מס רכישה כשלאחד מבני הזוג דירה טרום נישואין

יש לי דירה שנרכשה טרם הנישואים ואני רוצה כעת לרכוש דירה עם בת הזוג. האם יחשבו לבת הזוג את הדירה הנרכשת לפי מדרגות מס דירה ראשונה?

הדברים אינם שחור ולבן ומורכבים, שכן מחד בחוק מיסוי מקרקעין קיימת חזקת התא המשפחתי, שייעודה למנוע תכנוני מס בלתי לגיטימיים. אולם יש מקרים בהם בני זוג מעוניינים ליצור הפרדה אמיתית בין הרכוש עמו באו לחיי הנישואין לרכוש אותו יצברו יחדיו.

כדי לשלם מס רכישה על הדירה שירכשו לאחר החתונה לפי מדרגות מס דירה ראשונה, עליהם להראות הפרדה בפועל, מעבר לקיומו של הסכם ממון.

פטור ממס שבח מחייב הפרדה בפועל

באוקטובר 2014 קבע בית המשפט העליון כי אף אם בני זוג ערכו הסכם יחסי ממון במסגרתו הפרידו את הרכוש שצברו לפני הנישואים הרי שעדיין הם נכנסים בגדר החזקה לפי מוכר ובן /בת זוגו אחד הם לצורך קבלת פטור ממס שבח (למעט אם אינם מתגוררים יחד דרך קבע).

חזקה זו לעניין נישום המבקש פטור ממס שבח קבועה בסעיף 49 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין.

למעשה פסק בית המשפט כי על מנת להוכיח קיומה של הפרדה ו"ליהנות" מהפטור האישי במכירה ממס שבח על הנישום / מבקש הפטור הנטל להוכיח קיומה של הפרדה בפועל, בין היתר באמצעות הוכחה כי לא התגוררו יחדיו בדירה נשוא הבקשה/ כי דמי השכירות אשר התקבלו מהשכרת הדירה כנסו לחשבון האישי של הנישום ולא למשותף/ כי המשכנתא שולמה מחשבונו האישי/ כי הכספים ששימשו לרכישת הדירה מקורם מהנישום בלבד ולא מבת הזוג.

 

פסקי דין בנושא מס רכישה כשלאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין:

את חזקת התא המשפחתי, החזקה לפיה הנישום ובן/בת הזוג אחד הם, ניתן למצוא גם ביחס למס רכישה בסעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק. וכמו בפ"ד שלמי שהתייחס לסיטואציה בה נישום ביקש פטור ממס שבח, ב- רפפורט שניתן במאי 2015  ועדת הערר שבה על הצורך בהוכחת הפרדה בפועל על ידי הנישום.

עדכון לאור החלטת בית המשפט העליון באפריל 2021 בפ"ד ע"א 18/4298, ע"א 19/1886

מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' רועי בלנק ואח'

לפיה על מיסוי מקרקעין בבואו לבחון  קיומה של הפרדה רכושית "להסתפק" בהסכם ממון ככזה המעיד על ההפרדה, ולקבל קיומה של ההפרדה וזאת חרף מגורים משותפים בדירה. כתוצאה

מההחלטה ברכישת הדירה המשותפת בן הזוג שדירה איננה בבעלותו יהא זכאי לפטור ולהנות ממשדרגות לפי דירה יחידה.

זהו חיסכון כספי להמון זוגות נשואים שבסיטואציה כאמור.

למעשה, בית המשפט ביקש ממיסוי מקרקעין לחדול ממבחניו לקיומה של הפרדה אשר כללו בין היתר, בחינת ניהול חשבון משותף בבנק, התנהלות בקשר לדמי השכירות מהדירה (לאיזה חשבון נכנסו), מגורים משותפים בדירה של בני הזוג.

יחד עם זאת, מומלץ שלא לראות בפסק הדין ככזה שסגר את הגולל ולהמתין ולראות את התנהלות מיסוי מקרקעין במקרי בוחן ובינתיים לצאת מנקודת הנחה כי מיסוי מקרקעין ימשיכו עם בחינה מדוקדקת של הפרדה.

מס רכישה כשלאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין

8 אוגוסט, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: