אילו בדיקות מקדמיות כדאי שאבצע טרם רכישת דירה?

קניית דירה היא עסקה יקרה, גדולה ומורכבת. לפני שנכנסים לשלב החלפת הטיוטות וההסכמים חשוב לבצע בדיקות מקדמיות שמוודאות שהנכס שבחרתם אינו סובל מבעיות שיקשו עליכם להתקדם בתהליך או יחילו עליכם חבות פלילית. 

הנה מספר המלצות עבור בדיקות מקדמיות שכדאי לבצע לפני רכישת נכס יד שניה:

מהות הזכות של המוכר

בדקו מהי מהות הזכות של המוכר- בעלות או חכירה? באמצעות נסח מקרקעין או אישור זכויות. 
קראו היכן ניתן לראות את זכויות המוכר >> 

בדקו אילו הצמדות יש לדירה? נניח צמודים לה מחסן /חניה…
האם זכויות המוכר נקיות מכל משכון , שעבוד, צו או זכות צד ג'? ייתכן שלמוכר ישנה משכנתא שאז יש לתת את הדעת על מועד פירעונה של המשכנתא ביחס ללוח התשלומים. 

האם על הזכויות של המוכר רשומה הערה כלשהי שיש לתת עליה את הדעת? למשל – הערה בדבר העברה לזרים שמשמעותה שלא ניתן להעבירה אלא לתושב ישראל או מי שזכאי לעלות לארץ.

תיק בית משותף​

הוציאו את תיק הבית המשותף (ככל שהנכס שאנו מעוניינים למכור חלק מבית משותף).
קישור לקבלת תיק בית משותף >> 

בתיק זה נמצא את תקנון הבית המשותף הקובע הוראות ביחס להתנהלות הדיירים בבניין וכדאי לעיין בו ולהבין אופן קבלת החלטות.
האם יש שטחים שמטבעם היינו מצפים שיהיו חלק מרכוש משותף אך אולי בכלל הוצמדו לדירה מסוימת. בתיק זה גם נמצא את תשריט הבית המשותף ונוודא גם כי מספר הזיהוי של הדירה שאנו מעוניינים לרכוש בתשריט תואם את זה שבנסח המקרקעין. שמיקום הדירה בתשריט תואם את מיקומה בפועל ובמציאות.

תיק בניין

הוציאו את תיק הבניין מהועדה לתכנון ובניה שם נמצא מידע בדבר היתר הבניה של הבניין, או כל היתר שניתן למי מדיירי הבניין ברבות השנים, חריגות בניה ואישור כי הבניין איננו מוגדר כבניין מסוכן.
קישור לצורך ההמחשה לתיק בניין באתר ההנדסה של הוד השרון >> 

חשוב לוודא שקיימת התאמה בין תשריט היתר הבניה שבתיק הבניין (המכונה גרמושקה) לבין המצב המצוי והבנוי בפועל- בדיקה כאמור מומלץ לבצע עם שמאי. שימו לב כי לעורכי הדין אין את הידע לבחינת קיומן של חריגות בניה, ורובם מציינים כי בדיקה זו איננה בתחום אחריותם.

חשוב: תשריט לוקחים מתיק בניין ולא מהטאבו! ​

אל תסתמכו על התשריט שבתיק הבית המשותף בטאבו. ישנם לא מעט מקרים בהם נכס המשמש לדירת מגורים, רשום בטאבו ומפיע בנסח המקרקעין כדירת מגורים, גובים עליו ארנונה כדירת מגורים אבל זו לא דירת מגורים אלא נכס שהיה בייעודו למחסן למשל. 

בעת רישום בית משותף המפקח מטעם הטאבו לא נדרש לצורך הרישום להסתמך רק על התשריט של היתר הבניה אותו תשריט שמאושר רק על ידי רשות התכנון, אלא יכול למעשה לבצע רישום על פי כל תשריט אחר שמניח את דעתו. התופעה מוכרת בעיקר בבניינים "ישנים".

אומנם ב- 2011 נעשה תיקון בחוק על מנת לצמצם את האפשרות של "תאונות ברכישה" אך החוק עדיין משאיר למפקח על רישום בתים משותפים מקום להחליט על איזה תשריט הוא מסתמך ואף להוסיף 
הערת אזהרה שתשמש כתמרור אזהרה ותציין כי הוא לא הסתמך על תשריט ההיתר. הבעיה היא כי רבים כלל אינם מבינים את מהות ההערה הזו.

מדוע יש לכך חשיבות רבה?

כיוון שהמשמעות היא עשיית שימוש בנכס החורג מההיתר ויכולות להיות לכך משמעויות מבחינת מס רכישה ושבח, שכן ההקלות והפטורים נתונים לדירות מגורים וייתכן כי רשות המיסים לא תכיר בנכס כדירת מגורים כמו גם יכול לעלות קושי לקונה בנטילת משכנתא.

בדיקות מקדמיות יכולות להשפיע על הסכם שכ"ט עו"ד

בדיקות מקדמיות מספרות לנו לא רק את מצבו של הנכס אלא גם את מידת הסיבוכיות הצפויה בעסקה. כתוצאה מכך, יכולה להיות להן השפעה על המחיר אותו יגבה עו"ד מקרקעין בתור שכר טרחת עורך דין בעסקה

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

הערת אזהרה

הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה, למה חשוב לרשום אותה ובאילו דרכים ניתן לבצע בקשה לרישום הערת אזהרה? אילו סוגי הערות ישנן ואיך מבטלים הערה קיימת?

קרא עוד »

2 ינואר, 2022

עורכת דין יסמין צח - נדלן ומיסוי מקרקעין

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: