כל מה שרצית לדעת על פטור ממס על השכרת דירה ולא העזת לשאול!
אזרחים רבים בישראל בוחרים להשקיע את כספם בנדל”ן. השקעה זו מאפשרת להם לרכוש נכס ולהשכירו בתשלום ובכך להבטיח לעצמם הכנסה חודשית קבועה ויציבה יחסית. בדומה להכנסות שמקורן הוא שכר, פיצויים, השקעות ועוד, על משכירי הדירות למלא את חובתם בחוק ולשלם מס על הכנסות אלה בהתאם לפרמטרים שונים המתעדכנים מעת לעת.
תוכן עניינים
השכרת דירה: חוק מס הכנסה
החוק בישראל מאפשר למשכיר דירה קבלת פטור מלא מתשלום מס על הכנסות במידה ושכר הדירה לא עולה על סכום של 5,471 ש”ח. הכנסות מהשכרת דירה העולות על תקרת הסכום הפטור מתשלום מס, אך לא עולות על הסכום של 10,942 ש”ח ימוסו באופן יחסי. מס הכנסה הסדיר מסלולי חיוב מס שונים לפיהם יקבע תשלום המס של משכירי הדירות.
מסלולי המס הם:
- מסלול המעניק פטור מלא או חלקי ממס על הכנסה מהשכרת דירה.
- מס בשיעור של 10% מהכנסה שמקורה השכרת דירה.
- חיוב בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק.
מהם התנאים לקבלת פטור ממס על הכנסה שמקורה השכרת דירה?
משכיר דירה למטרת מגורים עשוי להיות זכאי לקבלת פטור מלא ממס. קבלת הפטור מותנית בעיקרה בגובה שכר הדירה אותו הוא גובה מהשוכרים, בנוסף לכך, ישנם תנאים נוספים המוסדרים בחוק אותם עליו למלא:
- ייעודה של הדירה המושכרת הוא מגורים והיא לא הוסבה למגורים. לא יינתן פטור ממס על השכרת מחסן או חנות שישמשו למגורים.
- דירה שמתועדת כחלק מנכסים עסקיים הנמצאים בבעלותו של המשכיר לא תזכה את בעליה בפטור ממס.
- הדירה עומדת לרשות השוכרים לצורכי מגורים בלבד, צורך זה מעוגן בחוזה או בהצהרה כתובה ומובנת לשני הצדדים.
- דירה המושכרת לחברה ולא ליחידים לא תזכה את בעליה בפטור ממס. הסייג היחיד שמוחרג בקביעה זו הוא השכרת נכס לחברה שמטרת הפעלתה היא מתן דיור על ידי גורם ממשלתי, היא אינה פועלת לשם רווח ופעילותה אושרה על ידי רשות המיסים.
- פטור ממס ניתן על בסיס חישוב חודשי ולא בהסתמך על הרווח השנתי משכר הדירה, לפיכך, בחודש בו שכר הדירה המתקבל יהיה נמוך מתקרת הפטור, 5471 ש”ח, לא יגבה מס. במידה וחודש לאחר מכן יתקבל תשלום שכירות גבוה מתקרת הפטור, יגבה מס שיחושב על בסיס פטור חלקי.
- במידה ובבעלותו של בעל הנכס מספר דירות אותן הוא משכיר, עליו לספק מידע אודות סך ההכנסות הכולל ממקור זה, באם הסכום המתקבל לא עולה על סך של 10,942 ש”ח בחודש נתון, יוכל לקבל פטור עבור אותו חודש.
מהו פטור חלקי ממס על השכרת דירה?
כאשר ההכנסה מהשכרת דירה עולה על הסכום הפטור ממס אך אינה גבוהה מסכום של 10,942 ש”ח יוכל ליהנות המשכיר מפטור יחסי. חישוב המס יעשה באופן הבא: מסכום השכירות החודשית מפחיתים את הסכום המקסימלי הפטור ממס – 5,471 ש”ח, לאחר מכן את התוצאה שהתקבלה מפחיתים מהסכום המקסימלי הפטור ממס. הסכום שיתקבל הוא הסכום עליו יינתן פטור ממס. הכנסה משכירות הגבוהה מהסכום שהתקבל בחישוב ועליו יינתן פטור תמוסה לפי חוק בהתאם למדרגות המס הקבועות.
מדרגות המס הקבועות בחוק להכנסה שמקורה אינו מעבודה הן:
- 31% מס עד לסכום הכנסה שנתי של 260,520 ש”ח
- 35% מס לסכום הכנסה שנתי של 260,521-542,160 ש”ח
- 47% מס לסכום הכנסה שנתי של 542,161-698,280 ש”ח
- 50% מס לסכום הכנסה שנתי העולה על 698,281 ש”ח
חיוב מס חלקי של 10% על השכרת דירה
מיסוי הכנסה מהשכרת דירה בשיעור מופחת של 10% מתאפשר במידה ומתקיימים התנאים הבאים:
- הדירה המושכרת משמשת למגורים בלבד.
- הדירה המושכרת לא נחשבת ומתועדת כנכס בבעלות עסק.
חיוב זה הוא למעשה אחד ממסלולי המיסוי המוצעים למשכיר הדירה. במסגרתו של מסלול זה לא יתאפשר ניכוי הוצאות מסך ההכנסות ואת המס יש להעביר במהלך תקופה של עד ל-30 ימים מסיומה של שנת המס. תיקון לחוק שחוקק בשנת 2007 מאפשר בחירה במסלול חיוב מס זה גם בעבור הכנסות שהתקבלו לפני שנים. במידה ולבעלי הדירה לא קיים תיק פתוח במשרדי מס ההכנסה, יעשה הדיווח והתשלום על ידי שובר שקיים לצורך זה בדיוק.
חיוב מס על הכנסה מהשכרת דירה בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק
מסלול חיוב מס זה נחשב לאידיאלי עבור בעל דירה המוציא הוצאות כספיות גבוהות בשל החזקת הנכס והשכרתו, זאת מאחר והמסלול מאפשר ניכוי הוצאות הקשורות לנכס. פרט חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון בבחירה במסלול מיסוי זה הוא חובת הגשת דו”ח שנתי החלה על הבוחרים בו. בעלי דירה להשכרה שגילם גבוה מ-60 שנים יזכו במסלול זה לתשלום מס מופחת בשיעור של כ10% בהשוואה ל31% מס שמהווה מדרגת מס ראשונה עבור מי שגילם נמוך מ-60.
איך נקבע שיעור המס כאשר שני בני זוג הם בעלי הדירה להשכרה?
במקרה בו שני בני הזוג הם הבעלים החוקיים של דירה להשכרה, ההכנסה מהשכרת הדירה תמוסה בהתאם להכנסותיו של בן הזוג בעל ההכנסה הגבוהה יותר וכפועל יוצא מכך, מחויב בתשלום מס גבוה יותר. החרגה לקביעה זו מתקיימת כאשר הנכס היה בבעלות מוקדמת של אחד מבני הזוג טרם נישואיהם או חלק מרכוש שירש במהלך הנישואים. במקרים אלה ניתן להגיש בקשה לחישוב נפרד של המס לחיוב.
השכרת מספר דירות, האם ההכנסה נחשבת כהכנסה מעסק?
לרשויות המס יש את היכולת לבחון את אופייה של ההכנסה מהשכרת נכס באמצעות מספר מבחנים שונים, על מנת לקבוע האם היא מתאימה להכנסה פסיבית או שהיא מתאימה יותר להכנסה מעסק. רשות המיסים מתייחסת על פי רוב להשכרתן של עד חמש דירות שונות השייכות לאותם בעלים כהכנסה שאינה מעסק ובמקורה פסיבית. הכנסה שמגיעה מהשכרה של יותר מחמש דירות ועד לעשר דירות עשויה להיבחן באמצעים הקיימים לרשות רשויות המיסים: מימון, יזמות, תדירות ועוד. השכרה של מעל לעשר דירות מעידה על פי רוב על התנהלות עסקית ולרוב מתייחסים אליה ככזו.
דיווח למס הכנסה על הכנסות מהשכרת דירה
בעל דירה להשכרה הזכאי לפטור מלא ממס אינו חייב בדיווח למס הכנסה. במצב בו מתקיים פטור חלקי ממס יוגש דו”ח שנתי למס הכנסה ואילו הבוחרים במסלול מס מופחת בשיעור של 10% ישלמו מס בהתאם למועד תשלומי מקדמות שנקבעו. הבוחרים בתשלום מס על הכנסה משכר דירה בהתאם למדרגות המס השולי יגישו דוח שנתי למס הכנסה ויצהירו על הכנסותיהם משכר דירה וישלמו את שיעור המס הנקבע בהתאם לסכום ההכנסה.
אי דיווח על דמי שכירות
אז איך רשות המיסים מתכננת להתגבר על תופעת אי הדיווח? בדרך של הצלבת מידע מהטאבו. מרבית “המעלימים” לא היו ידועים לרשות המיסים מאחר ולצורך רישום נכס שירשתם בטאבו לא נדרשו אישורי מס מרשות המיסים. שאז היורשים נרשמו בטאבו והשכירו את הדירה מבלי לדווח. או למשל ביחס לקרקע שנרכשה, שולם עליה מס רכישה אך לימים נבנתה עליה דירה שמושכרת. גם בסיטואציה כזו אין לרשות המיסים כל מידע. נזכיר כי חובת הדיווח היום הינה על הכנסה משכירות שמעל 5654 ₪. מי שמשכיר מעל סכום זה צריך לבחור או במסלול מס מופחת של 10% על ההכנסות כאשר הן נחשבות להכנסות פרטיות – או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים ולשלם את המס השולי הנובע מכולן (מדרגות מס הכנסה), שיכול להגיע ל־50%. כדאי לדעת שרשות המיסים עמלה על ניתוח המידע שהיא מקבלת ויתכן ובקרוב תוכל לתרגם אותו להליך של פתיחת תיקי חקירה. בד בבד פועלת רשות המיסים לנוהל גילוי מרצון ככל ו יאושר על־ידי היועצת המשפטית לממשלה.
לסיכום
השכרת דירה למגורים היא דרך מצוינת ליצירת מקור הכנסה פסיבי ומהווה אפיק השקעה פופולרי במיוחד. בעת השכרת דירה למגורים, תשומת לב לנקודות חשובות ובקיאות בהליך: בחובת הדיווח, ביתרונות ובחסרונות המסלולים השונים, יש בה בכדי להתבטא כחיסכון כספי משמעותי והימנעות מאי נעימויות מול רשויות המס.
ליווי מקצועי של מומחים בתחום עסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין יש בו כדי להבטיח ראש שקט והקפדה על שמירת האינטרסים שלכם כלקוחות. שירות מיומן מנוסה בתחום השכרת דירות, מיסוי ודיווח נעשה בצורה אופטימלית על ידי מקצוענים. עורכת הדין יסמין צח מלווה מעל לעשור עסקאות מקרקעין רבות, מלווה ומייצגת לקוחות ועוסקת בדיווחים לרשויות המס היא הכתובת שלכם לליווי משפטי בהליך השכרת הדירה ודיווח לרשויות המס. השאירו את ההתעסקות מול הרשויות למומחים, עו”ד מיסוי מקרקעין יסמין צח.
שאלות ותשובות בנושא מיסוי שכר דירה
האם דמי שכירות חייבים במס?
השכרת נכס לצורכי מגורים המניבה לבעליה הכנסה חודשית שאינה עולה על סכום של 5,471 ש”ח אינה חייבת במס. קביעה זו נכונה לשנת 2023 ותקפה לכלל ההכנסות מהשכרת דירה/דירות.
איך משלמים מס על דירה?
המס יקבע בהתאם למסלול המיסוי הנבחר וישולם לפיו- לאחר הגשת דוח שנתי או בהתאם לתשלומי מקדמות כפי שנקבעו.
איך לא לשלם מס על השכרת דירה?
: במידה ועסקת השכרת נכס עומדת בכל התנאים המזכים בפטור ממס, לא תחויבו בתשלום מס על השכרת הדירה. בין התנאים המחייבים: השכרה לשם מגורים בלבד, קבלת דמי שכירות הנמוכים מתקרת הפטור ועוד.
: מהו אופן חישוב המס במידה ושכר הדירה משתנה?
בסיס חישוב המס הוא חודשי ולא שנתי ולכן, בחודשים בהם התקבל תשלום דמי שכירות המזכה בפטור מלא הוא יינתן ואילו בחודשים בהם התשלום עבור שכר הדירה גבוה יותר מתקרת הפטור, המס יחושב באופן יחסי.
: דיווח למס הכנסה בנוגע להכנסה משכר דירה, באיזו תדירות?
דיווח לרשות המס בנוגע להכנסה שמקורה בשכר דירה במידה וישנה חובה לעשות זאת, תתבצע על בסיס שנתי.
השכרת נכס למגורים, האם עליי לשלם למע"מ?
: ניתן פטור מתשלום למע”מ עבור עסקת השכרת נכס, כל עוד תקופת ההשכרה אינה גבוהה מ-25 שנים.
מהי ההתייחסות בחוק בנוגע להשכרת נכס מידי בעלים בני 65 ומעלה שעוזבים את דירת מגוריהם לשם מעבר לבית אבות?
החוק מתווה מסלול מיוחד למיסוי שעשוי להעניק אף פטור ממס. סכום ההכנסה משכר דירה המזכה בפטור מתשלום מס הוא חצי מהסכום השנתי אותו העבירו כתשלום לבית האבות.
תשלום מס בריאות ביטוח לאומי בגין הכנסה מהשכרת דירת מגורים
הכנסה מדירה המושכרת לשם מגורים ולא כחלק מפעילות עסקית פטורה מדמי בריאות ודמי ביטוח לאומי.
