סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר- “דירת מגורים” – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.
לאורך שנים בחנו בתי משפט את המושג “לפי טיבה” וניסו להגדיר מבחן אשר ינחה את בתי המשפט האם הדירה הנמכרת לפי טיבה מיועדת למגורים.
בעבר המבחן היה מבחן פיזי – ובתי משפט בחנו האם לדירה האביזרים הדרושים לצורך התגוררות בה כגון שירותים, מטבח.
בשלב מאוחר יותר בתי משפט עברו למבחן כלכלי ובחנו היכן ההשקעה הכלכלית גדולה יותר? האם בהריסת הדירה או שמא בשיפוצה, וקבע כלל לפיו ככל ובשיפוץ סביר בזמן סביר ניתן להכשירה מגורים אזי זו דירה מגורים. כך למשל אפילו דירה נטושה במצב פיזי קשה נחשבה דירת מגורים פס”ד אסתר מנו 20028-12-14 שניתן בתאריך 11/6/18.
בפסיקה האחרונה שדנה בהגדרה המבחן הפך להיות מבחן תכנוני והייעוד של הדירה עפ”י היתר הבניה הוא שקובע אם זו דירה. במצב דברים זה הרי שדירות מגורים רבות שעפ”י היתר הבניה שלהן אינן בייעוד למגורים למשל מחסן שהוסב למגורים (מסוג המגורים הנפוץ בתל אביב).
עליזה גבאי (וע’ 44579-08-14)
דוד גיא (רע’ 34508-17 מיום 12.8.19)
בפרשת שינל ומרינה שטיין (וע’ 17־03־52894) שניתן ב 19/11/2019 שוב נסוג בית משפט מהבחן התכנוני.
(דירה בקומת קרקע בתל אביב אשר חרף העובדה כי על פי היתר הבנייה ייעודה למחסן נכנסה תחת הגדרת “דירת מגורים”).
ע”א 1073/20 מנהל מס שבח מקרקעין ת”א נ’ שטיין- סיווג נכס ששימש למגורים במשך עשרות שנים ללא שקיים היתר בניה למגורים, כדירת מגורים. ניתן ביום 14/11/2022
בימ”ש עליון קבע שככלל, דירת מגורים תוכר כדירת מגורים לצורכי קבלת הטבות המס במכירתה יש צורך שהיתר הבנייה של הדירה יהיה למגורים.
חריג לכלל זה, הוא שימוש ארוך טווח של הנישום בנכס למגורים והסתמכות על מצגים של רשות המיסים לפיהם הנכס מסווג כדירה.
בימ”ש הדגיש כי יש לתת משקל מהותי לעקרון ההסתמכות ולמצגים של הרשות במרוצת השנים.
באותו המקרה רשות המיסים סיווגה את הנכס כדירת מגורים בעת רכישתה וכן גם במכירה קודמת של הדירה .
לאור חוסר האחידות בפסיקת בית המשפט, ממליצה לכל מי מכם אשר עתיד למכור דירה לוודא כי הדירה עפ”י ייעודה התכנוני עפ”י היתר הבניה הינה דירת מגורים, שאחרת עלול לחוב במס שבח.
דירת מעטפת ששופצה לפני המכירה מזכה בפטור ממס שבח
6107/20 מנהל מיסוי מקרקעין ת”א נ’ מעין ושלמה נחמה – דירת מעטפת ששופצה לפני המכירה מזכה בפטור ממס שבח – ניתן ביום 19/07/2022
בי”מש עליון קבע כי דירת מגורים שהיתה במצב של מעטפת ושופצה סמוך לפני מכירה לצורך עמידה בתנאי הפטור, תסווג כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח.
עוד נקבע כי השיפוץ שנעשה לצורך הכשרת הדירה כראויה למגורים לגיטימי ואיננו הופך את העסקה למלאכותית .
הנקודה החשובה ביותר היא כי נקיטת צעדים על ידי נישום כדי להיכנס לגדרו של פטור או הטבה אינה פסולה לכשעצמה.
