מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​

מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי מס שבח כמו גם תקרות הפטור ממס שבח, מתעדכנים עפ"י חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. עם כניסתה של כל שנת מס חדשה רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע חדשה עבור אותה שנה הכוללת סכומים מעודכנים. כאן אפשר לראות את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2021/1, המעודכנת לשנה הנוכחית.

חישוב מס שבח

שבח לפי סעיף 6 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.

חישוב מס שבח מתבסס על ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. ככל ששווי הרכישה גדל, השבח קטן. ישנם פרמטים המשפיעים על שווי הרכישה (מגדילים או מקטינים אותה) כגון ניכויים המותרים על פי סעיף 39 לחוק, הוצאות ששולמו לאחר המכירה ופחת.    

תשלום מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרה בו אין זכאות לפטור. לפני מכירת דירה כדאי לבצע סימולציה הבודקת האם העסקה חייבת במס ומה יהיה גובה מס השבח המשוער, משום שהתוצאה עשויה להשפיע על כדאיות העסקה.

חישוב מס שבח הוא עניין מורכב, ובניגוד למס רכישה אין מדרגות פשוטות לחישובו. ברוב המקרים בהם אין זכאות לפטור, שיעור מס השבח יעמוד על 25% על עסקאות החל מ-2014, ועד ל-40% בתקופות שקדמו לכך.

באתר רשות המיסים קיים מחשבון מס שבח המציג תחשיב מס שבח צפוי ואת הסכום המשוער לתשלום. למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו"ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל כשהדירה התקבלה בירושה, אגב גירושים או במתנה), האם המוכר עומד בתנאי פטור ממס שבח והאם עומדות בפניו אפשרויות של הפחתה של מס השבח באמצעות ניכויים או באמצעות פריסת מס שבח.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

פס מוזהב

במקרה של מכירת דירה יחידה, סעיף 49ב(2) חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח כאשר הדירה עומדת במצטבר בתנאים הבאים:

  • הדירה עומדת בהגדרה של דירה מזכה
  • הדירה עונה להגדרת דירת מגורים: על הדירה לענות להגדרה של דירת מגורים (לפי טיבה). מבחן הטיב עבר גלגולים שונים לאורך השנים. הפסיקה האחרונה בתחום בוחנת אותו לפי היתרי הבניה ועל כן דירות שהיו בעבר מחסן ואינן מיועדות למגורים על פי היתר הבניה, אינן מזכות בפטור ממס שבח גם אם הוסבו למגורים ברבות השנים.
  • תקופת הבעלות: כדי לקבל את הפטור, על המוכר להיות בעל זכות על הדירה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים. בנוסף, ב-18 החודשים שקדמו למכירה לא נמכרה על ידו דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
  • הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל. על פי הוראת ביצוע 2/2016 גם מי שבבעלותו עד שליש דירה נוספת, משכיר דירה לשוכרים בשכירות מוגנת מלפני 1.1.97, או מי שירש עד מחצית דירה.

פטור ממס שבח משפרי דיור

פס מוזהב

סעיף 49ה מעניק פטור חד פעמי ממס שבח למשפרי דיור, במצב של מכירת שתי דירות קטנות לטובת קניית דירה אחת גדולה יותר, כאשר העסקה עומדת במצטבר בתנאים הבאים:

  • בעלות: במועד מכירת הדירה הראשונה, תהיה בבעלות המוכר רק דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
  • מועדים: מכירת הדירה הנוספת צריכה להתבצע תוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה, בפטור ממס.
  • שווי מכירה: שווי שתי הדירות הנמכרות יחד לא יעלה על 2,022,000 ₪ (בשנת 2021)
  • שווי ומועד הקנייה: בטווח של שנה ממכירת הדירה הנוספת (לפני או אחרי), המוכר ירכוש דירת מגורים אחרת, בסכום העולה על 3/4 משווי הדירות שנמכרו (לפחות 1,516,500 ₪ בשנת 2021)

פטור ממס שבח על דירה בירושה

פס מוזהב

סעיף 49ב(5) מגדיר מספר תנאים מצטברים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה:

  • דירה מזכה: דירת הירושה עומדת בהגדרה של דירה מזכה.
  • קרבה למוריש: המוכר הוא בן/בת זוג, צאצא או מחותן (בן/בת זוג של צאצא) של המוריש.
  • דירה יחידה: לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  • פטור ממס: אם דירת המגורים היתה נמכרת על ידי המוריש בחייו, היא היתה פטורה ממס.
  • מועד ושווי הרכישה: חישוב מועד ושווי הרכישה יעשו לפי המועד והשווי בו המוריש רכש את הזכות. (תלוי מתי המוריש נפטר).

פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה

פס מוזהב


סעיף 49ו (א) מפרט את התנאים בהם על המוכר לעמוד כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה.

  • תקופת צינון: החוק מגדיר תקופת צינון של 4 שנים מיום קבלת המתנה במקרה בו מקבל המתנה לא גר בדירה, ו-3 שנים במקרה בו מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע. מועד השבח מחושב מיום קבלת הבעלות ולא מיום קבלת המתנה.
  • עמידה בתנאי פטור מס שבח דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2)

פטור ממס שבח בפרוייקט תמ"א 38

פס מוזהב

עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות מקרקעין שבהגדרתן חייבות במס שבח. בעל הנכס, המוכר בעסקה זו זכויות בניה נדרש לשלם את המס. כדי לעודד יזמים ודיירים לבצע פרוייקטים של חיזוק מבנה (תמ"א 38) או פינוי בינוי (תמ"א 38/2), נקבעו בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין מספר תיקונים שקובעים פטור ממס שבח בפרוייקטי תמ"א:

  • תמ"א 38 – חיזוק מבנה:

בעסקת תמ"א 38 – חיזוק מבנה, בעל הדירה מוכר ליזם את זכויות הבנייה בתמורה לשירותי בנייה. העסקה אינה מחוייבת במס שבח כאשר תמורת הזכויות מתבצע חיזוק הבניין וניתנים שירותי בנייה שכוללים את :הרחבת הדירות קיימות במבנה, התקנת מעלית, הסדרת חניות, הקמת מחסנים, בניית מרפסות ואף תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה כגון שכר טרחת עורך דין, שכר דירה בדירה חלופית והוצאות נוספות הקשורות ליישום התמ"א בלבד.

להרחבה ודגשים בנושא: היבטי מיסוי בעסקאות תמ"א 38/1 

  • תמ"א 38/2 – תמ"א הריסה:

בעסקת תמ"א 38/2– תמ"א הריסה, בעל הדירה מוכר את הדירה הישנה עם כל זכויות הבנייה המשויכות לה בתמורה לדירת מגורים חדשה. סעיף 49לג(1) לחוק מיסוי מקרקעין פוטר את בעל הדירה ממס שבח בעת המכירה ליזם, בתנאי שהתמורה היא דירת מגורים אחת (או שתי דירות מגורים באזור מוטב), וכי שטחה של הדירה החדשה לא יעלה על שטח הדירה הישנה בתוספת של 25 מ"ר. במידה והתמורה הנוספת עולה על 25 מ"ר, נקבעו בחוק תנאים חלופיים של תקרות שווי לדירה החדשה.

להרחבה ודגשים בנושא: מס שבח בעסקאות תמ"א 38/2 

מס שבח לינארי: מס על מכירת דירה שניה / שאינה פטורה

פס מוזהב

הרפורמה במס שבח שנכנסה לתוקף בשנת 2014 הביאה לשינוי חישוב מס השבח. כדי לחשב מס שבח על התקופה שקדמה ל-1.1.2014 וכדי להקל בחישוב המס עבור מי שאינו פטור מתשלום המס, נקבע חישוב מס שבח לינארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, שמטרתו לספק "הגנה לינארית". חישוב מס ליניארי תקף עבור:

  • מוכר דירה שנרכשה לפני 1.1.14 – על כל התקופה שלפני הרפורמה יחושב שבח ליניארי יחסי ותתקבל הטבה גדולה יותר.
  • מוכר דירה שבבעלותו מספר נכסים.
  • תושב ישראל או תושב חוץ.

להרחבה ודוגמאות: חישוב מס שבח לינארי מיטיב

תשלום שומה עצמית: מתי משלמים מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין מטיל על המוכר או על עורך דינו לדווח על עסקת המכר, לחשב את שיעור המס לתשלום ולבצע את התשלום במועדם. איחור בביצוע פעולות אלו עלול לגרור קנסות וריביות פיגורים ובמקרים קיצוניים גם עונשי מאסר.

  • דיווח שומה עצמית: תוך 30 יום מביצוע עסקת מכר הדירה יש לחשב כמה מס שבח יחול על העסקה ולדווח את הסכום למיסוי מקרקעין. תוך 20 ימים מרגע שהדיווח הידוע בתור "שומה עצמית" התקבל במיסוי מקרקעין, תשלח אל המוכר הודעת תשלום על גובה הסכום המדווח, אותה יש לשלם תוך 60 יום ממועד המכירה.

  • בדיקת השומה העצמית: מיום מסירת הדיווח, עומדת לרשות מנהל מיסוי מקרקעין תקופה של 8 חודשים בהם הוא יכול לבדוק ולאשר את השומה העצמית או אם הוא סבור כי היא אינה נכונה לקבוע שומה חדשה לפי החלטתו.

  • קנס על איחור בדיווח או תשלום שומה עצמית: על אי הגשת הצהרה בזמן יוטל קנס בסך 200-250 ₪ עבור כל שבועיים איחור. לכל שבוע איחור בתשלום המס ישולם קנס של 0.5% + ריבית פיגורים (ריבית שנתית 4%+ ריבית השווה לסכום החוב מוכפל בשיעור עליית המדד).

איך אפשר להפחית את סכום מס השבח לתשלום?

סכום מס השבח לתשלום הוא לא גזירה משמים וישנן דרכים רבות להפחית את שיעור המס שישולם:

  • ניכויים מותרים – סעיף 39 לחוק מגדיר רשימת ניכויים מותרים. חשוב לשמור אסמכתאות על תשלום היטלי השבחה, אסמכתאות על אנשי מקצוע (מתווכים, עו"ד, שמאים, מודד, שיפוצניקים), ריביות על משכנתאות ועוד שיכולים להיות מנוכים מהסכום לתשלום.
  • תכנון פעולות – פרקי הזמן או סדר הפעולות משפיעים על קבלת הפטור. רוצים למכור את הדירה שקניתם מהקבלן? ודאו כי עברו לפחות 18 חודשים מאז קבלת טופס 4. יודעים שתקבלו ירושה של חצי דירה או מתכננים לקנות שליש דירה בשותפות? חכו עם רכישת דירה משל עצמכם כדי ליהנות מפטור על דירה יחידה. כמו כן, כדאי שלא "לבזבז" את הפטור על דירה שאין עליה שבח.
  • פריסת מס שבח – פריסת מס שבח מאפשרת למוכר לחשב את המס בפריסה של עד 4 שנות מס אחורה עד שנת המכירה. חישוב זה לוקח בחשבון את הכנסות המוכר לפי מדרגות מס הכנסה שוליות ולוקח בחשבון נקודות זיכוי, פטורים וכדומה. כיוון שמדובר בעניין מקצועי ומורכב מומלץ לעשותו בליווי עורך דין מיסוי מקרקעין ולאחר ביצוע הדמייה מקדימה.

עורכת דין יסמין צח – עו"ד מס שבח, רכישה ומיסוי מקרקעין

עו"ד יסמין צח עוסקת בתחומי מיסוי מקרקעין ונדל"ן ומציעה ללקוחותיה טווח שירותים משפטיים נרחב בעת מכירת נכס נדל"ני. טווח שירותי המשרד כולל:

  • עריכת הדמיות ותחשיבי מס לחישוב שומה עצמית עבור מס שבח עבור מוכרי נכסים ועו"ד מקרקעין.
  • ליווי עסקאות מכירת דירה לרבות הגשת דיווחים לרשויות המס.
  • שירותי פריסת מס שבח ותכנוני מס.
  • ייצוג בערכאות (השגות, עררים, וועדות ערר) וניהול מו"מ על שומות מס שבח.
  • ייצוג תושבים זרים במכירה וברכישה של דירה בישראל לרבות בהיבטי המיסוי.

"במכירת דירה יש הרבה מעבר למספרים, דיווחי מס והחלפת מחזיקים. יש שם חלום לשדרג את איכות החיים ולמצוא את הנכס הבא שבו תהיו מאושרים. פרידה מנכסים משפחתיים שטעונים בזכרונות וברגעים משמחים, עצובים ומרגשים.

יש מתח מפני השינוי שעומד לקרות וחשש מפני הכניסה לטריטוריה הלא מוכרת שמערבת את הבנק, רשויות המס, הטאבו, העיריה ואולי גם יזמים וקבלנים. כאן בדיוק אני נכנסת לתמונה.

עם ידע וניסיון של שנים בתחומי מיסוי ומקרקעין ונדל"ן, מקצועיות בלתי מתפשרת והקפדה על פרט. כדי לתת לכם את כל התשובות לכל השאלות, לתכנן אתכם את ההחלטות החכמות ביותר שיחסכו לכם מיסים ועלויות, ולוודא שכל הדרישות שלכם מקבלות את המענה והטיפול הטוב ביותר בכל הסכם והתקשרות.

יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

עוד על מס שבח בבלוג

בבלוג תמצאו תשובות לסוגיות שונות בנושא מס שבח כמו למשל: מהי מקדמת מס שבח? מתי מוכר פטור ממס שבח? איך יחושב מס שבח בתנאים שונים? מה ההגדרות השונות בחוק אומרות? ועוד. 

שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin