כמה שווה הדירה שלי

22 פברואר, 2023

מהו שוויה של הדירה שלכם? מהו שווי הדירה אותה אתם מעוניינים לקנות? לא, לא, אין הכוונה למחיר המבוקש בעבור הדירה כפי שמתפרסם בפומבי, אלא בשווי המוערך של הדירה, זאת בהתאם לפרמטרים קבועים או לפי הערכתו של בעל מקצוע מהתחום. במעמד מכירת דירה, סביר שבעליה יטו להעריך את שווי הנכס שברשותם כלפי מעלה על מנת להרוויח נתח מקסימלי בהליך המכירה. יחד עם זאת, הערכת שווי מקצועית ויסודית עשויה לחסוך הן לקונה והן למוכר זמן יקר ועוגמת נפש אשר טומנת בחובה סיכונים כגון: פספוס הזדמנויות לעסקה פוטנציאלית, סכנה לסגירת עסקה במחיר נמוך במיוחד ועוד, שעשויים להיות תולדה של הערכה לא מדויקת של שווי דירה.

תוכן עניינים

הערכת שווי דירה

תמחור דירה אותה אנו מעוניינים להציע למכירה או רכישת נכס במחיר נקוב הם חלק בלתי נפרד מהערכת שווי. הן המתעניין המחפש אחר רכישת בית והן הצד המעוניין במכירת נכס, רוצים לדעת שלפי כל האומדנים הידועים, הם פעלו “כשורה”. הצד שמחפש אחר קניית נכס מעוניין להבטיח לעצמו שלא ישלם מחיר יקר מדי עבורו, בעוד שהצד המוכר מעוניין במכירת הנכס שברשותו במחיר הוגן על מנת שלא יצא מהעסקה נפסד. בדיוק לשם כך, מומלץ לדעת מבעוד מועד, מהם הפרמטרים הקובעים את שווי הנכס שנמצא ברשותכם או הנכס בו אתם מתעניינים ומהן השיטות המקובלות להערכת שווי דירה.

למה כדאי לבצע הערכת שווי?

אלמנט נוסף הנקשר להערכת שווי מקבל ביטוי בתשלום מס שבח. תשלום זה מוטל על בעלי דירה שנייה ומעלה ומחושב על סמך נתח הרווח מהעסקה – מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה. שיעור המס ביחס לדירת מגורים (להבדיל מנכס אחר או ממכירת זכויות בניה) הוא 25% מנתח הרווח. הערכה מקצועית של שווי דירה הנעשית על ידי בעל מקצוע, תוך ליווי משפטי של עו”ד מקרקעין ונדל”ן – מאפשרת לא אחת להפחית הוצאות נלוות בשל ידע נרחב בתחום והבנת החוק ונגזרותיו. הצהרה אודות הוצאות הקשורות לנכס, תיקונים ושירותים שנעשו במסגרת החזקה בו, יש בה בכדי להוריד את נתח הרווח החייב במס.

כמה הבית שלכם שווה? הפרמטרים המכריעים את שווי הנכס שלכם!

בין אם בחרתם להעריך עצמאית את שווי הנכס הנמצא ברשותכם ובין אם לצידכם איש מקצוע מיומן, הפרמטרים המשפיעים על שווי הדירה שלכם הם קבועים וידועים. בשורות הבאות נפרט אודות המרכזיים שבהם:

  • מצב הנכס – בין אם יש ברשותכם נכס הממוקם במרכז העיר ובין אם ירשתם דירה בפריפריה, אחד הדברים המכריעים בעניין תמחור הנכס הוא מצבה של הדירה או הבית. תשתיות הנכס, הנראות שלו, ההשקעה או חוסר ההשקעה בו, הם גורמי רבי השפעה כשאנו מתחילים במלאכת התמחור.
  • מיקום הנכס – פקטור נוסף שהשפעתו על תמחור הנכס היא רבה במיוחד היא מיקומו. ככל שהדירה ממוקמת באזור נחשב יותר, כך עולה שוויה. גורמים ידועים הנחשבים כ”מקפיצי מחיר” הם הנוף הנשקף מהדירה, מאפייני האוכלוסייה שגרה באזור, השירותים הקרובים אל הנכס ועוד. ככל שהמיקום נחשב לאטרקטיבי יותר, כך שווי הדירה עולה בהתאם. מיקום נכס שהוא דירת מגורים בתוך הבניין עצמו, גם הוא מהווה פקטור המשפיע על התמחור. שווי דירות הנמצאות בבניין ללא מעלית יורד ככל שעולים בקומה. מגמה הפוכה תירשם בבניינים בהם קיימת מעלית.
  • גודל הנכס – מספר החדרים הקיימים בנכס וגודלו במטרים רבועים ישפיעו על תמחורו. החל בכניסה לבית, כולל הקירות עצמם והממ”ד במידה וקיים, כל אלה נכללים בחישוב. את השטחים המשותפים בנכס הנמצא בבניין משותף מוצאים מהחישוב.
  • זכויות להשבחה – נכס שניתן פוטנציאלית להשביחו אך זכות זו לא הוסדרה כנדרש על פי חוק, מתומחר נמוך יותר בהשוואה אל נכס דומה שזכות ההשבחה כבר הוסדרה.
  • טאבו – נסח טאבו בו מוסדרת בעלותכם החוקית על הנכס מעלה את ערכו. בעלות שלא הוסדרה כנדרש בטאבו מפחיתה משווי הנכס ואף עשויה לחבל בעסקת המכירה. ניתן לבדוק בעלות בסיוע עו”ד מקרקעין ונדל”ן ואף עצמאית בצורה מקוונת.
  • חנייה – מכירת נכס שהוקצתה לו חנייה צמודה מעלה את שוויו. יותר מכך, במידה והחנייה המוקצית לנכס מקורה, שוויו עולה אף יותר.
  • מרפסת – תוספת משדרגת במיוחד לנכס היא מרפסת. נוף מיוחד הנשקף מהמרפסת לדוגמה: שדה ירוק, ים, נוף פתוח ועוד, מעלה את שווי הנכס. במצב זה החישוב המקובל של כל מ”ר מהמרפסת מקביל לחישובו של מ”ר משטח הדירה עצמה. כשנוף מיוחד אינו המקרה, כל מ”ר משטח המרפסת מוערך בשווי של כחצי מ”ר משטח הדירה עצמה.

איך מתבצעת הערכת שווי הלכה למעשה?

ישנם מספר דרכים שבאמצעותן ניתן להעריך את שווי הנכס אותו תרצו למכור או לקנות. ניתן לבצע את תהליך ההערכה בצורה עצמאית וניתן להסתייע באנשי המקצוע בתחום. לפניכם הדרכים המקובלות לעשות זאת:

 

  1. שמאי מקרקעין – גורם מוסמך לבחינת הנכס והערכתו. רשמיו של שמאי המקרקעין מסתכמים בדו”ח שמופק מטעמו ויש בו תוקף והכרה מצד גורמים משפטיים.
  2. מתווך נדל”ן – מתווך מנוסה הוא למעשה איש השטח בשוק הנדל”ן, הוא בקיא בפרטים חשובים,  עסקאות שנסגרו ולכן, התמצאות זו מקנה לו ידע ויכולת להעריך את שוויו של נכס שמוצע בשוק. פעמים רבות יוכל המתווך לספק לכם פרטים חשובים אודות האוכלוסייה הגרה בסמוך לנכס בו אתם מעוניינים, מחירי השכירות המקובלים ועוד.
  3. מחקר שוק עצמאי – רשות המיסים מעמידה לרשות הציבור מאגר בו מפורטות עסקאות הנדל”ן שבוצעו בארץ. ביכולתו של אדם לבחון מהן עסקאות הנדל”ן שבוצעו לאחרונה באיזור בו נמצא נכס שהוא מעוניין למכור או לקנות וביחס לאומדן זה, לתמחר את שווי הנכס המוערך.
  4. אתרים ומחשבונים שונים – לוחות הנדל”ן הגדולים ביותר בישראל המציעים למכירה נכסי נדל”ן באופן מקוון הם יד 2 ומדלן. מלבד בחינת המחיר המבוקש עבור נכסים באזור הקרוב לנכס בו אתם מתעניינים או שאותו אתם מעוניינים למכור, תוכלו לעשות שימוש במחשבונים שונים המוצעים בהם ומעריכים עבורכם את שוויו המשוער של הנכס אותו אתם מעוניינים לבחון או למכור.

מהם המסמכים הדרושים כדי לבצע הערכת שווי הנכס?

על מנת לבצע הערכה מקיפה הבוחנת את שוויו של נכס נתון, ישנו צורך באיסוף מידע כתוב שיסייע לשם כך. מסמכים כמו תוכניות מקוריות של הנכס, מסמכים ואישורים מהרשויות השונות כמו תיק בניין, נסח הטאבו ועוד.

למה כדאי לי להיעזר בשמאי מקרקעין?

על מנת לבצע הערכה מקיפה הבוחנת את שוויו של נכס נתון, ישנו צורך באיסוף מידע כתוב שיסייע לשם כך. מסמכים כמו תוכניות מקוריות של הנכס, מסמכים ואישורים מהרשויות השונות כמו תיק בניין, נסח הטאבו ועוד.

מהו המחיר המקובל להערכת שווי דירה?

מחירה הממוצע של הערכת שווי דירה הממוקמת בבניין משותף הוא כ-2,500 שקלים. מורכבות השמאות וגודל הדירה ישפיעו על העלות הסופית. שמאות נכסים שאינם נחשבים לסטנדרט תתומחר בעלות גבוהה יותר – נכסים ייחודיים כמו דופלקסים, פנטהאוזים ועוד.

לסיכום

ביצוע הערכת שווי לנכס אותו ברצונכם לקנות או למכור היא חשובה במיוחד. הערכה מקצועית ומדויקת עשויה להיתרגם לסכומים לא מבוטלים ולחסוך לכם לא מעט כאבי ראש ועוגמת נפש. בין אם בחרתם לבצע הערכה עצמאית ובין אם אתם מסתייעים במקצוענים, חשוב שלא לדלג על שלב חשוב זה.

שאלות ותשובות

ניתן להעריך את שווי הדירה באופן עצמאי באמצעות אתר רשות המיסים, אתרי נדל”ן שונים ותוך ביצוע סקר שוק מקיף, או לעשות את זה בצורה המקובלת ולהסתייע באנשי מקצוע מומחים ומנוסים בתחום.

ישנם פרמטרים קבועים כגון: מצב הנכס, גודל הנכס, מיקום הנכס, חנייה, מרפסת ועוד. כל הפרמטרים הללו משפיעים על הערכת שווי הנכס ובהתאם אליהם, נקבע ערכו.

איש מקצוע מומחה בתחום המקרקעין הנדל”ן יכול, בסיוע המסמכים המתאימים ומבט חטוף על הנכס, לומר בצורה המדויקת ביותר מה מספר החדרים התקניים בדירה. מלבד זאת, כללי בסיס כמו גודל חדר, רוחב כניסה או חלוקת שטח הדירה במספר החדרים וקבלת תוצאה הגדולה מ-25 מ”ר יוכלו לסייע בחישוב מספר החדרים בנכס.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

היטל השבחה
היטל השבחה

מהו היטל השבחה ובאילו מקרים נצטרך לשלם אותו? מה שיעור היטל ההשבחה בו נחוייב ומתי נידרש לשלמו? מה עושים במקרה בו שומת התשלום גבוהה מדי?

קרא עוד »

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: