משפרי דיור - רכישת דירה והתחייבות למכור הישנה
בעלי דירה המבקשים לרכוש דירה חדשה נוספת, מתוך כוונה למכור את זו שכבר בבעלותם לאחר רכישת הנכס החדש, זכאים ליהנות מהטבת מס רכישה משפרי דיור. בפועל, משמעותה של ההטבה היא חיסכון כלכלי משמעותי עבורם ומייד נסביר כיצד ניתן ליהנות ממנה ולמצות את הזכויות המעוגנות בחוק.
תוכן עניינים
הגדרת משפרי דיור
מי ייחשב למשפר דיור? אנשים שכבר יש בבעלותם דירת מגורים שנועדה למגורים ושעומדים בפני רכישת דירה נוספת, שלא מתוך כוונה להישאר בעליהן של שתי דירות, אלא למכור את זו שנרכשה קודם ושהיתה דירה ראשונה ויחידה דאז.
בהתייחסות אל משפרי דיור הגדרה שחשוב להבין אותה בנוסף היא גם שווי הנכס החדש, שגובהו – בניגוד למשתמע מהביטוי “משפרי דיור” – לא מהווה גורם משפיע, מכאן שבין אם הנכס שעומד להירכש יקר מזה הקיים ובין אם הוא זול יותר, עדיין הרוכשים ייחשבו למשפרי דיור.
מהו מס רכישה משפרי דיור?
כל מי שקונה דירה, זכאי להטבת מס רכישה משמעותית וגדולה שעשויה להפוך גם לפטור מלא מתשלום מס הרכישה, במידה ששווי הדירה שנרכשה אינו עולה על המוגדר בחוק.
בבואם של בעלי דירת מגורים לקנות דירה חדשה וכדי להקל על תשלום המסים הגבוה הכרוך בתהליך, הכולל לכאורה הן את מס השבח על הדירה שנמכרת והן את מס הרכישה בעבור הדירה החדשה, החוק מעניק לרוכשים “ארכה” למכירת הדירה הקיימת לתקופה של עד 18 חודשים (לאור התיקון בחוק ההסדרים והחל ביחס למי שרכש את הדירה החדשה מיום 01/06/2023) (לפני התיקון 24 חודשים), בתוכה הם מתחייבים למכור את הנכס שבבעלותם ולהיוותר עם דירה יחידה – משמע החדשה. תוקף הוראת השעה עד ליום 31/5/2025 שאז יחזור להיות 24 חודשים.
ההתחייבות הזו מביאה לחישוב המס על הדירה החדשה, כלומר את מס הרכישה ביחס אליה, בהתאם למדרגות המס של דירה יחידה ובכך “מקפיאות” את מדרגות המס לשנה וחצי או שנתיים (תלוי במועד הרכישה של הדירה החדשה), או עד למכירת הדירה הקייימת בפועל. במילים אחרות, החוק מתייחס אל משפרי דיור כאל רוכשים של דירה ראשונה ויחידה, במידה שהם מוכרים את דירתם הקודמת בתוך תקופת הזמן שהוגדרה על פי החוק.
לסיכום, הסעיף בחוק הקובע לעניין מס הרכישה הינו- 9(ג1ג)(2)(ב).
לרכישות שהיו בין 7/7/21 ועד 1/6/23 יש 24 חודשים הן לעניין מס הרכישה והן לעניין מס השבח. ב 7/7/21 פקעה והסתיימה הוראת השעה שהיתה בתיקון 85 בחוק וכאמור חזרנו ל 24 חודשים.
לרכישות החל מיום 1/6/23 – יש 18 חודשים הן לעניין מס הרכישה והן לעניין מס השבח- וזאת לאור תיקון 102 בחוק שנעשה במסגרת חוק ההסדרים 2023.
פטור ממס רכישה למשפרי דיור
פטור מלא ממס רכישה למשפרי דיור יינתן בתנאים זהים לפטור ממס שעשוי להינתן לרוכשי דירה ראשונה, בהנחה שהם עומדים בתנאי החוק הישראלי כפי שהוא מגדיר את החבות במס רכישה.
כל תחילת שנה מתעדכן הסכום – בשנת 2024 מדובר על 1,978,745 שקלים – שאליו משווים את הדירה הנרכשת. במידה ששווי הדירה זהה או נמוך מסכום זה, הרוכשים ייהנו מפטור ממס רכישה.
באותה מידה, גם משפרי דיור הנמצאים בתוך התקופה של שנה וחצי או שנתיים (תלוי במועד הרכישה של הדירה החדשה), האמורה, יהיו זכאים ליהנות מפטור ממס רכישה, כאשר הנכס החדש שהם קונים הוא בשווי זהה או נמוך מהסכום שנקבע בתחילתה של אותה שנת מס.
חישוב מס רכישה לדירה חלופית
ככל שהרוכשים עומדים בפרק הזמן הקבוע בחוק, משמע שלא חלפו שנה וחצי או שנתיים (תלוי במועד הרכישה של הדירה החדשה), מרגע רכישת דירת המגורים החדשה ועד למכירתו של הדירה הקודמת, הם נחשבים לבעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס הרכישה עבור הדירה החדשה.
חישוב הסכום שאותו הם ישלמו, ייעשה אם כן בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק, המתייחסות לרוכשי דירה יחידה – העשויות, כאמור, גם לפטור אותם לחלוטין מתשלום.
בטבלה הבאה מפורט טווח המחירים האפשרי של דירה יחידה, כמו גם אחוזי מס הרכישה שבעליה צריכים לשלם בגין רכישתה. הטבלה מתייחסת גם למשפרי דיור המוגדרים ככאלה על פי האמור בחוק:
| חלק השווי בש”ח: | אחוז המס: |
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
ניתן לראות כי מדרגת המס הגבוהה ביותר, קרי תקרת התשלום של מס רכישה – הן בעבור דירה יחידה והן בעבור נכס חדש של משפרי דיור, היא בגובה עשרה אחוזים ממחיר הדירה. כיום, מרבית הדירות הנמכרות בישראל נמצאות בשליש התחתון של מדרגות המס והמשמעות היא שעסקאות נדל”ן רבות של משפרי דיור, אינן מחייבות אותם כלל בתשלום מס רכישה, או שמחייבות בסכומים נמוכים יחסית.
מחשבון מס רכישה לשיפור דיור
באמצעות כלי נוח וחינמי הנמצא באתר של רשות המיסים, הנקרא “מחשבון מס רכישה“, ניתן לאמוד בצורה מהימנה את שיעור המס שיהיה על רוכשי הנכס לשלם, זאת לאחר הכנסת הנתונים הרלוונטיים בתוך הסימולטור שבאתר לרבות שווי העסקה וכלל הקלות המס והזכויות, להן זכאים הרוכשים.
מס רכישה משפרי דיור ברכישת דירה חדשה מקבלן
אם מדובר על שיפור דיור באמצעות רכישת דירה חדשה מקבלן – עליך להתחייב כי ב- 12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לידיך על פי ההסכם עם הקבלן, תמכור את הדירה הישנה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתך – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיך החזקה בדירה החדשה בפועל.
כדאי לדעת
לאור פ”ד ו”ע 19-02-27213 מלכיאור שניתן בינואר 2021 עולה כי פרק הזמן בסיטואציה של רכישה מקבלן איננו סופי וזאת בהתחשב כי במועד הרכישה והדיווח למיסוי מקרקעין הרי שאין בידי הנישום המדווח על העסקה יכולת לצפות עיכוב.
בנסיבות פ”ד ו”ע 19-02-27213 מלכיאור החליטו בני הזוג בשל איחור לא מתוכנן של הקבלן במסירת החזקה למכור את הדירה הישנה עוד טרם קבלת החזקה בדירה החדשה.
לאחר המכירה של הדירה הישנה ביקשו בני הזוג לבצע תיקון לשומה לפי סעיף 85 לחוק על מנת שהשומה תהא סופית לפי מדרגות דירה יחידה.
מנהל מיסוי מקרקעין התנגד לבקשתם לתיקון בשל חלוף 4 השנים הנתונים לפי סעיף 85 לתיקון שומה.
בית משפט פסק שאין כלל צורך לדון בשאלה אם חלף הזמן לתיקון השומה ואם ניתן להאריכו, שכן דיי בהוראות סעיף (9(ג1א)(2)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו את העיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש; ואת מכירת הדירה הישנה ניתן לברר רק בחלוף זמן ולא במועד הדיווח.
המשמעות- בסיטואציה בה התחייבתם למכור דירה ישנה לאחר קבלת הדירה החדשה אך נוכח נסיבות החלטתם למכור את הדירה הישנה עוד לפני קבלת הדירה החדשה תוכלו לעשות זאת ולהיכנס בגדר רכישת דירה ראשונה במדרגות מס הרכישה, גם אם חלפו 4 שנים ומבלי להידרש כלל להגיש בקשה לתיקון שומה.
משפר דיור שרכש קרקע לבניה עצמית ומתחייב למכור דירתו הישנה
החלטת מיסוי מס’ 8838/21 שמטיבה עם מי שרכש קרקע לבניה עצמית (שירותי בניה באופן עצמאי) מבחינת פרק הזמן למכירת הדירה הישנה.
רכישת קרקע לבניה עצמית זהה ממש לרכישת דירה שבשלבי בניה מקבלן. עצם העובדה כי יש מועד צפי להשלמת הבניה הופך רכישה כזו לרכישת דירת מגורים.
שאז עליכם להתחייב למכור את דירתכם היחידה כך שתוכלו ברכישת הדירה החדשה (הקרקע לבניה) להיכנס תחת הגדרת רכישת דירה יחידה במדרגות מס רכישה לדירה יחידה.
החלטה זו הטיבה עמכם ומאפשרת לכם למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מקבלת טופס 4.
הגדרת דירה לעניין מס רכישה ברכישה מקבלן איננה זהה להגדרת דירה במכירת הדירה הישנה
לאור אותה החלטה 8838/21 –
כשאנחנו רוכשים מקבלן יש מועד מוגדר להשלמת הבניה ולכן מס הרכישה לפי מדרגות של דירה.
אבל- כל עוד לא הושלמה בניית הדירה החדשה מהקבלן זו לא נחשבת כדירה לעניין דירה אחרת שבבעלותנו ואנחנו רוצים למכור כדירה יחידה בפטור ממס.
משפר דיור שרוצה לרכוש את הדירה החדשה לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה ולכן רוצה לתת במתנה את הזכויות בדירה הישנה
גם העברה במתנה של הזכויות בדירה הישנה יכולה לענות על הדרישה בחוק אבל כדאי לדעת מה התזמון הנכון לעשות את ההעברה במתנה. להמשך קריאה על העברה במתנה – לחצו כאן.
עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לסייע לכם למצות את זכויותיכם כמשפרי דיור
על אף שחישוב גובה התשלום יכול להיעשות באופן עצמאי, סיוע של עורך דין המומחה במיסוי מקרקעין, שליווה תהליכי רכישה ומכירה של נכסים רבים – יהיה מקצועי יותר, ייקל עליכם בתקופה עמוסת הלחצים הצפויה ויאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות, הנובעות מהבנה מעמיקה של הנושא ושל מאפייניה הספציפיים של עסקת הנדל”ן שלכם.
שאלות ותשובות
מתי משלמים מס רכישה משפרי דיור?
משפרי דיור ידרשו לשלם את מס הרכישה במועדים הקבועים בחוק (בד”כ כ 60 יום מחתימת ההסכם). הדרישה תהא לתשלום מס רכישה לפי חישוב של דירה יחידה. אבל! השומה תישאר פתוחה ולא ינתן אישור סופי עד לחלוף המועד בו הצהירו כי הם מתחייבים למכור את דירתם “הישנה”. ככל וימכרו בזמן תיסגר השומה. ככל ולא תימכר בזמן ( ודי בחלוף יום אחד מהמועד בו היו מחויבים למכירה), ידרשו לשלם את ההפרש שבין סכום מס הרכישה ששילמו לפי דירה יחידה לבין סכום מס הרכישה לפי תחשיב של דירה שניה בתוספת של ריבית והצמדה הקבועים בחוק.
האם יש פטור למס רכישה למשפרי דיור?
כאשר שווי הנכס זהה או נמוך מהסכום שנקבע על פי החוק בשנת המס, אשר בשנת 2024 עומד על 1,978,745 שקלים, הרוכשים נהנים מפטור מלא ממס הרכישה בעבור הדירה החדשה שקנו.
איך מחשבים מס רכישה למשפרי דיור?
מס הרכישה למשפרי דיור המוגדרים כך בחוק, יהיה זהה לגובה מס הרכישה של רוכשי דירה ראשונה, משמע צמוד למדרגות המס הקבועות בחוק. אחוזי התשלום עשויים להתחיל מאפס, משמע פטור מלא – ולהגיע לתקרה של 10 אחוזים משווי הדירה.
