מס רכישה

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה יקרה יותר ישולם בגינה יותר מס. הרציונל מאחורי מס זה הוא תפישה וצורך להשפיע על הביקושים בשוק הנדל"ן ודרישת מס גבוה יותר ממי שביכולתו לרכוש דירה יקרה.

סוג הנכס הנמכר הוא שמשפיע על מס הרכישה. ורק אם זו דירת מגורים יש חשיבות לכך אם זו יחידה או לא. התנאים ההקלות והפטורים למס רכישה נגזרים מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). מדרגות מס רכישה מתעדכנות בתחילת כל שנה בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין (למשל הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2021/1). 

כדי להשלים את העברת הזכויות בנכס בטאבו על שמכם תצטרכו להראות כי שילמתם את המס, יש לכם פטור או באופן כללי אין לכם חובות למס רכישה.

מס רכישה

מס רכישה עבור דירה יחידה / ראשונה

פס מוזהב

סעיף 9 (ג1ג)(2)חוק מיסוי מקרקעין עוסק במס רכישה עבור דירה ראשונה או יחידה העומדת בתנאים הבאים במצטבר:

  • הדירה עונה להגדרת דירת מגורים: 
    דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, או דירה שבנייתה טרם נסתיימה, (לא כולל דירה שאין התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה).

    זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

להרחבה בנושא: הגדרת דירת מגורים 

  • דירת המגורים המדוברת היא דירתו היחידה של הרוכש בישראל,  לפי הגדרת "דירה יחידה" בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק.

    החוק מגדיר מצבים ספציפיים בהם ייתכן שלרוכש תהיה דירה נוספת ועדיין הוא יוכל ליהנות מהגדרת דירה יחידה לצרכי חישוב המס. 

להרחבה בנושא: הגדרת דירה יחידה 

  • רוכש הנכס עונה להגדרת "תושב ישראל":
    סעיף 9(ג1ג)(4) (ב) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "תושב ישראל" כמי שחי ומתגורר בישראל, וכמי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.

מדרגות מס רכישה דירה יחידה 2021

חלק השווי בש"ח:אחוז המס:
עד 1,747,8650%
1,747,865 – 2,073,1903.5%
2,073,190 – 5,348,5655%
5,348,565 – 17,828,5558%
מעל 17,828,52510%

סימולטור מס רכישה

באתר רשות המיסים קיים סימולטור מס רכישה, המשמש בתור מחשבון להערכת גובה המס שישולם בעסקה. לאחר הכנסת סוג הכנס, אפשרויות ההקלות והפטורים, ושווי העסקה ניתן לקבל את הסכום המשוער לתשלום.

למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו"ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל כאשר לבעל הנכס חלקים בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה מקרוב, או זכויות שהועברו מבן או בת זוג).

מס רכישה עבור משפרי דיור

פס מוזהב

משפרי דיור הם מי שרוצים תחילה לרכוש דירה חדשה ("הדירה החדשה") ורק לאחר הרכישה למכור את דירתם המהווה דירה יחידה ("הדירה הישנה").

סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי דיור לשלם מס רכישה לפי חישוב מדרגות מס דירה יחידה.

בעת הגשת השומה העצמית עליהם להתחייב כי ב- 24 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, ימכרו את הדירה הישנה.

להרחבה ודוגמאות: שיפור דיור

מס רכישה כשלאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואין

פס מוזהב

מחד בחוק מיסוי מקרקעין קיימת חזקת התא המשפחתי – לפיה יראו את הרוכש ובן/ בת הזוג (בין שנשואים ובין שלאו) וילדיהם שמתחת לגיל 18 כרוכש אחד, ומאידך קיימים מקרים בהם בני הזוג רוצים ליצור הפרדה רכושית אמיתית בין הרכוש שצברו לפני הנישואין לבין זה שיצברו במהלך שנות הנישואין.

כשבני זוג יבואו לטעון מול מיסוי מקרקעין להפרדה המבוססת על הסכם ממון, ייבחן קיומו של ההסכם במציאות: למשל שבני הזוג לא יתגוררו בדירה ולא ישתמשו בכספי השכירות מאותה הדירה.

להרחבה ודגשים נוספים: דירה מלפני הנישואין

העברת זכויות בדירה בין בני זוג

פס מוזהב

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר כי בסיטואציה בה בין בני זוג נשואים, כאשר אחד מבני הזוג נותן לאחר זכויות בדירה נותן המתנה פטור ממס שבח ומקבל המתנה פטור לחלוטין ממס רכישה. זאת בהתאם לתקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין.

מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה

פס מוזהב

עסקת מתנה ללא תמורה היא עסקה לכל דבר ועניין ותחויב בתשלום מס רכישה.

מידת הקרבה לנותן המתנה תשפיע על גובה הסכום לתשלום. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר מיהו עונה להגדרה של קרוב, שהעברה או מתנה ממנו תזכה את המקבל בתשלום מס רכישה מופחת, בגובה שליש ממס הרכישה הרגיל

להרחבה ודוגמאות מספריות: העברה ללא תמורה

הפחתת מס רכישה: מדרגות מס על מכירת דירה שניה ומעלה

פס מוזהב

ביולי 2020 תוקנו מדרגות מס הרכישה אשר עמדו בעבר על 8%. למעשה, שינוי זה מהווה הפחתת מס רכישה עבור מי שחלק השווי בדיקה שלו אינו עולה על 5,843,565 ש"ח.

על מי חלות המדרגות החדשות? מי שאין זו דירתו היחידה ותושבי חוץ אשר לגביהם חזקה כי קיימת דירה בארץ התושבות, יחויב לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים שאינה דירה יחידה: 

חלק השווי בש"ח:אחוז המס:
עד 1,294,7705%
1,294,770 – 3,884,2956%
3,884,295 – 5,348,5657%
5,843,565 – 17,828,5558%
מעל 17,828,52510%

מס רכישה ברכישת קרקע / חנות / משרד

פס מוזהב

רכישת קרקע חקלאית, חנות או משרד מחייבת בתשלום מס רכישה בשווי 6% משווי הקרקע לפי הוראת סעיף 2(1) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין.

כחריג לשיעור מס רכישה זה, נקבע בסעיף 2(1א) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין שבמקרה של רכישת מקרקעין לבניה, אשר נכון למועד העסקה קיימת לגביה תכנית בניה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת ואשר התקבל בגינה היתר בניה של לפחות דירת מגורים אחת תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, תתוקן שומת המס לשיעור של 5% בלבד (כלומר, יינתן לרוכש החזר כספי במס הרכישה בשיעור של 1%).

להרחבה והסבר על קבלת ההחזר: קרקע לבניה

פטורים והקלות במס רכישה

פס מוזהב

נכה, עיוור או נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה (יכונו לצורך נוחות "זכאי להקלה") ישלמו 0.5% מס רכישה על רכישת זכות במקרקעין, לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין. הזכות תחול גם כאשר הנכס אינו דווקא דירה וגם כאשר הוא אינו עונה להגדרת דירה יחידה. ניתן להשתמש בהקלה זו פעמיים בלבד.

אם בני זוג מתכננים לרכוש יחדיו זכות במקרקעין ורק אחד מהם זכאי להקלה, המס עבור שניהם יחושב כאילו הנכס נרכש רק על ידי אותו זכאי להקלה.

במקרה בו בני הזוג נשאו תוך 12 חודשים מיום רכישת הזכות, וחושב לגבי אחד מהם מס רכישה בהתאם למצב נכסיו ולמדרגות המס ללא ההקלות, הוא יקבל החזר התואם לשיעור ה-0.5% של בן הזוג הזכאי לפטור. 

 

על אף כי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה את הפטור לנכה עצמו, הנחיית היועץ המשפטי מיום 13/6/2006 נותנת להוריו של ילד נכה אפשרות לניצול הפטור.

לשם כך בית המשפט צריך לאשר שההורים הם  אפוטרופוסים של הילד וכי צרכיו של הילד מצדיקים מעבר מהדירה הנוכחית לדירה הנרכשת.

מתי משלמים?

תוך 30 יום מביצוע העסקה, על הרוכש להצהיר על רכישתה למשרדי מיסוי מקרקעין אליו היא משויכת. אל הטופס ההצהרה יש לצרף את חוזה המכר, חוזה הרכישה ונסח טאבו. 

קונים המיוצגים על ידי עו"ד מקרקעין, יכולים להגיש את ההצהרה באופן מקוון על ידי מילוי הטופס המתאים באתר רשות המיסים. מי שמגיש אותה ללא ייצוג, יאלץ להגיע אל משרדי מיסוי מקרקעין על מנת להצהיר.  

לאחר קבלת ההצהרה יישלח שובר לתשלום שומה עצמית, והטיפול בבקשה יעבור לטיפולו של המפקח.

עורכת דין יסמין צח – עו"ד מס רכישה, שבח ומיסוי מקרקעין

עו"ד יסמין צח עוסקת בתחומי מיסוי מקרקעין ונדל"ן ומציעה ללקוחותיה טווח שירותים משפטיים נרחב בעת מכירת נכס נדל"ני. טווח שירותי המשרד כולל:

  • חישוב שומה עצמית ודיווח למס רכישה עבור קוני נכסים ועו"ד מקרקעין.
  • ליווי עסקאות מכירת דירה לרבות הגשת דיווחים לרשויות המס.
  • תכנון מס.
  • ייצוג בערכאות (השגות, עררים, וועדות ערר) וניהול מו"מ על שומות מס הרכישה.
  • ייצוג תושבים זרים במכירה וברכישה של דירה בישראל לרבות בהיבטי המיסוי.

ההתעסקות עם רשויות המס מפחידה לא רק את הקונים והמוכרים שמגיעים אלי למשרד אלא גם עורכי דין שזה לא תחום העיסוק העיקרי שלהם, ובצדק.

מיסוי על עסקאות נדל"ן הוא עניין מורכב וכשמכירים אותו לעומק יודעים למצוא את ההזדמנויות לחסוך באמצעותו בין אלפי למאות אלפי שקלים בעסקה. הוא כפוף ללוחות זמנים ולתהליכים שדורשים הקפדה ודיוק, כדי להבטיח ללקוח ראש שקט מול רשות המיסים. 

כמי שבחרה להתמקד בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין, אני מקפידה להתעדכן בחקיקה ופסיקה בתחום באופן שוטף, להשתתף בימי עיון וסדנאות ולהיות בקיאה בעדכונים הטריים ביותר בתחום. 

הידע שצברתי נותן ללקוחותי את היכולת לקבל את ההחלטות הטובות ביותר לגבי העסקה שמונחת לפניהם, ואת הידיעה שהם יכולים להיות רגועים בכל הנוגע להתעסקות עם רשויות המס והדיווח להם. הכל יתבצע בזמן, כמו שצריך וללא חיובים מיותרים. 

יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

עוד על מס רכישה בבלוג

בבלוג תמצאו תשובות לסוגיות שונות בנושא מס רכישה כמו למשל: 

מס רכישה חניה

מס על רכישה ומכירה של חניה

רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.

קרא עוד »
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin