הגדרה ומשמעות
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר- דירת מגורים בתור דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.
לאורך שנים בחנו בתי משפט את המושג “לפי טיבה” וניסו להגדיר מבחן אשר ינחה את בתי המשפט האם הדירה הנמכרת לפי טיבה מיועדת למגורים.
- המבחן הפיזי: בעבר המבחן היה מבחן פיזי ובתי משפט בחנו האם לדירה האביזרים הדרושים לצורך התגוררות בה כגון שירותים, מטבח…
טענת נישום כי מדובר בדירת מגורים נדחתה וזאת בשל ממצאים עובדתיים כי מדובר במבנה נטוש שעשרות שנים שימש לעסק. ולא הוכח שימוש למגורים ולא הוצגה חוות דעת תומכת. הוועדה הדגישה כי לא די שהייעוד התכנוני (היינו היתר הבניה) למגורים או הפוטנציאל לשקם את הנכס אלא יש להוכיח קיום דירה ראויה למגורי קבע בפועל.
- המבחן הכלכלי: בשלב מאוחר יותר בתי משפט עברו למבחן כלכלי ובחנו היכן ההשקעה הכלכלית גדולה יותר? האם בהריסת הדירה או שמא בשיפוצה, וקבע כלל לפיו ככל ובשיפוץ סביר בזמן סביר ניתן להכשירה למגורים היא תחשב בתור דירת מגורים. כך למשל אפילו דירה נטושה במצב פיזי קשה ענתה להגדרה זו.
- אסתר מנו (וע’ 20028-12-14 מיום 11.6.18)
- המבחן התכנוני: בפסיקה האחרונה שדנה בהגדרה המבחן הפך להיות מבחן תכנוני והייעוד של הדירה עפ”י היתר הבניה הוא שקובע אם זו דירה. במצב דברים זה הרי שדירות מגורים רבות שעפ”י היתר הבניה שלהן אינן בייעוד למגורים למשל מחסן שהוסב למגורים (מסוג המגורים הנפוץ בתל אביב).
- עליזה גבאי (וע’ 44579-08-14)
- דוד גיא (רע’ 34508-17מיום 12.8.19)
בפרשת שינל ומרינה שטיין (וע’17־03־52894 מיום 19.11.19) שוב נסוג בית משפט מהמבחן התכנוני: במקרה זה
דירה בקומת קרקע בתל אביב אשר חרף העובדה כי על פי היתר הבנייה ייעודה למחסן, נכנסה תחת
ההגדרה.
פסק דין גיא למעשה קבע את הכלל בקשר למבחן התכנוני – ולפיו אפילו שהנכס ששימש למגורים ואפילו כלל את המתקנים הנדרשים לצורך כך אם לפי היתר הבניה השימוש שהותר איננו למגורים יהיה בכך לשלול את הזכאות למכירה בפטור ממס שבח . ( בעניין גיא הוגש הליך פלילי )
מספר חודשים אחרי פסק הדין בעניין גיא, אותו הרכב פסק (ביום 19/11/2019) בסוגייה זהה ב- ו”ע 52894-03-17 שטיין ושם נתנו חריגים לאותו הכל לפיו אם לפי ההיתר לא מדובר בדירה הרי שלא עונה על הדרישה בחוק לצורך הפטור. והחריגים לכלל הם:
- אם המוכר רק לאחר שנים רבות של שימוש בנכס, גילה שהיתר הבנייה של הדירה איננו לדירה. הנכס ממוקם באזור מגורים ונמצא בתוך בניין מגורים; הנכס שימש בפועל למגורים במשך עשרות רבות של שנים.
- הדירה נרשמה בטאבו כדירת מגורים
- שולמה ארנונת מגורים
- העיריה לא רשמה הערה על שימוש חורג, ולא הפעילה אמצעי אכיפה כנגד שימוש זה- לא הועלתה לאורך השנים כל טענה כנגד השימוש בנכס למגורים.
- ניתן היה להכשיר את השימוש בדירה למגורים בלא צורך בעריכת שינויים או ניוד זכויות.
שימו לב- כי המבחן התכנוני מאוד רלוונטי גם לנושא של פיצול דירה והשפעת הפיצול לעניין פטור ממס שבח ותוכלו לקרוא על כך בהרחבה בעמוד.
- הגדרת דירת מגורים מזכה לצורכי מס שבח – ו”ע 10100-07-22 אפרים אוריון נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
במסגרת כינוס נכסים נמכר נכס ב”נווה צדק”. הנישום ביקש פטור ממס שבח על חלק מהתמורה עד תקרת הפטור, לצד חישוב לינארי מוטב על יתרת התמורה. לטענתו, הנכס יועד למגורים וניתן היה להופכו לראוי למגורים באמצעות שיפוצים קלים. מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי בעת המכירה הנכס לא היה ראוי למגורים בשל היעדר תשתיות בסיסיות כמו חיבורי מים, חשמל ושירותים.
בית המשפט קבע כי פטור ממס שבח יינתן רק לנכס המוגדר כדירת מגורים מזכה, כלומר כזה שראוי למגורים בפועל במועד המכירה. עוד נקבע כי עצם העובדה שהנכס לא קיבל טופס 4 – אישור רשמי המחייב חיבור למערכות ההנדסיות – מהווה אינדיקציה לכך שאינו ראוי למגורים. עם זאת, הודגש כי היעדר טופס 4 לבדו אינו מספיק לשלול את הפטור, אלא יש לבדוק האם הדירה כוללת את כל האביזרים והתשתיות ההכרחיים למגורים. במקרה זה, מאחר שהנכס לא עמד בדרישה זו, נדחה הערעור. פסק הדין מדגיש את חשיבות בדיקת מצבו הפיזי של הנכס ואת עמידתו בדרישות הרגולטוריות טרם הגשת בקשה לפטור ממס שבח
המלצה:
לאור חוסר האחידות בפסיקת בית המשפט, המלצתי היא לכל מי שעתיד למכור דירה לוודא כי עפ”י ייעודה התכנוני בהיתר הבניה היא דירת מגורים, שאחרת עלול לחוב במס שבח בגין המכירה
משמעות המונח דירת מגורים מזכה
סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר בתור דירת מגורים מזכה, דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות להלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
כדאי לדעת:
גם אם לא נעשה שימוש בדירה למשך תקופה, או אם הדירה שימשה תקופה לפעולות חינוך (לרבות פעוטון או דת), תקופה זו “תיחשב” כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.
כדאי לדעת:
הגדרת “דירת מגורים” לעניין מס רכישה שונה מזו של מס שבח.
דירת מגורים למס רכישה
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים כאחת מאלה:
- דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
- זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
דירת מגורים ברכישת דירה מקבלן
בעת רכישת דירה מקבלן, אנחנו רוכשים למעשה דירה “על הנייר”. בית משפט עליון אימץ את עמדת רשות המיסים הקובעת כי כאשר יש תאריך מוגדר לסיום הבניה, הזכות שנרכשה תחשב בתור דירת מגורים.
מכירת דירה הרוסה
נכס בירושלים, שנרכש ב־1.8 מיליון שקל בשנת 1994, נמכר לאחר 24 שנים בתמורה ל־14 מיליון שקל כשהוא הרוס לחלוטין. הנכס נפרץ, חלק מחדריו ניזוקו בשריפה שפרצה בו, המים והחשמל בו נותקו, והחלונות, הדלתות ומתקני הרחצה נעקרו כדי למנוע פלישה ומגורים בנכס ללא אישור.
האם הנכס עדיין מהווה “דירת מגורים” המזכה את המוכרים בפטור ממס שבח?
סעיף 1 לחוק קובע כי “דירת מגורים” היא “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה, והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה”.
יש לבחון את נסיבותיו הפיזיות של הנכס, וביניהן טיב המבנה והימצאותם של מתקנים חיוניים למגורים; וכן נסיבות אחרות כגון תוכנית הבינוי של הנכס.
על־פי הראיות שהוצגו, נקבע כי ביום מכירת המבנה הוא היה במצב שלא יכול היה לשמש כדירת מגורים כהגדרתה בחוק. השופט דורות ציין כי “ניתן להיווכח כי למעשה המבנה הרוס כליל, שרוף בחלקו ומחוסר קורת־גג בחלקו האחר. בנוסף, במבנה לא מצויים מתקנים בסיסיים למחיה ומגורים, והוא נטוש ומוזנח. מצבו הרעוע של הנכס מלמד כי אין הוא עומד בהגדרת דירת מגורים או בעל ‘פוטנציאל לשמש למגורים'”.
“פסיקה זו מתנגשת עם פסק דין נוסף שפורסם גם הוא לפני מספר ימים (ו”ע 9287-05-22), שקבע כי נכס שנזנח לפני המכירה, ואף פונה ונאטם, מהווה דירת מגורים, בעיקר לנוכח העובדה שלא שימש למטרה אחרת, ושהוכח כי לא נדרשה הוצאה ניכרת על־מנת להשמישו.
ליצירת קשר
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
אולי יעניין אותך לקרוא על:
פטור ממס שבח
תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי
מס רכישה דירה ראשונה
מתי אפשר לקבל הגדרת דירה יחידה לחישוב מס רכישה גם אם בבעלותכם נכס קיים?
