האם אזרח ישראלי שמתגורר בחו"ל בשל רילוקיישן ישלם מס רכישה כמו תושב חוץ או כמו תושב ישראלי?

אני אזרח ישראל המתגורר כרגע בחו"ל בשל רילוקיישן. בכוונתי לשוב ארצה, אך טרם שובי ארצה אני מעוניין לרכוש דירה. מה יהיה שיעור מס הרכישה שאשלם?

מבחן התושבות: האם אני תושב חוץ או תושב ישראל?

מס רכישה מבדיל בין תושב ישראל לבין תושב חוץ מבחינת הזכאות ליהנות מהטבות כדוגמת מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
תושב חוץ אינו זכאי לרכוש דירה בישראל לפי מדרגות מס רכישה דירה יחידה גם אם אין לו דירה בישראל.

סעיף 9(ג1ג)(4) (ב) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "תושב ישראל" כמי שחי ומתגורר בישראל, וכמי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.

כדי לענות על השאלה עלינו לבחון האם מי שנמצא ברילוקיישן עונה על ההגדרה של תושב חוץ  או האם ניתן להגדיר כי מרכז חייו הוא בישראל. 

הבדיקה האם מרכז חייו של יחיד בשנת מס בישראל נבחנת לפי הקריטריונים הבאים (תיקון 132 לסעיף 1 בפקודת מס הכנסה):
(א)אם שהה בישראל בשנת המס 183 ימים או יותר;
(ב)אם שהה בישראל בשנת המס 30 ימים או יותר, וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.

תחת הגדרת תושב ישראל נמצאות גם שתי הגדרות רלוונטיות ומעניינות נוספות:  

  • תושב חוזר ותיק –  יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות.
  • תושב ישראל לראשונה –  עולה חדש.

מה יהיה שיעור מס רכישה שישלם תושב חוץ?

מי שבתוך שנתיים מיום רכישת  הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק נכנס להגדרה של תושב ישראל.

לכן, אם שהיתם בחו"ל למשך 10 שנים רצופות לפחות תוכלו לרכוש דירה בארץ ולהנות משיעור מדרגות מס רכישה של דירה יחידה טרם שובכם, כל עוד תחזרו ארצה תוך שנתיים מיום הרכישה.

תושב ישראל שעזב והפך תושב חוץ לתקופה של פחות מ- 10 שנים לא כלול בהדרגה ולא ייהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה ויידרש לשלם 5% על כל השווי אפילו אם יעלה תוך שנתיים מהרכישה לישראל.

במקרה כזה עדיף להגיע תחילה ארצה, לוודא שמקבלים בחזרה את ההגדרה של תושב ישראל ורק אז לרכוש דירה.

האם בעלות על דירה בחו"ל משנה לעניין מס רכישה?

חשוב לציין כי דירה בחו"ל איננה דירה לעניין מס רכישה ומי שברשותו דירה בחו"ל יכול שייהנה ממדרגות מס רכישה דירה יחידה ובלבד והוא עומד בתנאים.

9 ספטמבר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: