יש לי דירה שנרכשה טרם הנישואים ואני רוצה כעת לרכוש דירה עם בת הזוג. האם יחשבו לבת הזוג את הדירה הנרכשת לפי מדרגות מס דירה ראשונה?
בשנת 2021 הרחיב בית המשפט העליון את הפטורים וההטבות במס השבח ומס הרכישה לזוגות נשואים במקרים של עסקת מכר או רכישה של דירת מגורים. פסיקה זו הביאה לדחיית גישתה של רשות המיסים, שלפיה הפרדה רכושית בין שני בני הזו אינה משפיעה על מס השבח ועל מס הרכישה של התא המשפחתי. במאמר זה תסביר עורכת יסמין צח על הפסיקה ותשיב על שאלות נפוצות, ביניהן כיצד מחושב מס רכישה לזוג נשוי ולאילו הקלות והטבות זכאים בני זוג נשואים במצב של דירה הרשומה על שמו של אחד מבני הזוג.
בפסק הדין ע”א 4298/18 מנהל מיסוי מקרקעין ת”א נ’ בלנק, בית המשפט העליון קבע הלכה חדשה בעלת השלכות משמעותיות על סכסוכי מס רבים המתנהלים כיום בנוגע לעסקאות נדל”ן של בני זוג. ההלכה החדשה מרחיבה את האפשרות עבור בני זוג ליהנות מפטורים והטבות מס בעת מכירה או רכישה של דירת מגורים משותפת, גם כאשר לאחד מהם יש דירה נוספת בבעלותו הבלעדית.
משטר מס הרכישה ומס השבח בישראל מעניק פטור ממס או תשלום מס מופחת עבור עסקאות ב”דירת מגורים יחידה”. משמעות הגדרה זו היא שאם לבני זוג יש דירת מגורים אחת משותפת, הם ייהנו מפטורים ומהטבות מס בעת רכישתה או מכירתה.
האתגר נוצר כאשר אחד מבני הזוג מחזיק בדירה נוספת בבעלותו הבלעדית במקביל למכירה או רכישה של דירה משותפת. באופן מסורתי, רואים בני זוג הגרים יחד כ”יחידה אחת” לצורך מסים, ולכן נחשבים “מוכר אחד” או “רוכש אחד”. כתוצאה מכך, במצב זה, בן הזוג המחזיק בדירה נוספת ייחשב כבעליה גם של הדירה המשותפת, ודירתם המשותפת לא תיחשב עוד “דירת מגורים יחידה”. כתוצאה מכך, אף אחד מבני הזוג לא יהיה זכאי לפטורים ולהטבות מס בגין עסקה בדירה זו.
יחד עם זאת, פסק הדין החדש קובע מספר חריגים לכלל זה, כאשר אחד מהם קשור ל”כלל ההפרדה הרכושית”. כלל זה מתייחס למקרים בהם בני זוג חתמו על הסכם ממון המגדיר נכסים מסוימים כרכוש נפרד ובלעדי של אחד מהם.
במסגרת החריג, במידה ובני זוג מעוניינים לרכוש או למכור דירה משותפת (להלן: הדירה המשותפת), בעוד שאחד מהם מחזיק בדירה נוספת במסגרת הפרדה רכושית (להלן: הדירה הנפרדת), ובהתבסס על הסכם ממון המוכיח הפרדה רכושית אמיתית שאינה מלאכותית או פיקטיבית, הרי שבן הזוג המחזיק בדירה הנפרדת לא ייהנה מהפטורים וההטבות בעסקה בדירה המשותפת, שכן לא מדובר עבורו בדירה יחידה. לעומת זאת, בן הזוג המחזיק רק בדירה המשותפת יוכל ליהנות מהפטורים וההטבות, שכן עבורו מדובר בדירה יחידה.
המשמעות המשפטית החשובה של פסק דין זה היא שבני זוג החיים בהפרדה רכושית, זכאים כעת לגמישות רבה יותר בעת ביצוע עסקאות נדל”ן, תוך ייתרון משמעותי מבחינת תשלום מסים.
פסקי דין בנושא מס רכישה כשלאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין:
את חזקת התא המשפחתי, החזקה לפיה הנישום ובן/בת הזוג אחד הם, ניתן למצוא גם ביחס למס רכישה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק. וכמו בפ”ד שלמי שהתייחס לסיטואציה בה נישום ביקש פטור ממס שבח, ב- רפפורט שניתן במאי 2015 ועדת הערר שבה על הצורך בהוכחת הפרדה בפועל על ידי הנישום.
הלכת אן מרי (ע"א 3489/99)
נקבע כי חזקת התא המשפחתי תחול גם אם קיים הסכם ממון בין בני הזוג.
הלכת פלם (ע"א 3185/03) 19/08/2004
הנסיבות- דירה נרכשה על ידי בני זוג, כאשר לאחד מהם הייתה בנוסף דירה שנרכשה לפני הנישואין. נקבע, כי מאחר והדירה נרכשה לפני הנישואים, אזי חזקת התא המשפחתי לא תחול. יש להראות הפרדה רכושית והיעדר קשר של בן הזוג לדירה שנרכשה טרם הנישואים בין היתר על ידי הסכם ממון.
פס"ד ע"א 3178/12 שלמי
בהלכת שלמי (ע”א 3178/12) 17/11/2014 בית המשפט מוסיף דרישות נוספות מעבר להצגת הסכם ממון כדי לסתור את החזקה ודורש הוכחה כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל.
פס"ד ו"ע 54905-05-13 רפפורט
- 2015 ו”ע 54905-05-13 רפופורט נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – הערר דן בשאלה האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת “דירת מגורים יחידה” כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון סמוך לפני חתונתם ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית. נקבע, כי בהתבסס על הלכת שלמי, כאשר נחתם הסכם ממון בין בני זוג נשואים ומתקיימת הפרדה רכושית בפועל לגבי הרכוש השייך לכל אחד מבני הזוג – זכאי כל אחד ואחד מבין בני הזוג, הרוכש דירה לבעלותו הבלעדית, ליהנות מחישוב מס רכישה המתייחס לרכישת “דירה יחידה” הגם שבבעלות בן זוגו מצויה דירה נוספת. (הוכח כי ביחס לדירת האישה הנרכשה טרם הנישואים – דמי שכירות מדירת בת הזוג משמשים אותה לפירעון משכנתא הרשומה על דירתה)
פ"ד ע"א 18/4298, 19/1886 - מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק ואח'
עדכון לאור החלטת בית המשפט העליון באפריל 2021 בפ”ד ע”א 18/4298, ע”א 19/1886
מנהל מיסוי מקרקעין ת”א נ’ רועי בלנק ואח’
לפיה על מיסוי מקרקעין בבואו לבחון קיומה של הפרדה רכושית “להסתפק” בהסכם ממון ככזה המעיד על ההפרדה, ולקבל קיומה של ההפרדה וזאת חרף מגורים משותפים בדירה. כתוצאה
מההחלטה ברכישת הדירה המשותפת בן הזוג שדירה איננה בבעלותו יהא זכאי לפטור ולהנות ממשדרגות לפי דירה יחידה.
זהו חיסכון כספי להמון זוגות נשואים שבסיטואציה כאמור.
למעשה, בית המשפט ביקש ממיסוי מקרקעין לחדול ממבחניו לקיומה של הפרדה אשר כללו בין היתר, בחינת ניהול חשבון משותף בבנק, התנהלות בקשר לדמי השכירות מהדירה (לאיזה חשבון נכנסו), מגורים משותפים בדירה של בני הזוג.
יחד עם זאת, מומלץ שלא לראות בפסק הדין ככזה שסגר את הגולל ולהמתין ולראות את התנהלות מיסוי מקרקעין במקרי בוחן ובינתיים לצאת מנקודת הנחה כי מיסוי מקרקעין ימשיכו עם בחינה מדוקדקת של הפרדה.
פ"ד יצחק אזרחי ו"ע 28149-09-20 אוגוסט 23
בפ”ד נוסף מאוגוסט 2023 – בעניין יצחק אזרחי
שוב מדגיש בית המשפט כי לא די בקיומה של הפרדה אמיתית ככל שתהיה אשר במשך שנים נזנחה.
על הזנחת ההפרדה למד בית המשפט באותן נסיבות מהעובדה כי הבעל השתתף במימון הדירה והמחסן ברחוב, אף שהזכויות בדירה נרשמו רק על שם רעייתו, וכן היה מיופה־כוח בחשבונות הבנק שלה.
ו"ע 21336-03-22 סימוביץ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
לפסק דין יבגניה סימוביץ’ נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
לא יכולה לבוא לידי ביטוי, לטעמי, או בקביעת רף ראייתי גבוה במיוחד להוכחת הפרדה רכושית לגבי דירה זו, באופן שרק אם יוצגו ראיות ברורות להפרדה ממשית ועקבית לא ייוחסו זכויות בדירה לבן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו (עניין פדלון, פסקה 25), או בקביעת חזקה ניתנת לסתירה לפיה, יראו דירה שנרכשה לאחר הנישואין כשייכת לתא המשפחתי בכללותו אלא אם יוכח בראיות אובייקטיביות ומשכנעות כי מקורות המימון לרכישת הדירה אינם בנכסי התא המשפחתי. ניתן לומר, כי כאשר מקורות המימון, ששימשו לרכישת דירת המגורים לאחר הנישואין, היו מנכסי התא המשפחתי או שבן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו השתתף במימון רכישת הדירה או השקיע בה השקעה הונית משמעותית, יש לייחס זכויות פיסקאליות פוזיטיביות לבן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו, אף מבלי להידרש לייחוס הפאסיבי הנובע מהחלת חזקת כלל התא המשפחתי.
כיצד מחושב מס רכישה לזוג נשוי?
חישוב מס רכישה עבור זוג נשוי עשוי להסתבך עקב מגוון גורמים, ביניהם זכאותם של בני הזוג להטבות מס הניתנות לרוכשי “דירה יחידה”. בקווים כלליים, ניתן לקבוע כי בשלב הראשון, מחושב מס הרכישה בגין מלוא סכום התמורה ששולמה בעבור הנכס, כאילו היה זה נכסם היחיד של בני הזוג. זאת, גם אם בפועל רק בן זוג אחד זכאי ליהנות מההטבות הניתנות לרוכשי דירה יחידה. בהמשך, מחצית מסכום זה מוטלת על בן הזוג הזכאי להטבות, כפי שנחשב כבעלים של מחצית הזכויות בנכס.
בשלב השני, מחושב מס רכישה נוסף בגין מלוא סכום התמורה, כאילו היה הנכס “דירה נוספת” שאיננה מזכה את בעליה בהטבות מס. מחצית מסכום זה מוטלת על בן הזוג שאינו זכאי להטבות, כפי שנחשב כבעלים של מחצית הזכויות בנכס. אף על פי כן, חשוב לציין שמדובר בהסבר כללי בלבד, וכי ייתכנו נסיבות חריגות המצדיקות סטייה מעקרונות אלו.
יש ברשותי דירה שנרכשה לפני הנישואין ואני מעוניין לרכוש כעת דירה עם בת הזוג שלי. האם הדירה הנרכשת תחושב לבת הזוג בהתאם למדרגות מס דירה ראשונה?
כמו כל שאלה משפטית בדבר היבטי המס של יחסי הנישואין, גם כאן התשובה אינה מוחלטת. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 קובע את חזקת התא המשפחתי, אשר מיועדת למנוע מצבים שבהם מבצעים בני הזוג תכנוני מס שאינם לגיטימיים.
אף על פי כן, ישנם מקרים שבהם מעוניינים בני זוג ליצור הפרדה כנה בין הרכוש שהם הביאו עמם לחיי הנישואין לבין הרכוש שהם צברו יחד עם בן או בת זוגם. על מנת להתמודד עם מורכבות זו, יוכלו בני הזוג לשלם על הדירה שהם מעוניינים לרכוש לאחר נישואיהם מס רכישה לפי מדרגות המס על דירה ראשונה. אף על פי כן, על מנת לעשות זאת, יהיה עליהם להוכיח הפרדה בפועל אשר חורגת מכריתת הסכם ממון.
אם כן, מהי הפרדה בפועל? בפסק דין תקדימי שניתן באוקטובר 2014, קבע בית המשפט העליון פרשנות חדשה בנוגע להשפעת הסכמי יחסי ממון על זכאות לפטור ממס שבח. נקבע כי גם במקרים בהם בני זוג ערכו הסכם מפורש המפריד רכוש שצברו טרם נישואיהם, הם עדיין עשויים להיחשב כ”מוכר ובן זוגו” לצורך קבלת פטור ממס שבח, וזאת בתנאי מסוימים.
החזקה המשפטית הקובעת את זכאותו של נישום לפטור ממס שבח מעוגנת בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. על פי פסק הדין, על מנת ליהנות מפטור זה במסגרת מכירת נכס, נדרש הנישום להוכיח קיומה של הפרדה רכושית בפועל בין בני הזוג. הוכחה זו יכולה להתבסס על מגוון גורמים, ביניהם מגורים נפרדים (קרי, הוכחה כי בני הזוג לא התגוררו יחדיו בדירה נשוא הבקשה); ניהול נפרד של כספים (קרי, הוכחה כי דמי השכירות מהדירה הועברו לחשבון האישי של הנישום ולא לחשבון משותף, וכן הוכחה כי המשכנתא שולמה מחשבונו האישי); וכן הוכחה כי הכספים ששימשו לרכישת הדירה מקורם בנישום בלבד ולא מבת זוגו.
הקלות והטבות במס רכישה במצב של דירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג
כאמור, בן הזוג שאינו רשום כבעלים של הדירה הנוספת עשוי להיות זכאי לשלם מס רכישה מופחת. אף על פי כן, חשוב לציין כי על מנת ליהנות מהטבות אלו, על בני הזוג להוכיח הפרדה רכושית בפועל אשר חורגת מחתימה על הסכם ממון בלבד, כפי שתואר לעיל.
מס רכישה - איך לעשות זאת נכון?
רכישת דירה משותפת הינה צעד משמעותי עבור זוגות רבים, אך היא כרוכה גם בהתמודדות עם היבטים משפטיים ומיסויים מורכבים. הבנת ההקלות וההטבות במס רכישה, לצד הוכחת הפרדה רכושית במידת הצורך, תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת תוך ניצול מלוא זכויותיכם וחיסכון משמעותי בעלויות. עורכת הדין יסמין צח בעלת ניסיון של מעל עשור בתחום המקרקעין בכלל ומיסוי המקרקעין בפרט. הקו המנחה את עבודה הינו חדות מקצועית עם רגישות אנושית. תפישה זו נועדה להבטיח מתן ביטחון ושקט נפשי ללקוחות המשרד תוך מתן שירות מקצועי, יעיל ואמין.
האם דירה שהייתה בבעלותי לפני הנישואין משפיעה על מס הרכישה של דירה שאנו קונים יחד?
כן, ייתכן שדירה שהייתה בבעלותכם לפני הנישואין תשפיע על מס הרכישה של דירה שאתם קונים ביחד עם בן או בת הזוג שלכם. ההשפעה תלויה במספר גורמים, ביניהם האם נכרת הסכם ממון בין בני הזוג, האם אתם מנהלים חיים כלכליים משותפים, והאם אתם מתגוררים יחד בדירה הקודמת.
האם ניתן לקבל הקלות במס רכישה אם לאחד מבני הזוג יש דירה טרום נישואין?
כן, ייתכן שניתן לקבל הקלות במס רכישה אם לאחד מבני הזוג יש דירה טרום נישואין, אך הדבר תלוי בעמידה בתנאים מסוימים ובראשם הוכחת הפרדה רכושית בפועל.
איך זוג נשוי עם דירה שנקנתה לפני הנישואין יכול לתכנן את המיסוי בצורה נכונה?
התייעצות עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין על מנת לבחון את האפשרויות הטובות ביותר ולמנוע תשלום מיסים מיותר תבטיח לכם תכנון מס יעיל, מקצועי ואיכותי.
האם דירה שנתנה במתנה לאחד מבני הזוג ע"י הוריו לפני הנישואין משפיעה על מס רכישה לזוג נשוי?
השפעת דירה שנתקבלה במתנה על מס רכישה לזוג נשוי מורכבת ותלויה בגורמים רבים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין על מנת לבחון את המקרה הספציפי שלכם ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי.
