הסכם שיתוף במקרקעין

מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

הסכם שיתוף במקרקעין, הוא פתרון משפטי שנועד להסדיר את אופן, ניהול השימוש והחלוקה בין הבעלים המשותפים בחלקה באמצעות הסכם ביניהם. חלק מההיבטים שיבואו לביטוי בגוף הסכם השיתוף: 
  1. שיעור זכויות הבניה של כל צד.
  2. שכל צד יהיה רשאי לבנות ובחלקו במגרש/חלקה את מלוא זכויות הבנייה המגיעות לו על פי שיעור חלקיו בנכס ועל פי כל דין, ובהתאם להיתר בניה כדין ללא צורך בהסכמת הצד האחר.
  3. חיוב כל כל צד לחתום, במידת הצורך, על בקשות, תכניות ומסמכים אחרים שיהיו דרושים לצרכיי מימוש זכויות הבנייה של כל צד.
  4. כל צד יהיה רשאי להעביר זכויותיו בנכס – כולן או מקצתן לאחר/ים, ו/או לשעבדם בשעבוד כלשהו ו/או לעשות בהם כל עסקה ו/או פעולה משפטית שימצא לנכון, ללא צורך בהסכמת משנהו לכך.
  5. המשמעות המיסוית במכירת הנכס.
  6. באיזה אופן צד מסוים לשותפות יוכל למכור את חלקו?
  7. כיצד הצדדים יפעלו במקרה של מחלוקת?

בעלות במוש"ע – שותפים בעל כורחם

נקח בתור דוגמא מקרה בו יש מספר בעלים באותה חלקה: למשל כאשר על חלקה מסוימת נבנו מספר בתי מגורים מסוג דו משפחתי. אם לא נערך ביניהם הסכם שיתוף במקרקעין, לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין הבעלות של כל אחד במקרקעין היא "בלתי מסוימת".

מצב זה נקרא בעלות במושע, מושג שמקור בחוק הקרקעות העות'מאני ומשמעותו "שותפות", ומשמעותו היא   שלכל אחד מיחידי הבעלים של החלקה יש חלק בכל גרגר קרקע. מצב זה נובע מאופן רישום קרקעות במדינת ישראל. עוד מימי המנדט החלו במיפוי ומדידה של שטחים אותם זיהו באמצעות גוש ובתוך הגוש חילקו לחלקים" קטנים יותר – אלו הן החלקות. לעיתים לא ניתן לבצע חלוקה נוספת/ פרצלציה בחלקה באופן שייצר "תתי חלקות" כמו בבית משותף ואז נוצר המצב של מספר בעלים בחלקה "מוש"ע".

קשיים נפוצים ללא הסכם שיתוף במקרקעין

כפי שכולנו יודעים, ככל שיש יותר בעלים במקרקעין הרי שהסיכוי למחלוקות לגבי אופן השימוש במקרקעין גדל, אלו כמה מהמחלוקות הנפוצות כאשר אין הסכם שיתוף:

  • נדרשת הסכמה של הבעלים המשותפים לכל פעולה בחלק המקרקעין שנרכש על ידכם, נמצא בחזקתכם ומשויך לכם.
  • נדרשת הסכמת הבעלים המשותפים למכירת חלק המקרקעין השייך לכם.
  • קושי בנטילת משכנתא.
  • לא ברור היכן הגבול בין השטחים של כל אחד.
  • איך הצדדים יפעלו במקרה של מחלוקת?

רישום הסכם שיתוף בטאבו

את הסכם השיתוף יש להעלות על הכתב. ללא רישום הסכם שיתוף בטאבו, ההסכם מחייב רק את הצדדים עצמם להסכם וכך נדרש בכל פעם מחדש לוודא כי במידה והזכויות מועברות, מקבל הזכות חותם על הסכם השיתוף. ניתן, ואף רצוי לרשום את ההסכם בטאבו לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969.  שאז יחייב כל מי שייכנס בנעלי בעלי הזכות ויהא ידוע דבר קיומו לכל.

חשוב מאוד לכלול בהסכם הוראה לפיה כל עוד לא נרשם הסכם השיתוף בטאבו מתחייב כל צד המעביר את זכויותיו בנכס לאחר לכלול בהסכם העברת הזכויות סעיף לפיו הודע לרוכש הזכויות (להלן: "הנעבר")  על קיומו של הסכם שיתוף זה והנעבר מתחייב לפעול על פיו ולקבל על עצמו את כל התחייבויות.

את הרישום בטאבו ניתן לחלק ל 2 מצבים:

  1. הליך מקוצר: הליך מתאים ורלוונטי במצב בו מבקשים לרשום הסכם שיתוף באחד מ 3 המקרים הבאים שאז כאמור ההליך "מתקצר" וניתן באמצעות תצהיר עורך דין המצהיר כי המקרה נמנה באחד מ- 3 המצבים המתוארים להלן לייתר את הצורך בצירוף אישורים על תשלומי מס ואישור על תשלום מיסי הרשות המקומית ואישור על תשלום/פטור היטל השבחה. המצבים הם:

1.1. רישום הסכם שיתוף שאין עמו תמורה, הכולל חלוקה לעד 4 יחידות דיור בחלקה של עד דונם וחצי וקיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.

1.2 רישום הסכם שיתוף שנחתם במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה, אשר נחתם בד בבד או לפני רכישת הזכויות במקרקעין על ידי חברי הקבוצה.

1.3 רישום הסכם שיתוף שאינו כולל הקניית חזקה ייחודית או הצמדת זכויות בניה (כגון: הסכם הקובע הוראות ניהול של המקרקעין).

  1. הליך ארוך: ניתן לכנותו הליך "ארוך" והוא מתאים ורלוונטי במצב בו מבקשים לרשום הסכם שיתוף שאינו נמנה באחד מ 3 המצבים לעיל. אז יש לצרף אישורים על תשלומי מס שבח ומס רכישה, או פטור מהם זאת בנוסף לתצהיר עורך דין.

    אפשרות נוספת היא עדות של אחד הצדדים להסכם השיתוף כי הסכם השיתוף המוגש לרישום בפנקסי המקרקעין, זהה להסכם שדווח למיסוי מקרקעין ותואם לאישורים שניתנו בעקבות הדיווח, ואשר מוגשים ללשכת הרישום במסגרת רישום ההסכם.

    שימו לב כי אין צורך בחתימת רשות המיסים על התשריט או ההסכם עצמו. במקרים אלו, ככל שבאישורי המיסים נקבע "שווי מכירה" 0 או 1, לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית. בכל מקרה אחר יידרשו אישורים אלו כדין.

  2. מסמכים נוספים שיידרשו להגשה הם:
    • בקשה לרישום במקרקעין חתומה על ידי כל בעלי הזכות המשותפת ומאומתת על ידי עורך דין.
    • הסכם שיתוף בשני עותקים לפחות, חתום על ידי כל בעלי הזכות המשותפת.
    • תשריט החלקה חתום על ידי כל הצדדים ומאושר על ידי מודד מוסמך.
    • אגרת רישום על סך 159 ₪.

  1. את כלל המסמכים יש להפקיד פיסית בלשכת הרישום הרלוונטית.

הכללת תשריט ואישורי מיסים ברישום הסכם שיתוף

המלצה נוספת היא לכלול כחלק בלתי נפרד מההסכם תשריט בו תסומן חלוקה ברורה בדבר חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין. מלבד הקושי שבקבלת החלטות הנוגעות למקרקעין מרובי בעלים, הרי שקושי נוסף ועיקרי הינו עמדת הבנקים ביחס לנכסים שבבעלות במוש"ע. הבנקים פחות מוכנים לתת משכנתאות לנכסים כאלה, אלא אם יש תשריט או הסכם שיתוף. על קונה הנכנס כבעלים במוש"ע לקחת בחשבון את הקושי העלול לעלות בנטילת הלוואה.

ישנם מקרים בהם יש צורך באישורי מיסים לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו. הוראת נוהל מתוקנת- אישורי מס נדרשים בעת רישום הסכם שיתוף, מפרטת אילו הסכמי שיתוף דורשים דיווח למיסוי מקרקעין ואישורי מיסים.

עלות הסכם שיתוף במקרקעין

עלות עריכת הסכם שיתוף ורישומו בטאבו נעה בין 4-10 אלף ותלויה במספר השותפים בחלקה, הוראות ההסכם, התאמתו להליך "מקוצר", וייעודו – (האם זהו מגרש ריק או מבנה עם מתקנים משותפים?)

הסכם פירוק שותפות במקרקעין

מכירים את המשפט שני יהודים שלוש דעות? זה בדיוק המצב שלרוב מתרחש במוקדם או במאוחר בין בעלים במוש"ע. עריכת הסכם שיתוף מקרקעין אינה פותרת מהיווצרות מחלוקות על השימוש בקרקע. למשל בקרקע בייעוד חקלאית או בקרקע המיועדת למגורים שטרם בנו עליה, יכולה להתעורר מחלוקת בין הבעלים בסוגיות האם להשקיע בפיתוחה ולשנות ייעוד למגורים? איך כדאי לפעול? למי היכולת הכספית להשקיע? אילו בעלי מקצוע לקחת? למכור או לא למכור?

סעיף 37 לחוק המקרקעין מאפשר לכל אחד מהבעלים לפרק את השיתוף, מתוך הבנה שבמצב של ריבוי בעלים בקרקע קשה לנצל את הפוטנציאל שבה.

לאן מגישים את התביעה לפירוק?

  • אם המקרקעין רשומים בטאבו – בבית משפט שלום באזור בו הם מצויים יהא שווי המקרקעין אשר יהיה (סעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט).

  • אם המקרקעין רשומים במנהל מקרקעי ישראל / בחברה קבלנית – לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין. מקרקעין אשר שווים עד 2 מיליון שקל יידונו בבית המשפט השלום ובית המשפט המחוזי במקרקעין ששווים למעלה מזה.

העדפת בית המשפט תהא לחלוקה פיסית (חלוקה בעין") לפי אופי הנכס וכלל והוראות חוק התכנון והבניה מאפשרות. בית המשפט רשאי להורות על מכירת הקרקע בכל דרך שימצא כיעילה, גם בדרך מינוי כונס (לרוב כך מתבצעת מכירה).

עוד כדאי לדעת כי עליך להגיע לבית המשפט נקי כפיים ובתום לב, כלומר אם בית המשפט ימצא כי הגשת את התביעה רק מתוך צורך להפעיל לחץ על השותפים, או אם ניתן לפתור את המחלוקת ביצירת חלוקה באמצעות הסכם שיתוף ויצירת שביל גישה או בניית קיר/חומה שאז הוא לא ידון בבקשת הפירוק.

תביעות לפירוק שיתוף בין בני משפחה:

בתביעות לפירוק שיתוף בין בני משפחה, למשל דירה שירשו מספר בני משפחה- הסמכות היא לבתי המשפט לענייני משפחה.

ואם בירושות עסקינן, כדאי שתדעו שניתן להתגבר על מצב בו יורש בוחר במודע שלא לשתף פעולה לצורך רישום זכויותיו על פי צו הירושה/צו קיום הצוואה, בטאבו/בחברה המשכנת/ברשות מקרקעי ישראל רק בשביל למנוע מהצד השני את האפשרות לבקש פירוק.

לצורך רישום זכויות לפי צו קיום או צוואה אתם לא זקוקים לחתימת כל היורשים וכל  "צד מעוניין" יכול להביא לרישום  לפי תקנות המקרקעין משנת 2011.

מה עושים אם בהסכם שיתוף הצדדים כתבו שלא ניתן לפרק את השיתוף?

לפי סעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין אם בהסכם שיתוף היה תנאי השולל או מגביל את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התנאי, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

כדי שבית המשפט יתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין למרות שבהסכם השיתוף נקבע במפורש שאף שותף אינו רשאי לבקש פירוק השיתוף, צריכים להתקיים 2 תנאים במצטבר:

א.         חלפו לפחות 3 שנים מחתימת הסכם השיתוף.

ב.         בנסיבות העניין נראה לבית המשפט צודק לפרק את השיתוף

עורכת דין יסמין צח – עו"ד מקרקעין

עו"ד יסמין צח עוסקת בתחומי מקרקעין, נדל"ן ומיסוי מקרקעין. היא מציעה ללקוחותיה ליווי משפטי ופתרונות בעסקאות נדל"ן מורכבות:

  • עריכת הסכמי שיתוף במקרקעין
  • פירוק הסכם שיתוף מקרקעין
  • רישום הסכם שיתוף 
  • עסקאות בין בני משפחה (ירושות, העברות בין קרובים ומתנות)
  • קבוצות רכישה 
  • רכישת קרקעות ונחלות

יסמין צח, עו"ד מקרקעין ומיסוי מקרקעין

4 אוגוסט, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: