבין 6,055,070 שקלים – ישולם מס בשיעור 5 אחוז.
- על חלק השווי שבין 6,055,070 שקלים לבין 20,183,565 שקלים – ישולם מס בשיעור 8 אחוז.
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 שקלים – ישולם מס בשיעור 10 אחוז.
שיעורי מס הרכישה כאשר מדובר בדירה שנייה או נוספת:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים – ישולם מס רכישה בשיעור 8 אחוזים.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 שקלים – ישולם מס בשיעור 10 אחוז.
כפי שניתן לראות בבירור, שיעורי המס שמוטלים על רכישת דירה נוספת הם גבוהים באופן ניכר משיעורי המס המוטלים על רכישת דירה ראשונה ויחידה. ניתן לראות שבעוד שדירה ראשונה נהנית מפטור מוחלט מתשלום מס כאשר שוויה הוא עד 1,978,745 שקלים, שהם סכום לא מבוטל בכלל, דירה שנייה ממוסה החל מהשקל הראשון.
דוגמא למס רכישה פנטהאוז
ניתן דוגמא מספרית שתסייע להבין את חבות מס הרכישה בקניית פנטהאוז, לפי מדרגות שיעורי מס הרכישה. נבחין בין תשלום מס רכישה על פנטהאוז שהוא דירה ראשונה ויחידה של הרוכשים, לבין תשלום מס רכישה על פנטהאוז שהוא דירה שנייה או נוספת של הרוכשים.
לדוגמא: הרוכשים קונים דירת פנטהאוז שמחירה 5 מיליון שקלים.
אם מדובר בדירה ראשונה:
- מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים אין מס.
- נעבור למדרגה השנייה: על חלק השווי שבין 1,978,745 שקלים לבין 2,347,040 שקלים – ישולם מס בשיעור 3.5 אחוז, ולכן מדובר בסכום של 368,295 שעליהם יהיה מס של 3.5 אחוז, שהם 1,289 שקלים.
- נעבור למדרגה השלישית: על חלק השווי שבין 2,347,040 שקלים לבין 6,055,070 שקלים – ישולם מס בשיעור 5 אחוז. הדירה עולה 5 מיליון, ולכן ההפרש הוא 2,652,960 שעליהם יש מס של 5 אחוזים, שהם 132,648 שקלים.
אם מדובר בדירה שנייה או נוספת:
מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים – ישולם מס רכישה בשיעור 8 אחוזים. נשים לב ששווי הדירה הוא 5 מיליון, ולכן החישוב ייעשה על ידי גזירת 8 אחוזים מתוך 5 מיליון שקלים, שהם 400,000 שקלים. אין כאן צורך במדרגה השנייה.
פטורים והקלות במס ברכישת פנטהאוז
מס הרכישה הוא אחיד וכל תושב ישראל כפוף ומחויב לו בשיעורים המופיעים בחוק. ואולם, ישנן כמה אוכלוסיות שיכולות לקבל פטור ממס רכישה או הקלה מסוימת במס רכישה מופחת יותר. ישנן הנחות במס רכישה שניתנות לאנשים עם מוגבלויות, כמו נכים, עיוורים או בעלי לקות ראייה.
אוכלוסיות נוספות שזכאיות הן נכים עקב תאונת עבודה, נכי צה”ל וכוחות הביטחון, נכים עקב תאונת דרכים, נפגעי פעולות איבה, בני משפחות שכולות ובני משפחות של חללי פעולות איבה, ניצולי שואה ועולים חדשים זכאים להקלות במס רכישה. לכן, אדם שמשתייך לאחת הקבוצות הללו יוכל לבקש הנחה בשיעורים המגיעים לו, או פטור – והבקשה תיבחן ותתקבל החלטה האם לאשר את הפטור או לא.
החשיבות בהתייעצות עם עו"ד מיסוי מקרקעין
כאשר מדובר ברכישה של נכס מקרקעין, מדובר בדרך כלל בעסקאות מורכבות שכוללות הרבה מאוד תנאים, סעיפים, זכויות וחובות. החשיבות שכל הפרטים והתנאים יהיו ברורים ומדויקים היא עצומה, ויש משמעויות משפטיות לסעיפים שלא מנוסחים בצורה ברורה או לזכויות ששוכחים להתייחס אליהן.
כמו כן, ענייני המיסוי השונים, ובתוכם מס הרכישה, הם עולם שלם ומורכב. על מנת לבצע את התכנון הכלכלי הטוב ביותר, יש גם צורך בתכנון מס ובהגדרת הצרכים של הרוכשים. לכן, חשוב מאוד להתייעץ ולהיעזר בעורך דין מקצועי ומנוסה.
עו”ד יסמין צח היא עורכת דין לענייני מיסוי מקרקעין, בעלת ניסיון רב בליווי רוכשים ומוכרים בתהליכי מכירת נכס. מתוך הבנה שעסקת מקרקעין לצורך מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו, עו”ד צח מלווה את הלקוחות בכל שלבי התהליך, תוך שקיפות, מהימנות ומקצועיות. למידע נוסף ולקבלת ייעוץ משפטי, צרו קשר.
מי חייב בתשלום מס רכישה על פנטהאוז: המוכר או הקונה?
מס רכישה מוטל על הצד הרוכש. לכן, כאשר המוכר מעביר לקונה את זכויותיו במקרקעין מסוים, הקונה הוא זה שישלם את מס הרכישה לפי הוראות החוק.
אילו הטבות במס קיימות לאדם הרוכש פנטהאוז?
לאדם שמחליט לרכוש פנטהאוז יכולות להיות הטבות ופטורים שונים ממס הרכישה. הטבות ופטורים שכאלה ניתנים בדרך כלל לאנשים בעלי מוגבלויות (נכויות, לקויות ראייה) או לניצולי שואה ולנפגעי פעולות איבה. ישנן גם הנחות עבור עולים חדשים ובני משפחות שכולות.
האם אני יכול לדחות את תשלום מס הרכישה עבור פנטהאוז?
ישנה אפשרות לדחייה של תשלום המס עבור פנטהאוז. יש לבקש את הדחייה ממחלקת הגבייה במשרד מיסוי המקרקעין האזורי. יש צורך בסיבה מוצדקת, ולאחר בחינת הבקשה ייתכן ויוחלט להעניק דחייה.
האם קיים יתרון כלשהו ברכישת דירת נופש?
כפי שצויין לעיל דירת הנופש לא תחשב כדירה שאז למעשה איננה משפיעה על נכסין האחרים של הנישום ואם יש לו נוסף לדירת הנופש דירת מגורים הרי שבמכירת דירת המגורים יהא זכאי (בכפוף לתנאים הקבועים בחוק כמובן) לפטור ממס שבח. ולעומת זאת אם דירת הנופש היתה “דירה” בהיבט המיסוי הרי שכבר היו בבעלותו שתי דירות והוא לא היה זכאי לפטור במכירת דירת המגורים.
