זה לא סוד ששוק הנדל”ן מתאפיין בעליות מחירים משמעותיות, המובילות רוכשים רבים לחפש הזדמנויות השקעה בשלבים מוקדמים של פרויקטים. רכישת דירה על הנייר מהווה אפשרות אטרקטיבית עבור משפחות ומשקיעים אשר מעוניינים להיכנס לשוק במחירים נוחים יותר. עסקה זו מתרחשת בשלב התכנוני הראשוני, כאשר היזם רק החל בהליכי התכנון והרישוי של הפרויקט.
בשלב זה של הפרויקט, היזם נמצא לרוב לאחר רכישת הקרקע אך טרם השלים את כל ההליכים התכנוניים וקבלת האישורים הנדרשים. המכירה המוקדמת מאפשרת ליזם לגייס הון ראשוני ולהוכיח לגורמים המממנים את הביקוש לפרויקט. עבור הרוכשים, זוהי הזדמנות להיכנס לפרויקט במחירים אטרקטיביים, אם כי הדבר כרוך בלקיחת סיכונים מסוימים.
תוכן עניינים
יתרונות בקניית דירה על הנייר
רכישת דירה בשלבים המוקדמים של הפרויקט מציעה מספר יתרונות משמעותיים. ראשית, המחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק הצפויים בעת השלמת הבנייה. שנית, הרוכשים נהנים ממגוון רחב של דירות לבחירה, כולל האפשרות לבחור מיקום אופטימלי בבניין. בנוסף, במקרים רבים ניתן לקבל תנאי תשלום נוחים והטבות ייחודיות שאינן זמינות בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט. כמו כן, לאור העובדה שמדובר בדירה מקבלן, אתם יכולים להיות בטוחים שתהנו מדירה חדשה לחלוטין שאיש לא גר בה בעבר.
יתרון משמעותי נוסף טמון באפשרות להשפיע על תכנון הדירה בשלבים המוקדמים. רוכשים יכולים לבקש התאמות מסוימות במפרט הטכני ובתכנון הפנימי של הדירה. כמו כן, במקרים מסוימים היזמים מציעים הטבות משמעותיות כגון חניות נוספות, שדרוג מפרט טכני, או גמישות בתנאי התשלום. רכישה מוקדמת גם מאפשרת היערכות פיננסית טובה יותר, שכן התשלומים נפרסים על פני תקופה ארוכה יותר.
חסרונות / סיכונים בקניית דירה על הנייר
אף על פי כן, רכישה בשלב מוקדם טומנת בחובה סיכונים משמעותיים. האתגר המרכזי נובע מאי הוודאות התכנונית, שכן תכניות הבנייה עשויות להשתנות במהלך הליכי האישור. קיים גם סיכון של עיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים, שינויים במפרט הטכני, ובמקרים נדירים אף ביטול הפרויקט. חשוב במיוחד לוודא את איתנותו הפיננסית של היזם והבטוחות המוצעות להגנת כספי הרוכשים.
סיכון נוסף נובע מהעובדה שבשלב זה טרם התקבלו כל האישורים הנדרשים מהרשויות. הוועדה המקומית עשויה לדרוש שינויים בתכנון שישפיעו על מאפייני הדירה, כגון שינוי בגודל, בכיווני האוויר או במיקום. חשוב גם לקחת בחשבון את משך הזמן הארוך עד לקבלת הדירה, תקופה שבה עלולים להתרחש שינויים בשוק הנדל”ן ובמצב הכלכלי של הרוכש.
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים חוזה על רכישת דירה על הנייר?
לאור הסיכונים הטמונים ברכישת דירה על הנייר אותם תיארנו בהרחבה לעיל, החשיבות הגלומה בביצוע בדיקות מוקדמות, טרם הרכישה על החוזה, מקבלת משנה חשיבות בעסקאות אלה. יש לבחון את מעמדה התכנוני של הקרקע, את זכויות היזם בה ואת הסטטוס של היתרי הבנייה. חשוב לוודא את קיומן של בטוחות נאותות להבטחת ההשקעה, ולבחון את המוניטין והאיתנות הפיננסית של היזם. מומלץ גם לבדוק את תנאי המימון הבנקאי לפרויקט ואת לוח התשלומים המוצע.
בנוסף לבדיקות המשפטיות, חשוב לבחון את התוכניות העתידיות של האזור כולו. יש לבדוק תוכניות בניין עיר עתידיות, תשתיות מתוכננות, ופרויקטים נוספים באזור שעשויים להשפיע על ערך הנכס. חשוב גם לוודא שהסכם המכר כולל סעיפי הגנה המאפשרים ביטול או שינוי במקרה של שינויים מהותיים בתכנון הפרויקט, וכן לוודא שמנגנון התשלומים מותאם להתקדמות הבנייה בפועל.
למה חשוב להיוועץ בעורך דין בקניית דירה מקבלן על הנייר?
ליווי משפטי מקצועי הכרחי בעסקאות מורכבות אלו. עורך דין מנוסה יבחן את מכלול ההיבטים המשפטיים של העסקה, יוודא קיום בטוחות מספקות, ויבטיח שזכויות הרוכש מעוגנות כראוי בהסכם. הוא גם יסייע במשא ומתן על תנאי העסקה ויפקח על העברת התשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה.
תפקידו של עורך הדין חשוב במיוחד בבדיקת הבטוחות והערבויות הניתנות להבטחת כספי הרוכש. עורכי דין מנוסים יוודאו שהחוזה כולל את כל ההגנות הנדרשות, יבחנו את המצב התכנוני של הפרויקט ויוודאו שכל השינויים האפשריים בתכנון מוסדרים בצורה שמגנה על האינטרסים של הרוכש. חשוב במיוחד שעורך הדין יבחן את ההתחייבויות של היזם לגבי לוחות זמנים, מפרט טכני, ותנאי מסירה.
מומחיות בליווי עסקאות נדל"ן
עורכת הדין יסמין צח, בעלת ניסיון של למעלה מעשור בתחום המקרקעין, מתמחה בליווי רוכשים בעסקאות נדל”ן מורכבות. המשרד מציע ליווי מקצועי החל בשלב הבדיקות המקדימות, עובר במשא ומתן על תנאי העסקה, וכלה בהשלמת העברת הזכויות. הקו המנחה את עבודת המשרד הוא שילוב של חדות מקצועית עם רגישות אנושית, המאפשר ללקוחות ליהנות מביטחון מרבי בעסקה תוך שמירה על האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך. עו”ד צח מקפידה על בדיקות מעמיקות של כל היבטי העסקה, תוך התאמת השירות המשפטי לצרכים הספציפיים של כל לקוח ולקוח.
כדאי לדעת:
ביום 01/09/2024 בית המשפט העליון ירושלים בפסק דין 1707-24 רע”א –
יעקב גלבוע בניה ויזמות בע”מ נ’ שושנה חינגה- החברה לא ציינה מפורשות לרוכשת הדירה איזה סוג מסחר יהיה בפרויקט וחב’ גלבוע חויבה ע”י בימ”ש לשלם לרוכשת כרבע מיליון שקל בשל הפרה את חובת הגילוי.
הן המחוזי והן העליון דחו את ערעור החברה על פסק דינו של בימ”ש השלום.
החברה שמכרה את הדירה מבלי לגלות לרוכשת כי עומדים לפתוח בבניין מסעדות ובתי קפה אשר עלולים להטריד את מנוחתה של הרוכש. לא היה דיי בכך שהחברה ציינה כי תהיה קומת מסחר אלא היה עליה לציין מפורשות כי מדובר במסחר של מסעדות/ מזללות / בתי קפה.
לסיכום
רכישת דירה על הנייר יכולה להוות הזדמנות משמעותית לרוכשים המעוניינים ליהנות ממחירים אטרקטיביים ואפשרויות בחירה רחבות. עם זאת, חשוב לנקוט במשנה זהירות ולהיעזר באנשי מקצוע מנוסים שיבטיחו את האינטרסים של הרוכשים לאורך כל הדרך. ליווי משפטי מקצועי, בדיקות מקדימות מקיפות, והבנה מעמיקה של כל היבטי העסקה הם המפתח להצלחת הרכישה ולמימוש הפוטנציאל הטמון בה.
כדאי לדעת:
ע”א 2274/21 נטע מור נ’ אלעד ישראל מגורים בע”מ ואח’. ביום 1.1.2023 פסק דין בבית המשפט העליון מיום 1.1.2023 כי החברה לא ציינה מפורשות לרוכשת הדירה כי מבנה לרווחת הדיירים הנבנה בסמיכות לדירתה על ידי אותו יזם, חוסם באופן ממשי את החזית הדרומית של דירתה ובכך הפרה את חובת תום הלב.
בנסיבות של רכישת דירה “על הנייר” קיימת מסגרת נורמטיבית המעניקה:
“…מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת אשר מטילה על קבלן, מוכר הדירה “על הנייר”, חובה לגלות לרוכש – בגילוי יזום, ולא רק במענה לשאלות – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה אותה הרוכש עומד לרכוש”.
בית המשפט העליון הוסיף כי:
“קבלן יכול לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליו בהפניית הרוכש למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת; אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם כדי לקיים את חובתו להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן.”
שאלות ותשובות
מה מועד קבלת המפתח ברכישת דירה על הנייר?
בפרויקטים חדשים מועד המסירה נע בין שנתיים לארבע שנים מחתימת ההסכם, תלוי בגודל הפרויקט ומורכבותו. החוזה מול היזם צריך לכלול סעיפי פיצוי במקרה של עיכובים משמעותיים במסירה.
מהו סכום המקדמה שצריך לשלם ברכישת דירה מקבלן על הנייר?
על פי חוק המכר, המקדמה המרבית המותרת היא 7% ממחיר הדירה, והיא חייבת להיות מופקדת בחשבון נאמנות ומגובה בבטוחות מתאימות. תשלומים נוספים יתבצעו רק לאחר קבלת ערבות בנקאית או ביטוח מתאים.
מה ההבדל בין קניית דירה על הנייר עם היתר וללא היתר בניה?
רכישה לאחר קבלת היתר בנייה מספקת ודאות גבוהה יותר לגבי התכנון הסופי והמועדים. לעומת זאת, רכישה לפני קבלת היתר מציעה מחירים אטרקטיביים יותר אך כרוכה בסיכון של שינויים בתכנון ובלוחות הזמנים.
האם ניתן להתמקח עם הקבלן כשרוכשים דירה על הנייר?
בשלב המוקדם של הפרויקט קיימת גמישות רבה יותר במשא ומתן על המחיר ותנאי התשלום. היזמים מעוניינים למכור מספר יחידות בשלב זה לצורך מימון הפרויקט, מה שמגדיל את כוח המיקוח של הרוכשים.
