מהו שכר טרחת עורך דין מקובל לעסקת מקרקעין? על אף כי עורכי דין רבים בתחום הנדל”ן נוטים לגבות 0.5% משווי העסקה, שכר טרחה מושפע ממורכבותה של העסקה, שווי הנכס ומניסיונו של עורך הדין.
לשכת עורכי הדין מגדירה שכר טרחה מינימלי מומלץ לביצוע הסכמי מקרקעין הלוקח בחשבון את אופי העסקה, מידת מעורבותו של עוה”ד בשלבי העסקה השונים, כמות ההליכים הנדרשת מול בית המשפט ועוד. כפי שציין בית משפט במספר פסקי דין, קביעת השכר הראוי בגין טרחת עורך דין צריך שתיעשה בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו.
הנה כמה מהשיקולים שלי לתמחור עסקת נדל”ן, ומה כדאי שיופיע בהסכם שכר טרחה?
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה יד שניה / מכירת דירה יד שנייה
המצב המשפטי של נכס שמוצע לקנייה או למכירה בעסקת מכר הוא גורם המכריע לעניין התמחור. ולכן תמיד כשפונים אליי בבקשה לקבל הצעת מחיר לליווי בעסקת נדל”ן, אני מבקשת לקבל לידי טרם התמחור נסח מקרקעין או אישור זכויות.
אם מבקש הייצוג הוא קונה בעסקת מכר יד שנייה, אני בוחנת את היקף הבדיקות המקדמיות שאני נדרשת לבצע.
על בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה יד שניה קראו כאן >>
אם מבקשה ייצוג הוא מוכר בעסקת מכר יד שנייה, אני מבצעת חישוב מס שבח וחישוב היטל השבחה לצורך הערכת חבויות.
בנוסף לשיקולים אלו מצטרפים שיקולים אחרים, למשל, האם יש עיקולים או משכנתא על זכויות המוכר? היכן רשום הנכס? (טאבו , רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או אולי בכלל במנהל האזרחי ביו”ש), האם המוכרים הם יורשים רבים במספר? האם צריך לבצע פירוק שותפות? האם זו דירת מגורים בבית שטרם נרשם כבית משותף? והרשימה עוד ארוכה…
תהליך קניית דירה יד שניה כולל שלבים רבים שחשוב להקפיד עליהם הן מבחינת מועדים והן על מנת למנוע טעויות ונזקים כלכליים. הוא מחייב הקפדה על הפרטים הקטנים ביותר אל מול חילופי הגרסאות בין עורכי הדין, וידיעה מתי נכון להתגמש ומתי להתעקש. על עורך דין מקרקעין מוטלת אחריות כבדה ולכן כדאי לבחור בקפידה מי מייצג אתכם בעסקת מכר.
כדאי לדעת:
המחיר של חסכון בשכ”ט עורך דין הוא לעיתים ויתור על מומחיות. את מה שחסכתם על עורך הדין אתם עלולים לשלם בחבות מס גבוהה יותר או בנורת אזהרה בעסקה שעין לא מקצועית לא קלטה.
שכר טרחה בקניית דירה מקבלן
העבודה שלי בתור עו”ד מקרקעין המלווה עסקאות רכישה מקבלן יכולה להגיע להיקף של פי שתיים ולפעמים פי שלוש מהיקף שעות עבודה של רכישת נכס יד 2.
הסכם רכישה מקבלן עומד על בין 30-50 עמודים. את ההסכם מקבל עורך הדין של הרוכש בפורמט Pdf ואת ההערות להסכם יש להעביר לעורך הדין של הקבלן בצורת נספח שינויים.
כאשר מדובר בעורך דין מעמיק וקפדן, שדואג לזכויות של הלקוח שלו ומבין כי לכל ניואנס קטן בניסוח יש משמעות, מדובר בהיקף לא קטן של הערות.
מלבד גיבוש נספח השינויים, על עורך הדין המלווה בקניית דירה מקבלן לבדוק את כלל נספחי ההסכם ובכלל זאת את נספח הליווי, היתר הבניה, אישור 50 ממיסוי מקרקעין ועוד.
כדאי לזכור:
בקניית דירה מקבלן אתם הולכים לעסקה מול קבלן שעובד עם משרדי עורכי דין מהגדולים בארץ. אלו מחזיקים צי של מתמחים שיכתבו את הניירת ויעברו עליה שוב ושוב. הפחתה בשכ”ט של עוה”ד שלכם פירושה פגיעה ביכולת שלו לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים.
מה צריך לכלול הסכם שכר טרחת עורך דין מקרקעין?
האם כדאי ורצוי לכם כמקבלי השירות להתעקש על קיומו של הסכם שכ”ט? ולטעמי התשובה היא חד משמעית כן. מיד אפרט מה כדאי שיופיע בהסכם, אך בגדול אני מאמינה שקיומו של הסכם שכ”ט יצור אצלכם וודאות מול עורך הדין בדבר היקף וטיב שירותו.
- תכולת השירות – פירוט של השירות המשפטי מה הוא כולל ומה הוא איננו כולל. למשל בהסכם שכ”ט שלי מצויין כי השירות כולל ניהול המשא ומתן המשפטי על הסכם הרכישה/ המכירה. בייצוג קונה ביצוע הבדיקות המקדמיות הכוללות בדיקת תיק בית משותף ותיק בניין ובייצוג מוכר בדיקת חבות בהיטל השבחה (כמובן שטרם החתימה). הכנת שומת מס ודיווח לרשויות מיסוי מקרקעין בהתאם להצהרת הלקוח, מעקב אחר ביצוע הוראות ההסכם עד להשלמת רישום הזכויות ע”ש הקונה. לעומת זאת, מצויין שהשכ”ט איננו כולל למשל הליך מול רשויות מיסוי מקרקעין באם הרשות לא תקבל את השומה העצמית והלקוח מעוניין בהגשת השגה. שימו לב שמקום שמצוין שהשכ”ט לא כולל פעולה כלשהי של עורך הדין פעולה זו מתומחרת בהסכם על מנת שתדעו מראש למה לצפות באם יעלה הצורך באותה הפעולה.
- תנאים להפסקת הייצוג – כדאי לציין במפורש איך כל אחד מן הצדדים (לקוח או עורך הדין) רשאים להפסיק את הייצוג – מה התשלום עבור העבודה שנעשתה עד להפסקת העבודה ובאיזה אופן המידע והעבודה שבוצעו עד לאותה נקודה יועברו ללקוח. חשוב גם להתייחס לסיטואציה שעורך הדין החל בהחלפת טיוטות לגיבוש נוסח הסכם מוסכם עם הצד השני לעסקה ומסיבה כלשהי ההסכם לא יצא אל הפועל.
- תכולת התשלום – מועד תשלום ואופן תשלום והעובדה כי איננו כולל אגרות והוצאות כגון שליחויות.
- תכולת האחריות ושימוש באנשי מקצוע – הצורך בהיוועצות עם אנשי מקצוע והיעדר אחריות לעבודתם. כך למשל בהסכם שכ”ט שלי מצוין כי הייעוץ המשפטי אינו כולל בשום צורה שהיא מתן חוות דעת ו/או ייעוץ ו/או הנחיות לגבי מצב הנכס לרבות מצבו הפיסי ו/או התכנוני (למשל לגבי גודל הנכס, זכאות לקבלת משכנתא, רטיבויות, פגמים וכיו”ב) ובדיקות אלה יש לבצע באמצעות מומחים ייעודיים.
- אילו פעולות על הלקוח לבצע– כך למשל יש עורכי דין המבקשים את הלקוח (או לבקשת הלקוח ולצורך צמצום בעלויות) לפנות לרשות המקומית שתנפיק אישור עירייה. בהסכם בשכ”ט שלי למשל מצוין כי את קבלת החזקה/ מסירת החזקה הלקוח מבצע כמו גם העברת חוזי ספקים (מים, חשמל וארנונה).
ליצירת קשר
השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:
אולי יעניין אותך לקרוא על:
פטור ממס שבח
תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי
מדריך קניית דירה יד שניה (2022)
רכישת דירה: מדריך קניית דירה יד שניה קצר ונקודתי זה כולל 10 שלבים שחשוב להתעכב עליהם בהתאם להתקדמות העסקה. מצאתם את דירת חלומותיכם, סיכמתם מחיר
היטל השבחה
מהו היטל השבחה ובאילו מקרים נצטרך לשלם אותו? מה שיעור היטל ההשבחה בו נחוייב ומתי נידרש לשלמו? מה עושים במקרה בו שומת התשלום גבוהה מדי?
