מס על רכישה ומכירה של חניה
רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.
מס רכישה
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה יקרה יותר ישולם בגינה יותר מס. הרציונל מאחורי מס זה הוא תפישה וצורך להשפיע על הביקושים בשוק הנדל”ן ודרישת מס גבוה יותר ממי שביכולתו לרכוש דירה יקרה.
סוג הנכס הנמכר הוא שמשפיע על מס הרכישה. ורק אם זו דירת מגורים יש חשיבות לכך אם זו יחידה או לא. התנאים ההקלות והפטורים למס רכישה נגזרים מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”). מדרגות מס רכישה מתעדכנות בתחילת כל שנה בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין (למשל הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2022/1).
כדי להשלים את העברת הזכויות בנכס בטאבו על שמכם תצטרכו להראות כי שילמתם את המס, יש לכם פטור או באופן כללי אין לכם חובות למס רכישה.
איך לדחות את תשלום מס הרכישה
מדריך מס רכישה:
לחיצה כל תמונה או נושא תוביל להסברים ולהמלצות לגביו.
מס רכישה עבור דירה יחידה / ראשונה
סעיף 9 (ג1ג)(2)חוק מיסוי מקרקעין עוסק במס רכישה עבור דירה ראשונה או יחידה העומדת בתנאים הבאים במצטבר:
- הדירה עונה להגדרת דירת מגורים:
דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, או דירה שבנייתה טרם נסתיימה, (לא כולל דירה שאין התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה).
זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
- דירת המגורים המדוברת היא דירתו היחידה של הרוכש בישראל, לפי הגדרת “דירה יחידה” בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק.
החוק מגדיר מצבים ספציפיים בהם ייתכן שלרוכש תהיה דירה נוספת ועדיין הוא יוכל ליהנות מהגדרת דירה יחידה לצרכי חישוב המס.
- רוכש הנכס עונה להגדרת “תושב ישראל”:
סעיף 9(ג1ג)(4) (ב) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר “תושב ישראל” כמי שחי ומתגורר בישראל, וכמי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.
מדרגות מס רכישה דירה יחידה
להלן מדרגות מס רכישה דירה יחידה לשנת 2024 (בתוקף עד 15.1.25):
| חלק השווי בש”ח: | אחוז המס: |
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
כדאי לדעת:
תקרת פטור ממס רכישה לשנת 2024 עומדת על 1,978,745 ₪.
סכום זה תקף עד לתאריך 15.1.25 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה.
סימולטור מס רכישה
באתר רשות המיסים קיים סימולטור מס רכישה, המשמש בתור מחשבון להערכת גובה המס שישולם בעסקה. לאחר הכנסת סוג הכנס, אפשרויות ההקלות והפטורים, ושווי העסקה ניתן לקבל את הסכום המשוער לתשלום.
למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להעזר בשירותיו של עו”ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל כאשר לבעל הנכס חלקים בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה מקרוב, או זכויות שהועברו מבן או בת זוג).
מס רכישה עבור משפרי דיור
משפרי דיור הם מי שרוצים תחילה לרכוש דירה חדשה (“הדירה החדשה”) ורק לאחר הרכישה למכור את דירתם המהווה דירה יחידה (“הדירה הישנה”).
סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי דיור לשלם מס רכישה לפי חישוב מדרגות מס דירה יחידה.
בעת הגשת השומה העצמית עליהם להתחייב כי ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, ימכרו את הדירה הישנה. נכון לרכישות החל מיום 01/06/2023 לאור תיקון בחוק הסדרים 2023 ובתוקף עד 31/05/2025 שאז יחזור להיות 24 חודשים.
- בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, על הקונים להתחייב כי ב- 12 החודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה היתה אמורה להימסר לידיהם על פי ההסכם עם הקבלן, עליהם למכור את הדירה הישנה.
במקרה בו חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתם עליהם למכור את הדירה ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיהם החזקה בדירה החדשה בפועל.
להרחבה ודוגמאות על שיפור דיור >>
חזקת התא המשפחתי ומס רכישה
מס רכישה כשלאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואין
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת חזקת התא המשפחתי – לפיה יראו את הרוכש ובן/ בת הזוג (בין שנשואים ובין שלאו) וילדיהם שמתחת לגיל 18 כרוכש אחד.
מאידך קיימים מקרים בהם בני הזוג רוצים ליצור הפרדה רכושית אמיתית בין הרכוש שצברו לפני הנישואין לבין זה שיצברו במהלך שנות הנישואין. כשבני זוג יבואו לטעון מול מיסוי מקרקעין להפרדה המבוססת על הסכם ממון, ייבחן קיומו של ההסכם במציאות: למשל שבני הזוג לא יתגוררו בדירה ולא ישתמשו בכספי השכירות מאותה הדירה.
כדאי לדעת:
יצירת הפרדה וחתימה על הסכם ממון רגע לפני רכישת הדירה הנוספת, לא תעבור את מבחן ההפרדה של רשות המיסים.
העברת זכויות בדירה בין בני זוג
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר כי בסיטואציה בה בין בני זוג נשואים, כאשר אחד מבני הזוג נותן לאחר זכויות בדירה נותן המתנה פטור ממס שבח ומקבל המתנה פטור לחלוטין ממס רכישה. זאת בהתאם לתקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין.
מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה
עסקת מתנה ללא תמורה היא עסקה לכל דבר ועניין ותחויב בתשלום מס רכישה.
מידת הקרבה לנותן המתנה תשפיע על גובה הסכום לתשלום. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר מיהו עונה להגדרה של קרוב, שהעברה או מתנה ממנו תזכה את המקבל בתשלום מס רכישה מופחת, בגובה שליש ממס הרכישה הרגיל.
להרחבה ודוגמאות: העברה ללא תמורה >>
כדאי לדעת:
הגדרת “קרוב” שונה בין מס שבח ובין מס הרכישה. על מנת שבהעברה כזו יוכל גם נותן המתנה לקבל פטור ממס שבח, יש להעמיק ולוודא כי גם אתה כמקבל המתנה וגם נותן המתנה עונים על שתי ההגדרות.
מדרגות מס רכישה על דירה שניה ומעלה (מעודכן ל- 2023)
להלן מדרגות מס רכישה למי שזו אינה דירתו היחידה לשנת 2024 (בתוקף עד 15.1.25):
אחרי תקופה בה מדרגת המס הראשונה עמדה על 5%, בנובמבר 2021 תוקנו מדרגות מס הרכישה ל-8%. המשמעות היא ביטול הפחתת מס רכישה על מכירת דירה שניה. הוראת השעה שפורסמה בספר חוקים 2935, פורסמה ב-28.11.21 ותהיה בתוקף עד 31.12.2024.
כעת, לאחר פרסום הוראת ביצוע 2/2024 עודכנו הסכומים, והמדרגה הראשונה של 8% מתיייחסת לחלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח.
על מי חלות המדרגות החדשות? מי שאין זו דירתו היחידה ותושבי חוץ אשר לגביהם חזקה כי קיימת דירה בארץ התושבות, יחויב לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים שאינה דירה יחידה:
| חלק השווי בש”ח: | אחוז המס: |
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
מס רכישה ברכישת דירה מקבלן
דירה מקבלן שבנייתה טרם נסתיימה ואין התחייבות מפורשת מצד הקבלן בהסכם למועד סיום בנייתה ומסירת החזקה בה לכם, אינה נחשבת לדירת מגורים. שיעור מס הרכישה עליה יחושב לפי 6% משווי הרכישה, כמו ברכישת קרקע.
- מה נכלל במחיר התמורה לצורך חישוב מס הרכישה?
- רכיב המע”מ – מחיר התמורה לצורך חישוב המס כולל גם את רכיב המע”מ.
- שכ”ט עו”ד – רכיב התמורה כולל גם את שכר טרחת עורך הדין ובכך למעשה מגדיל את מס הרכישה. זוהי הלכה שנויה במחלוקת (ת”צ 1901-05-15 עג’מי ובט נגד רשות המיסים, 5.7.2016), וכדאי לוודא כי אין החלטות וועדת ערר של מיסוי מקרקעין שמבטלות אותה.
בת”צ 1901-05-15 עג’מי ובט נגד רשות המיסים, שניתן ביום 5.7.2016 נקבע כי רכיב התמורה כולל גם את שכר טרחת עורך הדין שמשולם על ידי רוכש דירה מקבלן לב”כ הקבלן, בין ישירות ובין דרך הקבלן, עבור רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. זאת בהתחשב כי התשלום המשולם על ידי הרוכש לעורך הדין של הקבלן, או שנקבע על ידי הקבלן לצורך ביצוע פעולת הרישום בה מחויב הקבלן על פי חוק, מהווה חלק מהתמורה החוזית עבור הדירה לפי עיקרון “צירוף כל התמורות”.
מס רכישה ברכישת קרקע / חנות / משרד
רכישת קרקע חקלאית, חנות או משרד מחייבת בתשלום מס רכישה בשווי 6% משווי הקרקע לפי הוראת סעיף 2(1) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין.
כחריג לשיעור מס רכישה זה, נקבע בסעיף 2(1א) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין שבמקרה של רכישת מקרקעין לבניה, אשר נכון למועד העסקה קיימת לגביה תכנית בניה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת ואשר התקבל בגינה היתר בניה של לפחות דירת מגורים אחת תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, תתוקן שומת המס לשיעור של 5% בלבד (כלומר, יינתן לרוכש החזר כספי במס הרכישה בשיעור של 1%).
להרחבה והסבר על קבלת ההחזר: קרקע לבניה >>
מס רכישה לדירות יוקרה / דירת מעטפת
פ”ד שלמה נחמה בבית המשפט העליון ע”א 6107/20 מיולי 2022 למעשה נתן לגיטימציה לתכנוני מס ואפשר למעשה בשיפוץ קל של הצבת המתקנים החיוניים להגדרת דירה לעבור בין מס של שבח של זכות המוגדרת כ”אחרת ” במקרקעין לשיעור מס שבח של דירה שיכולה להיכנס תחת פטור או לעמוד על שיעור של 25%.
ומכאן נסללה הדרך גם לתכנון מס ביחס למס הרכישה.
העדפתם של רוכשי דירות יוקרה לרכוש דירות במצב מעטפת ולשלם 6% מס רכישה לעומת מס רכישה דירה שניה ויותר העומד על 8% עד לסכום של 6,055,070 ₪ ומסכום זה על 10%.
אבל! שימו לב לאור התיקו שנעשה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין במסגרת חוק ההסדרים 2023 הגדרת דירת מגורים כוללת גם דירה במצב מעטפת.
פטורים והקלות במס רכישה
נכה, עיוור או נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה (יכונו לצורך נוחות “זכאי להקלה”) ישלמו 0.5% מס רכישה על רכישת זכות במקרקעין, לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין. הזכות תחול גם כאשר הנכס אינו דווקא דירה וגם כאשר הוא אינו עונה להגדרת דירה יחידה. ניתן להשתמש בהקלה זו פעמיים בלבד.
אם בני זוג מתכננים לרכוש יחדיו זכות במקרקעין ורק אחד מהם זכאי להקלה, המס עבור שניהם יחושב כאילו הנכס נרכש רק על ידי אותו זכאי להקלה.
במקרה בו בני הזוג נשאו תוך 12 חודשים מיום רכישת הזכות, וחושב לגבי אחד מהם מס רכישה בהתאם למצב נכסיו ולמדרגות המס ללא ההקלות, הוא יקבל החזר התואם לשיעור ה-0.5% של בן הזוג הזכאי לפטור.
כדאי לדעת:
ההקלה תנתן רק במידה והרכישה נעשתה לצורך מגוריו של הזכאי להקלה בנכס, ולא לשיכונו של צד ג’ בו. ניצול ההקלה כדי לחמוק מתשלום מס עלול אף להוביל לכדי מאסר.
על אף כי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה את הפטור לנכה עצמו, הנחיית היועץ המשפטי מיום 13/6/2006 נותנת להוריו של ילד נכה אפשרות לניצול הפטור.
לשם כך בית המשפט צריך לאשר שההורים הם אפוטרופוסים של הילד וכי צרכיו של הילד מצדיקים מעבר מהדירה הנוכחית לדירה הנרכשת.
להסבר: מי זכאי להקלה ואיך יחושב המס עבורו?
וגם: מה התנאים לקבלת פטור עבור הורים לילד נכה?
מתי משלמים?
חובת הדיווח הינה 40 יום מחתימת ההסכם. לעומת זאת, חובת תשלום מס הרכישה הינה תוך 60 יום מהמכירה או ממועד התקיימות תנאי סעיפים 51 לחוק שהוא מועד תשלום 50% מהתמורה לפי המאוחר.
עורכת דין יסמין צח –
עו"ד מס רכישה, שבח ומיסוי מקרקעין
עו”ד יסמין צח עוסקת בתחומי מיסוי מקרקעין ונדל”ן ומציעה ללקוחותיה טווח שירותים משפטיים נרחב בעת מכירת נכס נדל”ני. טווח שירותי המשרד כולל:
- חישוב שומה עצמית ודיווח למס רכישה עבור קוני נכסים ועו”ד מקרקעין.
- ליווי עסקאות מכירת דירה לרבות הגשת דיווחים לרשויות המס.
- תכנון מס.
- ייצוג בערכאות (השגות, עררים, וועדות ערר) וניהול מו”מ על שומות מס הרכישה.
- ייצוג תושבים זרים במכירה וברכישה של דירה בישראל לרבות בהיבטי המיסוי.
ההתעסקות עם רשויות המס מפחידה לא רק את הקונים והמוכרים שמגיעים אלי למשרד אלא גם עורכי דין שזה לא תחום העיסוק העיקרי שלהם, ובצדק.
מיסוי על עסקאות נדל”ן הוא עניין מורכב וכשמכירים אותו לעומק יודעים למצוא את ההזדמנויות לחסוך באמצעותו בין אלפי למאות אלפי שקלים בעסקה. הוא כפוף ללוחות זמנים ולתהליכים שדורשים הקפדה ודיוק, כדי להבטיח ללקוח ראש שקט מול רשות המיסים.
כמי שבחרה להתמקד בתחום הנדל”ן ומיסוי מקרקעין, אני מקפידה להתעדכן בחקיקה ופסיקה בתחום באופן שוטף, להשתתף בימי עיון וסדנאות ולהיות בקיאה בעדכונים הטריים ביותר בתחום.
הידע שצברתי נותן ללקוחותי את היכולת לקבל את ההחלטות הטובות ביותר לגבי העסקה שמונחת לפניהם, ואת הידיעה שהם יכולים להיות רגועים בכל הנוגע להתעסקות עם רשויות המס והדיווח להם. הכל יתבצע בזמן, כמו שצריך וללא חיובים מיותרים.
יסמין צח, עו”ד מיסוי מקרקעין ונדל”ן
המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
עוד על מס רכישה בבלוג
בבלוג תמצאו תשובות לסוגיות שונות בנושא מס רכישה כמו למשל:
מס רכישה כשלאחד מבני הזוג דירה טרום נישואין
יש לי דירה שנרכשה טרם הנישואים, ואני רוצה כעת לרכוש דירה עם בת הזוג. האם יחשבו לבת הזוג את הדירה הנרכשת לפי מדרגות מס דירה ראשונה?
האם אזרח ישראלי שמתגורר בחו”ל בשל רילוקיישן ישלם מס רכישה כמו תושב חוץ או כמו תושב ישראלי?
אני אזרח ישראל המתגורר כרגע בחו”ל בשל רילוקיישן. בכוונתי לשוב ארצה, אך טרם שובי ארצה אני מעוניין לרכוש דירה. מה יהיה שיעור מס הרכישה שאשלם?
מס רכישה לעולה חדש: האם יש הקלה או פטור לעולה חדש?
האם יש הקלה או פטור מבחינת מס רכישה לעולה חדש?
האם קניית דירה בישראל עבור תושב חוץ אפשרית ללא הגעה לארץ?
אני תושב חוץ ואני שוקל קניית דירה בישראל. מה שיעור מס הרכישה לתושב חוץ? והאם אוכל לרכוש דירה מבלי שאדרש להגיע לישראל? שיעור מס הרכישה
