המדריך השלם לקניית בית עם חריגות בניה

18 יוני, 2023

קניית בית היא עסקת רכישה משמעותית. עבור רבים, קניית בית או דירה היא הרכישה הגדולה ביותר אותה יעשו במהלך חייהם. לאחר שגודל העסקה מובן, נותר כעת להבין מהן המשמעויות השונות הנלוות לקניית בית עם חריגות בניה, מה אומר הדבר בפועל? האם זה מסוכן? מה חשוב לדעת עוד בטרם ביצוע הקנייה? כל התשובות בהמשך!

תוכן עניינים

מהי חריגת בניה?

בניה כחוק כרוכה באישור הניתן על ידי הועדה המוסמכת לכך. כל בנייה שלא קיבלה את  ההיתר הנדרש לפי חוק נחשבת חריגת בניה. החוק מחשיב חריגת בניה כסוגים שונים של שינויים, תוספות ושימושים אשר עצם הקמתם או בשל טיב השימוש בהם מתקיימת עבירה על החוק, לדוגמה: תוספת קיר, סגירה של חלל פתוח, שימוש בנכס שלא לפי ייעודו המוצהר, פיצול דירה, הוספת שטח למבנה מגורים ועוד. 

האם ניתן לגלות חריגות בניה בזמן ביקור בנכס?

העין הבלתי מקצועית תתקשה לאתר חריגות בניה בבית פרטי או חריגות בניה בבית משותף. על אף הקושי היחסי באיתור מלא של חריגות בניה בעת ביקור פיזי בנכס פוטנציאלי לרכישה, ישנן מספר נקודות שכדאי למקד בהן את תשומת הלב:

  •      חנייה מקורה. 
  •      חדר שנבנה כתוספת בבית.
  • יחידת דיור שנבנתה בגג המבנה.
  • שינוי במראה החיצוני של המבנה.
  • מרפסת שמש שנסגרה או נאטמה בנכס.
  • הסבירות למצוא חריגת בנייה בנכסים הבאים: דירת גן, דירת גג, בית פרטי גבוהה יותר בהשוואה לסבירות למציאת חריגות בניה בנכסים אחרים.

לאחר ביקור ראשוני בנכס, במידה ועולה חשד לחריגות בניה וגם במידה וחשד שכזה לא מתעורר, מומלץ לבצע את הבדיקות החשובות הבאות:

  • בדיקה מדוקדקת של תיק הבניין – הן הגרמושקה והן היתר הבנייה נכללים בתיק זה, באמצעות עיון מעמיק ניתן לבחון האם הבניין נבנה על פי חוק, מאפשר השוואה בין המאושר בחוק למצוי בפועל ובנוסף, מאפשר בחינה מקצועית של אדריכל או שמאי הבודק את הנכס באופן מקצועי.
  • מסמכי הבית המשותף – תשריט המתאר את הבית המשותף, מהווה גם הוא אמצעי לאיתור חריגות בניה והשוואה בין הנכס הקיים לבין הנכס שזכה לאישור. 

מהן המשמעויות השונות של קניית בית עם חריגות בניה? 

חריגות בניה מורידות מהאטרקטיביות של הנכס בעיני הקונה. חריגות בניה בבית פרטי וחריגות בניה בבית משותף עשויות להיות בעלות משמעויות רחבות שמומלץ להיות מודעים אליהן, עוד בטרם עסקת הרכישה:

  • הליך קבלת משכנתא – כחלק מתהליך אישור קבלת משכנתא על ידי הבנק, נשלח שמאי מקרקעין מוסמך להעריך את הנכס ולאחר מכן, מועברת הערכתו אל הבנק. נכס בו קיימות חריגות בניה מוערך באופן פחות בהשוואה אל שוויו בפועל. עובדה זו משפיעה על סכום המשכנתא שיאושר על ידי הבנק. השמאי מפחית משווי הנכס את הערך הכספי של חריגות הבניה הקיימות ואף מפחית את העלות הנדרשת על מנת להשיב את המבנה הקיים למצב שאושר בחוק.
  • הכשרה חוקית של חריגות בניה – קיימות חריגות בניה שניתנות להכשרה חוקית ואחרות שלא. מלבד אפשרות ההכשרה, נוספת לנושא סוגיית העלות. קניית בית עם חריגות בניה עשויה לחייב עלות גבוהה להכשרתן החוקית. טרם ביצועה של עסקת קניית נכס עם חריגות בניה, יש לבחון את כלל המשמעויות והעלויות הכרוכות בכך.
  • חריגת בניה היא עבירה פלילית – בניה שלא בהתאם לחוק ואף קניית בית עם חריגות בניה עשויה להסתכם בקנס כבד ואף במאסר בפועל.
  • קבלת מסמך אישור מטעם העירייה לטאבו – חריגות בניה עשויות לסכן את האפשרות לקבלת מסמך זה המהווה אישור לטאבו המעיד על תשלום של מלוא החובות עבור העירייה.

הסדרת חריגות בניה, כמה זמן אורך התהליך?

אם נתחיל מהסוף, הסדרת חריגות בניה, בהנחה ומתאפשרת כחוק, עשויה להימשך כשנה ואף יותר מכך. משך הזמן הרשמי שנקבע בחוק הוא 319 ימים בממוצע. בפועל, 30% מתוך הבקשות להסדרת חריגות בניה בוצעו לאחר למעלה משנה. במידה ואתם מתכוונים למכור דירה הנמצאת ברשותכם וקיימות בה חריגות בניה, מומלץ לפעול על מנת להסדיר אותן כחוק בהקדם.

חריגות בניה והיטל השבחה

היטל השבחה הינו מס המוטל על בעליה של קרקע או נכס אשר בשל פעולה שונה שביצע, עבר שוויו של הנכס השבחה. כאשר חריגת בניה מוסדרת כחוק, על בעל הנכס לשלם היטל השבחה ולהעבירו לרשות המקומית אשר בשטחה ממוקם הנכס. פסק דין שנקבע בשנת 2021 הקל על הקביעה המקורית לפיה בעת הסדרת חריגת בניה, על בעל הנכס לשלם היטל השבחה בשווי 50% מעליית ערכה של הקרקע וקבע כי התשלום יחושב על סמך עליית שוויה של הקרקע מרגע קבלת היתר כחוק.

 

עומדים לפני קניית בית עם חריגות בניה? הנה מספר טיפים במיוחד עבורכם

קניית בית עם חריגות בניה היא עסקה מורכבת יחסית ולא סטנדרטית. היא מחייבת משנה זהירות מהצד הקונה ואף מצד המוכר ויש לבצעה בליווי מקצועי, מנוסה וצמוד.

     עורך דין מקצועי המתמחה במקרקעין הוא האדם הנכון ללוות אותך לאורך כל תהליך קניית בית עם חריגות בניה. בחרו בקפידה את איש המקצוע בו תעזרו וודאו כי הוא בעל הניסיון והמומחיות המתאימה.

       יש להתמקד בכל ההיבטים של חריגות בניה בנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש ולשקול טרם ביצוע העסקה את כל המשמעויות הנלוות – קבלת אישורים, עלויות, מכירה עתידית ועוד.

       יש להתנות במסגרת החוזה את העברת מלוא הסכום עבור רכישת הנכס בקבלת אישור עירייה עבור הטאבו. ביכולתה של העיריה להטיל קנסות כבדות על חריגות הבניה, להורות על הריסה ועוד. בשל כך, יש להגן חוזית על המוכר מפני התחייבות לתשלום מלא טרם קבלת האישור. 

לסיכום

על אף הסיכונים השונים הכרוכים בקניית בית עם חריגות בניה, בין אם מדובר בחריגות בניה בבית פרטי ובין אם הן חריגות בניה בבית משותף, קונים רבים בוחרים שלא לסגת מהעסקה. עסקה זו עשויה להיות כדאית עבור הקונה בשל מחיר מופחת שיציע המוכר בגלל חריגות הבניה, אך יחד עם זאת, עסקה זה תכיל סיכונים שונים וגורמי אי ודאות רבים בהשוואה לקניית בית שנבנה כחוק. בין אם מדובר בחריגת בניה אחת ובין אם מדובר במספר חריגות הקיימות בנכס אחד, יש לבצע קניית בית עם חריגות בניה בליווי צמוד ומקצועי על מנת להגן על הקונה, להפחית את הסבירות לסיבוכים עתידיים ולבחון טרם הרכישה את כדאיות העסקה. 

שאלות ותשובות

מכירת בית עם חריגות בניה היא אפשרית אך עליה להיעשות בליווי מקצועי לשם בחינה מדוקדקת של נסח הטאבו, בחינת צווים במידה וקיימים נגד הנכס ולבסוף שיקוף המצב בפני הלקוח שיחליט בנוגע להמשך העסקה.
ישנן מספר נקודות שעשויות לעורר חשד לקיום חריגות בניה אך הדרך הבטוחה לעשות זאת היא השוואה מקצועית של השרטוטים, המסמכים והאישורים לבניה בפועל.
קושי בקבלת אישור עירייה ומשכנתא, ירידה בשווי הנכס ועלויות בלתי מבוטלות בניסיון להסדרת החריגה.
קנסות, מאסר וצווים הם חלק מההשלכות האפשריות מאחר ומדובר בעבירה פלילית.
שמאי מקרקעין ועורך דין מקרקעין.
לא. ישנן חריגות בניה שלא ניתנות להסדרה ויש להרוס אותן. הסדרה כרוכה לעיתים בעלות גבוהה ביותר.
ברגע בו גיליתם על חריגות הבניה הקיימות בנכס שברשותכם, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי לבחינת האפשרויות העומדות לרשותכם וכדאיותן.

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: