עסקת קומבינציה: יתרונות וחסרונות

אם יש לכם קרקע עם זכויות בניה ייתכן שקיבלתם פניות מיזמים או קבלנים שהציעו לכם עסקת קומבינציה. לפני שתסכימו לעסקה כזו, כדאי שתדעו ממה להזהר בעסקת קומבינציה ומה היתרונות שלה עבור כל הצדדים המעורבים בעסקה.

מה זה עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעל קרקע שעליה יש זכויות בניה לבין יזם או קבלן המעוניין לבנות על הקרקע. במסגרת הסכם קומבינציה, היזם קונה חלק מזכויות המקרקעין ומתחייב בתמורה לבנות על חשבונו על הקרקע, ובסיום הבניה להעביר לבעל הקרקע בעלות על דירות מגורים, בהתאם להסכמה ביניהם על חלוקת האחוזים או מספר היחידות.

עבור בעלי מקרקעין שמשויכים להם זכויות בניה וממתינים לשינוי ייעוד הקרקע, עסקת קומבינציה היא הזדמנות לממש את הזכויות ולהרוויח.

עסקאות קומבינציה

רוב עסקאות הקומבינציה ראשיתן בקרקע בייעוד חקלאי שצופים כי תופשר וניתן יהיה לשנות את ייעודה או שהיא כבר בייעוד למגורים או תעשייה. על פי רוב קרקע זו נרכשת ע"י מספר רב של בעלים ביחד תוך רצון לפעול יחד ובמשותף להכשרת הקרקע למיקסום הפוטנציאל שלה. במצב דברים זה של ריבוי בעלים כדאי מאוד לערוך הסכם שיתוף שיסדיר את היחסים בין כל הבעלים בקרקע.

רוב האנשים מכירים עסקת קומבינציה רק בהקשר של בניית בניין מגורים, אבל כדאי לדעת כי ניתן לבצע עסקאות קומבינציה במקרקעין במגוון ייעודים – מגורים, תעשייה, מלאכה, מסחר, משרדים ושימושים אחרים ונוספים.

שאלות להתייחסות בעסקת קומבינציה עם קבלן:

בחירת סוג העסקה – עסקאות קומבינציה מתחלקות בדרך כלל ביון עסקת נטו לבין עסקת אחוזים. לכל אחת מהשיטות יתרונות וחסרונות לכל אחד מהצדדים ולפני בחירה בסוג עסקה כזה או אחר חשוב להבין את ההשלכות ולחשב איזו עסקה משתלמת וכדאית יותר. 

מיסוי – מיסוי עסקת קומבינציה הוא עניין מורכב שחשוב להכיר את ההיבטים השונים שלו ולהבין לא רק אילו מיסים יוטלו על בעלי הקרקע ואילו על היזם, אלא גם באיזה שלב ישולמו מיסים הקשורים לקרקע – כדוגמת מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה, ומיסים הקשורים לביצוע העסקה כדוגמת מע"מ ומס הכנסה.  

הקטנת סיכונים – הסכם קומבינציה הוא הסכם לטווח ארוך. בניגוד לעסקה רגילה בה הקרקע נמכרת ליזם, במקרה זה בעל הקרקע יקבל את התמורה רק לאחר שהפרוייקט הסתיים. לכן חשוב לבחור בקפידה את היזם או הקבלן מולו עובדים, לכסות מקרים שבהם הפרויקט נתקע או החברה הקבלנית מתחלפת, להתחייב ללוחות זמנים, מקורות מימון, בטחונות וכן הלאה. 

מיסוי עסקת קומבינציה:​

עסקאות קומבינציה נחשבות בתור עסקאות מקרקעין ועל כן מוטלות עליהן מיסי רכישה ושבח:

מס רכישה – מס רכישה מוטל בעסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות , מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם מחויב בתשלום מס רכישה על החלק במקרקעין שרכש מהבעלים.

מס שבח – מס שבח מוטל על בעל הקרקע שמכר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם / לקבלן. לצורך חישוב מס שבח נצטרך לקבוע מה שווי הזכויות שנמכרו (= השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה).  

חישוב מס שבח בעסקאות קומבינציה:
איך מחשבים את שווי הקרקע שנמכרה?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר שתי דרכים לקביעת שווי הקרקע שנמכרה:

  1. לקבוע שהשווי הוא שווי שוק של הקרקע שמכרת ליזם (מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון),

או

  1. לקבוע שהשווי הוא למעשה התמורה שקיבלת בעבור הקרקע שמכרת, כלומר שווי שירותי הבניה שקיבלת כנגד הקרקע מהיזם (עלויות הבנייה בצירוף רווח קבלני סביר (15%) ומע"מ).

כדאי לדעת:

הבחירה בחלופה של התמורה המוסכמת מותנית בכך שהמנהל השתכנע כי היא "נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין".

לאורך השנים המגמה לקביעת שווי הקרקע בפסיקה היא לפי התמורה שקבעו הצדדים, למורת רוחו של מנהל מיסוי מקרקעין. למעט במקרים בהם מדובר בתמורה בלתי סבירה והגיונית. 

ב- ו"ע 63431-01-14 חנין ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – ועדת הערר ב 2017 ציינה כי הבחירה בשיטת קביעת השווי תהא תלויה בנסיבות המקרה. בנסיבות אותו מקרה הגיעו למסקנה שיש לקבוע לפי שווי שוק לאור מערכת יחסים מיוחדים.

שירלי פוליטי הינה בתם של חיים ועירית חנין. ומכן קיומה של "מערכת יחסים מיוחדת".

תיאור מצב בו"ע חנין:

451 מ"ר – אברהם ושירלי פוליטי.

451 מ"ר- חיים ועירית חנין

עסקת קבלנות שבמסגרתה התחייבו לשלם לו עבור בניית 3 דירות סכום של 2,275,000 ₪.

עסקת קומבינציה לפיה חיים ועירית מכרו לו חלק מזכויותיהם. הקבלן יקבל 3 דירות וחנין דירה 1.

הצדדים התקשרו כולם יחד באותו הסכם עם קבלן להקמת בניין בן 7 קומות. סופו של יום ל:

  • קבלן – 3 דירות
  • פוליטי- 3 דירות
  • חנין – 1 דירה

הדיון נסב סביב נכונות ההצרה של חנין בעסקת הקומבינציה אשר הגישו למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה לפיה מכרו 2/3 מזכויותיהם במקרקעין תמורת שירותי בניה בשווי 758,000 ₪.

ב- ע"א 5738/17 חיים ועירית חנין נ' מנהל מסמ"ק חיפה, דצמבר 2020-  פסק בית המשפט העליון בערעור שהגישו בני הזוג חנין (על קביעת ועדת הערר לגבי שווי המכירה בעסקה בין הקבלן בני הזוג חנין (להלן: "חנין") שהחלטת ועדת הערר נכונה  ושאין לקבל את שווי התמורה שהוצגה ע"י חנין בהיותה לא סבירה. משהחליט בית המשפט כי שווי שוק זו הדרך הנכונה לקביעת שווי הקרקע נדרש כעת להחליט באיזו שיטה שמאית לנקוט כדי לקבוע את שווי השוק:

    1. שיטת ההשוואה בה נקט השמאי מטעם חנין
    2. שיטת החילוץ בה נקט השמאי מטעם מנהל מסמ"ק.

יצוין כי לגבי פוליטי התקבלה הצהרתם כי שילמו 2.275 מיליון ₪ עבור שירותי הבניה שקיבלו במסגרת עסקת הקבלנות עבור שלוש דירות ומכאן כי עלות הבנייה של יחידת דיור אחת היא כ – 758,000 ₪.

בהסתמך על התחשיב האמור של פוליטי, טענו חנין כי שווי מכירת 2/3 זכויותיהם במקרקעין שווים 758,000 ₪ שכן התמורה שהם קיבלו זה שירותי בניה ל-  דירה אחת.

בית המשפט פסק שלא ניתן לראות את עסקת הקבלנות ועסקת הקומבינציה כנפרדות לאור היחסים המיוחדים ובוודאי שאין הגיון בחישוב של חנין ומשכך אין לקבוע שווי מכירה לפי שווי שרותי בנייה אלא לפי שווי שוק.

השמאי של מסמ"ק נקט בשיטת שמאית של חילוץ. השמאי טען כי בחר בשיטה זו בהיעדר נתונים מתאימים לשמאות על פי שיטת ההשוואה, ואילו השמאי מטעם חנין בשיטת ההשוואה לעסקאות דומות.

בית המשפט ציין כי הגישה ההשוואתית תורמת גם כשלא ניתן לאמץ אותו כמות שהוא, בשל הפרשי הזמנים, טיב העסקאות והשפעה של משתנים נוספים ואין להתעלם ממנו לחלוטין. גם בהינתן היחסים המיוחדים, נתוני העלות עדיין עומדים בעינם כנתון שמסייע להתחקות אחר מהותה הכלכלית של העסקה.

בית משפט יצא מנקודת הנחה כי בשל היחסים המיוחדים בין חנין לפוליטי, ההסכם "הסיט" תמורה לטובת פוליטי וביצע ממוצע בין שני השוויים של הצדדים לצורך קביעת שווי התמורה בשומה של חנין.

מעניין בפסיקה זו של בית המשפט שתי אמירות חשובות:

  1. ראשית, בית המשפט דחה את מסקנת ועדת הערר לפיה כאשר ישנו פער כה גדול בין "שיטת ההשוואה" ל"שיטת החילוץ" יש להעדיף את הערכת השווי לפי "שיטת החילוץ" וקבע כי "שיטת החילוץ" איננה נחשבת שיטה אידיאלית להערכת שווי מקרקעין והיא תלויה במספר משתנים שקשה לאמוד אותם, וביניהם שיעור הרווח היזמי ומשכך "שיטת ההשוואה" היא השיטה השכיחה והעדיפה.

  2. שנית, בית המשפט ציין כי הדרך הראשית לקביעת שווי מכירה בעסקת קומבינציה, כפי שהוכר גם בהוראת ביצוע 23/98, היא על פי שווי התמורה שמקבל בעל הקרקע בשירותי בניה. לכן, גם בהינתן היחסים המיוחדים, נתוני העלות עדיין עומדים בעינם כנתון שמסייע להתחקות אחר מהותה הכלכלית של העסקה".

שאלה נוספת שעולה לגבי קביעת שווי התמורה היא האם בהינתן והשווי נקבע לפי שווי עלויות בניה יש להוסיף גם את הרווח היזמי:

שאלה נוספת שעולה לגבי קביעת שווי התמורה היא האם בהינתן והשווי נקבע לפי שווי עלויות בניה יש להוסיף גם את הרווח היזמי:

ביוני 2021 בית המשפט העליון ב ע"א 19/66 בעניין יקותיאל

הבחין בין הרווח של קבלני הביצוע בשיעור של 3%-2% בלבד, לעומת הרווח היזמי, שעומד על שיעור גבוה בהרבה.

בית המשפט פסק כי שווי התמורה הוא שווי שירותי הבנייה שצפויים להינתן לבעל המקרקעין – ולא 'הדירות' ונתמך הוראת הביצוע 23/98, לפי בשווי התמורה רכיב של  'שירותי בנייה', ורכיב של  תשלומים בכסף – קרי

אין להביא בחשבון את הרווח היזמי לצורך קביעת שווי תמורת מכירת הקרקע לצורך חישוב מס השבח.

יתרונות עסקת קומבינציה במקרקעין:

יתרונות לבעל הקרקע:

1. חיסכון במס שבח – מכירת הקרקע שלא במסגרת עסקת קומבינציה עלולה להכיל על המוכר חיוב מלא במס שבח. לעומת זאת, התקשרות בעסקת קומבינציה תוכל להביא לחסכון במס שבח בגין החלק במקרקעין שלא נמכר.

2. חיסכון במס רכישה – מכירת הקרקע שלא במסגרת עסקאות קומבינציה עלולה להיות מחויבת בהיטלים ובמס רכישה. במסגרת עסקת קומבינציה לא נרכשות דירות אלא שירותי בניה, ולכן על אף שבסוף התהליך יהיו בידי בעל הקרקע דירות מגורים הוא לא ידרש לשלם בגינן מס רכישה.  

3. להשאיר את העבודה למומחים – על מנת להקים פרויקט על הקרקע היזם נדרש לתכנון, לביצוע, לארסנל של אנשי מקצוע, ידע וכמובן תזרים כספים – זה דורש מומחיות של ממש. בביצוע העסקה, אתה אינך נדרש "להתעסק" בתחום שאינו ידוע לך – שירותי בנייה. 

יתרון עבור היזם / קבלן:

חסכון במס רכישה –  היזם / קבלן אינו נדרש לרכוש את מלוא הקרקע. כתוצאה מכך הוא משלם מס רכישה רק על חלק הקרקע אותה רכש מהבעלים.

חסרונות עיסקת קומבינציה לבעל הקרקע:​

1. מועדי קבלת הזכויות והתמורות – הקבלן ו/או היזם מתחיל בבניה ומקבל את זכויותיו על הקרקע באופן די מידי במרבית המקרים, בעוד שבעלי הקרקע יקבלו את תמורתם רק עם תום הבניה. יתרה מכך, היזם יבקש לשעבד מלוא הקרקע (לרבות חלקך) לטובת הבנק של היזם (שיתן מימון ליזם לצורך עבודות התכנון והבניה). 

2. התקשרות משפטית ארוכת טווח – בעל הקרקע קושר את עצמו מבחינה משפטית בעסקה ארוכת טווח. חשוב להבטיח כי התקשרותו היא רק מול היזם/ קבלן ולא יוצרת עם יחסים משפטיים עם צדדים אחרים מטעם היזם/ קבלן.

3. נדרש פיקוח מצד בעל הקרקע – בעל הקרקע שם את מבטחו ביזם /קבלן. עליו לפקח עליו לאורך כל הפרויקט גם לגביו טיב הבנייה וגם לגבי ההתנהלות הכלכלית בפרויקט כדי להבטיח שהפרויקט יושלם ע"י היזם/ קבלן. 

האם העסקה כדאית ומה לכלול במשא ומתן עם הקבלן?

1. אחוז הקומבינציה – היחס בין מספר הדירות שיישארו בידך בסוף הבנייה לעומת מספר הדירות שיישארו בידי היזם ישתנה בהתאם לטיב המקרקעין, ייעודם, המקום שבו נמצא הנכס (כלומר רמת הביקוש באזור) והיקף זכויות הבנייה. ככל שאלו גדולות יותר, תוכל לדרוש יותר אחוזים. יש לבחון ולהגיע להסכמה על מספר הדירות שייבנו על החלק שנותר שלך במקרקעין.  

2. זכויות מכירת הדירות שבבעלותך – האינטרס של היזם הוא להגביל את מועד מכירת הדירות על ידך עד לקבלת טופס 4, כדי למנוע תחרות בעת מכירת הדירות על ידו. זהו כמובן נושא למשא ומתן וניתן לחשוב על דרך לאזן בין האינטרס שלך למכור את דירותיך לבין אינטרס של היזם למכור את דירותיו (הגדרת מחיר מוסכם לפי שלבים, הגבלת המכירה עד שלב הפריסייל וכו'). בכל מקרה מומלץ להגיע להסכמה לגבי זכותך למכור את הדירות שתהיינה בבעלותך עם השלמת הבנייה. 

3. ערבויות היזם – הסכמה על גובה וסוג הערבויות שיינתנו לך על מנת להבטיח שהיזם יעמוד בכל התחייבויותיו. (פירוט בהמשך)

איך מצמצמים סיכון בעסקת קומבינציה?

1. הגדרות מדויקות – להגדיר בדיוק מה החלק במקרקעין שנמכר ליזם ומה שירותי הבניה שניתנים בתמורה כוללים. 

2. הגדרת לוחות זמנים – להגדיר את פרק הזמן הנתון ליזם לצורך הגשת תב"ע ואישורה על מנת להגדיל את היקף זכויות הבניה, ולוודא כי לוחות הזמנים בכל שלב בביצוע העבודות משלב התכנון ועד לשלב המסירה מוגדר וברור.

3. הגדרת חלוקת היחידות – להבין את טיב המנגנון לחלוקת הדירות בינכם ובין היזם. (מנגנונים אפשריים: להחליט כי דירות בקומות תשויכנה למי מהצדדים, לפעול בשיטה שנותנת ניקוד לטיב הדירה לפי פרמטרים ואז לבחור את הדירה כל פעם לפי תור – פעם אתה ופעם היזם). לוודא כי קיימות הוראות המתייחסות לאחזקה המשותפת של יחידות משותפות (אותן יחידות שלא ניתן היה לתת בשלמות למי מהצדדים). שים לב כי חלקך ביחידה המשותפת הוא למעשה בהתאם לאחוז הקומבינציה (אותו יחס חלוקת הדירות בין הצדדים).

4. ערבויות וביטוחים – הקרקע תשועבד לטובת הבנק של היזם, והיזם מקבל על הקרקע כולה חזקה. כדי להבטיח שיעמוד במלוא התחייבויותיו עליך לוודא ולדרוש קבלת ערבויות וביטוח הפרויקט. 

סוגי ערבויות וביטוחים:

  • ערבות ביצוע –ערבות ביצוע נועדה להבטיח את ביצוע העבודות.  סוג הערבות – אוטונומית או חוק מכר, נתון למו"מ בין הצדדים והשאיפה היא לקבל ערבות אוטונומית המהווה שטר התחייבות בנקאי לפרעונה מבלי לשאול שאלות עם קבלת הדרישה, בניגוד לערבות חוק מכר המגינה רק במקרים של פשיטת רגל או פירוק. רצוי שגובה הערבות יהיה לפחות בשווי שתי דירות גמורות בהתאם לדו"ח האפס (דו"ח עלויות השלמת הבניה) אותו יערוך שמאי הפרויקט, וכי שמאי מטעמך יוודא את נכונתו.
  • ערבות בדק – ערבות בדק נועדה לצורך ביצוע תיקונים ע"י הקבלן בליקויים שהתגלו לאחר מסירת הדירות. רצוי כי תהיה ערבות אוטונומית אשר תוחזק פרק זמן של מספר חודשים לאחר מסירת הדירות בחזקתך.
  • ערבות רישום בית משותף – ערבות זו נועדה להבטיח את השלמת רישום הבית המשותף בתום הבניה. רצוי שגם זו תהיה ערבות אוטונומית בגובה מס' הדירות השייכות לך בפרויקט, שתוחזק עד לרישום בפועל של הבית המשותף.
  • ביטוח לפרוייקט – מתחילתו ועד סופו בפוליסה מקיפה הכוללת סעיפים לפיהם היזם משפה אותך בגין תביעות או דרישות שיתקבלו. 

הערות אזהרה בעסקאות קומבינציה:

עצה משפטית:

לא מומלץ להתיר לקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים שקנו ממנו דירות. רישום כזה עלול להחיל עליך אחריות וחובות כלפי הרוכשים.​

לטובת הקבלן תהיה רשומה הערת אזהרה בגין הזכויות המגיעות לו לפי ההסכם מולך. בעת מכירת הדירות הוא יבקש לרשום הערת אזהרה משנית לטובת הרוכשים. הערת האזהרה המשנית עלולה לטמון בחובה אחריות וחובות שלך כלפי רוכשי הדירות.

כך למשל בע"א 205/83 חובני נ' דקלה מאחר והיזם נקלע לחדלות פירעון רוכשי הדירות התאגדו ביניהם והחליטו להשלים את הבנייה בעצמם. כשהפרויקט הסתיים, הופתעו הבעלים לגלות שהרוכשים השלימו את בניית הדירות שלהם (אלו שרכשו מהקבלן) ולא השלימו את בניית דירות הבעלים. 

בית המשפט קבע כי מרגע שהבעלים הסכימו לרישום הערות האזהרה על שם הרוכשים, לא יכולה היתה להיות להם ציפייה כי אלה ייבנו עבורם את הדירות שקיוו לקבל מהיזם.

עסקת קומבינציה במשרד עו"ד יסמין צח

משרדנו מציע ליווי וייצוג משפטי בתהליך עסקת קומבינציה, לאור מורכבותו הרבה של הסכם זה והסיכונים אשר כרוכים בהוצאתו אל הפועל. כבעל מקרקעין עם פוטנציאל לבנייה, יזמים רבים יפנו אליך כדי להציע לכם שירותי בניה. אנו נוכל לסייע לך להבין את ההצעות השונות, לבחור את הטובה מביניהן ולהגדיר תנאים יסודיים בהסכם שישמרו עליך מוגן לכל אורך הדרך. 

בהיותנו משרד עו"ד מקרקעין ומיסוי מקרקעין, אנו אוחזים בידע שישמור עליך בעסקה זו, החל מחישוב היחס ליחס הקומבינציה (היחס שבין מספר הדירות שאתם תקבלו לבין זה שהיזם יקבל), דרך חישובי המס וכלה בבטוחות שיינתנו לכם במסגרת העסקה ומנגנונים נוספים להבטחת קיום חיוביי היזם. 

יסמין צח, עו"ד מיסוי מקרקעין ונדל"ן

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

נושאים רלוונטיים בבלוג שיעניינו אותך

בבלוג שלנו תמצא תשובות לשאלות נפוצות שנשאלו על ידי לקוחותינו היבטים שונים של עסקאות קומבינציה כגון: מיסוי מקרקעין, הערות אזהרה, חוק המכר ועוד. 

מס רכישה

מס רכישה

מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה

קרא עוד »
מס שבח

מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​ מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין.

קרא עוד »
הערת אזהרה

הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה, למה חשוב לרשום אותה ובאילו דרכים ניתן לבצע בקשה לרישום הערת אזהרה? אילו סוגי הערות ישנן ואיך מבטלים הערה קיימת?

קרא עוד »

13 ספטמבר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: