קבוצת רכישה – יתרונות, חסרונות והיבטים משפטיים

בהוראת ביצוע 02/2013 מאפריל 2013 נקבע כי יש לפרש את סעיף 9(ג1א)(2)(א)(2) לענין פרק הזמן למכירת הדירה הישנה תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה נשוא קבוצת הרכישה בדומה להוראה החלה על קבלן

ביום 25/06/2018 נכנס לתוקף תיקון 93 בחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 9|(ג1ג)(2)(ב1) ולפיו מי שרכש את דירתו הראשונה והיחידה בקבוצת רכישה וחלפו 4 שנים ממועד רכישתה ובנייתה לא החלה או אם חלפו 6.5 שנים ממועד רכישתה ולא נמסרה בה החזקה יוכל בכפוף לכך שתמכור את הדירה שרכשת בקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה- לרכוש את הדירה הנוספת לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה.

שים לב- ודייק ביישום הוראת סעיף זה. היא חלה רק על מי שבמועד רכישת דירת קבוצת הרכישה לא היתה לו אף דירה אחרת. הסעיף לא יחול על מי שקנה דירה בקבוצת הרכישה כשאותו מועד היתה לו עוד דירה אותה התחייב למכור.  התכלית לתיקון בחוק לסייע למי שידו לא היתה משגת ומשכך נאלץ לרכוש דירה יחידה בקבוצת רכישה ונקלע למצב של עיכוב רב בקבלת הדירה ועניין זה נדון ב

02 מרץ 2025- ו”ע 28123-04-21 מיכאל מלכיאור נ’ מנהל מיסוי מקרקעין י- ם

קישור לפסק הדין

https://www.gov.il/BlobFolder/legalinfo/law28123-04-21/he/LegalInformation_kesher_28123-04-21.pdf

עסקת אקראי אינה פוטרת מחבות מס רכישה. הקונה במקרקעין יידרש לשלם מס רכישה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, בנוסף למע”מ שחל במסגרת עסקת האקראי. המע”מ נכלל במחיר התמורה לצורך חישוב מס הרכישה, מה שמגדיל את בסיס המיסוי. הדבר עלול להוביל לחיוב גבוה יותר במס רכישה, במיוחד אם המחיר כולל המע”מ עובר לדרגת מיסוי גבוהה יותר.

ברכישה מקבלן המחיר קבוע וידוע מראש, בעוד שבקבוצת רכישה המחיר עשוי להשתנות בהתאם לשינויים ולבעיות שמתגלות במהלך התהליך. הקבלן מתחייב למועד מסירה מדויק ומשלם פיצויים כספיים על איחור בהתאם לחוק, בעוד שבקבוצה אין התחייבות כזו.

החיסכון אינו מובטח בשום אופן ותלוי בגורמים רבים שחלקם בלתי צפויים. פרויקטים שנתקלים בבעיות תכנון, בעיות קרקע או בעיות ביצוע עלולים להתייקר משמעותית מעבר לתחזית המקורית. עליות מחירי חומרי בנייה ועבודה במהלך הפרויקט מתגלגלות ישירות לחברי הקבוצה. בנוסף, איכות הניהול והביצוע של הפרויקט משפיעה ישירות על העלות הסופית. לבסוף, באזורי ביקוש גבוה כמו מרכז הארץ, החיסכון עשוי להיות מצומצם יותר בשל מחירי הקרקע הגבוהים.

המימון הבנקאי בקבוצת רכישה מוגבל ושונה ממשכנתא רגילה לרכישת דירה קיימת. הריבית עשויה להיות גבוהה יותר, כמו גם ההון העצמי הנדרש, וכל חברי הקבוצה חייבים להיות מאושרים על ידי הבנק המלווה.

המנגנון לטיפול במחדלי תשלום מוגדר בפירוט בהסכם השיתוף שחותמים כל חברי הקבוצה. החבר שלא עומד בתשלומיו עלול להיות מוצא מהקבוצה בהליך שמוגדר בהסכם, לרוב לאחר התראה ותקופת זמן לתיקון המצב.

גורמים מארגנים חסרי ניסיון או מוניטין מהווים סיכון משמעותי ועלולים להוביל לטעויות יקרות בתכנון או בביצוע. חשוב לבחון את הרקע המקצועי של המארגן, ניסיונו הקודם ומספר הפרויקטים שהשלים בהצלחה.

תשלומים שלא מועברים לחשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין חושפים את חברי הקבוצה לסכנת אובדן כספים במקרה של בעיות פיננסיות. יש לוודא שכל התשלומים עוברים אך ורק דרך חשבון הנאמנות הייעודי לפרויקט.

מצגי שווא לגבי זכויות בנייה, מועדי אכלוס או עלויות הפרויקט מטעים רוכשים רבים וגורמים להם לקבל החלטות מבוססות על מידע שגוי. כך, חוסר שקיפות בעלויות ובתהליכי קבלת החלטות מעיד על בעיות בניהול ועלול להוביל להפתעות בלתי נעימות. לכן, יש לדרוש דיווחים שקופים ומפורטים על כל היבטי הפרויקט. לבסוף, העדר ליווי משפטי עצמאי של חברי הקבוצה חושף אותם לניצול או לחתימה על הסכמים לא הוגנים. לכן, חשוב לקבל ייעוץ משפטי עצמאי מעורך דין שאינו קשור למארגן.

כאשר קבוצת רכישה נכנסת לעסקה, היא עושה זאת במעמד של יחידים הפועלים יחד ולא במסגרת של חברה מסחרית, ולכן ברכישת קרקע פרטית היא אינה נדרשת לשלם מע”מ, למעט במקרים של רכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל, אשר נחשב “עוסק” וחייב במע”מ בכל מקרה. אם רשויות המס יראו בקבוצה גוף עסקי ולא קבוצת רוכשים פרטיים, תחול חבות במע”מ על מחיר הקרקע, מה שיוביל לעלייה של 18% במחיר הקרקע, ובהתאם גם לייקור העסקה הכוללת בטווח של כ-5% עד 9%, בהתאם לחלקה של הקרקע בעלות הכוללת של הפרויקט. יתרון נוסף לקבוצת רכישה הוא בהקלה בתשלום מע”מ על היטלי פיתוח ואגרות בנייה שנגבים על ידי הרשויות המקומיות או החברות הכלכליות העירוניות, שכן רוכשים פרטיים אינם מחויבים במע”מ בגינם, בניגוד לרכישה מקבלן אשר נושא בעלויות אלו ומגלם אותן במחיר הסופי של הדירה, עליו מתווסף מע”מ נוסף.