קניית דירה מכונס נכסים הפכה לפופולרית בשנים האחרונות. בשונה מעסקאות נדל”ן סטנדרטיות, יש בה יתרונות וחסרונות הייחודיים לה. מטרת מכירת הנכס על ידי רואה חשבון או עורך דין שמונה לתפקיד היא השבת כספים אותם חייב בעל הנכס באמצעות מכירתו.
תוכן עניינים
מה זה כינוס נכסים?
כינוס
נכסים הוא למעשה תהליך משפטי אשר מטרתו היא פירעון מקסימלי של חובותיו של אדם כלפי
אדם אחר, מוסד או ארגון. על כינוס הנכסים אחראי רואה חשבון או עורך דין אותו ממנה
ההוצאה לפועל או בית המשפט ובידיו הסמכות החוקית לפקח ולנהל את הליך המכירה.
בתהליך נכסי נדל”ן ונכסים אחרים הנמצאים בבעלות החייב נמכרים על מנת להשיב את
חובותיו.
מה תפקידו של כונס נכסים?
כונס הנכסים אחראי להעברת נכס הנמצא בבעלותו של החייב למכירה וזאת בהתאם לחוק ובאמצעות צווי בית משפט ועוד. במידה והנכס מאוכלס בהוראת החייב, על כונס הנכסים מוטלת האחריות לפנותו, עליו לשמור על שלמות הנכס במסגרת תפקידו ובנוסף, להפקיד ערבות שתפדה במידה והתרשל בעת ביצוע תפקידו. בשום שלב במסגרת התהליך לא הופך כונס הנכסים לבעלים החוקיים של הנכס.
קניית דירה מכונס נכסים: באילו נסיבות?
- מכירת נכס נדל”ן עוברת על פי רוב לתהליך כינוס נכסים כאשר בעלי הנכס מתקשים לעמוד בתשלומים אליהם התחייבו עבור קנייתו. לרוב, ההתחייבות היא משכנתא שניתנת על ידי הבנק ולכן הבנק הוא הגוף שיוזם פנייה אל ההוצאה לפועל והיא זו שדואגת לשעבוד הנכס ולהפעלת הליך כינוס הנכסים.
- עסקת מכירת נכס מכונס נכסים היא לרוב מהירה יותר בשל רצון לזרז את פירעון החוב.
- מחירן של דירות הנמכרות באמצעות כונס נכסים עשוי לעיתים להיות נמוך משמעותית בהשוואה לדירות שנמכרות בלעדיו.
קניית דירה מכונס נכסים, איך עושים את זה?
תהליך רכישת דירה מכונס נכסים כולל שלבים הדומים לרכישה “רגילה” של דירה ושלבים השונים מההליך הסטנדרטי:
- איתור דירה – כונס נכסים מפרסם את הדירות אותן הוא מציע למכירה באתרים מיוחדים ובאתרי נדל”ן בהן מוצעות דירות למכירה בהליך סטנדרטי. מודעה המפרסמת את הנכס למכירה תכיל פרטים רלוונטיים ולעיתים תמונות מהנכס. לאחר בחינת המודעה תוכלו לשוחח טלפונית עם איש הקשר לקבלת פרטים נוספים.
- בחינת הנכס – בדומה להליך סטנדרטי של רכישת דירה, מומלץ לבחון את הדירה בצורה מדוקדקת, תשתיות הדירה והבניין, סביבה ושכנים, להגיע בזמנים שונים ולקבל פרטים מקיפים מכונס הנכסים אודות הנכס.
- בקשת קנייה והצעת מחיר – במידה והנכס תואם לציפיותיכם ודרישותיכם, עליכם להעביר הצעה כנדרש. מלבד ההצעה לרכישת הנכס עליכם להפקיד סכום כספי בשיעור של 5-10% משווי ההצעה אותה העברתם. הערבות הכספית יכולה להיות צ’ק, המחאה בנקאית או כסף מזומן. חשוב לדעת שבמידה והצעתכם התקבלה אך שיניתם את דעתכם ואינכם מעוניינים להמשיך, הערבות תפדה כתשלום ולא תוחזר לכם.
- קביעת מחיר – ההצעה שתזכה לבסוף בנכס מכונס נכסים תבחר בהליך מכירה פומבית. ראשית, כונס הנכסים האחראי על הנכס מעדכן את מגישי ההצעות בדבר סכום ההצעה הגבוה ביותר עד כה, במידה והמתעניינים מוכנים להעלות את סכום ההצעה, הם ימשיכו בתהליך, במידה ולא, יוחזרו להם כספי הערבות. מבין הממשיכים, מציע ההצעה הגבוהה ביותר יזכה לרכוש את הדירה. חשוב לציין, החייב, בעל הדירה, זוכה לאורך התהליך להציע הצעת קנייה על מנת לקבל שוב לחזקתו את הדירה. במידה והצעתו מתקבלת הוא יוכל לעשות זאת.
- חוזה – במידה והצעתכם התקבלה יש להמתין לאישורו של בית המשפט. לאחר שזה ניתן, הליך המכירה יצא לפועל.
קניית בית מכונס נכסים: יתרונות וחסרונות
קניית נכס היא עסקה משמעותית ורחבת היקף שיש לבחון היטב טרם ביצועה, על אחת כמה וכמה כשמדובר בקניית דירה מכונס נכסים. מאפייניה הייחודיים של עסקת רכישה זו מעלים יתרונות וחסרונות שונים שחשוב להיות מודעים אליהם לפני התקדמות בשלבי העסקה:
יתרונות
- בעלות כונס הנכסים על הנכס למכירה מהווה ערובה לכך שהנכס נבדק חוקית מבחינות שונות ונמצא שאינו משועבד או מעוקל.
- בשונה מקניית דירה באופן רגיל, קנייה באמצעות כונס נכסים תחסוך לכם את הליך רישום הזכויות בנכס מאחר וזה יעשה עבורכם על ידי כונס הנכסים.
- מחיר נכס הנמכר על ידי כונס נכסים הוא על פי רוב נמוך בכ20% בהשוואה אל דירה שנמכרת באופן רגיל.
- הליך המכירה באמצעות כונס נכסים הוא לעיתים מזורז בהשוואה לעסקה רגילה. משא ומתן הקיים בעסקה רגילה ועשוי לארוך זמן רב, מעוגן בחוזה מוסכם מראש כשהדירה נמכרת באמצעות כונס נכסים.
- נכס המוצע למכירה על ידי כונס נכסים לרוב אינו מאוכלס, הדבר מאפשר אכלוס מיידי וחוסך את צורך להתחשב באילוצים שונים.
- ביטול עסקה יתאפשר לאורך התהליך במידה ועולות בעיות שונות המצדיקות זאת וללא תשלום הפירעון.
חסרונות
- היצע הדירות מכונס נכסים הוא מוגבל בהשוואה אל השוק הפתוח ולפיכך, הביקוש גבוה, דבר שעשוי להוביל לתמחור גבוה יותר של הנכס המוצע למכירה.
- נכסים מכונס נכסים נמכרים AS IS, עובדה המחייבת אתכם לבחון היטב את הנכס על כל תשתיותיו טרם כניסה לעסקה.
- סיכון לביטול עסקה – ביכולתו של בעל הדירה החייב כספים להשוות להצעה המתעניינים בנכס ולרכוש אותו בעצמו. במקרה כזה תבוטל המכירה. בנוסף, על מנת להוציא את העסקה אל הפועל, נדרש אישור מטעם בית המשפט.
- הדירה נמכרת על ידי כונס הנכסים שלא ברצון או הסכמה מצד הבעלים, במצב שכזה, המוטיבציה להשאיר נכס במצב ראוי למגורים או מתוחזק היטב עד למכירה אינה גבוהה במיוחד.
לסיכום
עסקת רכישת דירה מכונס נכסים טומנת בחובה יתרונות שאינם מבוטלים, אך גם חסרונות שיש לשקול בכובד ראש טרם התחייבות לעסקה. מאפייניה הייחודיים של עסקת רכישה זו הופכים אותה לעיתים לאטרקטיבית במיוחד, אך עשויים להוות חיסרון עבור מי שנדרשת לו ודאות גבוהה בעסקה, תאריך כניסה שלא סובל דיחוי ועוד. בשל מורכבות העסקה, איש המקצוע המוסמך בתחום, עורך דין מקרקעין, יטיב לבחון אותה על כל מרכיביה ולסייע לכם לקחת את ההחלטה הנכונה עבורכם.
האם דירות הנמכרות דרך כונס נכסים זולות בהשוואה אל מחיר הדירות בשוק?
לעיתים כן, דירה מכונס נכסים עשויה להיות זולה בכ-20% בהשוואה לדירה דומה הנמכרת בשוק. ביקוש גבוה במיוחד לנכס הנמכר על ידי כונס נכסים יעלה את מחיר הרכישה.
קניית דירה מכונס נכסים, האם זה כדאי?
יש לבחון כל מקרה לגופו ולהתמקד במצב הדירה וסביבתה, מחיר, הצורך שלכם באכלוס מהיר לעומת גמישות ועוד.
רכישת דירה מכונס נכסים, כיצד מתבצע התהליך?
ראשית, יש לפעול למציאת נכס מתאים באמצעי הפרסום השונים, אתרי אינטרנט, עיתונות. לאחר מכן ניתן לפנות ולברר את הפרטים הרלוונטיים השונים ובמידה ונמצאה התאמה לצרכיכם, לקבוע פגישה בנכס. התרשמות במקום היא חשובה במיוחד, זאת מאחר ודירות מכונס נכסים נמכרות AS IS ללא התחייבות לתיקונים או סידורים. ניתן לקבל פרטים מכונס הנכסים שאחראי על מכירת הדירה.
לאחר מכן במידה תבחרו, תוכלו להציע הצעה לרכישה ולהפקיד סכום מסוים כפיקדון. במידה והצעתכם תתקבל, תעברו לשלב הבא בו תתבקשו להעלות את הצעתכם בהתאם להצעה הגבוהה ביותר שניתנה. במידה ותסכימו, תוכלו להמשיך למכירה פומבית בה ההצעה הגבוהה ביותר תזכה. לאחר קבלת האישור הדרוש מבית המשפט תתבצע המכירה בפועל כולל חתימת חוזה.
