טיוטת חוק ההסדרים מציגה רפורמה מקיפה ומשמעותית בתחום המיסוי והמאבק בהון השחור. המדינה, הניצבת בפני אתגרים תקציביים חסרי תקדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל, מבקשת להגדיל את הכנסותיה באמצעות שורת צעדים שאפתניים. היעד המוצהר הוא צמצום הגירעון התקציבי ל-4% מהתוצר הלאומי, אך המחיר עלול להיות כבד עבור המשק הישראלי. התיקונים המוצעים נוגעים למגוון רחב של תחומים במשק, ומשקפים שינוי מהותי במדיניות המיסוי הממשלתית. בתוך כך, שלושה שינויים מרכזיים בתחום המיסוי הנדל”ני מעוררים דאגה מיוחדת.
בימים אלו מקדם משרד האוצר רפורמה נרחבת במערכת המיסוי הישראלית במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2025. הרפורמה המוצעת כוללת שלושה שינויים מרכזיים שצפויים להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל”ן ועל כיסם של אזרחי ישראל. בעוד שהצורך בהגדלת הכנסות המדינה בתקופה זו מובן, ראוי לבחון בזהירות את ההשלכות ארוכות הטווח של הצעדים המתוכננים על המשק בכלל ועל הציבור הרחב בפרט.
תוכן עניינים
הקפאת תיאום סכומים בחקיקת המס
השינוי הראשון והמשמעותי ביותר שמציע משרד האוצר הוא הקפאת ההצמדה למדד של מדרגות המס השונות לתקופה של שלוש שנים, בין 2025 ל-2027. צעד זה, המוצג כ”הוראת שעה”, עשוי להיראות טכני במהותו, אך השלכותיו על הציבור עמוקות ומרחיקות לכת.
בפועל, הקפאת מנגנון ההצמדה למדד מהווה העלאת מיסים עקיפה. כאשר מדרגות המס נשארות קבועות בעוד המחירים במשק עולים, יותר ויותר אזרחים מוצאים עצמם משלמים שיעורי מס גבוהים יותר, מבלי שהכנסתם הריאלית עלתה. תופעה זו, המכונה “זחילת מס”, פוגעת במיוחד בשכבות הביניים ובמשפחות צעירות.
בתחום הנדל”ן, המשמעות חמורה במיוחד. הקפאת מדרגות מס הרכישה ומס השבח תוביל לכך שרוכשי דירות ישלמו מס גבוה יותר, גם כאשר במונחים ריאליים לא חל שינוי בערך הדירה. הדבר עלול להקשות במיוחד על זוגות צעירים המנסים לרכוש דירה ראשונה בתקופה של עליות מחירים מתמשכות.
עליה במס היסף והרחבת בסיס המס
השינוי השני נוגע למס היסף, שעומד כיום על 3% ומוטל על הכנסות שנתיות מהון העולות על 721,560 שקלים. התזכיר מציע להעלות את שיעור המס ב-2% נוספים.
נכון לשנת 2024, יחיד אשר הכנסתו החייבת (כולל שבח מקרקעין) תעלה על 721,560 ש”ח, יהיה חייב במס נוסף (מס יסף) על כל שקל נוסף בשיעור של 3%. מס יסף יחול בגין שבח ממכירת זכות במקרקעין המהווה דירת מגורים במידה ושווי מכירתה מעל 5,382,285 ש”ח והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.
“הכנסה חייבת” – כהגדרתה בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה. ראה הוראת ביצוע 9/15 רשות המיסים.
הרחבה זו משנה באופן דרמטי את אופיו של מס היסף. בעוד שבעבר נתפס כמס המיועד לבעלי הכנסות גבוהות במיוחד, כעת הוא עשוי להשפיע על ציבור רחב הרבה יותר. למשל, אדם שמכר דירה עם שבח של מיליון שקלים – תרחיש שאינו נדיר בשוק הנדל”ן הנוכחי – ימצא עצמו חייב במס יסף נוסף של 5% על הרווח, מעבר למס השבח הרגיל של 25%.
המשמעות המעשית היא שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה עשוי למצוא עצמו משלם מס כולל של 30% על השבח. זהו נטל מס משמעותי שעלול להרתיע משקיעים ולהשפיע על היצע הדירות להשכרה בשוק.
חשוב לציין כי נכון להיום קיימת החרגה ממס היסף לדירות בשווי של עד 5.382 מיליון שקלים, היינו גם אם המכירה בחיוב במס כל עוד איננה עולה על 5.382 לא יהיה יסף. התזכיר מציע לבטל החרגה זו עבור דירה נוספת, מהלך שיגדיל משמעותית את מספר העסקאות החייבות במס היסף. הדבר עלול להשפיע לא רק על משקיעי נדל”ן גדולים, אלא גם על אזרחים מן השורה שרכשו דירה נוספת כחיסכון פנסיוני או כהשקעה משפחתית.
התוצאה המצטברת של שינויים אלו עלולה להיות הפחתה משמעותית בכדאיות ההשקעה בנדל”ן, דבר שעשוי להוביל לירידה בהיצע הדירות להשכרה בטווח הארוך. בעוד שזו אולי מטרה מוצהרת של קובעי המדיניות, יש לשקול בזהירות את ההשלכות על שוק השכירות, במיוחד בתקופה של מחסור בדירות להשכרה.
הקפאת תקרת הפטור על הכנסות משכירות
השינוי השלישי נוגע להקפאת תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים. כיום עומדת התקרה על 5,654 שקלים, כאשר עד לסכום זה אין צורך לשלם מס על הכנסות משכירות. התזכיר מציע להקפיא תקרה זו לשלוש שנים, ללא התאמה למדד המחירים לצרכן.
משמעות הדבר היא שככל שמחירי השכירות יעלו – מגמה שנראית כמעט ודאית בשוק הנוכחי – יותר ויותר משכירים ימצאו עצמם חורגים מתקרת הפטור. הדבר עלול להוביל לשתי תוצאות בעייתיות: האחת, העלאת מחירי השכירות על ידי משכירים המבקשים לפצות עצמם על תשלומי המס הנוספים, והשנייה, הגדלת התמריץ להעלמת הכנסות משכירות.
חשוב להבין כי פגיעה בכדאיות ההשכרה עלולה להשפיע במיוחד על בעלי דירות קטנים, שעבורם ההכנסה מהשכרה מהווה תוספת הכנסה חשובה או אף מקור הכנסה עיקרי לגיל הפרישה. בעוד שהגדלת הכנסות המדינה היא מטרה ראויה, יש לשקול האם הפגיעה באוכלוסייה זו מוצדקת.
ההשפעות הצפויות בתחום המיסוי בשוק הנדל"ן
השילוב של שלושת השינויים המוצעים צפוי ליצור אפקט מצטבר משמעותי על שוק הנדל”ן. ראשית, הקפאת מדרגות המס תגדיל את נטל המס על כלל העסקאות בנדל”ן. שנית, השינויים במס היסף יפגעו בכדאיות ההשקעה בדירות נוספות. שלישית, הקפאת תקרת הפטור על הכנסות משכירות תשפיע על שוק השכירות כולו.
בעוד שהצורך בהגדלת הכנסות המדינה מובן, במיוחד בתקופה הנוכחית, נראה כי הצעדים המוצעים עלולים להוביל לתוצאות לא רצויות בטווח הארוך. הפגיעה בשוק הדיור להשקעה, למשל, עלולה להקטין את היצע הדירות להשכרה בדיוק בתקופה שבה נדרשת הגדלת ההיצע.
ליווי משפטי מקצועי יסייע לכם להתמודד עם השינויים
בתקופה של חוסר יציבות כלכלית, חשיבותו של ייעוץ משפטי מקצועי מתעצמת. עורכי דין המתמחים בתחום המיסוי והנדל”ן, כמו עו”ד יסמין צח, ממלאים תפקיד משמעותי בהתמודדות עם השינויים המוצעים. ניסיונה העשיר של עו”ד צח בתחום המקרקעין, המשולב עם גישתה הייחודית המשלבת מקצועיות עם רגישות אנושית, מאפשר ללקוחותיה לקבל החלטות מושכלות בתקופה של אי ודאות.
במציאות המורכבת שנוצרת בעקבות השינויים המתוכננים בחוק ההסדרים, חשוב מתמיד לקבל ייעוץ מקצועי מקיף. משרדה של עו”ד יסמין צח, המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי, עומד לרשות לקוחותיו עם הידע והניסיון הנדרשים להתמודדות עם האתגרים החדשים.
