אני רוצה לרכוש דירה חדשה ורק לאחר הרכישה למכור את הדירה שלי המהווה דירתי הישנה שהיתה למעשה גם היחידה. כיצד מתבצע חישוב מס רכישה משפרי דיור לאחר רכישת הדירה החדשה?
הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מדבר על מס רכישה משפרי דיור ואומר כי:
בעת הגשת שומה עצמית ודיווח על הרכישה, ביכולתך להתחייב למכור את דירתך הישנה תוך 24 חודשים ממועד רכישת הישנה.
התחייבות זו תביא לחישוב המס על הדירה החדשה לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה.
על אף כי מדרגות אלו מתעדכנות מדי שנה, בפועל שומת מס הרכישה של הדירה החדשה תעמוד בהקפאה עד שיחלפו 24 חודשים או עד שיתבצע דיווח על המכירה, (המוקדם מבניהם) ורק אז תיסגר.
איזה אחוז מס רכישה צפויים לשלם משפרי דיור?
ככל ותעמדו בפרק הזמן שמפורט למעלה תשלמו לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה
להלן מדרגות מס רכישה דירה יחידה לשנת 2023 (בתוקף עד 31.12.23):
| חלק השווי בש”ח: | אחוז המס: |
| עד 1,919,155 | 0% |
| 1,919,1555 – 2,126,360 | 3.5% |
| 2,126,360 – 5,872,725 | 5% |
| 5,872,725 – 19,575,755 | 8% |
| מעל 19,575,900 | 10% |
כדאי לדעת:
תקרת פטור ממס רכישה לשנת 2023 עומדת על 1,919,155 ₪.
סכום זה תקף עד לתאריך 31.12.23 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה.
טיפ מיסמין:
שימו לב שעל מנת לרכוש את הדירה החדשה במדרגות מס רכישה של דירה ראשונה / יחידה עליכם למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים, את הדירה הישנה ממועד רכישת הדירה החדשה. בנוסף, כדי למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח של דירה יחידה עליכם למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
סימולטור מס רכישה
באתר רשות המיסים קיים סימולטור מס רכישה, המשמש בתור מחשבון להערכת גובה המס שישולם בעסקה. לאחר הכנסת סוג הכנס, אפשרויות ההקלות והפטורים, ושווי העסקה ניתן לקבל את הסכום המשוער לתשלום.
למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו”ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל כאשר לבעל הנכס חלקים בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה מקרוב, או זכויות שהועברו מבן או בת זוג).
מס רכישה משפרי דיור ברכישת דירה חדשה מקבלן
אם מדובר על שיפור דיור באמצעות רכישת דירה חדשה מקבלן – עליך להתחייב כי ב- 12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לידיך על פי ההסכם עם הקבלן, תמכור את הדירה הישנה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתך – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיך החזקה בדירה החדשה בפועל.
כדאי לדעת
לאור פ”ד ו”ע 19-02-27213 מלכיאור שניתן בינואר 2021 עולה כי פרק הזמן בסיטואציה של רכישה מקבלן איננו סופי וזאת בהתחשב כי במועד הרכישה והדיווח למיסוי מקרקעין הרי שאין בידי הנישום המדווח על העסקה יכולת לצפות עיכוב.
בנסיבות פ”ד ו”ע 19-02-27213 מלכיאור החליטו בני הזוג בשל איחור לא מתוכנן של הקבלן במסירת החזקה למכור את הדירה הישנה עוד טרם קבלת החזקה בדירה החדשה.
לאחר המכירה של הדירה הישנה ביקשו בני הזוג לבצע תיקון לשומה לפי סעיף 85 לחוק על מנת שהשומה תהא סופית לפי מדרגות דירה יחידה.
מנהל מיסוי מקרקעין התנגד לבקשתם לתיקון בשל חלוף 4 השנים הנתונים לפי סעיף 85 לתיקון שומה.
בית משפט פסק שאין כלל צורך לדון בשאלה אם חלף הזמן לתיקון השומה ואם ניתן להאריכו, שכן דיי בהוראות סעיף (9(ג1א)(2)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו את העיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש; ואת מכירת הדירה הישנה ניתן לברר רק בחלוף זמן ולא במועד הדיווח.
המשמעות- בסיטואציה בה התחייבתם למכור דירה ישנה לאחר קבלת הדירה החדשה אך נוכח נסיבות החלטתם למכור את הדירה הישנה עוד לפני קבלת הדירה החדשה תוכלו לעשות זאת ולהיכנס בגדר רכישת דירה ראשונה במדרגות מס הרכישה, גם אם חלפו 4 שנים ומבלי להידרש כלל להגיש בקשה לתיקון שומה.
החלטת מיסוי מס’ 8838/21 שמטיבה עם מי שרכש קרקע לבניה עצמית (שירותי בניה באופן עצמאי) מבחינת פרק הזמן למכירת הדירה הישנה.
רכישת קרקע לבניה עצמית זהה ממש לרכישת דירה שבשלבי בניה מקבלן. עצם העובדה כי יש מועד צפי להשלמת הבניה הופך רכישה כזו לרכישת דירת מגורים.
שאז עליכם להתחייב למכור את דירתכם היחידה כך שתוכלו ברכישת הדירה החדשה (הקרקע לבניה) להיכנס תחת הגדרת רכישת דירה יחידה במדרגות מס רכישה לדירה יחידה.
החלטה זו הטיבה עמכם ומאפשרת לכם למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מקבלת טופס 4.
