עולים חדשים המגיעים לישראל זכאים למספר הטבות כלכליות שנועדו להקל על השתלבותם בארץ, כאשר אחת הבולטות שבהן היא הקלה במס רכישה. מס רכישה מוטל על רכישת נכסי מקרקעין בישראל, לרבות דירות מגורים, ונחשב להוצאה משמעותית במיוחד. אף על פי כן, המדינה מכירה בחשיבות של עידוד עלייה ומציעה לעולים הקלות ייחודיות במס רכישה, שהופכות את התהליך לאטרקטיבי יותר. בהבנת הכללים הנוגעים להטבות אלו, ניתן להימנע מהוצאות מיותרות ואף למקסם את היתרונות הפיננסיים בתקופת העלייה. במאמר זה נעמיק בהגדרות ובתקנות הקשורות להטבות בעבור עולים חדשים, ננתח את הדגשים המרכזיים שיש לקחת בחשבון ונציג אפשרויות לתכנון נכון של מס רכישה לעולים.
לפי שמתחילים לדבר על הגדרות ותנאי זכאות, חשוב לשים לב:
- אם מדובר בעולה שעלה לארץ לפני 15.8.2024 – קיימת לעולה הזכות לבחור האם להחיל עליו את ההסדר לפני התיקון שחל בחוק (תקנה 12) או ההסדר שחל לאחר התיקון (תקנה 12 א)
- ככל שמדובר בעולה שעלה לארץ אחרי 15.8.24 (או עולה שמתכנן לבצע עלייה) – יחול עליו ההסדר החדש בלבד – תקנה 12א.
תוכן עניינים
מי מוגדר עולה חדש לעניין מס רכישה?
לפי תקנות מיסוי מקרקעין, עולה חדש הוא כל מי שקיבל אשרת עולה או תעודת עולה מכוח חוק השבות או אשרת שהייה מסוג א1, המאפשרת לתושב חוץ להשתקע בישראל על בסיס מעמד “עולה בכוח”. בנוסף, תושב חוזר ותיק, שחזר להתגורר בישראל לאחר תקופה של מעל 10שנים בחו”ל, נחשב גם הוא כעולה חדש לעניין ההקלה במס הרכישה. חשוב לציין, כי ההטבה במס רכישה אינה מוגבלת אך ורק למצבים בהם הדירה נרכשה מיד לאחר העלייה לארץ. למעשה, גם מי שרכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה להגעתו לארץ ועד שבע שנים לאחר מכן, עשוי להיות זכאי להטבות במס הרכישה.
מספר דגשים חשובים בעניין ההטבה במס הרכישה לעולה חדש:
- ההטבה הזו במס הרכישה ניתנת אך ורק פעם אחת לעולה והוא יכול לנצל אותה פעם אחת בלבד לרכישת דירת מגורים או לרכישת עסק.
- ככל שמדובר בעולה עליו חל ההסדר הישן – ההטבה לרכישת בית עסק הניתנת לעולה חייבת להיות כך שהעסק חייב להיות לשימוש העולה.
- עולה ששירת בצבא או בשירות לאומי אחר עלייתו תקופת השירות לא תקוזז מהמניין הכולל.
- עולה שבן או בת זוגו אינם עולים חדשים – עובדה זו לא תמנע מהעולה עצמו הזכות להטבה במס הרכישה ביחס לכל הזכות שנרכשה, דהיינו גם על המחצית שששיכים לבן או בת הזוג.
- במקרה של נישואין בתוך 12 חודשים מרגע רכישת הנכס, בן הזוג שאינו זכאי להטבה יוכל לקבל החזר על מס הרכישה העודף ששולם.
ההקלות במס רכישה לעולים חדשים - לפי התקנה הישנה
הטבות במס רכישה לעולים חדשים חלות על מגוון סוגי נכסים – דירת מגורים, משק חקלאי, בית עסק או קרקע פנויה המיועדת לבנייה. בהסדר שלפני התיקון, החל כאמור על עולים שעלו לפני 15/8/2024 ובחרו בכך, תקנות המס קובעות, כי עבור דירה המשמשת למגורים בלבד או לשילוב של מגורים ועסק, העולה ישלם מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% על חלק השווי עד לסכום של 1,988,090 ש”ח. עבור יתרת השווי שמעל סכום זה, יחול שיעור של 5%. מעבר לדירת מגורים, ההטבה רלוונטית גם לרכישת קרקע פנויה עד לגודל של 1,000 מ”ר או לפי הגודל המזערי הנדרש לבנייה. אף על פי כן, ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד, ולכן נדרש תכנון מוקפד של מועד הרכישה וסוג הנכס כדי למקסם את התועלת.
כאמור לעיל, חשוב להדגיש כי מס הרכישה המופחת חל רק אם הנכס נועד לשמש למגורים או לפעילות עסקית של העולה עצמו או קרובו. החוק מגדיר “קרוב” כבן זוג, הורה, ילד או אח, ומאפשר גם שיתוף פעולה עסקי עם קרוב משפחה במסגרת ההטבה. כמו כן, רכישת הנכס צריכה להיעשות מתוך כוונה להשתמש בו בפועל, ולא לצרכי השקעה גרידא. יש לשים לב כי ניצול ההטבה ניתן כאמור רק פעם אחת בעבור כל קטגוריה – דירה או עסק, ולכן מומלץ להיערך בהתאם מבחינה אסטרטגית.
הקלות המס לפי התקנה החדשה
במסגרת הקלות התקנה החדשה, נקבעו מדרגות מס לעולה חדש כלהלן:
- עד סכום של 1,978,000 ש”ח עדכני ל2024 – לא ישולם מס רכישה.
- על החלק שבין 1,978,000 ש”ח ל-6,055,070 ש”ח – 0.5% מס רכישה.
- מה8% ואילך – מס רכישה בדומה ללמס שמשלם תושב ישראלי.
- הטבה זו ניתנת לעולים חדשים פעם אחת בלבד.
- ההטבה חלה על דירות ששוויין אינו עולה על כ-20 מיליון ש”ח.
- אם עולה חדש רכש דירה על הנייר, בתוך שנה לפני כניסתו לישראל, הזמן בו הדירה הייתה בבנייה לא ייחשב במניין התקופה המוגבלת. זאת, ככל העולה יעמוד בשני תנאים מצטברים:
- לא יעברו יותר משלוש שנים עד הכניסה לדירה.
- העולה יקבל אישור עולה חדש ממשרד העלייה והקליטה תוך שנה ממועד רכישת הדירה.
האם כדאי לנצל את ההקלות ברכישת דירה ראשונה - בהתאם לתקנה החדשה והתקנה הישנה
לפי התקנה הישנה, יכול היה העולה לעשות שימוש בהטבה לאו דווקא לדירתו הראשונה. בפועל נוצר מצב לפיו מרבית העולים ניצלו את ההקלה ברכישת דירת השקעה (דירה שניה) שהעניקה להם חיסכון של ממש, לעומת החיסכון שהיה נוצר להם לו ניצלו הטבה זו לרכישת דירה ראשונה: עד 1,978,745 ₪ – 0% מס ולאחר מכן 3.5% מס עד 2,347,040 ₪. בשל כך, ההמלצה לעולים חדשים עליהם חלה תקנה 12 – התקנה הישנה, היא להשתמש בהטבה עבור רכישת דירה שניה.
לעומת זאת, ההטבות לעולים חדשים עליהם חלה התקנה החדשה (12א), הן רק על דירת מגורים ראשונה ואין הכרח שהדירה תשמש בפועל למגורי העולה.
מכל מקום, חשוב להבין שההחלטה צריכה להתקבל לאחר בחינה מדוקדקת של הצרכים האישיים והפיננסיים של העולה ושל עלויות המס החלופיות.
תכנון מס רכישה לעולה חדש
תכנון נכון של מס הרכישה יכול להוביל לחיסכון משמעותי, בעיקר כאשר הוא נעשה בצורה מחושבת. לעיתים, משתלם יותר לנצל את מדרגות המס לדירה יחידה ולא את הפטור לעולה, במיוחד כאשר מדובר בדירה שערכה אינו עולה על 5.5 מיליון ש”ח. אף על פי כן, כאשר מדובר בנכסים יקרים או ברכישת עסק, הפטור לעולה עשוי להיות משתלם יותר. יש לקחת בחשבון גם שיקולי מיסוי עתידיים, שכן הנכס הנרכש בתקופת ההטבה עשוי להניב חיסכון לא רק בעת הרכישה אלא גם בעת מכירתו בעתיד.
להלן טבלה המשווה בין שיעורי מס הרכישה שיחולו ברכישת דירה על עולה חדש שעלה לאחר 15/8/2024 והוא בהסדר החדש, לעומת עולה שעלה לפני 15/8/2024 ולגביו, אם יבחר, יחול ההסדר הישן (הסכומים נכונים לשנת 2024)
תמורה | תושב ישראל ברכישת דירה ראשונה | עולה חדש בהסדר הישן תקנה 12 (חייב למגוריו / שימושו של העולה ונכון בין אם דירה ראשונה ובין אם לאו | עולה חדש בהסדר החדש תקנה 12א (לא חייב למגוריו ונכון רק אם זו דירה ראשונה |
עד 1,978,745 | 0% | 0.5% | 0% |
1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5%= 12,890 | 5% | 0.5% |
2,347,040 עד 6,055,070 | 5%= 185,402 | 5% | 0.5%- היינו 20,381ש”ח |
6,055,070 עד 20,183,565 | 8%= 1,130,280 | 5% | 8% |
מעל 20,183,565 | 10% | 5% | לא ניתן לעשות שימוש בהקלה |
יסמין צח - שירות משפטי מותאם אישית לעולים חדשים
עו”ד יסמין צח היא מומחית בדיני מיסוי מקרקעין אשר מעניקה שירותים משפטיים מקיפים לעולים חדשים המעוניינים לרכוש נכסים בישראל. עו”ד צח מבינה לעומק את האתגרים שעולים חדשים עשויים להתמודד איתם, הן בהיבטים המשפטיים והן בכל הנוגע לפרקטיקות המקומיות של שוק הנדל”ן. בזכות הניסיון הרב שצברה בעבודה עם לקוחות ממדינות שונות, עו”ד צח יודעת כיצד לגשר על פערים תרבותיים וחוקיים ולמצוא פתרונות המותאמים אישית לכל לקוח. השירות שהיא מציעה מתחיל בליווי צמוד עוד בשלבי התכנון המוקדמים של העסקה, ממשיך בבדיקת זכאות להקלות במס רכישה ומסתיים בהשגת מלוא ההטבות המגיעות לעולה החדש על פי חוק. עו”ד צח אינה מסתפקת רק במתן ייעוץ טכני; היא מתמקדת בהבנת הצרכים הספציפיים של כל לקוח, בין אם מדובר בדירה ראשונה שתשמש למגורים, בנכס להשקעה, או בקרקע להקמת עסק.
עו”ד צח שמה דגש על יחס אישי וזמינות מלאה לאורך כל התהליך, מתוך הבנה שהבירוקרטיה והמורכבות סביב מיסוי מקרקעין עלולות להכביד במיוחד על מי שאינו בקיא בדיני המקרקעין בישראל. לקוחותיה זוכים להסברים ברורים ומפורטים על האפשרויות העומדות בפניהם, מה שמאפשר להם לקבל החלטות מושכלות לגבי ניצול הטבות המס, דחייתן למועד מתאים יותר, או בחינת הכדאיות של העסקה עצמה. בנוסף, היא מתמחה במניעת טעויות שעשויות לגרור עלויות מיותרות או למנוע מהעולה החדש לממש את זכויותיו באופן מיטבי.
כחלק מהשירות, יסמין מציעה ללקוחותיה גם תכנון אסטרטגי המשלב את מיסוי הרכישה עם שיקולים נוספים, כמו השפעת הנכס על המעמד האישי והפיננסי של הלקוח לאורך זמן. היא בונה תוכנית שמותאמת לכל אחד מלקוחותיה על בסיס מטרותיו האישיות, תוך שמירה על שקיפות מלאה בכל שלב ושלב. עם ההיכרות המעמיקה שלה בתחום והקשרים עם אנשי מקצוע רלוונטיים, יסמין מסייעת לעולים חדשים להרגיש ביטחון גם כשהם פועלים בסביבה לא מוכרת ומורכבת כמו שוק הנדל”ן הישראלי.
שאלות ותשובות
מהו ההבדל בין מס רכישה לעולים חדשים לבין מס רכישה רגיל?
מס הרכישה לעולים חדשים כולל מדרגות מס נמוכות יותר ומאפשר ניצול הטבות גם ברכישת עסקים וקרקעות, בעוד שמס רכישה רגיל מחושב לפי מדרגות גבוהות יותר.
האם כל עולה חדש זכאי להטבות במס רכישה?
הזכאות מותנית בכך שהעולה רכש נכס במהלך התקופה הקובעת, וכי הנכס ישמש למגורים או לפעילות עסקית בהתאם לתקנות.
מה גובה מס רכישה עבור דירה שניה לעולה?
עולה חדש ישלם מס לפי מדרגות המס לדירה נוספת, שאינן כוללות את ההטבות שמוענקות לדירה יחידה.
מה גובה מס רכישה לעולה חדש עבור דירה מקבלן?
גם במקרה של דירה מקבלן, העולה ישלם מס בהתאם למדרגות ההטבה, כל עוד הדירה משמשת למגורים או לשימוש עסקי שלו.
