מס רכישה משפרי דיור

אני רוצה לרכוש דירה חדשה ורק לאחר הרכישה למכור את הדירה שלי המהווה דירתי הישנה שהיתה למעשה גם היחידה. כיצד מתבצע חישוב מס רכישה משפרי דיור לאחר רכישת הדירה החדשה?

שיפור דיור

הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מדבר על מס רכישה משפרי דיור ואומר כי:

בעת הגשת שומה עצמית ודיווח על הרכישה, ביכולתך להתחייב למכור את דירתך הישנה תוך 24 חודשים ממועד רכישת הישנה.

התחייבות זו תביא לחישוב המס על הדירה החדשה לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה. 

על אף כי מדרגות אלו מתעדכנות מדי שנה, בפועל שומת מס הרכישה של הדירה החדשה תעמוד בהקפאה עד שיחלפו 24 חודשים או עד שיתבצע דיווח על המכירה, (המוקדם מבניהם) ורק אז תיסגר.

לצפייה במדרגות מס הרכישה המעודכנות  >>

איזה אחוז מס רכישה צפויים לשלם משפרי דיור?

סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מה גובה מס הרכישה שישלמו משפרי דיור כשיעור משווי הזכות הנמכרת:

(ג1ג) (1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה ביום כ"ה באב התשע"ג (1 באוגוסט 2013) או לאחריו, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

(א) על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים – 5%;

(ב) על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%;

(ג) על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 7%;

(ד) על חלק השווי העולה על 4,500,000 שקלים חדישם ועד 15,000,000 – 8%;

(ה) על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;

מס רכישה משפרי דיור ברכישת דירה חדשה מקבלן

אם מדובר על שיפור דיור באמצעות רכישת דירה חדשה מקבלן – עליך להתחייב כי ב- 12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לידיך על פי ההסכם עם הקבלן, תמכור את הדירה הישנה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתך – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיך החזקה בדירה החדשה בפועל.

כדאי לדעת

לאור פ"ד ו"ע 19-02-27213 מלכיאור שניתן בינואר 2021 עולה כי פרק הזמן בסיטואציה של רכישה מקבלן איננו סופי וזאת בהתחשב כי במועד הרכישה והדיווח למיסוי מקרקעין הרי שאין בידי הנישום המדווח על העסקה יכולת לצפות עיכוב. ​

בנסיבות פ"ד ו"ע 19-02-27213 מלכיאור החליטו בני הזוג בשל איחור לא מתוכנן של הקבלן במסירת החזקה למכור את הדירה הישנה עוד טרם קבלת החזקה בדירה החדשה.

לאחר המכירה של הדירה הישנה ביקשו בני הזוג לבצע תיקון לשומה לפי סעיף 85 לחוק על מנת שהשומה תהא סופית לפי מדרגות דירה יחידה.

מנהל מיסוי מקרקעין התנגד לבקשתם לתיקון בשל חלוף 4 השנים הנתונים לפי סעיף 85 לתיקון שומה.

בית משפט פסק שאין כלל צורך לדון בשאלה אם חלף הזמן לתיקון השומה ואם ניתן להאריכו, שכן דיי בהוראות סעיף (9(ג1א)(2)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו את העיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש; ואת מכירת הדירה הישנה ניתן לברר רק בחלוף זמן ולא במועד הדיווח.

המשמעות- בסיטואציה בה התחייבתם למכור דירה ישנה לאחר קבלת הדירה החדשה אך נוכח נסיבות החלטתם למכור את הדירה הישנה עוד לפני קבלת הדירה החדשה תוכלו לעשות זאת ולהיכנס בגדר רכישת דירה ראשונה במדרגות מס הרכישה, גם אם חלפו 4 שנים ומבלי להידרש כלל להגיש בקשה לתיקון שומה.

החלטת מיסוי מס' 8838/21 שמטיבה עם מי שרכש קרקע לבניה עצמית (שירותי בניה באופן עצמאי) מבחינת פרק הזמן למכירת הדירה הישנה.

רכישת קרקע לבניה עצמית זהה ממש לרכישת דירה שבשלבי בניה מקבלן. עצם העובדה כי יש מועד צפי להשלמת הבניה הופך רכישה כזו לרכישת דירת מגורים.

שאז עליכם להתחייב למכור את דירתכם היחידה כך שתוכלו ברכישת הדירה החדשה (הקרקע לבניה) להיכנס תחת הגדרת רכישת דירה יחידה במדרגות מס רכישה לדירה יחידה.

החלטה זו הטיבה עמכם ומאפשרת לכם למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מקבלת טופס 4.

15 פברואר, 2022

עורכת דין יסמין צח - נדלן ומיסוי מקרקעין

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: