תוכן עניינים
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה מהווה מנגנון שמאפשר לשני צדדים שלא מכירים ומלאי חששות לבטוח בכך שמחד המוכר יקבל את התשלום הראשון מתמורת המכירה, ומאידך הקונה יבטיח את זכויותיו באופן שזכותו בנכס קודמת לכל זכות אחרת של מישהו שיבוא ויטען לה לאחר מכן במקרקעין. למעשה, באמצעות הערת האזהרה מבוצעות עסקאות מקרקעין.
בנוסף, כששני צדדים חותמים על הסכם ההתחייבות של בעל הזכות במקרקעין כלפי הזכאי ידועה לשניהם בלבד. זה מצב מסוכן בו בעל הזכות יכול להתחייב כלפי מישהו אחר (= למכור את אותו הנכס למישהו אחר). מצב שיכול ליצור כאוס וחוסר וודאות. ולכן יש ברישום ההערה מעבר להבטחת הזכות של הקונה ישנה אחריות חברתית כוללת או יותר נכון לומר חובה חברתית.
רישום הערת אזהרה נעשה עפ”י סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 לפיו רשם המקרקעין ירשום הערה אם הוכח לו שבעל הזכות במקרקעין (שיכול שתהיה בעלות, זכות שכירות או משכנתא…) התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה.
שימו לב כי התחייבותו של בעל הזכות כאמור צריכה שתהיה בכתב והתחייבותו יכולה להיות או לביצוע עסקה, כפי שרובנו מכירים בסיטואציה של עסקת מכר כשמיד לאחר חתימת ההסכם הקונה רושם הערה כאמור על זכויות המוכר על מנת להתריע ולהודיע לכל מי שיעיין בפרטי נסח המקרקעין שהמוכר התחייב כלפיו, או התחייבות להימנע מביצוע עסקה.
רישום הערת אזהרה
במעמד החתימה על הסכם המכר הקונה ימסור בידי המוכר את התשלום הראשון.
על מנת להבטיח את זכויותיכם הקונים, בשלב שבין החתימה על ההסכם ועד לשלב בו תשלימו את תשלום מלוא התמורה (שאז תהיו זכאים לקבל לידיכם את החזקה בנכס וגם את כל המסמכים שיאפשרו רישום הנכס על שמכם), עורך הדין שלכם ירשום הערת אזהרה לטובתכם על זכויות המוכר.
הערת האזהרה תירשם באותו מקום בו זכויות המוכר רשומות. היכן מתנהל רישום זכויות?
על פי רוב מקום רישום זכויות יהיה בטאבו.
מקומות נוספים לבדיקה:
- רשם המקרקעין– המסמך מכונה נסח מקרקעין.
- רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) – המסמך מכונה אישור זכויות.
- חברה משכנת – המסמך מכונה אישור זכויות.
(קראו על מיקום רישום זכויות ואיך ניתן לדעת היכן הן רשומות כאן).
התשלום הראשון יוחזק אצל עורך הדין של המוכר עד לרישום ההערה, ורק לאחר רישומה יועבר לידי המוכר.
בקשה לרישום הערה בהגשה ידנית
ניתן לבצע את רישום ההערה בהגשה ידנית של המסמכים ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין.
תדרשו להגיש:
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה: חתום על ידי המתחייבים או הזכאים או שניהם ומאומת על ידי עורך דין או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה. (טופס החתום ע”י שני הצדדים, המתחייב והזכאי מכונה טופס בקשה בהסכמת כל הצדדים).
- התחייבות: מסמך בכתב (כגון חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר) מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור על ידי עורך דין.
- במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי הזכאים בלבד – עליכם לצרף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים מאושר כהעתק נאמן למקור.
- אישור על תשלום אגרה בסך 159 ₪
רישום הערת אזהרה מקוון
הדרך היעילה יותר היא הגשת הבקשה באופן מקוון (באתר משרד המשפטים) אשר יכולה להיעשות רק באמצעות עורך דין בעל כרטיס חכם
תדרשו להגיש:
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה: חתום על ידי המתחייבים או הזכאים או שניהם ומאומת על ידי עורך דין או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה. (טופס החתום ע”י שני הצדדים, המתחייב והזכאי מכונה טופס בקשה בהסכמת כל הצדדים).
- התחייבות: מסמך בכתב (כגון חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר) מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור על ידי עורך דין.
- במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי הזכאים בלבד: עליכם לצרף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים מאושר כהעתק נאמן למקור.
- אישור על תשלום אגרה בסך 127 ₪.
- כתב הצהרה והתחייבות של עורך דין להגשה מקוונת של מסמכים לשם פעולת הערת אזהרה.
כמה זמן לוקח התהליך?
מניסיוני, פרק זמן ממוצע לרישום הערת אזהרה באופן מקוון עומד על יום יומיים, ובמרבית הפעמים אף פחות מכך.
בקשה לביטול הערת אזהרה
את מחיקת ההערה ניתן לבצע בהגשה ידנית של המסמכים ללשכת רשם המקרקעין אליה משויכים המקרקעין נשוא ההערה.
עיקר המסמכים: טופס בקשה לביטול הערת אזהרה החתומה ומאומתת על ידי עורך דין או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה ואישור לתשלום אגרה או באמצעות הגשת הבקשה באופן מקוון (באתר משרד המשפטים) אשר יכולה להיעשות רק באמצעות עורך דין בעל כרטיס חכם.
סוגי הערות אזהרה
ישנן כל מיני סוגי הערות שמטרתן להסב תשומת לב למצב משפטי מהותי ביחס לנכס שבמקרקעין שיכול להיות קרקע/ נכס מסחרי או דירת מגורים). הערות אלו נרשמות בספרי רשם המקרקעין (טאבו) על זכויות של פלוני/ אלמוני במקרקעין.
ההערה המוכרת והנפוצה היא הערת אזהרה שכשמה כן היא מטרתה להזהיר! ממש לשים תמרור או פנס מאיר גדול לגבי התחייבות של בעל הזכות במקרקעין!
סוגי הערות אזהרה נוספות
- הערה על הגבלת כשרות לפי סעיף 29 לחוק – הוכח לרשם בצו של בית משפט או בתעודה ציבורית כמשמעותה בסעיף 20 לפקודת העדות, כי כשרותו המשפטית של בעל מקרקעין או של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה על פי חוק, ירשום הרשם, לפי בקשת צד מעונין או לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה, הערה על כך.
- הערה בהתאם לסעיף 254יא לחוק התכנון והבניה תשכ”ה – 1965.
- הערה בגין התחייבות לרישום משכנתא.
- על הצורך בהסכמה סעיף 128 לחוק הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עשיית עסקה בידי בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין מותנית – על פי חיקוק, על פי צו של בית משפט או על פי התחייבות בכתב של הבעל – בהסכמתו של צד שלישי, ירשום הרשם, לפי בקשת הצד השלישי, הערה על כך.
- הערה בגין הגבלת העברה לזרים.
- הערה בדבר צו הריסה.
- מינוי אפוטרופס.
- הערה תכנונית כגון תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),
- הערת אי התאמה תקנה 29.
- הערה בגין יפוי כח מתמשך שנכנס לתוקף.
- הערת אזהרה בגין התחייבות כל הצדדים או במסגרת תמ”א 38.
- הערה לפי תקנה 55- (ב) בצו הרישום יציין המפקח אם הבית נרשם על סמך תשריט מאושר על ידי מוסד התכנון או על סמך תשריט אחר כאמור בתקנה 54(ב)(1).
- הערת התנגדות ברישום זכויות על קרקע שאין עוררין על זהות בעליה.
שאלות ותשובות
למה רושמים הערת אזהרה במסגרת הסכם מכר / רכישה?
האם אפשר לבטל הערת אזהרה?
מתי ניתן לרשום הערת אזהרה?
מה התוקף להערת אזהרה?
להערת אזהרה רשומה אין תקופת התיישנות או פג תוקף, אך היא יכולה להתבטל באמצעות צו בית משפט.
