הסכם שיתוף במקרקעין

את הסכם השיתוף יש להעלות על הכתב. ללא רישום הסכם שיתוף בטאבו, ההסכם מחייב רק את הצדדים עצמם להסכם וכך נדרש בכל פעם מחדש לוודא כי במידה והזכויות מועברות, מקבל הזכות חותם על הסכם השיתוף. ניתן, ואף רצוי לרשום את ההסכם בטאבו לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין תשכ”ט-1969.  שאז יחייב כל מי שייכנס בנעלי בעלי הזכות ויהא ידוע דבר קיומו לכל.

חשוב מאוד לכלול בהסכם הוראה לפיה כל עוד לא נרשם הסכם השיתוף בטאבו מתחייב כל צד המעביר את זכויותיו בנכס לאחר לכלול בהסכם העברת הזכויות סעיף לפיו הודע לרוכש הזכויות (להלן: “הנעבר”)  על קיומו של הסכם שיתוף זה והנעבר מתחייב לפעול על פיו ולקבל על עצמו את כל התחייבויות.

את הרישום בטאבו ניתן לחלק ל 2 מצבים:

1. הליך מקוצר: הליך מתאים ורלוונטי במצב בו מבקשים לרשום הסכם שיתוף באחד מ 3 המקרים הבאים שאז כאמור ההליך “מתקצר” וניתן באמצעות תצהיר עורך דין המצהיר כי המקרה נמנה באחד מ- 3 המצבים המתוארים להלן לייתר את הצורך בצירוף אישורים על תשלומי מס ואישור על תשלום מיסי הרשות המקומית ואישור על תשלום/פטור היטל השבחה. המצבים הם:

1.1. רישום הסכם שיתוף שאין עמו תמורה, הכולל חלוקה לעד 4 יחידות דיור בחלקה של עד דונם וחצי וקיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.

1.2 רישום הסכם שיתוף שנחתם במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה, אשר נחתם בד בבד או לפני רכישת הזכויות במקרקעין על ידי חברי הקבוצה.

1.3 רישום הסכם שיתוף שאינו כולל הקניית חזקה ייחודית או הצמדת זכויות בניה (כגון: הסכם הקובע הוראות ניהול של המקרקעין).

2. הליך ארוך: ניתן לכנותו הליך “ארוך” והוא מתאים ורלוונטי במצב בו מבקשים לרשום הסכם שיתוף שאינו נמנה באחד מ 3 המצבים לעיל. אז יש לצרף אישורים על תשלומי מס שבח ומס רכישה, או פטור מהם זאת בנוסף לתצהיר עורך דין.

   אפשרות נוספת היא עדות של אחד הצדדים להסכם השיתוף כי הסכם השיתוף המוגש לרישום בפנקסי המקרקעין, זהה להסכם שדווח למיסוי מקרקעין ותואם לאישורים שניתנו בעקבות הדיווח, ואשר מוגשים ללשכת הרישום במסגרת רישום ההסכם.

   שימו לב כי אין צורך בחתימת רשות המיסים על התשריט או ההסכם עצמו. במקרים אלו, ככל שבאישורי המיסים נקבע “שווי מכירה” 0 או 1, לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית. בכל מקרה אחר יידרשו אישורים אלו כדין.

3. מסמכים נוספים שיידרשו להגשה הם:
   • בקשה לרישום במקרקעין חתומה על ידי כל בעלי הזכות המשותפת ומאומתת על ידי עורך דין.
   • הסכם שיתוף בשני עותקים לפחות, חתום על ידי כל בעלי הזכות המשותפת.
   • תשריט החלקה חתום על ידי כל הצדדים ומאושר על ידי מודד מוסמך.
   • אגרת רישום על סך 159 ₪.

4. את כלל המסמכים יש להפקיד פיסית בלשכת הרישום הרלוונטית.