בשנים האחרונות, עם התגברות המחסור בקרקעות זמינות לבנייה במרכזי הערים והעלייה המתמדת במחירי הנדל”ן, רכישת נכסים להריסה ובנייה מחדש הפכה לאסטרטגיה מבוקשת בקרב משקיעים ורוכשי דירות פרטיים כאחד. מגמה זו מאפשרת למקסם את פוטנציאל הבנייה של המגרש ולהתאים את הנכס לסטנדרטים המודרניים של תכנון ובנייה. אף על פי כן, ההיבטים המיסויים של עסקאות אלו מציבים אתגרים משמעותיים בפני הרוכשים. השאלה המרכזית שעולה היא האם לסווג את העסקה כרכישת דירת מגורים או כרכישת קרקע לבנייה, כאשר לכל אפשרות השלכות מיסוי שונות בתכלית. הבנה מעמיקה של ההיבטים המיסויים והמשפטיים, לצד תכנון מיסוי נכון, יכולה להוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים.
תוכן עניינים
דירה להריסה המוגדרת "דירת מגורים"
קביעת סיווג הנכס כדירת מגורים מושפעת משני היבטים מרכזיים. ראשית, נבחנת התאמתה הפיזית למגורים – קיומם של מטבח, שירותים ומקלחת. שנית, וחשוב לא פחות, נבחנת כוונת הרוכש. באופן מעניין, גם דירה המיועדת להריסה עשויה להיחשב כדירת מגורים אם הרוכש מתכוון להשתמש בה למגורים לתקופה משמעותית טרם הריסתה. במקרה כזה, רוכש דירה יחידה יוכל ליהנות משיעורי מס מופחתים משמעותית. אולם, חשוב לנקוט בצעדים המתאימים כדי לתמוך בטענה זו, כמו הימנעות מפעולות מיידיות לקידום היתרי בנייה והריסה.
דירה להריסה שאינה מוגדרת "דירת מגורים"
כאשר הכוונה המוצהרת והמוכחת היא להרוס את המבנה באופן מיידי, הנכס עשוי להיחשב כקרקע לבנייה ולא כדירת מגורים. במקרה כזה יחול שיעור מס רכישה אחיד של 6%. סיווג זה עשוי להיות עדיף למי שבבעלותו דירות נוספות, שכן אחרת היה נדרש לשלם מס רכישה בשיעור של 8% על דירה שנייה. עם זאת, פעולות מיידיות לקידום היתרי הריסה ובנייה עלולות לחזק את עמדת רשויות המס בדבר סיווג הנכס כקרקע.
כדאי להכיר
בפסיקה עדכנית בעניין אחוזת אלנבי נדונה סוגיה מרתקת הנוגעת לסיווג נכס להריסה. השאלה המרכזית שעמדה בפני בית המשפט הייתה מהי כוונתה האמיתית של החברה הרוכשת – האם לרכוש דירות מגורים או שמא קרקע לבנייה עתידית. השופטת סרוסי הציגה ניתוח מעמיק שמשקף את המורכבות של המציאות הישראלית בתחום התכנון והבנייה.
אף שהחברה הצהירה על כוונתה להרוס חלקים נרחבים מהבניין ולהקים במקומם דירות נופש, השופטת הדגישה נקודה קריטית: המציאות התכנונית בישראל, במיוחד כשמדובר במבנה לשימור, אינה מאפשרת מימוש מיידי של תוכניות בנייה. החברה הייתה מודעת היטב לכך שיידרשו חמש עד שש שנים רק לקבלת היתר בנייה.
יתרה מכך, לדירות היה ערך כלכלי משמעותי כדירות מגורים, והחברה המשיכה להפיק מהן הכנסות שנתיות של למעלה ממיליון שקלים, המהוות תשואה של 2%-2.5%. השופטת קבעה כי בנסיבות אלו, כאשר החברה הייתה מודעת הן לערך הכלכלי של הדירות והן לזמן הממושך שיידרש להוצאת הפרויקט לפועל, לא ניתן להתעלם מהעובדה שלצד כוונת ההריסה העתידית, התקיימה גם כוונה ממשית להמשיך ולהשכיר את הדירות למגורים בטווח הביניים.
הפסיקה מדגישה את החשיבות של בחינת המציאות המעשית והכלכלית, ולא רק את התוכניות העתידיות. היא מספקת תובנה חשובה לרוכשים פוטנציאליים: גם כאשר קיימת כוונה להריסה עתידית, השימוש בנכס בתקופת הביניים עשוי להיות המפתח לקביעת אופיו לצורכי מס.
האם ניתן לקבל הטבות מס לרוכשי דירה במקרה של רכישת דירה להריסה?
האפשרות לקבלת הטבות מס תלויה באופן משמעותי בתכנון נכון של העסקה והצעדים שלאחריה. במקרה של רכישת דירה יחידה, גם אם היא מיועדת להריסה, ניתן ליהנות משיעורי מס מופחתים בתנאי שמוכיחים כוונה לשימוש למגורים לפני ההריסה. חשוב להימנע מפעולות מיידיות לקידום היתרי בנייה ולשקול להשכיר את הנכס או להתגורר בו לתקופה מסוימת.
ליווי משפטי מקצועי לחיסכון במס
סוגיית מיסוי דירות להריסה מדגימה היטב כיצד תכנון מס נכון אינו ניסיון להתחמק מתשלום, אלא דרך חכמה לניהול חבויות המס בהתאם לחוק. משרדנו, בראשות עו”ד יסמין צח, מתמחה בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות, תוך שילוב של מקצועיות משפטית עם הבנה עמוקה של היבטי המיסוי.
אנו מאמינים שכל מקרה דורש בחינה פרטנית והתאמת אסטרטגיה משפטית ומיסויית מדויקת. הניסיון שלנו בתחום מאפשר לנו לספק מענה מקיף, החל משלב תכנון העסקה ועד להשלמתה המוצלחת. צרו קשר עוד היום לקביעת פגישת ייעוץ, ונשמח לסייע לכם למקסם את היתרונות המיסויים בעסקת הנדל”ן הבאה שלכם.
