הגדרת דירת מגורים במיסוי מקרקעין

נכס בירושלים, שנרכש ב־1.8 מיליון שקל בשנת 1994, נמכר לאחר 24 שנים בתמורה ל־14 מיליון שקל כשהוא הרוס לחלוטין. הנכס נפרץ, חלק מחדריו ניזוקו בשריפה שפרצה בו, המים והחשמל בו נותקו, והחלונות, הדלתות ומתקני הרחצה נעקרו כדי למנוע פלישה ומגורים בנכס ללא אישור.

האם הנכס עדיין מהווה “דירת מגורים” המזכה את המוכרים בפטור ממס שבח? 

סעיף 1 לחוק קובע כי “דירת מגורים” היא “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה, והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה”.

יש לבחון את נסיבותיו הפיזיות של הנכס, וביניהן טיב המבנה והימצאותם של מתקנים חיוניים למגורים; וכן נסיבות אחרות כגון תוכנית הבינוי של הנכס.

על־פי הראיות שהוצגו, נקבע כי ביום מכירת המבנה הוא היה במצב שלא יכול היה לשמש כדירת מגורים כהגדרתה בחוק. השופט דורות ציין כי “ניתן להיווכח כי למעשה המבנה הרוס כליל, שרוף בחלקו ומחוסר קורת־גג בחלקו האחר. בנוסף, במבנה לא מצויים מתקנים בסיסיים למחיה ומגורים, והוא נטוש ומוזנח. מצבו הרעוע של הנכס מלמד כי אין הוא עומד בהגדרת דירת מגורים או בעל ‘פוטנציאל לשמש למגורים'”.

“פסיקה זו מתנגשת עם פסק דין נוסף שפורסם גם הוא לפני מספר ימים (ו”ע 9287-05-22), שקבע כי נכס שנזנח לפני המכירה, ואף פונה ונאטם, מהווה דירת מגורים, בעיקר לנוכח העובדה שלא שימש למטרה אחרת, ושהוכח כי לא נדרשה הוצאה ניכרת על־מנת להשמישו.