בעת ביצועה של עסקת מקרקעין, על מוכר הנכס להעביר לרשויות המס תשלום הקרוי מס שבח. היקפו של התשלום נקבע בהתאם לרווח שגרף המוכר מעסקת המכירה ונקבע בשיעור של 25% מהרווח נטו לאחר ניכויי הוצאות שונות. ישנם מקרים המפורטים בחוק בהם זכאי המוכר לפטור מתשלום מס שבח. לפני תשלום המס במלואו, יש להעביר מקדמה הנקראת מקדמת מס שבח.
תוכן עניינים
מהי מקדמת מס שבח?
המקדמה מהווה חלק מתשלום המס הכולל ויש להעבירה לפני העברת תשלום בשיעור של כ-40% מהסך הכולל של העסקה. לאחר תשלום המקדמה כנדרש, יתקבל אישור שיאפשר את רישום הזכויות על הנכס. את המקדמה מעביר קונה הנכס והיא מתקזזת מהסכום הכולל אותו עליו להעביר בגין הרכישה של הנכס. במקרה בו מתבצעת עסקת נדל”ן ונרכשת דירה הנחשבת ליד ראשונה, מקדמת מס שבח תועבר לאחר העברת 80% מסך התשלום המלא עבור הנכס. בעת רכישתה של דירת קבלן, במידה ולא חלה חבות תשלום על המוכר, אין צורך בהעברת מקדמה. חובת העברת מקדמת מס שבח לא חלה לפני שעברו מיום ביצוע העסקה 30 ימים.
הפחתה של מקדמת מס שבח: כיצד ניתן לעשות זאת?
קיימת אפשרות להגשה של בקשה שעיקרה הפחתת סכום המקדמה למס שבח. הגשת הבקשה אפשרית הן מצד הקונה והן מצד המוכר ועל מנת לבססה יש לספק מסמכים המפרטים אודות שומתו העצמית של המבקש. הטופס ההכרחי על מנת להגיש את בקשת ההקטנה בהיקף המקדמה נקרא טופס 7155. סמכות חוקית להקטנת מקדמת מס שבח הוענקה גם למנהל עצמו של מס שבח. מרגע קבלת המסמכים הנדרשים כולל טופס הבקשה, תינתן החלטה במסגרת של 20 ימים. במידה והבקשה נדחתה, ניתן לערער על הדחייה. מענה לערעור יינתן במסגרת של 45 ימים מרגע הגשתו.
למה יש חיוב בתשלום מקדמת מס שבח?
לצורך רישום זכויות הקונה במקרקעין שנרכשו על ידו, המוכר נדרש להמציא אישור ממיסוי מקרקעין על תשלום או היעדר חבות בתשלום מס שבח בגין המכירה.
בשל פרקי זמן ארוכים בקבלת אישור מס השבח, הן בשל עומסי עבודה במשרדי מיסוי מקרקעין, והן בשל התנהלותו של המוכר (אשר לעיתים מערער על קביעת מיסוי מקרקעין באשר לחבותו או מסרב לשלם), ביקש המחוקק למנוע מצב של תלות הקונה בקבלת אישור זה שכאמור איננו תלוי בו.
משכך קבע המחוקק כי בעסקה בה ידוע מראש לצדדים כי המוכר יחוב במס שבח לפעול עפ”י הוראת סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, ומתוך כספי התמורה בעסקה (כחלק בלתי נפרד על חשבון התמורה) לשלם ישירות מהקונה למיסוי מקרקעין מקדמה למיסוי מקרקעין אשר תאפשר הנפקת אישור לרישום זכויות הקונה.
חישוב גובה מקדמת מס שבח
- אם הנכס הנמכר נרכש ע”י המוכר לפני 06/11/2001 אז עם בעת תשלום 40% (במצטבר) מסך העסקה, יש לשלם את המקדמה בשיעור 15% מסך התמורה.
- אם הנכס הנמכר נרכש ע”י המוכר לאחר 06/11/2001 אז עם בעת תשלום 40% (במצטבר) מסך העסקה, יש לשלם את המקדמה בשיעור 7.5% מסך התמורה.
- אם הרכישה היא מחברה (דירת קבלן למשל) אז יש לשלם את המקדמה במועד תשלום 80% (במצטבר) מהתמורה ובלבד וחלפו 40 ימים מהחתימה על ההסכם.
מה כדאי לדעת?
- שימו לב- כי רצוי לציין מנגנון זה בגוף ההסכם שכן כבר בחתימת ההסכם על הצדדים לדעת אם המוכר חב במס שבח או לא ועל המוכר אף להצהיר על ידיעתו בהסכם.
- זהו אינטרס של הקונה לציין מנגנון זה שכן בכך ישוחרר מתלותו במוכר בקבלת אישור מס השבח.
- שימו לב שמדובר בתשלום מצטבר מהתמורה ולא בעת תשלום אחד בגובה 40% מהתמורה.
- בפועל התשלום משולם ע”י הקונה למיסוי מקרקעין ישירות על חשבון כספי התמורה.
שאלות ותשובות
מתי יש להעביר את התשלום עבור מקדמת מס שבח?
כדאי להעביר את התשלום בעבור מקדמת מס שבח במהלך 60 ימים מרגע סגירת העסקה, זאת לפני העברת 40% מסך השווי של העסקה בהתאם למפורט בחוזה המכירה. על תשלום המקדמה עבור רכישת נכס יד ראשונה להתקבל בטרם הועברה 80% מסך העסקה כפי שמפורטת בחוזה הרכישה.
מה עושים אם סכום מקדמת מס שבח שנקבע לי גבוה ממס השבח?
אפשרות ראשונה בה ניתן לבחור היא תשלום מלא של המקדמה בסכום הנקוב ולאחר מכן, הגשת בקשה לקבלת חלק מהסכום ששולם, ההחזר יכלול ריבית ואף הצמדה. בנוסף, ניתנת האפשרות להגשה רטרואקטיבית של עד 6 שנים אחורנית בקשה לקבלת החזר של תשלומי יתר במקדמות מס שבח. אפשרות נוספת היא הגשה מראש של בקשה להפחתת הסכום שנקבע כמקדמת מס שבח באמצעות הטופס שיועד לכך. חשוב להקפיד ולשלוח את הטופס בזמן מאחר והגשתו באיחור עשויה לגרום לדחיית הבקשה.
בקשה להפחתת סכום המקדמה למס שבח, מתי מגישים?
את הבקשה להפחתת הסכום הנקבע כמקדמה לתשלום עבור מס שבח ניתן להגיש מייד עם הדיווח אודות העסקה שבוצעה לרשויות המתאימות. אין להגיש בקשה זו לאחר תקופה העולה על חודש מיום ביצועה של העסקה. כשהצד המוכר בעסקה מודע להיקף התשלום אותו עליו להעביר למס שבח וכי הסכום הנקבע כמקדמה הוא למעשה גבוה יותר, טופס 7155 יאפשר לו הגשה פורמלית של בקשה להפחתת המקדמה כפי שנקבעה. על דחיית בקשה להקטנת המקדמה ניתן לערער, הערעור מוגש ללשכה האחראית על מיסוי מקרקעין ועליו להתקבל תוך כשבועיים מרגע קבלת העדכון על דחיית הבקשה להקטנה. זמן הטיפול בבקשת הערעור עשוי להימשך עד ל 45 ימים.
